所謂同業拆息，即香港銀行之間互相借貸時用的息率，有分為「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」等等，為期愈長，息率愈高。 大部份銀行用作保費融資時都會用「一個月銀行同業拆息」，但亦有部分銀行使用「兩個月銀行同業拆息」，投資者需十分留意。 p按轉h按 在銀行紛紛削減現金回贈、上調新批按揭利率之後，業主轉按的誘因大減。
- 據悉，新一期居屋即將於5月攪珠，而房屋委員會最新文件顯示，房委會的貸款保證除涵蓋「最優惠貸款利率計劃」（P按）外，亦擬推展至「同業拆息計劃」（H按）。
- 所謂同業拆息，即香港銀行之間互相借貸時用的息率，有分為「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」等等，為期愈長，息率愈高。
- 2年前取用的P按，罰息期可能已完，如果借款人現時由P按轉H按，按息可下調逾0.6厘。
- 在息率環境轉變下，這些P按用家現時供樓之實際息率為2.25厘，但由於近月拆息已跌至十一年新低，9月份1個月拆息平均約0.064厘，H按之實際息率已跌至1.36厘，低於上述P按息達0.89厘。
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現時購買房委會的資助出售房屋，買家只可選擇P按作為按揭方案，不可選用H按。 房委會表示考慮到H按已成為市場上最普遍的一類按揭計劃，加上因應公眾要求在購買資助出售單位時亦可申請H按；為鼓勵銀行和財務機構向資助出售單位買家提供按揭貸款及較優惠的按揭條款，擬將貸款證涵蓋至H按。 據悉，新一期居屋即將於5月攪珠，而房屋委員會最新文件顯示，房委會的貸款保證除涵蓋「最優惠貸款利率計劃」（P按）外，亦擬推展至「同業拆息計劃」（H按）。 由於暫定推行日期為11月1日，預計第4季開始揀樓的「居屋2022」買家，或可成為第一批以H按作按揭的新業主！ 有房委會委員對此表示歡迎，形容此舉是「與時並進」，買家能以不同按揭方法減輕利息開支。 現時八成供樓者選用H按（香港銀行同業拆息），美國加息對H按用家有何影響？ 聯儲局甫宣布加息，香港二手樓業主立即急劈兩成，上車客不禁心動，但現時買樓又怕息口續升，應選用H按、P按還是定息按揭？
銀行同業拆息計劃(H按) 及最優惠利率計劃(P按)都是浮息按揭，銀行會根據當時H按及P按的公式，定出當期的按揭利率。 具體來說，放在原有P按借款人眼前的選擇是：如果現時成功轉按，利率即時下跌0.4厘。 p按轉h按 但風險是，未來如果拆息上升而最優惠利率長期不升，供款利率有可能較現時上升0.45厘。
另外，Tracy 他們的問題是收入高但流動資產不多。 建議他們將物業加按至 6 成，即 480 萬元，加上 1% 的現金回贈，扣除尚欠樓按約 200 萬元，等如套取了 285 萬元。 答：關焯照認為，明年香港經濟或會惡化，失業率上升，現時承造按揭置業，也要考慮自身工作是否穩定，飯碗會否隨時不保。 他又指定息按揭是打賭未來息口的行為，如早兩年有銀行推出定息按揭，借300萬元息口鎖定在2.3厘，但兩年過去，美國現在才加息，當年參加定息按揭的人士便白白蝕了利息給銀行。 匯豐在按揭利息上調，而王冬勝先生亦說，新做按揭以P按為主，亦可以說這是撥亂反正。 我個人認為，H按所負擔風險，危機尚未解除，一定要將H按市場佔有率降低至50%以下，而採用H按的人士完全明白其風險，亦有能力負擔其風險，這時，H按所隱藏的風險才可以說是解除。
金管局規定，如按揭成數超過6成，就必須購買按揭保險。 如遇升市，使用按保的業主或想解除按揭保險(「甩按保」)，取回部份保費退款。 業主可以把轉按的按揭成數下調至6成或以下，但遇上跌市或估價不足，此計劃就無法進行。 p按轉h按 銀行在新造按揭或轉按的按揭條款中均設有罰息期，一般為2至3年。 罰息期是為了保障銀行，不會因為業主不斷轉按，而損失銀行為借貸人提供的回贈優惠。
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如單位已入手超過2年，轉按時可以憑當時估價去計算按揭成數。 如果估價為HK$6,000,000以下，便可以做8成按揭並套現。 雖然現時主流仍是以 P p按轉h按 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按際利率較 P 按高。
「P按」Prime Rate 一般都會跟隨美國利率走勢而變動，但息口的更改就全屬個別銀行內部決定。 話雖如此，只要本港龍頭銀行決定行出第一步減息的話，其他行家都會一同減息反之亦然。 p按轉h按 MoneySmart可直接把你的按揭申請遞交至銀行按揭部，讓你的申請更快獲得銀行回覆，加快批核需時。
p按轉h按: 選擇p按或h按？
現時定息計劃的總貸款額為10億港元，若每名申請者貸款額皆達上限1,000萬元，這個計劃只能接100個申請。 定息按揭缺點：定息計劃比較欠缺彈性，如定息期內無大規模加息，就如同蝕利息給銀行。 相對於P按及H按這類浮息按揭，定息確實是比較「穩陣」，不過要注意的是，雖說是「免壓測」，但借款人依然要符合「供款佔入息比率」的最低要求，換言之這個計劃只對入息僅僅符合「供款佔入息比率」50%的人有幫助。 過去，由於拆息高企，選用H按的人士，長期支付封頂利率。
- 本欄分別談及了近月轉按需求：趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按、透過轉按「甩擔保人」，本文再探討近月轉按的第四種需求——P按轉H按。
- 意味着預計第四季開始揀樓的「居屋2022」買家，或可成為首批選用H按計劃的新居屋業主，此外新政策或會誘發部份現有資助房屋業主轉按慳息。
- P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃，當中的P是指最優惠利率（Prime Rate），即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。
- 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，根據金管局住宅按揭統計調查，３月份 H 按選用比例為 97.1%，仍屬歷史高水平，大部分新造客戶仍傾向選用 H 按計劃。
- 但對2年前取用P按的業主來說，又是另一番故事，當時P按條件一般為「大P」減3.1厘，即2.15厘。
- 各位有留意美聯儲昨晚公布最新計劃沽短債, 買長債以調整儲局美債的年期.
在息率環境轉變下，雖然這些P按用家現時供樓的實際息率為2.25厘，但由於近月拆息已跌至11年半新低，9月份的一個月期拆息平均約0.06厘，H按之實際息率已跌至1.36厘，低於上述P按息達0.89厘。 假設尚餘貸款額200萬元，年期尚餘15年，若貸款額及年期不變，由P按轉按至H按（假設實際按息為1.48厘）每月供款由$13,336減至$12,397，減少$939或7%。 p按轉h按 申請轉按想獲得最優惠利率的話，需要花時間做大量資料收集，再比較各大銀行的轉按利率、現金回贈和罰息期等轉按資料。 如果你工作繁忙， MoneySmart平台就可助你以短時間內取得轉按資料，比較各大銀行的優惠。 ML戶口的高息存款設上限，一般為按揭貸款額的50%，只有少數銀行將高息存款上限設為按揭總額60%。
「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 令人「腦交戰」的地方在於，H按始終有兩個計息機制，而且供樓以低者為準。 過去多年嘗過拆息偏低好處的業主，可能會期望他日拆息回落，令供樓利息大幅低於P按。 畢竟，現時選用H按，只是比P按利息貴10點子（0.1厘），但萬一拆息下調，理論上供樓利率可以低P按幾十點子。 p按轉h按 少數轉按肯定可慳息的例子是數年內以發展商按揭入市的新盤買家；另一類邊緣個案是數年內以P按(最優惠利率按揭)入市的人士，在決定是否轉按時，要有多重計算。 有數據指於2017年，它於現樓按揭業務市佔率達24.1%。 第二位是中國銀行（Bank of China），第三屬恒生銀行（Hang Seng Bank）。
由於「銀行同業拆息」是受到資金流向的影響，例如當有大型新股上市集資，抽走市場資金，該段時期的「銀行同業拆息」一般會較高，在銀行公會的網站查看到每日的「銀行同業拆息」走勢。 H按的H是指「銀行同業拆息」，是銀行之間互相拆借資金時收取的利息。 H按便是以銀行同業拆息作為基準的按揭計劃，一般會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率，如H+1.3%。 現時最優惠利率會受美國貨幣政策影響，掌管該政策的聯儲局會透過調動聯邦基金利率帶動經濟復甦。 當聯邦基金利率上升，最優惠利率亦會朝著同一方向移動。
裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 LUNA從約5月10日起，雪崩式暴跌至現時近乎清零。 事關算法穩定幣TerraUSD (代號：UST) 近期與美元脫鉤而承受巨大沽壓，至今未見舒緩，令市值從180億美元下挫99%至接近歸零。 p按轉h按 WavingCat成功邀請為區塊鏈及加密貨幣技術應用開發專家Ryan ，為我們用專業角度分析暴跌原因。
現時在這個資金充裕的經濟體系底下，比較多業主選用有「H按」選擇的按揭計劃。 不過要留意獲政府擔保的居屋申請按揭時就只可以選擇「P按」。 現時購買房委會出售的資助房屋，只可選擇承造最優惠利率按揭計劃（P按），並不能選用銀行同業拆息按揭計劃（H按）。 p按轉h按 意味着預計第4季開始揀樓的「居屋2022」買家，或可成為首批選用H按計劃的新居屋業主，此外新政策或會誘發部份現有資助房屋業主轉按慳息。
大圍新盤柏傲莊熱賣，想同時享受發展商的即供優惠及使用按揭保險上車，就要了解關於新樓的按揭事項，請參考我們在《東方日報》的專欄文章。 葉景強建議，供樓人士應視乎工作穩定性，選擇按揭成數。 雖然經濟轉差，銀行不一定會Call Loan，但他建議若手上有100萬元，宜只用80萬元作首期買樓，預留20萬元、或是一年樓按供款的金額作緩衝。 葉景強則認為，定息按揭需支付較浮息更高的息口，如實際按息2.3厘鎖定2年、或2.75厘鎖定5年，他認為美國未來兩年大幅加息的機會不高，現時承造定按並不值得。 p按轉h按 金管局設有港元強弱方兌換水平，分別是每美元兌7.75及7.85港元，偏向7.75水平為港元強，港滙一旦觸及7.75的強方兌換水平，金管局會買美元、沽港元，此舉顯示外資流入，迫使金管局接貨（美元）。 而當港滙觸及7.85的弱方兌換水平，金管局需買港元、沽美元，此舉便代表本港的資金流走，銀行體系結餘下跌。
p按轉h按: 按揭利率 2022〡比較按息及回贈優惠 P按 Vs H按有咩分別？
如果使用發展商按揭（「呼吸Plan」），打算轉用銀行計劃的業主較為有利。 由於過去新盤的「呼吸Plan」計劃以低息及豁免壓力測試吸引業主使用，但低息蜜月期過後便要支付高息，但轉按至其他銀行計劃，又未必能符合壓力測試，定息計劃便能幫助相關業主無痛轉按。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
受惠對象除包括「居屋2022」新買家外，資助出售單位的現有按揭人、現有業主和一手市場及第二市場計劃新買家，亦可獲財務機構提供H按。 現時港滙仍在7.75的偏強水平，反映港元未有流走的跡象。 而港滙一旦上升並貼近7.85水平，市民便要留意本港資金外流，銀行或有加息壓力。 要留意港滙及銀行體系結餘，可瀏覽金管局網頁（市場數據與統計資料 → 金融數據）。 於香港，大P及細P均各有銀行選用，讀者承造按揭時，可向各銀行查詢。 當然，P按是受著美國加息影響，倘美國儲局加息，P按亦可能提高。 H按的息率多以一個月銀行同業拆息，再加上某個百分比，以作為按揭利率，例如H+1.3%。
今期找來冠域商業及經濟研究中心主任關焯照、經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓，以及香港按揭轉介董事總經理葉景強作分析。 市場上亦有小部分轉按誘因，包括一些由財務公司轉按至銀行的申請，借款人原先基於自身財政狀況、首期不足或銀行拒批等，因而向財務公司借取樓按貸款，其後基於狀況改善而申請轉按使用銀行低息按揭。 不過曹提醒，現時本港爆發第四波疫情，經濟前景仍未明朗，銀行因應風險管理，審批受疫情嚴重影響行業人士的高成數按揭申請時，或要求須通過壓力測試。 p按轉h按 有意置業人士入市前應先仔細計算自身供款能力以及做好財務準備。 經絡預計，短期內拆息仍徘徊於1厘以上水平，很多人便問會否多了業主由H按回使P按？ 然而，因H按設有封頂位，供款增加有限，拆息一旦回落時，選用H按的人士始終能享有較低息及安全網的雙重好處，因此優勢始終較P按為多。
銀行同業拆息較為波動，如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」（或稱「封頂位」），當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。 假設銀行的按揭計劃為H+1.4%，鎖息上限下實際封頂利率為2.5%，如果拆息升至2.5%，即實際按息升至3.9%，供樓人士最後仍可用2.5%供樓。 由於在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按。 但當遇上加息週期，銀行同業拆息的上升幅度有機會高於最優惠利率，屆時使用P按的優勢便會上升。 兩年前如選擇P按的業主，利率大概是P-3%至P-3.1%，實際利率為2.15厘至2.25厘，如轉按至H按，可慳0.75%-0.85%利息。 而且轉按有現金回贈，現時市場最高總回贈做到1.7%（銀行回贈＋中介回贈），500萬元貸款額可享7.5萬元回贈，扣除了律師費也有約7萬現金落袋。 不過要留意，如果貸款額超出按揭成數上限，回贈需要扣減貸款額。