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7成按揭 內容大綱 問題5: 購買居屋、村屋、唐樓的「按揭成數」，跟私樓有沒有分別? 按揭成數放寬〡1200萬樓可借8成！按揭入息要求 及壓力測試計法一表睇晒 隨着按揭信貸資料庫的建立，銀行現在可更準確評估按揭申請人的債務狀況及還款能力，亦有利於執行壓力測試及之後推行第二套房按揭的管理。 目前壓力測試的計法是假設目前息率上升3厘後，每月總供款佔入息不可多於60%，而非自用物業及第二套房按揭申請人在壓力測試下之供款佔入息比率須再下調至50%，借款人需有充裕還款能力才可獲批按揭，確保供樓人士有足夠防守能力。 如果按揭申請人本身已持有或擔保其他按揭物業，一般按揭成數便下調一成，樓價1,000萬元以下物業，一般按揭成數便是5成，貸款上限400萬元。 最新財政預算案公告各項減稅、舒困措施，當中包括將《9成首置按揭》上限由800萬提升至900萬。 在疫情緩解後，累積的購買力一次爆發時便又會遇上波小陽春。 本人願意接收新傳媒集團的最新消息及其他宣傳資訊，本人同意新傳媒集團使用本人的個人資料於任何推廣用途。 目前居住在2房物業的業主，若擬換樓至3房，樓價大多達1,000萬元以上，僅能做5成按揭的情況下，難度極高。 正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘，故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家，但如提供的折扣額均會在合約中反映出來，銀行會用「合約價」來借貸，而非以「訂價」作為審批準則。 如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。 第一，在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間，均要簽署自住聲明及提供證明文件，未能符合自住要求，有可能會被要求清還全部按揭貸款。 第二，如果購多於一人購入單位，按揭證券公司也要求在物業成交後，單位必須為借款人、抵押人、擔保人的主要居所。 而擔保人亦只局限於借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦。 如果本身沒有按揭貸款的申請人，按揭成數由原來40%上調至50%；而有按揭貸款的申請人則由30%上調至40%。 同樣地，由於房委會旗下的居屋以及綠置居均有政府作擔保，審批較寬鬆，綠表(第二市場)/ 綠置居買家最高可做95%按揭；白表(白居二)買家最高可做90%按揭。 但因擔保年期是由首次發售起計30年，若樓齡過高令擔保年期過短，部份銀行容許用60%按揭計；或訂立條款在期過後，需改用60%按揭計算。 部份銀碼符合申請「舊按保」的物業，也可以申請最高90%按揭。 但香港按揭證券公司有規定，若希望申請「舊按保」的物業，其樓花期不可長於一年、以及必須受預售樓花同意方案規管的物業，也表示重建「舊契樓」並不符合條件。 其供款與入息比率上限是4成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入5成。 要留意，此情況下的供款與入息比率、壓力測試的計算是新、舊按一併計算。 所有未償還的私人貸款、按揭、循環貸款、信用卡等等的貸款都會納入壓力測試計算。 批核按揭時，銀行會查閱環聯信貸評級資料庫了解申請人的財務狀況。 除了供款與收入比率之外，金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。 最後，坊間有人根據現行的按揭利率（H按CAP RATE 2.5厘）、30年還款的前提，計出「每1萬元收入可應付100萬元樓按」的算式。 如果申請人同時有按揭在身及收入來自香港以外地區，按揭成數要再下調，1,000萬以下最高按揭成數為四成（貸款額上限300萬），1,000萬以上按揭成數為三成。 我們在1991年就這些想法諮詢業界，銀行界亦非常合作，自願提出採納七成上限的政策，因此，亦無需要修訂附表3。 能做高成數按揭的物業樓價提升了，除此以外，其他限制條件，例如樓按申請人需要是首次置業的身份、以及必須有固定收入這兩個條款也已經放鬆了。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 整體來說，對申請按揭時，所有申請人（包括借款人、擔保人）都沒有為其他物業負擔的話，樓價1,000萬元以下的住宅，一般按揭成數上限是6成，貸款額上限500萬元，即樓價833萬元以下，一般銀行按揭可借足6成樓按。 除了供款與收入比率之外，金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。 樓花：400萬以下最高按揭成數為九成，400至450萬按揭成數八至九成（貸款上限360萬），450至600萬按揭成數上限為八成。 現樓：800萬以下最高按揭成數為九成，800至900萬為八至九成(貸款上720萬限)，900至1,000萬貸款上限為八成。 答：若能通過入息審查，最常見的拒批原因，是按保公司質疑入息的可信性，例如公司由申請人或近親開設，或該公司於簽署臨約買樓後才開設。 但即使公司由按保申請人開立，向按保公司提供公司利得稅單及核數師報告後，也可獲重批。 答：未能批出按保，可請求銀行員工替你上訴，因此嚴選優質銀行很重要。 留意每間按保公司只會審批一次，例如HKMC不批，即使經另一銀行再向HKMC申請按保，同樣不會重批。 問題5: 購買居屋、村屋、唐樓的「按揭成數」，跟私樓有沒有分別? 於1995年11月2日，政府當局在立法會會議上確認，七成上限應繼續作為一項長期監管政策。 關於七成按揭上限的措施，業界與監管當局的相互作用始於1991年。 當時《銀行業條例》附表3將「住宅按揭」界定為「本金不超逾物業買價或市價的90%，以較低款額為準」。 由於在此條款下住宅按揭成數即使高達九成，銀行仍可採用較低的風險權重，這個安排變相鼓勵銀行借出高達物業市值九成的貸款。 有關業務所涉及的風險可能過大，所以我們作為監管當局不免感到擔心。 因此，我們打算修訂附表3，將九成上限調低至七成，同時發出指引勸喻銀行住宅按揭以七成為限。 樓齡最長以(75-樓齡)計算，村屋則以(55-樓齡)計算，部分藍籌屋宛如美孚，即使樓齡已超過50，仍有機會都可照批30年。 答：如須借取9成按揭，佣金或其他非固定收入不能計作入息，但花紅可以，以兩年平均數計算。 超時工作薪金亦可計作入息，注意，受近期社會事件和疫情關係影響，警務人員和醫務的超時薪金，可能超出底薪很多倍，銀行未必能計足。 … Read more

公務員壓力測試 內容大綱 公務員壓力測試: 【按揭成數 & 壓力測試】按揭成數最詳盡資料庫! 首置按揭成數及壓力測試點計? 轉按按揭成數又點計? 公務員壓力測試: 按揭計算機 公務員壓力測試: 香港學校索引 公務員壓力測試: 公務員買房喊壓力大！眾見「日常支出」搖頭：別嫌了 對比之下，如果改用銀行同業拆息按揭即H按，政府就會以拆息H等於零的基礎，計算每月供款，又會以此為津貼的上限，換言之，由此可獲得津貼較少。 不論綠表及白表，居屋統一採用P按（最優惠利率按揭）計劃，目前P按實際利率為2.5%，封頂息率（即最高利率上限）為P按減0.5%，以現時的P按利率計算，為4.5%。 不過，近年銀行業對居屋按揭市場態度積極，不少銀行都會提供彈性，批出較長年期的按揭貸款。 在計算「供款佔入息比率」時，除了供樓按揭外，任何私人貸款、學生貸貨、稅貸、分期付款等，也會一併計入「債務」一部份，這些貸款也有機會推低申請人借貸能力，要考慮先清還短期貸款，才去申請按揭，就會較容易通過壓力測試。 每月入息門檻大幅上升之餘，業主亦要每月預留額外的開支，去支付按保保費。 最新措施顯示，若市民採用的按揭成數高於原有按保計劃，須繳交額外15%的保險費用，保費可隨每月按揭還款攤分；未能符合壓力測試的首置人士，更要額外繳付保費，變相增加供樓開支。 公務員壓力測試 沒有人可以不吃不喝只管供樓，所以供款的金額，亦不能超過收入的一定百分比。 根據金管局指引，業主在申請按揭時，收入與供款比率不能超過50%，即你最多可以50% 人工供樓，同時需要通過壓力測試，即需以現時利率加3%，而每月供款額仍低於每月收入的60%。 首先，對於一般市民來說，工作上的津貼一般會用6個月平均數來計算當作收入一部分。 公務員按揭中，非實報實銷現金津貼計劃一旦開始，就會連續120個月發放。 例如CRE的能力傾向測試一共有35道選擇題，考試時長45分鐘，即平均1分多鐘就要完成一條。 讀完一遍但零頭緒的問題，不妨先標記它，待完成後其他才回頭深思作答。 這2部分都是考你對數字的敏感度，無論任何工作職位都需要涉及數字，大至計劃預算，小至出納收付款。 難度的確不大，只是對於數字不敏感的人來說，就很耗時間！ 公務員壓力測試 偏偏考試要求速度，如果有幾個鐘慢慢做，人人都計到條數喇。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，按揭保險計劃不同於一般按揭，用家需為銀行購買按揭保險，以保障超過樓價6成的信貸風險。 而有關按揭保險費用由借款人支付，無需承擔由銀行承擔風險。 前者最高可達月薪6%，視乎薪級而定，但筆者認為更着數的選擇其實是後者。 透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 債務及財務狀況分析功能會根據你的信貸報告資料顯示你的負債收入比率，讓你了解自己的借貸及還款能力，更有效地管理財務。 事實上，假如樓價因為一時亢奮抽升，及後回冷，貪九成按揭上車，隨時成輸家。 如果雙糧在僱傭合約中有列明，是可以完整計入壓力測試，打散12個月放入月薪中計算，例如月薪為5萬兼有雙糧，銀行便會以平均月薪$54,166計算。 舉個例，假如月薪8萬的公務員，欲置一間1000萬元物業，最多可獲500萬按揭貸款及192萬元政府貸款，總數為692萬，變相首期約3成。 公司評估應徵者在執行某項未知工作時的能力或潛力，而他在事前並沒有任何相關的知識和培訓。 《基本法及香港國安法》測試（學位／專業程度職系）是一張設有中英文版本的選擇題形式試卷，全卷共20題，考生須於30分鐘內完成。 至於已補地價的居屋及公屋，由於這類物業已可於自由市場上買賣，按揭安排與一般私人樓宇無分別，若要承造高成數按揭必須投購按保。 【樓巿反彈】上車先計3條數 – 首期、壓測、可擔負樓價… 近期疫情受控，雖然政府的限眾令措施仍然生效，但亦見睇樓量有所回升，以及樓價指數回穩，可能是市況反彈先兆。 從以上表格顯示，如要買入400萬物業，余先生需要約54萬元的首期，以支付一成樓價、印花稅以及律師費等買樓時必要開支。 現時50萬元的首期儲蓄與相關金額，還差4萬元，余先生可能需要多儲2至3個月才能有足夠首期買入400萬物業。 部份銀行會看短期債務能否在短期內清還、或短債尚餘期數有多久、以至儲蓄戶口內，是否有足夠現金償還短債而定。 公務員壓力測試 至於股票及基金，個別銀行會接納計算藍籌股票，並將股票價值五至八成計算入資產值。 不過，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑就有不同的看法，認為樓價下跌風險大於按保放寬的利好因素。 他相信，措施不會令樓價急升，主要因為市場仍有兩大的負面因素，包括中美貿易戰及社會運動未解決，市場擔憂失業率上升，收入受影響，「買樓唔會實贏，都會擔心樓價下跌」，因此措施只會令樓市「價跌量升」，預料第4季樓價將跌3至5%。 網上有不少相關模擬試卷，雖然大部份需要付費，但Aptitude … Read more

公屋印花稅 內容大綱 公屋印花稅: 200萬想買荃灣海之戀 按揭保險費用太貴點算好？ 公屋印花稅: 【租者置其屋】買公屋10個常見問題 申請 公屋印花稅: 額外印花稅 Ssd： 公屋印花稅: 投資車位銀碼細 注意五大事項 稅務局製作了一個簡單的軟件，幫助你計算物業轉讓文書（即住宅物業買賣協議和非住宅物業樓契）及租約的應繳印花稅。 你只需輸入物業轉讓代價款額/價值或租期及租金資料， 然後按「計算」按鈕；應繳印花稅款額便會在螢幕上顯示。 只適用於香港永久性居民購買住宅物業，在簽署「買賣協議」時並沒有擁有其他香港住宅物業，即首次置業的香港永久居民。 定期查閱信貸報告是查找身分有否被盜用的有效方法。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。 當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。 公屋印花稅 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。 信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。 港樓神奇之處，在於過去十年長期處於升值狀態，只要物業升值到一定地步，即可重新承造按揭（即加按或轉按），以獲得流動資金，投資增值。 特別例子3：A 已有住宅物業，B和C聯名擁有住宅物業，A向B買入其半份住宅業權。 假設樓價600萬， A須付印花稅為600萬／2 x15％ ＝ ＄45萬。 特別例子2：A已有住宅物業，B沒有住宅物業，A和B聯名向C買入另一住宅，樓價600萬，同樣要付15％印花稅，即＄90萬。 簡單例子1：A已有住宅物業，再向B買入另一住宅物業，樓價600萬，印花稅為600萬x15％ ＝ $90萬。 常見租約為期 2 年，釐印費即為年租的 0.5% ，另加複印本 $5，多數由業主及租客共同公平支付。 電子印花證明書與傳統印花作用一樣，只是形式有別，如偏好傳統印花，便須以郵寄方式遞交申請及所需文件，或親身在印花稅署櫃位遞交。 公屋印花稅: 200萬想買荃灣海之戀 按揭保險費用太貴點算好？ 印花稅稅率分為 4 種，會依契約形式的不同而有對應的課徵稅率，通常是以：「（建物總現值+土地公告現值）×0.1%」為計算方式。 房屋稅 地價稅是按買賣雙方持有時間比例分擔嗎？ 在二手未補地價居屋方面，印花稅的計算方法和私樓印花稅一樣。 … Read more

首期壓力測試 內容大綱 首期壓力測試: 壓力測試2021前後合格按揭獲批 首期壓力測試: 壓力測試2021懶人包 首期壓力測試: 誰要通過「壓力測試」? 這樣的情況同樣應用於私人貸款，根據我們經驗，不少按揭申請人會忽略已申請的貸款（例如車會），申請前可以先行查閱信貸報告。 【壓力測試2021】現時向銀行申請物業按揭，需要通過壓力測試，壓力測試是銀行批核按揭的準則。 今期主要說說壓力測試5個基本要點，包括申請按揭程序、壓力測試計算方法、供款與入息比率表、甚麼情況做壓力測試、壓力測試如何計算兼職人工及自僱收入等。 首期壓力測試 舉個例子，假設購買500萬上車盤，申請最高的9成按揭，即借款450萬元，分30年還款，以年利率2.625厘，每月供款18,074元，申請人的每月收入至少要有43,175元，才可過壓力測試獲批按揭貸款。 提升首期是其中一個辦法，透過增加首期，可減少借貸額。 資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。 2) 若多於19年但未過30年，餘下擔保期批9成按揭，屆滿後跌回6成按揭，假如未償還樓價多於當時樓價6成，便需要補回差價。 這樣的情況同樣應用於私人貸款，根據我們經驗，不少按揭申請人會忽略已申請的貸款（例如車會），申請前可以先行查閱信貸報告。 有人認為既然金管局已經有逆周期措施，實在毋須壓力測試，其實這是兩件事。 所以在表中不論是900萬還是1,000萬的物業，總貸款額只是500萬。 但一手居屋及居二市場單位，涉及政府承保，按揭契會註明「FIXED AMOUNT」。 另一方面，按保只接受現樓申請，買新盤只可用「建築期付款」，蝕掉樓價折扣。 白表居屋是指新居屋也接受非公屋住戶認購，需符合一定入息水平，太高薪就不能用白表身份買新居屋。 另外2013年開始的白居二政策，每年也可以有2500個名額用白表買入未補地價的二手居屋。 首期壓力測試 這兩類白表申請人無論是買入1手還是2手居屋，按揭都可以做到9成按揭，10%首期。 在樓市不斷破新高的時間，我們作為按揭從業者見到一些市場的真實情況，寫這篇文章是有感而發。 銀行批核按揭申請，除了根據現行機制檢討準則，亦會人性化處理申請，如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好，但壓力測試稍為超標，銀行有機會給予彈性過關。 我們過去試過為壓力測試只能符合約70%的客人成功批出按揭保險申請。 不過由於每個個案會以獨立情況處理，加上每間銀行的處理手法各有不同，難以一概而論，如有需要可直接向按揭專員了解清楚。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 使用方法很簡單，只要輸入樓價、按揭成數，便會計出首期金額。 首期壓力測試: 壓力測試2021前後合格按揭獲批 申請人如果是受僱，只要提供入息證明，便可計作入息。 如果每個月兼職收入數額一樣，可當入息計不打折。 假設每月收入70,000元，樓價900萬元，八成按揭，貸款額720萬元，還款期30年，壓力測試前利率1.38%，壓力測試後利率5.5%。 而新一份《施政報告》放寬後，800萬元或以下物業，首次置業人士可申請最高九成按揭；800萬元至1000萬元物業，則最高八成。 首期壓力測試 不過，金管局亦同時發表聲明，舊有基本「供款不多於收入50％」的「供款入息比例」（DSR、Debt Servicing Ratio）仍然適用。 因此一般建議，申請人在申請按揭前，須先檢視自己的財政狀況，最好先清還所有卡數及貸款，讓銀行對你的財政狀況更有信心。 花紅計算情況亦類似，銀行會觀察申請過去兩年的花紅，再除以24個月，以平均值加於月薪之上，以作計算。 不過，普遍銀行於承造較高成數按揭時，如九成按揭，銀行末必願意計佣金及花紅，以作為薪金水平審核。 如果最終無法通過壓力測試，又無法負擔壓外首期，可以考慮增加擔保人，讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。 首期壓力測試 如果物業是以連租約出售以及租約有打釐印，可以把租金收入中的七成計入壓力測試，例如租金收入為$20,000，便可以把$14,000計入壓力測試。 但如果沒有為租約打釐印或物業正待出租，便只能以擬租金收入計算，約為租值的六成。 第一關，就是「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。 其後，因二手樓價繼續攀升，終在2013年2月，政府把第二關的門檻進一步提升，需假設按息由現水平上升至三厘。 … Read more

邦民貸款 內容大綱 邦民貸款: 還款概要 邦民貸款: 天星銀行airstar 貸款一筆清 邦民貸款: 私人貸款 P Loan利息比較（以hk$400,000及36個月還款期為例） 邦民貸款: 客戶心聲 + 邦民日本財務（香港）有限公司自1992年在香港營業，一直為客戶提供易借易還的私人貸款服務。 邦民香港傳承母公司於日本多年在授信管理、債權管理、營運管理和市場管理等各方面財務行業的知識及經驗，為客戶各種財務需求提供靈活的私人貸款方案，迅速審核，讓您輕鬆借貸。 根據香港金融管理局的提醒，銀行提供的私人貸款產品，主要為無抵押貸款，即銀行在批出貸款時，並無要求借款人提供個人資產作為貸款的抵押品。 所以，相對有抵押貸款(如樓宇按揭)，無抵押貸款通常利息較高，而貸款年期則會較短。 贷款、信用卡credit card 申请办理交流群（白户可办理 ） is on Facebook. Tan Chuan Vincent, profile picture … ❌Tak Perlu Penjamin 2020年3月31日 … 分期貸款計算機助您準確計算還款額，分期貸款利息特低，輸入貸款額讓 … 在批核私人貸款申請時，銀行會考慮申請人的背景、工作、收入、財政狀況及信貸紀錄。 當提交貸款申請後，銀行或財務公司均要求申請人授權查閱個人信貸報告，以了解申請人的欠債資料、信貸紀錄及信貸評級。 邦民貸款 如果你過往沒有延遲還款紀錄或太多欠債，有助獲得良好的信貸評級，以證明自己具還款能力，因此貸款時，就能獲得較低的實際年利率。 年的固定年期，或終身每月收取年金，甚或因應個別情況提取一筆過貸款。 另外，邦民的還款期長達84個月，加上申請過程不含入會費、年費或手續費等隱藏收費，條款比其他市面上的吸引。 再者，邦民在港成立多年，亦是持牌公司，相較其它不知名的財務公司更可靠。 在職人士(包括以現金出糧的)只需提供身份證及手提電話資料便可申請，借貸過程由申請、簽約至過數均可在網上處理，快捷方便。 聲明：HongKongCard努力保持信息準確。 邦民貸款 免責聲明 MoneySmart.hk努力保持信息準確。 +「無需現身」只適用於選擇網上簽署貸款合約之客戶，惟客戶須符合本公司「網上簽約」服務的相關貸款條件。 邦民日本財務(香港)有限公司保留貸款批核及/或獎賞換領之最終決定權，以及在沒有預先通知下如認為適合可隨時修定是次推廣活動之條款。 邦民貸款: 還款概要 本港大部份銀行和財務公司都有提供私人透支/循環貸款服務。 … Read more