在資金成本方面，因換樓客未事先放售現有的物業套現資金，因此需好好計算自身的購買力。 一般換樓客都想換一個更大的物業，如三房單位售價逾一千萬元。 在申請按揭時，因換樓客已持有另一個物業，因此申請按揭時，要求亦較為嚴緊。 如果你本身購入的單位，樓價已經超過一千萬元，也因為傳統銀行只會做50%按揭，故在這個按揭基礎上，你有意選用按揭保險的話，也需要用「表4」來計算按揭保費。 因此第一步，你要首先確定自己跌入「新按保」、還是「舊按保」範圍。 舉例，如果你購買一層600萬元物業，你選擇向傳統銀行申請60%按揭後，再向香港按揭證券公司申請多20%按揭，意思最高80%按揭，你就是跌入了「舊按保」計劃。
賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。 以下收入流程表，假設賣方可在簽臨約日收取細訂，及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。 荃灣新盤按揭通識 一如市場所料，上月底美聯儲宣布減息0.25厘，是近11年後再次啟動減息，而香港銀行暫未跟隨，維持最優惠利率（P）不變。
一千萬樓: 最新文章
有網民就為到事主解惑，指最基本要先解決住屋問題，如要供樓的話，已經會用掉一大筆金錢儲備。 再以事主有85歲的壽命作計算的話，事主就需要有35年的基本儲備，如一年以12萬作為開支，35年就需要420萬，更還未計算通漲成份。 一千萬樓 她又認為，按保放寬後，早年採用發展商一按的用家亦增加機會可透過按保轉用銀行低息按揭，以免在低息蜜月期後捱貴息。
- 舉例，如果你購買一層600萬元物業，你選擇向傳統銀行申請60%按揭後，再向香港按揭證券公司申請多20%按揭，意思最高80%按揭，你就是跌入了「舊按保」計劃。
- 或者如果你認為定期利率未必長期持續於4%至5%水平，美國兩年期國債目前4.243%，美國十年期國債曾經上過4%的以上。
- 不同保險公司所收取的保費可能有輕微出入，所提供的折扣也略有不同。
- 理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。
- ROOTS上會建議客人如非必要都唔好依賴或考慮發展商二按。
中原集團創辦人施永青表示在1,000萬至1,050萬的買賣價，估計有70%的交易可能造假，將買賣合約壓低至1000萬元成交，私下交收餘額。 今年首10月600萬至1,000萬的住宅成交量逾兩萬宗，較去年同期多近1,200宗，當中有逾1,400宗的二手住宅成交價介乎990萬至1,000萬元，較去年同期多1.9倍。 在其他國家，也許你需要超級的營商頭腦，是一名商業奇才，還要時來風送滕王閣才可夢想成真。 在香港，甚麼也不需要，只要你在樓市低迷時肯買樓自住就可以了。 據花旗銀行調查，香港的千萬富翁擁有的資產組合中，固定資產佔比高達七成半，以物業為主，平均每人擁有逾三個物業；其中在香港擁有一點九個，中國內地及海外分別持有零點六個及零點七個。 在市升的時間很多分析指低息環境有利投資，但當高息環境時間市場分析都是可以買樓。
一千萬樓: 印花稅是什麼？
這些按揭計劃適用於多數的住宅單位，無論是一手或二手，一按轉按或加按，也可以考慮。 通過這些計劃，即使是1,000萬以上的單位，最高能做到七成按揭，換言之，買家可以多借兩成的樓價，這對有入市需要的人士增加了許多彈性。 根據金管局規定，銀行普遍只能對置業用作自住之人士借六成按揭，如要借至八九成，就要另外符合一些條件。 若屬首次置業，買家可透過按揭保險計劃，借超過六成按揭（視乎樓價而定）。 這種銀行加按揭保險做法進行的按揭部份，稱為「一按」。
- 4根據金管局最新指引，業主承造按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3%計算，而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。
- 我認為一千萬以上的樓宇交易，首期一下子由兩成跳到五成，是完全不合理的。
- 【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！
- 舉例，如果你本身購入的物業是600萬元，在傳統銀行承造的按揭成數本來就是60%，在這個基礎上，如果你希望借取多20%的按揭保險，你就會用「表1」來計算按揭保險費。
- 二手方面，12月份價值一千萬元以上的二手豪宅買賣合約登記錄得238宗，總值49.9億元，較11月的323宗及71.5億元，下降26.3%及30.2%。
原本印花稅應在簽臨約日起30日內繳付，但一般做法是在過大訂時給予律師樓，由於買家通常會比賣家早一步上律師樓簽正約，所以下表的過大訂及印花稅日期均以12日為例。 於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。 上半年樓按市場的回顧與前膽(上) 分別回看香港今年的樓市及按揭市場，變化可謂十分之大。 就按揭市場而言，今年初市場仍在討論加息機率，但及至年中，聯儲局已由鷹變鴿，不僅放寛減息幅… 現時拆息回落，以至按揭息口一直處於低水平，使置業成本大大降低，無疑地吸引一班業主欲以「樓換樓」的方式去購買更大的物業…… 先說第一欄，「按揭種類」會分為「浮息按揭」及「定息按揭」。
一千萬樓: 發展商優惠或賣家回贈
根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，去年銀行承做現樓按揭宗數為105,551宗(圖二)，今年因受貿易戰、社會事件等不明朗因素影響，加上業主轉按意慾大減，料全年現樓按揭宗數仍難超越去年水平。 即使受新措施刺激現樓宗數上升，但現樓成交期約為60天，相信未來現樓揭宗數有望回升，但需於明年第一季才反映出來。 發展商二按是發展商藉旗下財務公司推出的優惠計劃，提供買家高成數按揭。 一千萬樓 雖然買一千萬以下的一手樓可以申請8成按揭，但買過千萬物業的準買家最多只能夠向銀行借5成。 另外，對於買樓花而選擇即供計劃的客人，亦可以選擇發展商提供的二按（或一按）計劃，因為銀行不會為樓花借高成數按揭。
捉著這個前設去想像，你就會區分應選用「表1」或「表2」；以至「表3」或「表4」。 新按保表明只適用於已落成物業，哪究竟是否購買樓花物業，而銀碼符合新按保門檻也未能申請? 前提是選用建築期付款就可以，因為銀行會為建期付款買家承造「現樓按揭」，亦即要在物業取得入伙紙時才放貸，因此一直說措施只傾斜二手樓的說法並不完全正確，實情也有利「現樓貨尾」清貨，抵銷一手空置稅帶來的壓力。 值得注意，如果申請人曾經有破產等不良紀錄、或被質疑首期資金來源、以至入息的可信性，也可能會拖慢申請，甚至不獲批按保。
一千萬樓: 按揭保險的申請手續
當然，申請前要想清楚後路，如何申請二按後部署整合上銀行會。 因為連李超人都唔會申請財務公司按揭挨貴息，我們又如何頂得順呢。 所以您的部署非常重要，如果沒有計清楚，要長時間挨貴息就不值得了。 正所謂「借定唔借，還得到先好借」，有財務需要的你一定要先評估自己的還款能力再作決定。 申請二按前業主要留意，他須得到一按銀行同意，否則銀行有權取消一按合約導致客戶要即時清還所有欠款或在現有貸款協議上提高利息。 如果加上二按之後的收入仍能通過壓力測試，業主有可能獲得銀行同意而無需附上被「call 一千萬樓 loan」之風險。
假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓，並退回印花稅差額的話，則須於簽立新物業的轉易契後一年內，出售原有住宅物業，出售物業的日期以臨時買賣合約計算，更多的例子可參考以下稅局的網頁。 換樓客應事前了解清楚兩者的利弊，並選擇合適的方法，如有需要亦可尋找專業人士的諮詢及協助。 「先買後賣」的買家在購買新物業時需先墊支15%印花稅，待買家在購買新物業後12個月內售出手上原有的唯一物業，買家才可退回購買第二個物業多繳的稅款。 而上個財政年度總共錄得418宗換樓退稅的申請，較2018至2019年度的933宗，宗數按年下跌逾五成半。
一千萬樓: a.按揭還款年期
故此，更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。
由於這個按揭保險費並沒有退款機制，但起首幾年的保費較一次過找清的保費相宜一點，故只適用於能盡快轉按的買家使用。 至於「表3」、「表4」及「表5」則屬於《財政預算案2022》放寬按揭保險計劃下的「新按保」計劃。 根據新計劃，1,000萬元以下物業最高可以做90%按揭；而1,920萬元以下可以做最高80%按揭，貸款上限960萬元。
一千萬樓: 計算印花稅（物業）
你只需輸入物業轉讓代價款額/價值或租期及租金資料， 然後按「計算」按鈕；應繳印花稅款額便會在螢幕上顯示。 600 萬元以上物業借9成，除了要現樓，亦設樓價及貸款上限，$1000 萬以下物業，最高借9成(上限為 $900萬)；$1,920 萬以下物業，最高8成 (上限為 $960 萬)。 另外，如抵押人申請 9 成按揭時擁有非住宅物業，如車位、工廈單位等，只要名下無任何住宅物業，亦算是首置。 換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。 因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。
這種限制對二手市場的交易影響很大，原因是按原先的安排，一千萬元以上的樓宇交易只能做五成按揭。 結果是999萬元的樓宇買賣可以借八成，而1,001萬元的樓宇買賣則只能做五成按揭。 前者只需199.8萬元首期，後者則要500.5萬元首期。 兩者的樓價只差兩萬元，但首期卻相差300.7萬元。
一千萬樓: 放寬首置客按揭成數 千萬樓首期減60%
需要，而且因貸款額增加，對於申請者的入息要求更高，以 $1,000 萬樓價為例，若申請 9 成按揭，壓測下的家庭月入要求需要接近 $81,200。 放寬按揭成數，減少首期開支，令買家多了選擇餘地，準買家不妨參考不同地區盤源，物色心儀單位，即上千居尋找各區樓盤。 購買新的住宅物業後6個月內出售原有唯一的住宅物業，可獲退稅，但不能完全退回新物業價值15%的稅金，因新物業亦需按繳付第二標準稅率下的稅金，故只能退回稅金相差之金額。
只要樓齡係50年內或申請人50歲以下都有機會借盡30年。 租金回報是將全年收到的租金收入，除以買入樓價所得出的百分比，就是租金回報率。 例如某單位買入價是600萬元，出租的話每月可收15,000元，一年收租18萬元，租金回報率就是3厘。
一千萬樓: 按揭計算機
第1標準第2部稅率相當於2016年11月5日前適用的「從價印花稅」的第1標準稅率。 但是人是無緣無故的愛，小龍也沒有無緣無故問的問題。 一千萬樓 為什麼我會無緣無故問這問題，因為我在思考未來五年的經濟及投資情況。
一千萬樓: 印花稅收費
假如銀根緊絀的話，便要確保重售單位的成交期早於新購單位。 假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。 然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。
一千萬樓: 以下我會分開5個部份講解買樓首期計算：
洪丕正提到，內地近月持續開放，經濟前景轉趨樂觀，但目前仍處年初，海外資金流入的後續走勢仍須觀察。 日本政府提名植田和男為新任央行行長，有「日圓先生」之稱的榊原英資稱，在植田領導下，或在第四季前加息。 一千萬樓 外電引述榊原英資表示，隨著國內通脹加快上漲，植田可能在10月到12月之間採取行動，屆時日圓將受益，兌美元匯率或從當前的132左右升至120附近。 他稱，如果日本經濟發展過熱，植田可能改變其政策，他他可能收緊貨幣政策，而不是繼續放鬆政策。 首先如果我目前有1000萬，我去投資房地產，那麼以太古城為例子，可以買到一個500尺左右的單位，租金約2萬。 那麼一年假設不用管理費，不用維修等等，那麼一年收租24萬。
一千萬樓: 買家印花稅 （Buyer’s Stamp Duty / BSD）
由於律師收費因應各律師行而有所差異，以上開支列表並不包括處理買賣合約、轉名契、按揭契等文件的收費及其他稅項，業主可自行與律師行商議。 律師費是根據不同個案的買賣過程和過程中所需要準備的文件而定的。 如果業主是透過地產經紀或中介人購入物業是需要繳付經紀佣金的費用，一般金額為物業成交價的1%。 當然也有部分代理徵收少過1%或是多過，但是市場價格通常是1%。 稅務局製作了一個簡單的軟件，幫助你計算物業轉讓文書（即住宅物業買賣協議和非住宅物業樓契）及租約的應繳印花稅。
樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 有記者向我打聽，地產經紀是否別有方法可以教買賣雙方繞過這重障礙。
一千萬樓: 「二按」和「發展商二按」有分別嗎？
有父母會將已供完的物業重按去為子女置業，如用資產審查方式申請按揭，最多只可借4成。 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，只有有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。
一千萬樓: 【私人貸款】私人貸款邊間好? 銀行低息貸款比較!
但這種堅持，令有能力買得起他們單位的潛在客戶大幅減少。 令他們單位的市場競爭能力嚴重萎縮，幾乎沒法套現。 他認為特首林鄭月娥應主動修正這個不恰當的政策，建議可將1,000萬至1500萬的按揭成數調高至75%，1,500萬至3,000萬按揭成數調至70%，並逐層遞減，便可減少「枱底交易」事件。 再細看成交金額，「林鄭PLAN」放寬八成按揭由600萬增至1,000萬，今年首10月「逾600萬至1000萬」的成交較去年多，多出近1,200宗，其餘金額的住宅成交量均出現下跌的趨勢。 ｢管理購買力｣，而是封鎖沽售力，是今天樓價飛升元兇之一。
一千萬樓: 申請人以資產計算收入
一旦收入不足，但卻能符合「供款佔入息一半」的準則，即月入有57,838元，現時按保也受理，只是要再徵收額外保費，由原本徵收36萬元，上調至39.6萬元。 除了視乎不同公司徵費外，借貸人所需要繳付按揭保費的高低，就視乎按揭年期及按揭成數，最高90%按揭及30年還款期，需繳納貸款額的4.35%。 但如果一次過激清，最大好處可以加借入按揭額上供款，變相買家不用額外籌集一筆資金去繳交保費。