但是樓價比即供期付款高是不爭的事實，如果樓花買家臨時改變主意，選擇即供按揭可行嗎？ 過往都有樓花買家臨時轉軚，它們需要向發展商申請，當中有機會需要支付額外律師費或其他費用。 由於樓花是尚未落成的物業，於「樓花期」內業主非真正居於物業內，所以發展商推出各種付款方式供樓花買家選擇，故此在按揭方面都與現樓略有不同。 樓花買家可選擇即供付款或建期付款，這兩種付款方式是樓花買家最常選擇的樓花按揭類型。 另外，樓花買家都可因應自身財務狀況選擇發展商按揭，包括一按、二按。
- 而full paid車位成交後，其實還有兩個方案可供選擇。
- 由於按揭供款是長期作戰，在落實購買新盤時，除了看當時的樓價、按揭條款是否吸引外，還要考慮將來能否轉按的因素，以作出最壞的打算。
- 因此向聯交所申請停牌逾半個月後，今早復牌，股價即大插，最多跌53.7%至0.213元，現造0.255元，跌幅44.565%。
- 如果選用即供付款，簽署臨約後已可申請並安排按揭，不用等待簽署正約才動身；至於選用建築期付款的買家，則按照付款期數安排按揭。
- 假設現在樓價升至1000萬，可以轉按到銀行甩二按，享受低息樓按。
- 客戶可以選擇建期，但建期計劃之中，假如客戶能提早找清樓價，將有一定的現金回贈。
但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 譬如銀行及按證公司多不願接受「即供付款」的高成數樓花按揭，但如果是建期，則與一般二手物業現樓無異，一般只要符合入息要求，即可以承造高成數按揭。 發展商為了加速收回資金，往往會吸引樓花買家愈早付款愈好；相反，買家為了風險管理，又總希望付款前愈能看見現樓愈好。
賣家在購入樓花時，因為未能參觀真實的單位，又未能即時入住，因些發展商往往會提供各種優惠如即供折扣，鼓勵買家購入「樓花」。 另外發展商一般會跟財務公司合作提供較優惠的按揭計劃，以吸引市民入市。 有些樓盤樓花期較長，買家當初選擇了即供計劃，到收樓之時已經過了一段時間，可能是財務狀況改變，也可能是過了罰息期的原因，於是考慮轉按。 不過，樓花期內其實是不能轉按的，要待成為現樓後才可以轉按。
原因是近年美息低走，令Hibor處於低位，近年低見0.1%，一般Hibor按揭計劃都是H+1.3%，而Hibor按息都有一個封頂位，普遍會以P按作基準。 簡單來說，選用Hibor計劃，可以享受到H按的低息，亦有P按封頂的保障，供款利率只會等同或低於P按，因此H按計劃廣受歡迎，亦成為主流客戶所選用之按揭計劃。 顧名思義是將按揭帳戶與存款帳戶掛鈎，為存款帳戶所提供的存款利率相等於相關按揭計劃的按揭利率。 借款人可把閒置資金存入存款帳戶賺取利息收入，對沖按揭利息開支。 如急需資金周轉，亦可靈活調配存款帳戶中的資金作其他用途。 我們可看看以下例子，由於一般儲蓄帳戶息率較低（如0.001%），對比能提供較高息率的按揭存款掛鈎計劃存款帳戶（如1.5%），後者的總利息收入大大增加，能抵銷的按揭利息亦更多。
建築期付款計劃有什麼壞處？
在現有的政策之下，如果是首置人士，是可以透過額外按揭保費，逃過壓力測試，因此同樣地，如果購買樓花的買家符合首置人士的條件，在香港從未擁有過物業，同樣可以透過額外的按揭保費，以「迴避」壓力測試。 相反建期樓花，買家只需放低少量首期，之後待物業完全落成才找清尾數便可以，在樓花期間完全不需要供款，對買家而言有較大的彈性，可以再入貨通知書發岀後14日付清尾數即可。 有時如果買家提前繳付尾數，發展商話會給予買家一些優惠和現金回贈。 例如申請人在2017年以800萬元購入一所住宅，當時借了發展商一按，以8成半按揭即680萬元上會，現時樓價估值升至1000萬元，尚欠650萬元。 65%按揭的按揭保險費比率是貸款額的2.47%，假如成功取得6折，只是1.48%。 假如面臨發展商一按高息期，譬如將收取6%利息的話，一年的息差已是3.5%，足以抵消按揭保險費有餘，而且轉按還可賺取銀行及中介回贈，繳付按揭保險費轉按至銀行，相比無了期的等待優勝。
兩者拉鋸之下，發展商便推出了各種樓花期優惠，愈早付款及繳付全數的買家，往往能獲得更多優惠。 如果月與月總入息偏差不大，半年計的平均薪金可以通過壓力測試；再加上信貸紀錄良好，銀行批出按揭機會仍大。 由於銀行對按揭進行放款當天業主未能成功「收樓」，所以銀行會視是次申請為樓花按揭，變相由「建期」變「即供」。 600萬樓最多只能做8成按揭，如超過600萬更只能做6成按揭，首期會由一成增加至2成至4成，首期開支由60萬增加至120萬至240萬不等。 莊錦輝指出、發展商在開售時會在價單上為每個單位定下一個售價，又稱「面價」，然後根據購入日期、戶型、付款期，甚至買家背景等給予優惠。
這是因為在現時的政策規定之下，9成高成樓按揭保險只適用於「已落成住宅物業按揭」，因此即供樓花不符合相關規定，無辦法做到9成的高成數按揭。 方案 有些銀行，可以接受只以其中一人作為貸款申請人的形式考慮按揭申請，在這情況下，可以嘗試以哥哥單人申請按揭。 可是，接受這類型個案的銀行不多，而銀行亦不時調整策略，批核按揭的鬆緊程度可能會有所影響，到時是否還接受這種計算方法仍是未知數。 可惜，從2010年8月13日起，政府推出辣招禁止一手樓花摩貨，所以在樓花期內是不能進行甩名的，這情況下，還有一些解決方案的。 首先，如果買家選擇了即供計劃的話，最好向發展商先轉為建期，以爭取時間進行以下方案，或減少期間所衍生的利息。 以往，一手樓買家在選定了各種即供或建期計劃後，如想更改支付辦法，需要書面向發展商申請。
簽署臨時買賣合約後，應盡快委託律師，買家可選用發展商指定的律師樓，或選用自己相熟的律師樓，至於利弊如何，我們會在下面詳述。 買家可自行向發展商入票、購買，但當然，透過代理購買新樓可有更多服務，包括分析周邊發展、付款辦法、協助準買家申請銀行本票，以及即時更新該盤的消耗表等。 根據《一手住宅物業銷售條例》規定，發展商須於公開銷售前最少七個工作日，公布售樓說明書，俗稱「樓書」。 樓書主要列明價格以外的所有項目細節，包括周邊發展、平面圖、座向、會所設施、建築外貌等，準買家應仔細研究，抽出心儀的單位，甚至到現場視察，讓自己有深入了解。 對於購買1,000萬以上的物業，現時按揭成數只有五成，同時一手物業的發展商會為買家提供高成數按揭，因而部分買家傾向買入一手樓，用盡發展商提供的高成數按揭，盡量以少首期、高槓桿方式取得物業。 踏入第4季，多個新盤湧現市場，除了考慮物業的價錢、間隔、用料、地區及會所配套等，置業人士需要留意新盤屬於「樓花」還是「現樓」。
由於物業按揭是以物業作抵押品，假如物業太舊而還款期太長，物業或因樓齡太高而導致其價值低於餘下貸款。 所以銀行會設定準則，例如樓齡及還款年期的總和不能超過若干年數，或設樓齡上限。 如於簽署按揭貸款確認信後取消申請，部分銀行會向借款人徵收手續費。 現時按揭保險只適用於$1,000萬或以下的住宅物業，對已落成的物業（現樓）及樓花亦有不同的資格準則。 最優惠利率（Prime Rate），就是銀行向信用最佳的客戶提供貸款的利率，由各銀行自行決定。 關鍵日期是樓花交樓的重要指標，如果你選擇即供付款，當關鍵日期推遲，你的財務負擔便會加重，因為交租與供樓的時期需要延長。
【按揭用語教室】 建築期vs即供 ，如何選擇？
根據規劃，「蘿蔔快跑」初期將在武漢投入10輛Apollo Moon極狐版自動駕駛車，用戶可通過App一鍵叫車，為區域內用戶職住通勤和短途接駁提供服務。 公司亦稱，自2021年以來，武漢經開區已累計開通智能網聯汽車測試道路321公里，其中106公里為5G 全覆蓋車路協同路段，是國內規模最大、場景最豐富、首個全5G接入的開放測試道路。 今年首季樓市交投膠着，截至3月29日，一手成交累積錄得約950宗，創近9年季度新低。
一般來說，選用即供樓花的買家可享最高折扣優惠，因成交期是所有付款計劃中最短，亦即要在發展商指定日期前 (樓花期內) 申請按揭並支付餘下尾數。 建築期付款是按照樓盤興建期付款，買家先付小部分的樓價款額，留待物業落成後才正式申請按揭和供樓，支付尚餘的樓價。 以往選用建築期付款的風險是怕樓價下跌，至入伙時樓宇估價不足，令按揭借貸不足，準業主需另覓途徑籌集資金，但近年樓市處於升市的時間多，估價不足的情況已鮮有出現。 慣常做法是在入伙前3個月左右申請按揭，在按揭批出後須於3個月內取用，逾期則需重新申請，在重新申請按揭時普遍只需補交近期入息證明，若個人借貸沒有太大改變，一般都能快速重新批核。 MES提醒各準業主若遇上延期交樓情況就需留神按揭取用期，更簡單妥善的方法是聯絡MES按揭專員，幫客人解決各種按揭問題，費用全免。
總結全年現樓按揭排名，中銀香港累計錄得18,166宗，市佔率達20.1%重回榜首，滙豐銀行則降一級至第二位，累計亦錄得17,560宗，兩者相差僅606宗，實力旗鼓相當。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，去年香港物業市場仍受新型肺炎疫情籠罩，通關不成，令香港住宅幾乎只靠內部需求撐起。 另外，強積金（MPF）供款證明及稅單，均是十分有力的按揭批核文件，因此非固定收入的人士，最好每月有強積金供款，每年乖乖報足稅。 當中有些保險代理或自僱人士年薪或過百萬元，惟可能是其中一個月賺數十萬元，其他時候可能一個月只是一萬數千元，最差甚至沒有收入。
只要能提供詳盡的工作及收入證明，例如所有交易都會發出單據，交易主要透過一個銀行戶口入賬，盡量避免現金交易，並養成整理入賬紀錄，賬目一清二楚，讓銀行有足夠依據做審批。 即使是補習老師、網店東主、自由工作者等人士，這類沒有公司糧單或公司賬目的職業，雖然申請按揭的難度會較高，但仍有機會敘造到按揭。 一般來說，非固定收入人士，如果有六個月的薪金證明，包括銀行月結單、公司糧單及稅單等，便可作收入證明。 的確，香港有不少人入息高但不穩定，包括銷售員、保險及地產代理、私人補習或鋼琴教師、上門化妝師等，他們的收入未必低。 而港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽亦指出，雖然市場受到第五波疫情影響，樓市稍作調整，但相信農曆新年假期後，市場資金將湧現。 地產界人士指出，相信疫情有所紓緩後，被凍結的購買力將會再次爆發，資金湧入市場，出現「小陽春」市況；加上近來多個新盤蓄勢待發，一、二手樓市購買力未退。
同樣情況，假如上述600萬元樓花住宅的買家，想申請9成按，由於已超出了舊制按揭保險計劃的承保成數範圍，所以不能申請即供計劃上會。 港人想加快上車步伐，往往會放棄即供優惠，寧願早點置業，最多之後慢慢供樓。 亦有買家會先利用發展商提供的低門檻、高成數按揭呼吸Plan 上車，賺盡即供優惠，等到物業有入伙紙，便快快脆脆轉按至銀行，以銀行提供的較低息按揭繼續供款。 購入樓花後，即向發展商支付整筆樓價，便稱為「即供期付款」。
假如買家本身預算沒能力將物業轉按至傳統銀行的話，例如未有足夠資金轉至符合銀行按揭的按揭成數上限、或未能通過供款與入息比率之類，除了白供11個月外，同時，亦提早11個月完成了低息蜜月期，即是較快進入高息期了。 許多時，選擇即供計劃，在樓價折扣通常會較多，不過，其實如細心的計算，由於繳付樓價尾數的期限有別，建期買家在簽臨約至收樓期間的日子不用「白供」，所以其實是「有數得計」的。 除了平均利率外，發展商一、二按提能提供的最高按揭成數亦有所不同，有時會有5%的差距，更有些時候，會就不同樓價範圍或更常見的是以兩房/三房間格去訂下不同的最高按揭成數。 譬如說，早前有新盤的一按可以提供70%按揭成數，而二按連同銀行一按可提供80%按揭成數。 當然，在這情況下申請按揭保險，仍然需要支付按揭保險費，假如按揭比率已接近六成的話，也可以嘗試多找幾間銀行估價；補錢上會；或等樓價再升一點時進行轉按。
所以，新盤買家最好在決定買樓時，亦要考慮當「低息」蜜月期過了後的按揭利息，及評估到時能否申請轉按到傳統銀行以節省利息。 以先買後賣形式換樓的業主，須在購入單位簽署轉易契(一般即是成交日前到律師樓辦理那一份)後12個月內出售原本唯一的住宅物業，才可以向稅局申請退稅。 由於稅局會要求申請人出示買、賣兩宗交易的合約，申請人務必保留有關文件。 筆者亦建議申請人委任同一律師樓處理兩宗交易，及在買入新物業時便已提出有關意向，要求律師樓屆時代為辦理，以確保文件齊全。 至於選擇建期的話，可以在收樓前一刻才完成賣出原有物業的交易，中間一段較長的時期不用煩惱要租屋暫住。 雖則如此，假如未有足夠資金週轉，需要待售出的物業成交後，取得尾數去找新樓首期的話，中間也有一段真空期需要暫住其他地方。
發展商一按
一般來說，即供計劃通常也有最少90日數期去繳付尾數，所以即使在一手樓花揀樓後才賣出現有物業也能趕及新購物業的成交日。 不過近日熱賣的一個樓盤，第一張價單的唯一即供計劃只有45天數期，雖然按揭方面仍算有足夠時間批核，但換樓客則難以進行先買後賣的操作了。 另外，不少發展商也會提供二按甚至全份一按的貸款計劃，按揭成數會比在銀行批出的為高，有關一手樓花高成數按揭將於下一節再述。 使用建築期付款計劃，可享折扣一般較少，換言之樓價會較即供付款為高，原因是買家推遲了供款期，發展商便遲了套現，變相少了資金周轉。
同時亦應對置業、申請按揭的程序、所需時間及文件等有所認識。 借款人的職業及收入同樣對還款能力有影響，所以銀行會考慮借款人的職業能否提供穩定收入。 上述的P按和H按都屬於浮動息率計劃，定息按揭則正好相反，設有3個定息年期及年利率選擇，分別為10年（1.99%）、15年（2.09%）及20年（2.19%），在所選年期內，全期利率均以相關年利率計算。 期滿後，借款人可選擇繼續使用定息按揭（續期時再選擇定息年期及年利率），或轉為浮息按揭。 不少銀行亦有提供專為購買政府房屋（包括房協資助出售房屋［房協樓］、居者有其屋［居屋］、租者置其屋［租置屋］、綠置居［綠表居屋］和夾心階層住屋［夾屋］）而設的按揭計劃，大部分均為P按。
如果真的不能負擔新盤供款，或可先選擇把單位放租，儘量幫補供樓負擔，待三年額外印花稅期鬆綁再出售，可減少損失。 另外，屋苑剛入伙時，同屋苑或有大量因裝修而出現的短租需求，也不妨考慮將單位放短租，維持轉售的彈性。 部分發展商容許買家於簽署臨約後一段時間，更改付款辦法，但有可能要繳付手續費，相關資料會於每個住宅項目的價單寫出。 要注意，撻訂泛指簽臨約後放棄5%的訂金，但簽正約後放棄成交則損失嚴重，發展商可向買家追討重售的差價，故買家簽正約前須三思，我們往後會深入探討。
由於繳付尾數時限的彈性及發展商提供額外成數按揭的關係，買家可按自己的財務計劃選擇合適的計劃。 例如換樓族便可以進行先買後賣，睇好樓巿的業主可將原本的物業善價而沽，避免了賣樓後樓價颷升而導致「賣咗買唔番」的困境。 申請了發展商高成數一、二按的業主在收樓後，也可以考慮以按揭保險申請貸款，不過，600萬以上物業，以按揭保險計劃申請轉按時只能清還原按揭額而不能套現。
有些發展商在推出樓盤時會與財務機構合作，提供一按或二按。 使用這些貸款方式的買家需留神的是因整筆貸款需計算壓力測試，由於二按的利率一般較高，對每月入息的要求就會較高。 當樓巿節節上升，數期會是買家的一張利刃，可以在收樓前便己享受了樓價的升幅。
以往，發展商都喜歡以事後現金回贈或現金券形式送贈給買家。 由於銀行仍需要將該些回贈在貸款額上扣減，形成買家首期上的負擔。 近年，絕大部分樓盤都會將優惠直接在樓價上扣減，臨約上顯示的樓價已是買家最終需支付的「折扣價」，又稱為「光豬價」。 現時新盤按揭基本上分兩種方式，分別是即供付款和建築期付款。 即供付款是指在新盤樓花期內，買家申請按揭，並在某段時間內繳付所有樓價款額，並提供折扣優惠，成交期可長可短，可長達至210日(即7個月)。 置業安居，相信是每個人的理想，很多人更是鍾情於一手物業，顧名思義就是購買新樓，直接向發展商購入現樓或樓花，首要原因當然是「新」，會所設施、管理、規劃都較好。
置業按揭貸款知多少？ 拆解各按揭計劃利與弊
我們《胡‧說樓市》在樓花開售前，亦會製作詳細揀樓攻略與影片，你亦可以留意我們的分析，VR的模擬景觀功能對你揀樓定必有幫助。 根據香港按揭證券有限公司的規定，涉及按揭保險計劃的樓花物業只限於樓價600萬元或以下，已落成住宅物業的樓價上限則上調至1,920萬元。 過往發展商為新盤提供不同種類的付款及按揭計劃，包括即供、建期及「呼吸PLAN」，各項計劃有甚麼特別之處？ 即供樓花在樓宇還未落成，便承造按揭上會，往往買家還未開始入住，便需要供樓花。 如買家有需要申請按揭，一般會在簽好臨時買賣合約之後，便向銀行提出預先批核按揭的申請，以確保能在繳付期之前獲得貸款。
預售樓花期為最長30個月，建築期付款存在不少風險，例如估價不足、申請人收入或樓市變動等，種種因素都會影響銀行最終批出的按揭貸款額結果。 不少人喜歡購買新盤，除了新型屋苑的環境及可節省裝修費外，一手樓花發展商可給與買家選擇即供或建築期付款計劃，因而支付樓價尾數的數期較有彈性亦是一大原因。 視乎各樓盤發展商的策略，各種繳付辦法的優惠及數期均有所不同，一般都會詳列於一手物業的價單之中。 若樓花期只尚餘數個月，不少銀行可先替客人辦理高成數按揭申請，由於按揭保險的規定是要求物業在成交日前已為現樓，銀行及按保公司可根據規定預先審批客人申請高成數按揭的資格，待物業獲發滿意紙便可批出按揭。 早前客人A遇到相似情況，當時他心儀的一手單位合約價為850萬元，樓花期只尚餘3個月，筆者建議客人選擇180天即供付款計劃，待簽署臨時買賣合約後，便協助客人向銀行申請高成數按揭，按揭成數高達九成。
若未能出示稅單，或是交稅甚少，又沒有供強積金，銀行不批按揭機會將大增，即使獲批，按揭成數也會降低，或是按揭息率會較差。 本港銀行體系資金長期充裕，來自客戶的存款是零售銀行的主要資金來源，銀行存款充裕，令它們的資金成本得以維持在一個低水平，有條件不絕對地跟隨美國加息，所以近年來息口仍然處低水平。 係呢個資金泛濫嘅年代，如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。 自恒大財困後，有不少人會擔心香港的樓花會否爛尾，事實上，根據現有機制，樓花爛尾的機率較低，有興趣者可按以下連結跳往閱讀。