作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 以上措施皆是2月23日即時生效，順帶一提，這是以按揭證券公司收到按揭申請日期起計算，與簽署臨時買賣合約日期無關。 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。 不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。
買樓承造按揭，不時聽到有人說：「你做幾成按揭?」實情就是「按揭成數」的意思，背後關乎準業主打算支付部份首期後，餘額就向銀行申請按揭，而該部份也就俗稱為「按揭成數」。 隨著樓市出現泡沫，政府及金管局採取一連串逆周期措施來遏制，其中針對「按揭成數」就曾多次收緊。 一直去到2020年，疫症打擊工商舖市場，金管局才首次放寬。 到底在新計劃下，要借盡最高960萬元貸款的話，每月入息要多少呢？
值得留意是，如果本身已有按揭在身，壓力測試則需作出相應調整，壓測前供款比率上限為40%，壓測後比率上限為50%。 置業人士申請按揭時，經常遇到申請進度緩慢、獲批的貸款額不足、還款期縮短等問題，當中大部份與物業及申請人有關，以下5大按揭地雷有助置業路上暢通… 今年非住宅物業減辣，吸引不少樓市投資者留意相關市場。
【按揭拆局】新樓VS二手 納米樓按揭申請全攻略… 近日二手樓升溫帶動個別納米樓出現轉勢，其中菁雋更出現高價成交。 不過納米樓申請按揭較一般二手樓複雜，今次為大家拆解納米樓按揭細節，包括按揭成數…
疫情陰霾之下，不少新手都想趁機執平貨，但卻被市場各種術語弄得頭昏腦脹。 同時財政預算案剛剛又放寬高成數按揭上限，甚麼是按揭保險？ 彷間常說的「林鄭plan」與「呼吸Plan」又是甚麼？ 最後溫提，選擇擔保人需要是近親關係，例如父母、夫婦、子女、兄弟姊妹，銀行可能要求申請人作出聲明或提供有關証明。 假如申請人入息不夠供樓、而擔保人又60歲以上的話，拒批按揭機會頗大。
在供款與入息比率方面，1000萬以上和1000萬以下每月供款不得高於月入五成，壓測方面，當利率上升3厘，每月供款不得超過月入六成。 如果買家本身有按揭，壓測變為每月供款不得超過月入四成。 800萬以下最多造八成半按揭，800萬至900萬最高按揭成數為八成（貸款上限720萬），900至1000萬最高按揭成數為八成。 而即使希望購買樓價低於1,000萬單位的人士，如果在銀行可能獲批的成數不足、利率偏高，又或年期不合心意，也可以考慮這些按揭計劃。 因為這類計劃的按揭年期最長可達30年，而且利息可以達P – 2.5%，而且還有可觀的現金回贈。
審批來說，按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多，需時亦較長。 但要注意，「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試，但若要轉按，仍要提供入息證明及通過壓力測試，對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。 若未能轉按，便只能被「呼吸plan」的高息綁死，甚至因償還不了貸款而要賣樓。 在適用物業方面，「呼吸Plan」自由度最大，基本上發展商有提供的都可以選擇，但樓花一般要選擇即供期付款。
放寬按保 2月23日起生效
不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。
- 今年非住宅物業減辣，吸引不少樓市投資者留意相關市場。
- 第一，在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間，均要簽署自住聲明及提供證明文件，未能符合自住要求，有可能會被要求清還全部按揭貸款。
- 如果是居屋或綠置居，綠表人士最高按揭成數可造九成半，白表最高按揭成數為九成。
- 參考上次放寬1,000萬以下樓宇按揭的經驗，只會刺激交投量，而樓價上升的幅度有限。
若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 如果是居屋或綠置居，綠表人士最高按揭成數可造九成半，白表最高按揭成數為九成。 如果買入的是房協物業就跟私樓無異，即1000萬以下最高六成按揭，如果用按保，最高去到9成。 這物業的租金收入可幫助通過壓測，假設未正式出租，都可以用擬租金收入計算。 莊錦輝又指，現時市場不少新盤樓價均超過1,000萬元，預計新政策下，更多敍做發展商二按的業主可轉按至銀行「上會」，預期未來業主有更大誘因選擇建期計劃，即供對建期比率會進一步下降。
問題6: 經濟下行及疫症打擊下，銀行會否收緊「按揭成數」?
假設供款30年，息率為鎖息上限2.5厘，連同加借按揭保費，每月供款要約3.9萬元，而加息3厘壓力測試下，每月入息要約9.3萬元。 如果仍不清楚如何計算，及非固定入息非首置人士又如何安排？ 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 隨着最新一輪的財政預算案2022年推出，政府進一步放寬樓宇的按揭保險計劃，現時按新修訂的按揭保險條例下， 1000萬元以下物業按情況能夠申請最高九成按揭。 財政司司長陳茂波於今年財政預算案進一步放寬按揭(俗稱「波叔Plan」)，對準上車人士而言無疑是福音，採用新成數按揭人數近期亦飆升。
如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來自非本地)，按揭成數會較原先下調一成。 例如本身一層600萬元物業，原本銀行可承造最高60%按揭，但收入非來自香港的申請者，其按揭成數會收緊至50%；若該名申請人本身已持有多於一層物業，而按揭又未還清，則其按揭成數會較正常下調20%。 例如一層600萬元的物業，銀行原本可批出60%按揭，現在卻只能批出40%按揭。
當然，在現時的情況底下，也不能只看樓市的利好因素，例如加息以及疫情影響，也會對香港的樓市造成一定的影響。 有些業主較為執著，他們覺得自己的單位質素較高，沒有理由與質素較差的單位賣同一個價錢。 但這種堅持，令有能力買得起他們單位的潛在客戶大幅減少。
例如1,200萬元物業，以往最多只可借五成，以三十年還款期計算，每月入息約5.7萬元便可順利通過壓測；但如果可借足八成，入息要求便增至超過9萬元，計入保費後，每月還款可達至4萬元。 這裡討論的是自住物業的按揭成數限制，有意入市的人士，大概也聽說過所謂的「林鄭plan」，所指的就是2019年10月施政報告提出的按揭成數放寬。 1,000萬以上物業的壓力測試與1,000萬以下一致，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於月入五成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款不得高於月入六成（俗稱50/60）。 如果有按揭在身，壓測同樣需要調整，每月供款不得高於月入四成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款不得高月入五成（俗稱40/50）。 最高貸款額為物業價值之90%及受有關按揭計劃之貸款額上限所限制，香港按證保險有限公司保留貸款之最終審批權利。
1000萬港元以上至1125萬港元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬港元，1200萬港元或以下，最高按揭成數80%。 根據HKMC，物業價格 1000 萬港元或以下之現樓私人住宅物業按揭成數超過 60%，但不超過80%，而貸款額上限為 800 萬港元。 按揭保險計劃不接受主要收入並非來自香港的人士之申請，如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上，除非能夠証明與香港有緊密連繫，否則不被接納。 香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典認為，放寬按保樓價上限，將會激活樓價1,000萬至1,200萬元的住宅成交量，因為首期金額有多達樓價三成的差別，料該類住宅單位有望跑贏大市。 不過他又指，雖然1,000萬至1,200萬元的樓宇可借八成，但對申請人的收入要求也相對大幅提高，需要謹慎計算個人負擔能力及壓力測試。 對於新手首次「上車」而言，若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話，一般亦建議採用按保計劃。
「呼吸Plan」是指只要有呼吸的人都可以借到高成數按揭，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。 由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓力測試。 按揭保險的意思是由按揭保險公司作擔保，令銀行可承造6成以上按揭計劃，使買家可以以較低的首期，借到8至9成的按揭。 現時市場有三間提供按保計劃的公司，買家可選擇每年清還保費或一次繳清。 由於打工仔一般都受退休年齡所限，在銀行眼中，過了60歲後就隨時退休。 按揭保險公司對於首置按揭的定義，不只是第一次買樓，即使曾經持有住宅物業，賣出後亦可回復首置身份。
只要物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業，便屬於「首置」。 換言之，即使買家本身已嚐當業主的滋味，只要在買樓前「甩手」舊有物業，並購買按揭保險借高成數樓按，便可受惠於「首置免壓測」的措施。 因此，有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。