h+1.5 按揭詳解
h+1.5 按揭 內容大綱 注意1: 不同銀行設不同「最優惠利率」 香港各大銀行按揭計劃一覽 全球「水浸」 香港銀行體系結餘升至約4,575億 以匯豐銀行「一個月同業拆息」0.7厘計算,「拆息按揭」的息率就是「0.7厘+1.5厘」,也就是2.2厘。 而「封頂息率」則為「5-2.5厘」,也就是2.5厘。 一旦拆息抽升,而導致息率高於2.5厘的話,銀行就會自動跳回「封頂息率」來供樓。 傳統上,「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率,無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時,利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算,例如在1997年時,按揭利率為「P+2厘」。 一般來說,「按揭息率」的選項上,銀行會提供「P按」及「H按」給買家選擇。 兩者也是浮息按揭,即供樓利息可隨時間變化,但究竟它們有什麼分別? 以普遍採H加1.3厘水平計算,現時港人實際供樓息率大致維持1.5厘,距普遍封頂息率2.5厘仍相差1厘。 ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫,務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。 換言之,ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 每日全球經濟受到不同環境因素影響,香港樓市依然穩固。 P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃,當中的P是指最優惠利率(Prime Rate),即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。 除了按揭貸款,私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。 不論是P-x或H+x,「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。 但P及H本身會浮動,最優惠利率(P)剛被主要銀行上調,而拆息(H)天天可都可能出現變化。 過去多年,香港金融制度非常穩健,銀行業界資金充足,銀行之間的借貸成本及風險較低,因此HIBOR大多時間仍然低水,從而造就了「H按」同樣低水。 香港實施聯繫匯率,本地息口通常會跟隨美國息口變化,美國進入加息或減息周期,會間接影響P 按(最優惠利率)升跌。 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃(銀行同業拆息按揭),銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate,簡稱 HIBOR。 除了有可觀現金回贈「袋袋平安」外,選用H按時,大部分銀行會提供高息戶口(Mortgage Link);定息按揭則不提供。 渣打香港及大灣區金融市場主管曾繼志預料,當港美息差擴闊至近1厘水平,屆時投資者會更積極沽港元買美元,令走資壓力勢大增,從而逼使港息升得更快。 如果利息沒法節省,不妨留意加息下的利息支出是否可以扣稅。 政府提供20年期的自住物業按揭利息扣稅,每年最多有10萬元的扣稅額。 隨著聯儲局兩次議息會議累計加息0.75厘,港美息差預期持續擴大。 最新美國3個月Libor與香港3個月Hibor拆息相差0.67厘,相較年初的負值水平已經大幅拉闊,也續見3年高位。 根據金管局,當銀行提供的按揭回贈超過貸款額1%,銀行要以扣減貸款額的方式發放回贈,並不能夠給客人現金回贈。 假如資金流入港元的趨勢持續,經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說,預期到了第三季尾,1個月Hibor有機會低見0.3厘,令置業人士的供樓壓力進一步減輕。 定息按揭現時一般泛指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃,為置業人士提供提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。 定息按揭年利率分別為1.99%、2.09%及2.19%,定息計劃完結後,借款人可選擇其他H按或P按計劃,可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率減2.35%。 銀行同業拆息較為波動,如果拆息短時間上升,H按供樓開支便急增,因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」(或稱「封頂位」),當利率高於鎖息上限的利率,便可以使用鎖息上限的利率供樓。 假設銀行的按揭計劃為H+1.4%,鎖息上限下實際封頂利率為2.5%,如果拆息升至2.5%,即實際按息升至3.9%,供樓人士最後仍可用2.5%供樓。 所有申請人在承造H按計劃時,也會獲得一個以最優惠利率計算的「息率上限」,俗稱「封頂位」,會如同P按一樣,以「P-X%」顯示,一般會與該銀行的P按計劃相同。 注意1: 不同銀行設不同「最優惠利率」 由於普遍 H 按利率上限等於 P 按,拆息低時,H … Read more