二按息率也頗相宜，若二按借貸額少於20%，則首三年息率2.5厘；若二按借貸額高於20%，則首三年息率為2.75厘。 另外值得注意，二按得到一按銀行同意方可成立，銀行在計算壓力測試時，會用二按最高息來計算。 兩房再上就是「兩房連儲物室」的單位，「Wetland Seasons Bay」共有18柱單位有提供，合共141伙，面積由 呎之間。 由於「兩房連儲物室」提供較高比例的光廁類別，可以把單位劃分為光廁及黑廁類，然後再按其景觀排序，詳見下表的揀樓建議。
若果未有準備好文件，去到按揭保險公司批核階段時需要補交，來來回回有機會延誤申請。 故此，Wetland Season Bay準業主需要計算清楚，一旦選擇快批的銀行，而該行要求進行壓力測試，自身入息水平是否「夠計」。 舉個例子，假設單位價格為600萬元，準業主申請8成按揭，毋須壓力測試的話，最低入息要求為38,800元；如果壓力測試前後DSR分別要符合50%及60%，最低入息要求則為46,400元。 第三，即供 Plan 的高成數按揭一般需時較長，比起一般六成或以內的按揭（一般需時兩星期左右），即供 plan 高成數按揭可能要額外一星期，即前後約三個多星期左右。 如果真的有興趣入市，建議先和 ROOTS 上會聯絡，妥善準備好所需文件，透過 ROOTS 上會申請按揭，銀行一日內就會回覆通知，加快整個進度。
第一，如果買家看中的是樓價較高的單位，例如 $800 至 $1,000 萬之間的單位，就無法用林鄭 Plan做高成數按揭，因為林鄭 Plan 規定付款必須用建期計劃（即是樓宇落成後才開始供）。 另外，在按揭成數和樓價緊密掛勾的情況之下，即供計劃買樓花，即使樓價在 $600 萬以下，都能夠用舊按揭計劃做8成按上按揭保險，這種做法特別對於首次置業而未有大量現金上會的朋友來說相當吸引。 簡單計一計，即是只需拿 $120 萬就可以買到一房單位，假設是夫婦二人，平均一人有 $60 萬在手就可以置業買樓。 這種操作之下，變相即是即供計劃並有45日時間讓買家申請按揭。 同樣以以上價錢的單位作討論，買家可以選擇申請6成按揭，即自備4成首期上會（非按揭保險的成數），而由於首30日已付10%樓價，買家在上會時大約需付 $1,365,000 （三成首期）。 另外，各位同樣也可以選擇使用舊按揭計劃借8成按揭上按揭保險，上會時只需準備 $455000，即一成作首期（因為早前已付5%+5%）。
Wetland Seasons Bay 「現金付款計劃」
局方數據顯示，各用地中以古洞北/粉嶺北用地涉及的發展規模最大，緊隨其後為東涌新市鎮項目，另有五十八幅屬具發展潛力的個別用地，共提供八萬五千伙，但局方強調，各項目的預計落成年份受多個環節的進度影響。 另外，萬方地產葉搏麟表示，樓齡較新的沙田居屋愉翠苑7月至今已有至少9宗買賣，並錄理想價成交。 項目C座極高層4室，實用面積約650方呎，三房間隔，早前以740萬元售出，成交金額料為項目今年新高，呎價約11,385元。
港島區也有新盤加速推售，上環HOLLYWOOD HILL最快月底開盤。 此外，Wetland Seasons Bay 會所命名為Club Seasons by the Bay，內設餐廳、24小時健身室、宴會廳及室內、外游泳池等設施。 胡致遠指，Wetland Seasons Bay室內及室外公共空間逾30.3萬平方呎，較Wetland Seasons Park為多，是次項目亦設戶外兒童嬉水區，住戶猶如享有私人水上樂園。 A此裝置設於「Wetland Seasons Bay」示範單位會場，僅在示範單位開放予公眾參觀的日子和時段提供。 賣方對其並不作出任何不論明示或隱含之要約、陳述、承諾或保證。 本人願意接收新傳媒集團的最新消息及其他宣傳資訊，本人同意新傳媒集團使用本人的個人資料於任何推廣用途。
至於頂層連天台單位可飽覽濕地景致，示範單位設於21樓頂層，實用面積892平方呎，以4房（連套房）及儲物室加儲物室連廁開則。 橫廳左右分明，更連接特大平台，達422平方呎，外望濕地自然景觀。 經過平台可通往天台，天台面積582平方呎，空間寛闊，住戶可在此燒烤招呼親友。 現場所見，項目最少收到12份意向書，包括恒地、鷹君、華懋、遠東發展、其士國際、爪哇集團。
而網站內含有第三方的回應只代表其個人觀點，不代表祥益地產立場。 公屋聯會總幹事招國偉表示，有相關數據公布後，將有助業界理解未來十年的公屋分布，惟留意到政府並沒有透露各項目的落成年份，故擔心一旦有部分項目的改劃程序或建築期拖慢，將影響未來數年公營房屋的供應量。 他續稱，因應數年來公營房屋的供應量亦較少，冀政府可想出辦法，例如加快改劃等，以填補供應不足的問題。 至於備受關注的粉嶺高爾夫球場局部發展，亦納入未來十年的供應項目之內，可提供約九千伙。 數據亦顯示，未來將有五十八幅土地，撥作具短中期房屋發展潛力的個別用地，涉及約八十六公頃，提供八萬五千多伙。 據價單顯示，新加推單位由285至290方呎，最高可享16%折扣，折實價554.61萬至599.8萬，折實呎價19339至20827元，而3號價單整批市值逾1.11億。
- 除了入伙日期，我們亦要清楚貨尾的種類，以確保自己能買到符合預算的單位。
- 項目於2017年7月展開，地盤面積約1.16萬平方呎，預計總樓面面積逾9.47萬平方呎。
- 數據亦顯示，未來將有五十八幅土地，撥作具短中期房屋發展潛力的個別用地，涉及約八十六公頃，提供八萬五千多伙。
- 其中雖然「2A座C2」及「2A座C3室」的方位都向北，但因其前方可避過日後二期發展，直望濕地，也可視為最一線之選；甚至比起望內園正望泳池景的單位更為優勝。
- 餘下三間房間則設於客廳另一邊，但連同露台門卻形成五門歸心格局。
第一期共有710個單位，當時開出首批折實呎價11,388元；二期共699個單位，均價跟一期相若，首批平均呎價11,300元；至於第三期共有318個單位，首批均價12,968元。 至於今次被視為壓軸登場的的「Wetland Seasons Bay」則位於「112區」，同樣會分開三期發展。 如果選擇「即供」，又想申請高成數按揭(即樓花按揭)，按揭新制並不適用，只能採用舊制——換句話說，只有樓價400萬元或以下可以申請9成按揭；450萬至600萬元可以申請8成按揭；600萬元以上最多只得6成。 以Wetland Seasons Bay 為例，即供期的最高折扣額可達17.5%，以原價 $551萬的一房單位來說，就可以平足一百萬，對於不少買家來說都是相當吸引的。 如果你首期有限，正尋找600萬以下上車新盤貨尾，如果資金較充裕可以考慮柏傲莊、LP10、KOKO HILLS、晉環、維港滙等。
「Wetland Seasons Bay」提供比例最多的單位為「純2房」類別，一共分布於46柱單位中，合共有360個，面積由 呎之間。 有兩點可以提一提，若本身鍾情於非黑廁的買家，「Wetland Seasons Bay」只得一柱可以選擇，就是「5A座1-9樓B3室」，其餘全屬黑廁之選。 在「天秀站」下車，可以選擇在毗鄰的「天一商城」購買日常生活所需才返家。 當時對於這個問題，我們也曾直接向發展商新地查詢，表示管理處已安裝多部戶外大型滅蚊機、及會定期進行滅蚊工作。
我們《胡．說樓市》團隊在早前「Wetland Seasons Park」入伙時曾作開箱，業主表示在露台放置了滅蚊器一晚後，第二天已有很多昆蟲屍體，在屋苑的園林行一轉也被蠓咬得小腿紅了一遍。 新地在天水圍的「Wetland Seasons Bay一期」即將推售，這個被視為2021年下半年的矚目新盤，共分三期提供1,996個單位。 跟「Wetland Seasons Park」有一點相似，樓盤在位置上較偏離天水圍港鐵站，且鄰近濕地公園有多蚊及昆蟲的問題，本文會一文剖析其投資價值，以及其揀樓攻略。 首先，準備好入息文件，包括3個月銀行出糧紀錄；如果是佣金收入，則需要6個月紀錄。
而最近，天水圍新盤 Wetland Seasons Bay更推出受到各位準買家矚目的「45日即供」計劃方案，絕對是即供期計劃來講比較進取的玩法。 會所名為Club Seasons by the Bay，會所連戶外綠化空間面積逾30.3萬方呎，提供宴會廳、健身室及室內外泳池等設施。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 相隔數百米便有行人天橋來往輕鐵濕地公園站，再接去其他地區和屯馬線，交通說不上太方便，但揀得這個區已經預咗，要近市區就要揀番嘉湖山莊或柏慧豪園系列的二手盤。
其士國際物業發展部高級銷售及市場主任梁達鈞表示，項目位處港島，亦是該區核心，鄰近港鐵站，有興趣獨資參與項目發展。 項目於2017年7月展開，地盤面積約1.16萬平方呎，預計總樓面面積逾9.47萬平方呎。 市場估值介乎12.6億至15.9億元，每呎樓面地價1.35萬至1.7萬元。 如果買家選擇建期付款，則容許選用「林鄭plan」，800萬以下單位最高可承造九成按揭，還款期長達30年，首期涉及金額大減，更易上車。 由於買家需要在簽署臨約後的30天內，便需要繳付印花稅，若沒有相關資金，透過計劃計劃，發展商可以借取最高80%的印花稅、或相當於樓價3%的印花稅，其息率為5%，但若能根據條款依時還清過渡性貸款，相關利息會獲豁免。 第二，如果銀碼跌入600萬元以下(面價727.2萬元)的單位，也可考慮支付20%首期，而餘額80%透過承造舊按保上會，因為根據香港按揭證券公司指引，樓花期少於一年的物業，只要銀碼低於600萬元也會受保。
置業剛需
其折扣額為7%，但卻在成交後卻可獲3%的印花稅回贈，同樣若沒有選取「super二按」或「wetland 36」的準買家，可額外獲取4%的現金回贈。 因此若把全數現金回贈計算在內，其實質折扣額約為17.23%。 今次發展商還新增了一款「wetland 36」的付款計劃，可利用旗下的資產來借貸，但條件是「平均金融資產」及「入息」需不少於樓價30%。
至於新鴻基地產的天水圍Wetland Seasons Bay第1期，今亦公布最新部署，市場料項目的預售文件批出進度已屆最後階段。 消息透露，恒基地產位於啟德的THE HENLEY III，剛獲批預售樓花同意書，有機會短期內啟動推廣攻勢，該期提供404個單位，預計關鍵日期為明年4月底。 THE HENLEY I昨售出CONDOMINIUM C地下H室特色戶，成交價707.56萬元，呎價36,472元。 他透露，集團購入該項目後已全面進行改裝，每方呎成本約3,000元。 現正計劃下周開放現樓，並公布首張價單，最快7月底至8月初開售，目前區內物業呎價介乎約3萬至4萬元。 他又稱，同系元朗唐人新村項目總樓面約8.1萬方呎，主力為中小型上車單位，預計明年第三至第四季登場。
FX168財經報社(香港)訊 自美聯儲上周三加息以來，美國股市普遍下跌，但科技股比其他經濟板塊承受的痛苦更大。 全球最大的科技公司僅在三個交易日就蒸發了超過1萬億美元的市值… 局方數據顯示，各用地中以古洞北/粉嶺北用地，涉及的發展規模最大，涉及十三幅用地，佔地約三十七公頃，預計可提供約四萬三千多伙；緊隨其後為東涌新市鎮用地，涉及十二公頃用地，佔地約二十三公頃，提供約二萬四千伙。
睇番嘉湖山莊，新近呎價約11,500元，交吉有樓睇的單位不足100間，可謂賣少見少，業主有見新地快將開價，欲睇定先，導致二手成交並不算爆升，反而有減下來的迹象。 相隔數百米，便有行人天橋來往輕鐵濕地公園站，再接去其他地區和屯馬線，交通說不上太方便，但揀得這個區已經預咗，要近市區就要揀番嘉湖山莊或柏慧豪園系列的二手盤。 交易金融工具或加密貨幣之前，你應完全瞭解與金融市場交易相關的風險和代價、細心考慮你的投資目標、經驗水平和風險取向，並在有需要時尋求專業建議。
其中「純三房」共由16柱單位提供，當中有兩柱為非黑廁類別，由於其方位也同時向東，故可被視為一線之選看待。 事實上，純三房的擺位也攞盡了整個「Wetland Seasons Bay」接近最優質之選，部份雖然座向未必優勝，但卻可以避開日後第二期，以及低座別墅望到整個濕地公園。 若能夠接受「Wetland Seasons Bay」的位置及配套等因素，若真的揀樓又應該怎去選擇呢? 「Wetland Seasons Bay」第一期共由六座高座、以及十座低座組成，共有1,224個單位，高座物價業環繞會所泳池而建，而別墅則較貼近濕地方向，由於單位種類繁多，我們建議可按其景觀及方位作分類外，還可考慮以下因素。 Wetland Seasons Bay位於為濕地公園路1號，項目分3期發展，共1998伙，其中1期由6座9至10層及10座6層高別墅組成，提供1,224伙，該盤85%為標準分層單位，涵蓋開放式至4房，預計關鍵日期為2022年6月30日。 根據經絡按揭轉介研究部統計，由今年5月至今，恆大‧睿峰選擇即供付款辦法的買家只有兩人，恆大‧珺瓏灣II期選擇即供付款辦法的買家為56人，即合共有近60名客戶。
主打中小型單位的Wetland Seasons Bay分三期發展，提供約2,000伙單位，第一期由6座9至10層高的低密度住宅大樓、以及10幢6層高的別墅組成，提供1,224伙單位。 日前其中最高成交價單位為2A座C1單位，面積664方呎，三房間隔，以約1128萬成交。 項目近日亦以招標售出單位，其中有買家以個人名義購入2伙別墅，斥資逾3860萬，屬項目至今個人最大手買家。 除了「備用一按」外，如果選擇「靈活付款辦法」時，亦可以選擇「super二按」上會。 雖然不能獲取4%現金回贈，但如果能於180天內完成交易，也可申請4%的現金回贈外，根據「super二按」的條款，若能於提前清還二按，發展商也視乎年期提供2-4%的現金回贈，以至若選擇部份還款也有機會獲取1%的現金回贈。 天水圍項目Wetland Seasons Bay周六(21日)開售，如果準業主選擇以「即供」方式付款予發展商，需要45天成交期內付款。
美國最大肉類銷售商泰森食品(TSN.US)公布截至4月2日止第二財季業績。 每股季度攤薄純利2.28美元，經調整後為2.29美元，高於市場預期的1.91美元。 季度收入131.17億美元，按年升16%，高於市場預期的113億美元。 隔鄰同系的「Wetland Seasons Park」收樓質素其實都值得準買家參考，有興趣的，可以點擊以下連結前往。
近大門位置預留空間放置鞋櫃，配開放式廚房，客飯廳長形設計，可分為客廳和飯廳，浴室備有淋浴間，也是黑廁設計。 兩間睡房歸邊，主人房設於走廊盡頭，窗多，有助增加採光及通風，另一間睡房方正實用。 太古地產(01972.HK)表示，香港零售市場受第五波疫情嚴重影響，但隨著疫情在4月開始緩和，以及政府推出新一輪消費券計劃，集團正全力刺激商場人流及鼓勵消費。 就算選擇即供付款，只要樓價600萬以下，可選擇舊有按保，400萬樓花以下，可申請高達九成按揭，如果折實價在400至450萬，可以申請80%至90%。 第三，若銀碼超出了此門檻，也可以選擇發展商的「備用二按」。 按發展商的「備用二按」方式，最高可以借取25%，一二按最高可以借取75%。
單位平均呎價為 $16,604，作為非市區新盤來說是平是貴，就由各位準買家們自行定調。 不過，今次較為特別的，是由發展商推出的即供折扣計劃，下文將會詳述此部分。 先簡單介紹一下 Wetland Seasons Bay 這個新盤。 Wetland Seasons Bay 位於天水圍，就近濕地公園，並且在離港鐵站較遠的位置，對於每天要去港島區或其他商業中心區上班的人士來說不是最方便的選擇。 但另一方面，由於就近濕地公園，部分單位景觀較開揚，同時亦有大自然景色及優質空氣加持。 反過來說，濕地公園的另一問題是比較易惹昆蟲，也成為不少人的隱憂。
該公司首席營業董事李巍補充，現時西區個別連家具或服務式住宅單位呎租達90至100元。 興勝創建執行董事周嘉峯稱，HOLLYWOOD HILL屬現樓，提供48伙，全屬一房間隔，實用面積約400方呎，亦設4個特色戶，平台面積介乎100多至300多方呎，天台則約340方呎。 項目亦進一步披露配套設施等賣點，當中室內會所「Club Skye」、住客共享空間及園林綠化空間等面積合共逾6,250方呎。 他透露，項目截至前晚已錄逾450個認購登記，星期日全數推出第1至3號價單的單位發售，涉及79伙，本周五截止接受認購登記，首輪推售單位折實售價由450.18萬至599.8萬元，整批單位市值共約5.03億元。
如果在天秀站，居民可花7分鐘步行前往天一商城購買日常用品，比較近的就要是濕地公園站。 Wetland Seasons Bay位於天水圍112區，地盤中間入口位置設有流浮山消防局，平日出車或會聽到聲響，低層住戶宜多加留意。 根據最新價單，該盤一房最平賣470多萬，二房約售600萬，三房約售800萬，全可承做高成數按揭。 Wetland Seasons Bay供1,224伙住宅單位，以中小型為主，開放式戶至兩房戶合共佔標準戶供應量約七成，大部分單位售價低於1000萬元。
黃大仙公屋竹園北邨一個兩房單位，由於可以最長還款期入市，單位最終售300萬元，較銀行估價高約5%。 相反，慈雲山居屋慈愛苑一個高層戶，還款期僅10多年，近日以今年最低價370萬元轉手。 據本報了解，匯豐、渣打、東亞、中銀香港、恒生及建行亞洲，均不接受恒大樓盤的樓花按揭申請，該6家銀行已佔上半年銀行樓花按揭市佔率超過85%。 據中原按揭本月初公布的數據，匯豐、中銀香港在上半年樓花按揭業務的市佔率，分別是25.7%及21.4%。 東亞發言人回應稱，已批出的按揭申請不受影響，而該行會繼續接受相關樓盤的現樓（建築期）按揭申請。 渣打、中銀香港、恒生及建行亞洲截稿前未有回覆本報查詢。
使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤，尋找心儀新盤上車。 無他，樓市冇得跌，梗係想賣個好價，人之常情，何況嘉湖山莊雖則樓價升了不少，仍可屬於上車天堂，入場價位400餘萬元，地區成熟，鄰區尚在發展，在交通配套上與第一前樂湖居賣樓花時已大有進步，仍尚有改善空間。 無他，樓市冇得跌，梗係想賣個好價，人之常情，何況嘉湖山莊雖則樓價升了不少，仍可屬於上車天堂，入場價位400餘萬元，地區成熟，鄰區尚在發展，在交通配套上，與第一次樂湖居賣樓花時，已大有進步，仍尚有改善空間。 目前新鴻基的股息率亦有約4.5%，高於五年平均值約4.1%，考慮到疫情期間集團依然穩守派息，而以上提供的物業發展業務增長亦足以支持集團業績增長，投資者有望在疫情寒冬穩收約4.5%股息回報，同時部署疫後估值復甦的升值潛力。 由於項目龐大，目前Wetland Seasons Bay只是推出了第一期的其中300多個單位，而一期的單位總數為1,224個，連同尚未推出的另外兩期，整個項目的單位總數有1,996個，有望成為新鴻基的短中期增長引擎。 若任何資訊並非最新的，祥益地產概不負責；祥益地產對該等資訊不另核實。
再選擇發展商的「備用二按」，最高可以借取25%，一二按最高可以借取75%。 假如一按加二按共借75%，代理佣金連律師費為74914元，印花稅近23萬，首期162.28萬元，月供19237元。 若二按借貸額少於20%，則首三年息率2.5厘；若二按借貸額高於20%，則首三年息率為2.75厘。 二按年期最長25年，由第4-25年起，息率則會上升至6厘，故必須在三年低息期後作轉按。
如有關索償是因祥益地產的疏忽或有意行為造成的，索償額將限於祥益地產所收取的該項服務費用。 政府於去年《施政報告》公布，已覓得興建三十一萬六千多個公營房屋單位所需的三百三十三公頃土地，滿足未來十年公營房屋單位的需求。 運房局昨日回應立法會議員查詢時披露，根據今年三月的預測，首五年度落成的公營房屋項目，僅涉約九十公頃用地，預計提供約九萬伙；至於往後五年度，則涉及餘下七成即約二百四十公頃用地，預計提供約二十二萬六千伙。
曹建議，買家可找發展商更改至建築期付款辦法，或申請延期完成交易。 恒大進軍香港住宅市場以來，自2019年底迄今先後推出屯門恆大． 珺瓏灣I期已屆現樓，意味不受今次銀行拒批樓花按揭影響。 珺瓏灣II期、恆大‧睿峰，預計分別今年第三、第四季入伙，料部分選用即供付款之買家，上會或受影響。 成交紀錄冊的目的是向公眾人士提供列於紀錄冊的關於該發展項目的交易資料，以使公眾人士了解香港的住宅物業市場狀況。 至於即供付款法＊最高直減折扣17.5%），有44宗成交的買家採用，佔32%。
今次「Wetland Seasons Bay」會否有同一裝置，裝置後的成效又如何? 「Wetland Seasons Bay」位於「濕地公園」路旁邊。 這幅原本劃作房協長者屋的用地，被政府改劃為私人住宅用途。 2014年，當時政府將項目所在的「天水圍第115區」，連同毗鄰的「天水圍第112區」一併推出招標，新地以19.68億及22.2億元投得，兩幅地可建樓面超過200萬呎，故每呎地價低見1850元，創區內13年新低地價。
在不用高成數按揭的情況下，1,000萬以下物業最高可做六成按揭（貸款上限500萬），因此貸款額便是288萬，首期為192萬。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 對於近期股市波動，他認為，股市有上有落，但置業屬長線投資，而買樓改善環境，相信近日股市的短期波動並不影響市民入市意欲，預期新盤銷情將持續暢旺。 他指，今年本港樓市表現活躍，一手市場的交投較去年上升逾六成，而上半年的二手市場成交量更創1997年以來的新高，加上本地疫情受控及經濟回暖，買家已重拾置業信心。 此外，靈活付款計劃、首置Smart付款計劃及Upgrade置Smart付款計劃均提供Super第二按揭貸款，全期為按揭利率為P-2.5%P 為滙豐銀行最優惠利率，首60個月之利率為H+1.3%。
以一房單位計算的話（$551.59萬），折實價即$455萬。 買家首先要在簽署臨時買賣合約的時候先付5%訂金，並在其後30日內再付5%訂金，並在45日內找清剩餘的90%樓價。 第二，熱門樓盤如啓德新盤、日出康城系列等售完後，準業主於準備正式買賣合約或上會時，因種種原因選擇撻訂5%而不繼續買賣令單位於市場上重推。
今次供參觀的有5個示範單位，其中Wetland Seasons Bay示範單位以第1期5A座8樓A9室為藍本，實用507平方呎，3房開則，不設玄關，大門左面為開放式廚房。 客飯廳呈長形，客廳外連23平方呎露台，有助室內通風及增加採光。 主人房附設約17平方呎工作平台，四正間隔，即使擺放雙人床，依然可以3邊落床。 浴室屬非套廁設計，如果好像示範單位所示，將主人房接連浴室的間隔牆拆除，改裝為玻璃，出入浴室會更方便。 浴室的大部分牆身鋪上雲石紋石材，走白色主調，感覺高貴，並設淋浴間。 項目設有3萬呎商舖樓面，另有天橋接駁至輕鐵濕地公園站。