今日（11月11日）一個月拆息低至0.13%，銀行同業拆息跌至9年新低，實際上置業人士慳幾多？ 金管局資料顯示，現時超過九成的借款人會選擇H按計劃，究竟兩種付款方法有甚麼分別？ 雖然在低息環境下，P按在節省利息上不及H按，但不少房屋類型必須使用P按計劃，例如未補價居屋、公屋及綠置居計劃單位，均需使用P按供樓。 不過，如果相關物業已經補價，買家可選擇任何一種按揭計劃。 買家在選定按揭息率時，必須「最優惠利率按揭」及「拆息按揭」之間二選一，一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。 p按vsh按 銀行跟買家簽定「按揭契」時，會容許買家如選取了「H按」的話，在合約期內更改一次選項，轉回「P按」，不過「最優惠利率」的P減水平，則可能需再按當時市場環境而定，反之亦然。 截至2020年6月止，匯豐銀行提供的「拆息按揭」計劃是「H+1.5厘」，同時設有「封頂息率」「P-2.5厘」。
- 以市面上其中一個H按計劃作例子，計算利率公式為「H+1.3%」，封頂位是「P-2.5%」。
- 所以，發展商同樣會列明透過某一間銀行（如匯豐或中銀）的最優惠利率，列出「P+1%」等利息計劃，以作計算利率。
- 近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！
- 假設H是1.62%，封頂位是P-2.5%，所以實際利率是2.5%。
- 由於HIBOR會因應市場上的資金流動而變化，因此會較最優惠利率波動。
- 由於普遍 H 按利率上限等於 P 按，拆息低時，H 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。
- 买家签下合约买下物业后，除非是以「full pay」买楼，否则都需要向银行申请按揭贷款。
H按適合為風險承受能力較高的人，在2020年4月份新批按揭之中，大概9成為H按。 這可以反映出大部份人都選擇H按， 亦都可以作為參考。 H按全名係「銀行同業拆息按揭計劃」，即係指銀行與銀行之間拆借資金時收取的利息，通常會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率，但同時要留意有少部分銀行用3個月拆息去計。 p按vsh按 以市面上其中一個H按計劃作例子，計算利率公式為「H+1.3%」，封頂位是「P-2.5%」。 銀公於10月31日公佈的一個月同業拆息為1.78%，以H按公式計算1.78厘+1.3厘，利率為3.08%。 至於封頂位，按「P-2.5%」計算，P為5厘，利率為2.5%，較「H+1.3%」為低。
p按vsh按: 按揭利率 2022〡比較按息及回贈優惠 P按 Vs H按有咩分別？
除了P按可以因為減P而每月減少供款外，H按都設有封頂位，而封頂位都是以P作為指標，因此以封頂位供樓的業主都可受惠是次減息。 加上近月H利率高企，現時一般H按利率，都是以封項利率計算。 中國人多喜歡購買「磚頭」作為實物投資工具，而根據金管局資料，今年10月香港認可機構港元及外幣存款已達15.7萬億港元，充裕的存款儲備為過去一年樓市奠下了穩健基礎。 過去一年香港物業市場成交宗數不跌反升，正好反映了香港市民選擇了以物業投資對抗貨幣貶值的工具。 回顧2020年香港樓市，以一手私樓方面，據中原地產研究部資料，預測2020年全年一手私人住宅買賣登記錄約14,900宗，較去年的20,685宗少28%，創2013年9,753宗後的七年新低。
不過，近期一個月同業拆息，在宣佈減息後由1.55%回落至1.11%，按普遍銀行H按計劃「H+1.23%」計算，相關息率為2.34%，低於封頂利率，甚至略高於P按的2.35%。 P按是指以最优惠利率为基准的按揭计划，当中的P是指最优惠利率（Prime Rate），即每间银行为优质客户提供的基本贷款利率。 除了按揭贷款，私人贷款、信用卡及存款户口息率均会受最优惠利率影响。 安老按揭计划又名「逆按揭」，让借款人可以利用在香港的住宅物业作为抵押品，向贷款机构提取安老按揭贷款。 借款人仍然是物业的业主，可以居于单位直至百年归老。 不过不少长者申请「逆按揭」时会担心，每月领取金额会将计入申请长者生活津贴收入部分，所以抗拒申请「逆按揭」避免福利被削减。 买家签下合约买下物业后，除非是以「full pay」买楼，否则都需要向银行申请按揭贷款。
p按vsh按: 置業按揭貸款知多少？ 拆解各按揭計劃利與弊
香港銀行公會的HIBOR有多種，由隔夜（即1日）到12個月不等（詳見上圖）。 目前各銀行計算H按時，較常以一個月的HIBOR為基準。 除了要預留一萬至二萬元作律師費、以及樓價1%作為買賣二手樓的經紀佣金外，當中最大筆支出是印花稅。 但如果以一層600萬元的物業來計，印花稅就要3%，相當於180,000元；如果樓價800萬元，印花稅要3.75%，相當於300,000元。 p按vsh按 這筆支出在簽約後的30日內需要繳付，多數往律師樓簽正約時會要求你開支票代繳。 因為雖然「臨時買賣合約」也具有法律效力，但由簽署「臨時買賣合約」至「正式買賣合約」間的十四天時間內，若任何一方反悔，實情只需賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方代理佣金便可以。
- 不过根据金管局于2017年曾发出新闻稿指出，就将涉及多过一个按揭贷款的借款人的按揭贷款，只要符合现时要求，仍可以承造9成按揭。
- 變化較小，變化周期亦較慢，因此如就風險而言，比H按低得多。
- 不过，如果申请人本身持有的物业没有承造按揭，或者已经供满按揭，该名申请人的按揭成数毋须下降一成。
- 如急需資金周轉，亦可靈活調配存款帳戶中的資金作其他用途。
- P按留意「大P」及「細P」 銀行同業拆息計劃(H按) 及最優惠利率計劃(P按)都是浮息按揭，因此優勢始終較p按為多。
- 另外，如果物业属于工厦、唐楼及㓥房，一般也未必能选用最低息的按揭计划，个别银行甚至未必会受理相关按揭申请。
简单来说，就是借款人（即业主）以物业之业权作抵押品，向贷款人（一般为银行或财务公司）借款。 买家可藉此筹集足够资金先行买下物业，再慢慢依照按揭合约订明的时限还款（也就是「供楼」）。 至于按揭能借到多少钱，一般取决于抵押物业的市场价格或物业成交价的若干成数（按揭成数），以及按借款人的还款能力计算。 在一個月至個半月的成交期前，準業主多數有兩次入屋檢查的機會，期間部份銀行可能會視乎個別按揭審批，決定是否需要派專員上門作估價及實地視察。 p按vsh按 在成交前準業主也可前往單位覆檢一次，但建議準業主最好在收樓前一天才進行，以縮短檢查單位後與成交期之間的空窗期，避免上手業主「搞禍」單位。 來到正式成交當天，買賣雙方律師樓在審核樓契無誤，做好管理費對數安排後，沒有問題便會簽定「轉讓契」，屆時律師會通知銀行放款找清餘額，之後準業主就可正式收鎖匙入屋，屆時業主就可以開始籌備裝修的工作。
p按vsh按: 最新文章
所以遇著樓價急升時，準買家為防業主出售後反悔，往往會提高訂金比例，藉以增加業主反悔代價。 以防任何一方取消交易，部份人會要求在「臨時買賣合約」上，加上「必買必賣」條款，意思是買賣雙方必須完成交易。 由於買賣雙方的議價過程中，有時業主未必一定會現身，代理可能要求買家先單邊簽好一份「臨時買賣合約」，再經由代理親身交往業主加簽文件，但準買家要保持警覺。 例如代理要求準買家交出訂金時，訂金最好交予律師託管，以免業主收訂後失蹤。 除了單位座向、景觀外，一些微細的事項往往容易忽略，例如外部環境是否鄰近垃圾收集房、鄰居有沒有飼養寵物、間隔有沒有橫樑壓頂、單位手機訊號是否接收完善等，種種因素都對日後起居會有影響。 有意計劃上車的你，往往會在二手市場尋找盤源，最直接就是走入代理行。
贷款时，借款人或不用进行压测之余，更可享特别的供款安排，如首数年只供利息，不供本金，或首数年利息特低，随后利息大增。 因H按的封頂位以最優惠利率計算，故各位詢問各大銀行的H按封頂位之際，亦必須詢問該行所沿用的最優惠利率。 目前香港分別有3種最優惠利率，分別為5％, 5.25％及5.5％。 最多谷友關注「壓力測試」，擔心自己未能過通過測試，銀行會拒批按揭。 所謂「壓力測試」，就是金管局要求銀行對按揭申請人一種測試，除了你自己的供款佔入息不可超過一半外，局方還要求在假設現水平樓按加息三厘後，你的供款佔入款不多於六成。 另外，就是壓力測試，現時就業情況未如理想，尤其是零售、旅遊及餐飲的行業，萬一業主要放無薪假或失業，會影響到銀行評估業主的供款能力，未必能夠轉按。
在不同的市況下，按揭計劃改變，新的計劃可能會較舊計劃更優惠，供款更低，並提供現金回贈吸引客人，吸引不少業主將物業進行轉按。 香港買賣物業時，買方和賣方都有機會需要向政府繳付印花稅，稅率按成交價和不同因素而定。 近年因為香港樓價飆升，政府實施多種額外印花稅以遏止樓市過熱，不同的稅項包括屬於賣家的額外印花稅 SSD ，屬於買家的從價印花稅 AVD ，屬於海外買家和公司買家的 BSD 買家印花稅。 一般的定息按揭是指申請人可在指定期限內以固定的利率計算供款，好處是鎖定每月的供款額，不受利率變化影響供款額，讓供樓人士有更好的財務預算。
p按vsh按: 物業按揭2021新形勢
由此可见，银行会根据多项因素决定最终批出的按揭计划，大家打算置业申请按揭前，不应只用坊间流传最优惠的按揭计划计算利息支出，如果最终获得的按揭计划与理想相差太远，有机会影响置业预算。 美聯儲議息會議後宣布，基準利率維持在0%至0.25%區間不變，當局承諾將繼續買債直到經濟復蘇有顯著的進展，而香港暫未有銀行宣布更改最優惠利率（P）。 另外，如果将购买的物业属于「自用」用途，其按揭成数亦毋须下调一成。 至于如何演绎何谓自用则需要与银行保持良好沟通，因为法例上没有规定自用的物业只有一个。
P按利率計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。 由於銀行的按揭利率，都會以P作為一個參考指標，例如以匯豐為例，現時新做按揭利率為「P-2.5%」，未減P前，P利率為5.125%。 因此根據「P-2.5%」計算，按揭利率為「5.125%-2.5%」，即是2.625%。 p按vsh按 各國積極研發疫苗，技術越見成熟，歐美國家已開始讓國民接種疫苗，港府亦於上周公布成功採購疫苗，並希望第一批疫苗最快於明年首季供市民接種。 如果疫苗成功，全球經濟復甦，相信資金會持續湧進實物如物業市場。
近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！ ▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。 ▲買樓按揭 ，均需向銀行申請，且須經嚴格財務審批。 有時我們以為是「細數」的債項，往往會影響銀行對「個人月入」的計算，繼而影響「供款入息比率」及「壓力測試下的供款比率」此兩項按揭審批標準。 p按vsh按 計劃優勢是借款人只需要通過供款與入息比率便能符合資格，毋須通過壓力測試。 P按留意「大P」及「細P」 銀行同業拆息計劃(H按) 及最優惠利率計劃(P按)都是浮息按揭，因此優勢始終較p按為多。 加上筆者相信拆息上升是短期影響，銀行會提供h按及p按予客人選擇。
金額方面，2020年一手成交登記金額估計錄約1,720億元，按年減少24%，創2015年後五年新低。 銀行為爭取按揭市佔率，一般都提供現金回贈給予客戶。 以600萬貸款額為例，回贈為1.5%，申請人則可在上會後取得9萬的現金回贈。 按保的用處是保障銀行，按揭保險公司會為超出6 p按vsh按 成的貸款部分提供保障，銀行就毋須因批出高成數按揭而承擔額外風險。 事實上，整筆按揭貸款都是由銀行提供，按揭保險公司就作為中間擔保的角色。 【H按利息】1个月拆息跌至0.115% 供楼开支悭几多？