p-2.5 按揭5大伏位

p-2.5 按揭 內容大綱

其實兩者也是最優惠利率,不過是不同銀行的最優惠利率。 由於過去的加息或減息周期當中,各大銀行調整最優惠利率的幅度不一,導致了部分銀行最優惠利率較高,而另外部分銀行最優惠利率較低。 最優惠利率主要分為「大P」和「細P」,目前最新的「細P」為 5 厘,銀行包括滙豐、恒生、中銀等;「大P」為 5.25 厘,銀行包括渣打、東亞、星展等。

如果估計浮息按揭利率會持續上升,轉用定息按揭對借款人明顯較有利。 而在浮息開始上升時,借款人難以判斷加息幅度、加息期持續時間,但新批定息按揭利率也開始上揚,要決定是否轉用定息按揭,便會有較複雜的考慮。 金管局早前解釋指,當港美息差擴大,資金流出港元令匯價轉弱,若港匯觸及弱方兌換保證,金管局將會買港元、沽美元,降低銀行體系結餘,令貨幣基礎收縮,從而推高利率穩定匯價。

以目前實際供樓息率1.5厘計算,每月還款額為24,849元,全期總利息支出為174.5萬元。 一旦港元拆息抽升,達至普遍封頂息率2.5厘,每月還款額將增加3,600元,至28,449元,全期總利息支出為304萬元,足足多出近130萬元。 再舉多一例,H按也會受到美息影響, 因為香港和美國的匯率有掛鉤,所以當美元利率上升,港元匯率也會有影響。 H按的波動會較大,市民可能會擔心拆息飆升或者太浮動而失了預算。 其實一般H按產品都會有「封頂息率」(或稱為鎖息上限)。 假設H是1.62%,封頂位是P-2.5%,所以實際利率是2.5%。

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因是拆借資金利率,所以息率會受銀行同業間的資金流動性所影響,業主可選擇不同期限之利率,最常見是1個月Hibor。 定息按揭指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃,而最近香港按揭證券有限公司延長定息按揭計劃一年至2021年10月30日。 定息按揭為上車一族為提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。 定息按揭年利率分別為1.99%、2.09% 和2.19%。 計劃最大的賣點是不需要進行壓力測試,市民可以付較少的首期去置業。

香港加息加幅未必高

最優惠利率在過去是由銀行公會開會決定的,但在利率協議取消後,改由各銀行自行決定。 而一般說的銀行同業拆息是銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價,再取一個平均值公佈。 隨著聯儲局兩次議息會議累計加息0.75厘,港美息差預期持續擴大。 最新美國3個月Libor與香港3個月Hibor拆息相差0.67厘,相較年初的負值水平已經大幅拉闊,也續見3年高位。 浸大財務及決策學系副教授麥萃才指,目前銀行體系結餘3000多億元,跟抽緊水平相比還有一段距離,故預期今年內利息大升機會不高。

現時最優惠利率會受美國貨幣政策影響,掌管該政策的聯儲局會透過調動聯邦基金利率帶動經濟復甦。 當聯邦基金利率上升,最優惠利率亦會朝著同一方向移動。 政府最新透過按證公司推出定息按揭,豁免壓力測試,息率為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。

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星之谷按揭行政總裁莊錦輝稱,若業主希望降低供樓成本,可考慮透過轉按賺取現金回贈,又或者轉用定息按揭。 中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波說,暫時H按利率仍然偏低,封頂位2.5%,跟P按相若,可以選用。 請留意,科一與銀行的合作只提供按揭轉介服務,科一提供的其他服務並非與銀行合作。 比如話,P按的息率比H按的封頂位低,如選H按,封頂位為P-2.9% ,但如選P按,利率便為P-3%。 擁八年以上按揭及銀行業務經驗,從加拿大大學畢業後回港後,在外資及本地銀行相繼擔任個人信貸部及按揭部經理,熟悉各類型按揭、貸款財技及各銀行審批準則。 其後創立「壹家壹按掲轉介」,現為壹家壹按掲轉介首席按掲顧問。

大家習慣了幾年的「細P」-2.5%或「大P」-2.75%鎖息水平,亦可能因為市場利率上升而改變。 新批H按可能出現細P-2%或細P-1.5%的情況。 屆時新取用按揭的借款人,對於應該要用H按抑或定息按揭,便會有完全不同的計算。 但此處要再考慮兩個因素:「鎖定」利率的鎖有多固定? 而H按的「鎖息」, 是錨定最優惠利率,如果最優惠利率上升,H按的鎖息也會上升。 而市場目前估計,美息年內升幅可達3厘,比上一次加息周期的2.25厘為高,不排除香港最優惠利率及H按的鎖息有比上一個加息期更高的升幅,那時H按的鎖息也會水漲船高。

每月供款額

例如當市場出現龐大集資活動,如有大型新股上市,市民爭取借錢認購,會凍結大量資金,而導致拆息上升,但這類情況並不會為時太久。 第二就是資金流走,當市場資金減少,拆息也自然會上升。 受制於聯繫匯率的關係,只要香港及美國的息差很大,而引發出套息活動,美元利率上升,港元匯率也會有波動。

再加上,按揭是可長達30年,而H按的封頂位、P按實際利率變化不斷,不少人又會每兩、三年就會做一次轉按,所以難以一概而論何者更好或更壞。 最重要是,買家在選擇按揭計劃或轉按時,要先了解兩者的實際利率計算方法,衡量利率變化可能帶來的風險和自身的負擔能力。 本地九成多的新批按揭為H按,而絕大部份H按有與最優惠利率掛勾的鎖息機制,現時一般為「細P」-2.5%或「大P」-2.75%,即都是2.5厘。 而上一次美國加息周期,在美國持續加息2厘後,本地最優惠利率才上升0.125厘。 如果歷史完全重複,香港H按用家,很可能在拆息在現水平跟隨美息上升1厘後,因鎖息機制,而令H按供款利率在2.5厘至2.625厘止步。 由於近日新批定息按揭利率已上調至2.45厘,似乎定息按揭鎖定利息上限的作用有限。

【物業按揭慳息懶人包】踏入2022年至今,美國已經加息兩次,本港最優惠利率(P)暫未跟隨加息,但本港息口上升是遲早的事。 H按適合為風險承受能力較高的人,在2020年4月份新批按揭之中,大概9成為H按。 這可以反映出大部份人都選擇H按, 亦都可以作為參考。 風險承受能力低, 或者購買的物業為未補價資助房屋單位的人士可能P按較為適合。 H按全名係「銀行同業拆息按揭計劃」,即係指銀行與銀行之間拆借資金時收取的利息,通常會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率,但同時要留意有少部分銀行用3個月拆息去計。 找我們的按揭專員幫手,他們會按你的情況,為你度身訂造最合適也最優惠的貸款方案,絕對零收費。

  • 變化較小,變化周期亦較慢,因此如就風險而言,比H按低得多。
  • 最重要是,買家在選擇按揭計劃或轉按時,要先了解兩者的實際利率計算方法,衡量利率變化可能帶來的風險和自身的負擔能力。
  • 大家習慣了幾年的「細P」-2.5%或「大P」-2.75%鎖息水平,亦可能因為市場利率上升而改變。
  • 若按息相同,H按封頂息率沒有高於P按息,H按可謂更著數, 若然HIBOR上升,按息受封頂息率保障不會高於P按息,但若然HIBOR下跌,推低按息,借款人便可享有比P按更低的利息。
  • 其後創立「壹家壹按掲轉介」,現為壹家壹按掲轉介首席按掲顧問。

星展銀行(香港)經濟研究部經濟師謝家曦指出,參考上次加息周期,當美國利率升至2.5厘左右,本港銀行體系結餘跌至近500億元時,將逼使本港跟隨美國加息。 他預期,今年底美國利率將會升至2.5厘左右,屆時本港銀行亦會上調最優惠利率0.125厘。 不少人會問:究竟現時選用H按、P按抑或定息按揭? 即使美國剛公布再加息半厘,香港暫未隨即跟隨,今年餘下時間本港會否加息?

定息按揭是在2020年提出,當時屬於試驗計劃,去年10月按揭證券公司宣布轉為恒常計劃,分為10年、15年和20年計劃,按揭證券公司按照其資金成本、業務風險和市場情況等因素不時釐定定息年利率。 金融機構可使用開放API將其內部系統及資料開放,讓第三方服務提供者能夠有系統地以程式讀取。 實施開放 API之後,不同銀行的產品和服務資料能匯合到同一個網站/應用程式上,方便用家比較和進行財務規劃。 服務提供者也可利用已開放的資料,提供獨特的產品和嶄新的用戶體驗。

加息前後3種按揭利率比較

曹德明預計,至年底本港有機會加息0.125厘,並分析指資金未必即時撒走,拆息未必升得很快。 其實本身有樓按,一樣可以做擔保人,不過申請按揭成數會扣減一成,另外供款比率及壓力測試,亦會扣減10%計算。 定息年期年利率10年1.99%15年2.09%20年2.19%每宗私人住宅貸款上限1,000萬港元。 車位最低是H按封頂位,但如客人在車位的屋苑有單位,一拼上按(無須合契)的話,車位按揭可跟樓按利息,做30年和最多借6成。 大圍新盤柏傲莊熱賣,想同時享受發展商的即供優惠及使用按揭保險上車,就要了解關於新樓的按揭事項,請參考我們在《東方日報》的專欄文章。

而H按的封頂位,是當拆息突然急升時,便可以用鎖息上限的利率來供樓,目前大多按揭利率的封頂按揭利率為2.5%。 銀行同業拆息較為波動,如果拆息短時間上升,H按供樓開支便急增,因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」(或稱「封頂位」),當利率高於鎖息上限的利率,便可以使用鎖息上限的利率供樓。 假設銀行的按揭計劃為H+1.4%,鎖息上限下實際封頂利率為2.5%,如果拆息升至2.5%,即實際按息升至3.9%,供樓人士最後仍可用2.5%供樓。 「銀行同業拆息」走勢波動,背後因為受制於資金流向影響。

這樣一來借款人只獲得Prime Rate上升封頂保障,而未能獲得HIBOR下調導致按揭實際利率下降的優勢。 以銀行同業拆息利率(Hibor)計算的按揭計劃一般都會加上特定的百分點的方式計算,例如 ‘H + 銀行特定的百分點 (X%)’。 假設現時銀行的 Hibor 為到 0.308%,將 ‘H’ 加銀行設定的 H按利率 1.3% 就可以得出你的按揭實際年利率。 以「P按」最優惠利率計算的按揭計劃一般都會減去特定的百分點的方式計算,例如 ‘P – 銀行特定的百分點 (X%)’。 換言之將銀行的 ‘P’ 減去 2.5% 就可以得出你的按揭實際年利率。

但若未來持續加息的環境下,如果拆息升至1.2厘,即實際按息觸及封頂位2.5厘時,每月供款將為19,756元,將較現時高出2,524元或15%。 另外,更有大行估計,美國至2024年為止,將加息共2.7厘,故預期本港屆時的按揭利率,將達到4厘左右。 那麼每月供款將變為23,871元,較現時高6,639元或39%。 按揭轉介公司一般會向申請者提供八間或以上銀行報價,申請者則從中選擇約三間銀行進行按揭申請,為買家格價,節省時間。 其實現時一般住宅買家都會選用H按,只有在「無得揀」的情況下,例如醫管局或公務員房屋津貼,購買資助房屋;又或綠表、白表持有人買居屋等情況,才會選擇P按。 H按以香港銀行公會指定的20間銀行參考資料以釐定利率,每日更新,因此利率較浮動,同時銀行為免利率突然大幅飊升造成的風險,預設了封頂利率,上限一般等同P按利率。

因此,實際息率約為1.49厘,每月供款為17,232元,即現時較上月已回落217元或1.2%。 加上,本港銀行結餘充裕,目前加息對H按的影響不大。 至於定息按揭,是在去年恆常推行,涉及10年、15年及20年期的定息按揭計劃。 目前10年、15年及20年定息按揭計劃的年利率,分別是2.2厘、2.35厘及2.50厘。 計劃原意是為有意置業的人士提供額外的財務選擇,減低他們面對利率波動的風險。 買家簽下合約買下物業後,除非是以「full pay」買樓,否則都需要向銀行申請按揭貸款。

加息影響丨美國加息對按揭的影響

不過要留意獲政府擔保的居屋申請按揭時就只可以選擇「P按」。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。

可以留意的是,過往最優惠利率的波動較銀行同業拆息少,因此,在未來加息環境下,銀行同業拆息的上升速度有可能比起最優惠利率更快,故亦會有不少業主選用P按。 今年美國聯儲局多次減息,由於港元與美元是掛鈎,因此香港金管局的貼現窗利率會直接受美國息率影響。 今次多間香港大銀行,都在金管局降低貼現窗利率後,減少最優惠利率,對一眾計劃上車或供樓人士來說,最關心的莫過於供樓成本有何影響。