一手樓按揭 內容大綱
若借款人提早償還全部或部分貸款，大部分銀行都會收取費用。 費用會以原貸款額或還款金額若干百分比計算，或作每次定額收費。 同樣地，如逾期還款，普遍計劃都會收取手續費及／或罰息，手續費以供款額的若干百分比計算，或作定額收費。 作者：劉偉健，現職於中原地產，擔任高級資深客戶經理，致力為客戶提供高質素和專業地產代理服務。
現時市場有三間提供按保計劃的公司，買家可選擇每年清還保費或一次繳清。 賣家在購入樓花時，因為未能參觀真實的單位，又未能即時入住，因些發展商往往會提供各種優惠如即供折扣，鼓勵買家購入「樓花」。 另外發展商一般會跟財務公司合作提供較優惠的按揭計劃，以吸引市民入市。 但香港按揭證券公司指明，申請人必須以私人名義申請，物業須為香港住宅物業，且不接受樓花按揭申請，至於村屋可個別考慮，但祖、堂及有轉售限制的村屋均不考慮。 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。
2022年政府放寬的按揭成數，適用於轉按甩發展商二按，惟按揭成數最高8成，1000萬或以下樓價亦不能做9成按，而且不能套現。 第二，由即供轉建期，其後經按保敍做高成數按揭（如樓價1000萬或以下）。 不過由即供轉建期，需經律師樓向發展商申請，並會損失即供優惠。 （3）發展商按揭批核不透明，未必成功批核，但按揭證券公司透明度高，批核標準清晰，如入息符合資格，有完整入息證明一般都可成功獲批。 另外，銀行按揭最長可以做30年，而發展商二按一般只可做25年，計算壓測時要納入較短還款期因素。 先住後付方法有利換樓人士，因他們可先付較少首期後入住新物業，之後讓他們有較多時間放售舊有物業。
由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓力測試。 不少人會選擇承造按揭保險而上車，從而獲得更高成數的按揭，但根據現時最新按揭保險的規例，只適用於已落成的住宅單位，即是包括一手現樓、二手物業。 若樓盤仍在樓花階段，物業還未落成，而買家又選擇用即供方式購買樓花，便不可透過新按保上會。
問題5: 購買居屋、村屋、唐樓的「按揭成數」，跟私樓有沒有分別?
新制只開始了兩個多月，雖然未有收到客戶有類似上一段情況的查詢個案。 不過，假如有客戶因為從即供計劃轉為建期計劃，因而樓價剛剛從9百多萬元增加至超過1000萬元，同樣地會跌入不能申請按揭保險的困局。 要非常注意的是，與樓價折扣不同，現金形式的回贈，需要全額從貸款中扣除。
通常不同繳付辦法的樓價折扣優惠會有所不同，合約上最終的的物業訂價亦會受到影響。 另外，有些樓盤容許買家以不同組合入票抽籌，或者在物業上加親屬名。 在選擇供款辦法前，需考慮各種細節，將來可能會影響按揭甚至成交。 新盤的價單內會詳列銀行一按加上發展商二按兩種計劃，買家可以參考有關資料計算兩者的平均按揭利率。 由於一二按通常都會有「低息蜜月期」，所以在考慮一二按時亦可對蜜月期前後的息率各自考慮。
由於車位價值較低，譬如說100萬元車位，減少一成按揭也只是減少了10萬元按揭金額，影響相信不大。 假如自用住宅單位價值700萬的話，減少一成便減少了70萬元的按揭金額。 兩者的最高按揭金額分別是350萬元及30萬元，即總共只有380萬元。
假設現在樓價升至1000萬，可以轉按到銀行甩二按，享受低息樓按。 原本1000萬可以借8成，即800萬，但由於不能套現，因此轉按只能借按揭餘款，即640萬。 （2）利率上升亦是風險之一，如果建期時利息大幅上升，便要捱貴息上會，而且如利息上升因而每月還款上升的話，入息有機會不夠，選擇建期的買家宜計清計楚以上風險。 準買家決定即供及建期亦可參考折扣差異，有些樓盤即供建期有8%差異，有足夠資金的買家可選擇即供盡享折扣。
可惜，從2010年8月13日起，政府推出辣招禁止一手樓花摩貨，所以在樓花期內是不能進行甩名的，這情況下，還有一些解決方案的。 首先，如果買家選擇了即供計劃的話，最好向發展商先轉為建期，以爭取時間進行以下方案，或減少期間所衍生的利息。 上述情況一，買家以675萬元現金加上貸款675萬元按揭清繳樓價；情況二，買家以750萬元現金加上600萬元按揭清繳樓價。 兩者均是花了1350萬元去購入單位，但後者從銀行取得的貸款少了75萬元。 更奇詭的是，後者的登記樓價是1500萬元，比前者還貴150萬元，貸款反而借得較少，而印花稅更要多繳56,250元。
若準業主係首置身份，有機會可以用林鄭plan免通過壓力測試，不過這個僅限於用建築期付款計劃。 另外，由於不同銀行對於這個措施有不同計法，都係最好先問清楚按揭顧問再落訂。 對於需要年過60的父母作擔保人的準業主最好揀選不同銀行同時申請按證公司及昆士蘭按保。 不同按保公司對年長擔保人有不同睇法，所以同時申請兩間不同按保公司比較保險同時增加獲批機會。
當樓價上升30%，即是價值910萬，按揭成數上限是6成或實額500萬之較低者，與情況2一樣亦是上限500萬元，所以同樣地需要補13萬現金才可轉按。 當樓價上升20%，即是價值840萬，按揭成數上限是6成或實額500萬之較低者，在這情況下即是上限500萬元，所以需要補13萬現金才可轉按。 假如樓價沒有升跌，該物業的估值仍然是700萬元的話，以現時金管局的按揭成數上限來說，自住物業只能借取6成按揭即420萬，在這情況下轉按便要補上93萬現金了。 假如不想以按揭保險上會，而以一般成數按揭轉按的話，便要巿況配合，或以手上的資金補錢轉按。 當然，如申請人多於一宗按揭的話，按揭成數上限亦會減少一成。
問題6: 經濟下行及疫症打擊下，銀行會否收緊「按揭成數」?
若行即供，可趁現時入息穩定立即上會，即使日後失業，銀行亦不會因此call loan，只要準時供樓便成。 一旦樓價升穿1000萬，便不能敍做8成按揭，只可以借5成，無法用轉按甩走發展商二按。 因此如樓價正逼近1000萬， 即使需要罰息，亦建議提早轉按。 莊錦輝舉例說，銀行以扣減的貸款額作為實際貸款額，比如貸款額500萬元，回贈5萬元，銀行實際只批495萬元，即要預留多5萬元作首期支出，雖然之後可以得到回贈，但對首期不太充裕的貸款者有壓力。
現時樓花按揭分為即供付款及建築期/建期付款，即供是指在樓花期期間已申請按揭及支付所有樓價，由於資金能在短時間內回籠，發展商提供的折扣優惠通常較多。 發展商會提供90至210日的成交期計劃，通常愈短的成交期，折扣會愈多。 以往，發展商都喜歡以事後現金回贈或現金券形式送贈給買家。 由於銀行仍需要將該些回贈在貸款額上扣減，形成買家首期上的負擔。 近年，絕大部分樓盤都會將優惠直接在樓價上扣減，臨約上顯示的樓價已是買家最終需支付的「折扣價」，又稱為「光豬價」。 這類優惠可包括釐印費、傢俬等，甚至個別新盤也為某部分單位贈送車位。
對於已持有或擔保其他按揭物業的申請人，標準會收窄為「40%/50%」，即「供款不可逾月入40%，按息加3厘供款不可逾月入50%」。 一般置業人士可能會聽過按揭壓力測試，可能也會有「供款不可逾月入50%，按息加3厘供款不可逾月入60%」的概念。 問題是近期部分新盤的付款安排，適用的壓力測試標準其實更高，以「50%/60%」的標準去計算，可能會計錯數。 建期計劃：大部分銀行接受成交期前90日內的按揭申請，少數銀行接受成交期180日內申請。 因每間銀行會因應不同樓盤而改變按揭申請門檻，最好落訂前問一問相熟按揭經紀應該如何安排。
- 該行預期，復星國際2022、23年盈利按年分別增長23%、13%，同期復星旅文貢獻盈利增長86%、44%。
- 至於以日薪計工資的員工，只要其日薪沒有佣金成份也可視為「固定收入」。
- （3）發展商按揭批核不透明，未必成功批核，但按揭證券公司透明度高，批核標準清晰，如入息符合資格，有完整入息證明一般都可成功獲批。
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- ROOTS上會今次為大家分析即供與建期，方便大家買樓時清晰知道揀邊個按揭計劃。
金管局指引列明，無論以P按或H按購買私人住宅，銀行提供的按揭成數最高只能做到6成，以保障銀行體系穩定。 如準買家希望向銀行申請超過6成的按揭，就要購買按揭保險。 按揭保險讓銀行可提供更高的按揭成數但毋須承受額外風險。 有些樓盤樓花期較長，買家當初選擇了即供計劃，到收樓之時已經過了一段時間，可能是財務狀況改變，也可能是過了罰息期的原因，於是考慮轉按。 不過，樓花期內其實是不能轉按的，要待成為現樓後才可以轉按。 另一方面，許多時由於律師樓會等入伙紙、公契等等文件齊備才會一次性的把整個項目的文件進行登記及轉契，所以一般預算收樓後一個多月時間，才能夠正式在土地註冊紀錄上成為「現樓」並進行轉按。
然而，由於新盤受一手條例規限，買入新盤的步驟會較二手物業複雜，今次Gobear為大家介紹新盤的類型及注意事項，讓大家置業時更加安心。 相反建期樓花，買家只需放低少量首期，之後待物業完全落成才找清尾數便可以，在樓花期間完全不需要供款，對買家而言有較大的彈性，可以再入貨通知書發岀後14日付清尾數即可。 有時如果買家提前繳付尾數，發展商話會給予買家一些優惠和現金回贈。
至於房協的二手市場，包括白表(白居二)或綠表(第二市場)的單位，房協沒有作出擔保，一般來說只可以做最高60%按揭，除非屬於按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑，則可以承造最高90%按揭。 在簽署「臨時買賣合約」前，需透過按揭保險計劃提供的預先批核服務查詢物業估值、以及是否符合按保申請資格。 同時需向銀行遞交「住宅發售計劃第二市場」附加文件，例如「購買資格證明書」副本及申請按保文件，同時銀行必須採用房協規定標準按揭契據文件。 雖然不用繳交按揭保險，但卻要進行壓力測試，且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。
目前一手住宅新盤分為樓花和現樓，通常推售的新盤大部分是樓花，樓花是指未落成的住宅物業。 為了回籠資金，發展商推售樓花，並會推出多項付款優惠，吸引準買家入市。 買樓最大的煩惱離不開金錢，配合自身的財務狀況並計算好支出預算，再考慮自己的需求，例如樓宇的位置、住宅類型、設施、單位等等。 部份人因沒有工作、或退休人士，他們希望用「資產」作按揭申請。
一手樓／樓花撻訂原因眾多，主要原因包括買家申請按揭出現問題或睇淡後市。 如果買家選用即供付款，申請按揭不能選用「林鄭PLAN」（按揭保險新例，即800萬以下可承造九成按揭），但仍可以選用按揭保險舊例，600萬以下可申請最高八成按揭，400萬以下最高九成按揭。 買家買入樓花時，未能參觀真實單位又不能即時入住，發展商為了吸引買家在樓花期買入單位，發展商會提供即供折扣優惠，鼓勵買家以最短時間支付樓價，如果選用即供付款，折扣率一般高達20%。
可是，如選用這種方法，將來如想贖回或賣出住宅或車位其中一項物業的話，便需要為另外一件物業翻按，操作上會有一點制肘。 顧名思義，「包借」一按不會考慮貸款人的入息及財務狀況等便可以作出批核；「不包借」一按，則按個別樓盤或財務公司的情況，考慮貸款人的入息及財務狀況後才作出批核，不過通常會比銀行較為寛鬆。 可以想像的是，由於高風險高回報，「包借」一按通常會比「不包借」一按的利率較高。
物業轉名或拆名，成交期可以定到幾長？甩名馬上再買要注意什麼？
建築期付款計劃指買家可先落訂，直至發展商通知物業可以入伙時，再搵銀行申請按揭。 由於發展商會入伙後先收到錢，所以折扣一定會比即供計劃少。 貸款，將該筆貸款連同首期交付給發展商然後馬上開始供款。 由於該計劃會衍生額外供樓開支即供期計劃適合首次置業人士。 如果你已經有樓有按揭，你要再借上借就更難，因為壓力測試會收緊，變相你需要更多收入才能應付。
假如當初預算太緊絀，賣樓時未能賣到理想價錢，甚至會導致未能繳清新樓尾數。 例子2：買600萬新樓，做9成按揭，借540萬，屬舊成數不適用，但新成數適用範圍，因此只能選擇建期。
舊制的按揭保險，容許600萬以下物業以樓價最高八成轉按，甚至可從中套現。 在2019施政報告後，按揭保險的範圍放寛至900萬元以下物業，最高9成按揭或720萬元之較低者；1000萬元以下物業，最高8成按揭。 不過，這次的放寛，並不包括套現的個案，但容許申請人以相同貸款額轉按至銀行。 一般的發展商按揭，都會提供一段「低息」蜜月期，通常是2至3年左右。