nil consideration 按揭詳解

如離婚,所有資產一般的處理方法是雙方每人一半。 不過自住居所一般都是丈夫送贈給妻子,尢其如妻子擁有撫養權。 但如果婚姻居所有按揭,丈夫把業權轉給妻子後,妻子需要重做按揭。

那麼,如果轉讓業權是送贈或以「無償代價」進行,銀行會不會當送契而拒批? 除了不能有效地慳稅,「送契樓」更嚴重的是可能會被收回的風險! 當物業以「送贈契」或「無償轉讓契」形式送出5年內,原業主如果不幸破產,根據《破產條列》,破產管理署或債權人有權向法庭申請撤銷「送贈契」,索回破產人之前送出的物業來抵債。 這做法的原意是避免欠債人在破產前將資產轉移,受贈人一般都難以反對。 要找出物業的真正市價,可向銀行或公證行申請物業估價,以最低者作為近親轉讓物業的售價。 取得估價編號後,假使日後稅局因物業樓價過低,也可提供估價編號供政府參考。

nil consideration 按揭

【明報專訊】馮先生現時75歲,持有一個市區現契物業,市值約700萬元,樓齡30年,管理公司勤於保養,狀態尚算良好。 由於年歲漸長,馮先生希望將物業交給兒子,方便日後打理。 他聽朋友說可用送契形式贈給兒子,可節省印花稅,想了解實際操作和風險。

銀行「按揭預批」6月死線 上車客最後召集【星之谷專欄

上文提到,延遲簽正約是方法之一,只是想補充一點,大家都要留意在法律上,業主是否回復首置身份是以臨約訂立日期計,而不是成交期。 在稅局的角度是不理會甚麼時候完成轉讓契,訂立臨約當天便是轉名之日。 如想將物業留給子女,可以「長命契」方式加入對方名字。 這方法既可免卻遺產承繼手續,又可防止子女取得物業後,隨即變賣物業,形成自己無家可歸的情況。

  • 為促成交易,代理少收了收部份佣金,最終買賣雙方同意以773萬元成交,並即場簽署臨約;簽約前代理展示查冊文件,當時業主要趕飛機,代理表示已看過查冊文件,所以會把重點告訴她。
  • 同時,大型銀行為安全起見,更不會為8 至 10 年前送出的物業承造按揭,大大影響了受贈人將來放售物業到市場的機會。
  • 【終身受用】物業轉名知多點 一般而言,想將物業轉讓子女等直系親屬,其中一種做法是用「轉讓契」轉讓單位,形式與平時一般物業買賣無異。

送讓契既不能慳稅,又易引起業權問題,一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作,受贈人可穩陣收禮,無後顧之憂。 及後被告人因違反按揭條款而被按揭銀行收回該物業,並於2011年10月19日出售該物業予第三者。 本人並沒有單方面違反在2010年9月3日簽署該正式買賣合約。 個人覺得,買家太信Agent,其中一環按揭點會問Agent得唔得就算,如果自己行多步,簽約前問曬銀行根本唔會出現呢D問題。 聽說,如果將來想賣樓, 新買家可能做吾到 mortgage, 因為有d 銀行視為送贈契, 5年內不做mortgage, 有d話可能7-8年都不做mortgage.

業主如果想將物業轉予子孫,或夫婦間轉讓,不要以為使用「送讓契」(Deed of gift)轉讓,便能豁免買賣印花稅。 因為,稅局仍會按市場估價收取印花稅,同時日後新買家亦會難以造按揭,令出售更為困難。 樓市成交火熱,不少準買家物色心儀單位後都心急下訂,心想大屋苑按揭不會有大問題,自己收入亦高、資產足夠一筆過付款,因而疏懶未有查冊,最終導致問題叢生。 讀者會問:能不能和調解員傾不當送贈,當買賣,並雙方訂立一個接近市價的consideration? 答案是不能,除非有實質金錢交易,因事情已升級到法庭層面,一切都是以正式法律程序操作。

因此,大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時,加上送贈人破產的話又引起一場業權風波,故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。 同時,大型銀行為安全起見,更不會為8 至 10 年前送出的物業承造按揭,大大影響了受贈人將來放售物業到市場的機會。 若想將物業轉予子孫,或夫婦間轉讓,可以考慮以轉讓契方式作近親轉讓。

利嘉閣FB PAGE及利嘉閣在此提供的資料只供閣下參考,本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。 有興趣者須依賴自己進行查証以確定資料的準確性。 本公司不對資料的準確性作出任何明示或隱含的保證。 若因錯漏而引致任何不便或損失,利嘉閣FB PAGE及利嘉閣概不負責。 至於承接物業的近親,若然本身已持有本港物業,不具備「首置客」的身份,仍須繳付「從價印花稅」,但大幸的是可以舊印花稅率(第2標準稅率)計算,不用「硬食」15%的高昂稅率。

其次,若想兒子接受物業後希望短期內加按套現,銀行亦有機會拒絕接受按揭申請。 如果你是受贈一方,首5年內想用物業做活化套現基本上不可能,而若你是新買家,便有需要準備資金,在沒有按揭的情况下成交物業了。 送契樓的送贈法律程序一般需時 3 年才完成,業權並不穩固。 受贈人如想於這段時間內轉售物業,根據執業通告指引,代理有責任告知準買家該物業為送契樓,並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核,這多數會令人卻步。 大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時,加上送贈人破產的話又引起一場業權風波,故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。 安全起見,有些大銀行更不會為 8 至 10 年前送出的物業承造按揭,大大影響了受贈人將來放售物業的市場。

樓宇轉名要繳多少印花稅?

特別對一些想將樓宇轉名,又想同時重做按揭的業主來說,最為有用。 在申請按揭時,銀行會委託幾間公證行做物業估價,他們的估價或有出入,建議經按揭轉介或按揭專員,幫忙向銀行爭取使用最低估值。 不過,假設按揭成數不變,拉低物業估值會令按揭貸款額下調。 送契樓意思是指,業主以$0成交價,將物業贈予買家。 透過網上查冊,會將有間轉讓紀錄記下「送讓契」(Deed of gift)的字眼。

當然,最關鍵一點,就是代理陳述有沒有導致陳小姐簽約? 過程中,陳小姐曾質疑過能否做按揭,但因為代理的說法,在一個很短促的時間內陳小姐簽約。 從這個角度來看,代理陳述改變陳小姐原先看法的可能性很高。 於是她再向代理查詢,但此時代理說,自己可做的已不多。 到後來,代理也表示個案太複雜,唯有交給分區經理處理。

nil consideration 按揭

另外,若成交價嚴重低於市價,例如銀行估價600萬元,但成交價為300萬元,銀行亦會懷疑有關成交是「送契樓」,而不會提供按揭。 正因為這些「中伏位」,大部分銀行都不會批出按揭給予5年內曾簽「送贈契」或「無償轉讓契」的物業,當中更有小部分「唔憂做」按揭生意的銀行,更乾脆不會沾手10年內的「送契樓」。 還有一點要留意,部分物業縱使並非以零成交價易手,但如果成交價嚴重低於市價,又不經地產代理促成,銀行亦有機會將之視作「送契樓」來看待。 我們也有向「地產代理監管局」查詢,局方回覆指地產代理在香港進行代理工作,須遵守《地產代理條例》、附屬法例、《操守守則》及監管局發出的執業通告內指引。 倘若事主有理由相信,持牌地產代理沒有遵守,可以向監管局作出投訴。 其實除了買賣合約要留意外,我們也收到另一名谷友反映關於「近親轉讓」最終導致不能成交的問題,我們稍後都會作出報道。

如果丈夫於未完成轉名手續時,為第二個物業申請按揭時,銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。 一般來說,轉名沒有實際期限,故有些業主會以拉長轉名期的方式,確保另一半不會即時放售物業。 前文提到即使送契樓成交價是零元,稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅,故用送讓契或無償轉讓契來避稅是不可行的。 送契樓不享免額外印花稅,如果是送贈日期起計 36 個月內放售物業,仍要支付額外印花稅。 要留意的是,送贈契或涉業權問題,有些銀行基於風險問題,一律不批核送贈日期為 5 年內的物業按揭。

作為持牌人士,地產代理具備專業知識,有責任為物業查冊,如發現「送契樓」,亦必須向準買家提醒按揭風險。 送契樓即是「無償轉讓契」的物業,透過查冊,土地註冊紀錄上「代價」的一項,會顯示為「Nil consideration」,或者只以橫線列出。 送契樓的確能達成目的,讓原業主回復首置身份,但絕對不是低成本。 送契樓成交價為 $0,照印花稅按樓價徵收的道理,原理上似乎不用繳稅。

以往不少長輩以送契形式將物業送給子女,原因是以為成交價是零,便不用交印花稅。 事實上,物業的印花稅除了會以成交價計算,仍會以稅局的評核作最後決定。 在這時間內,調解員或雙方律師樓會勸雙方調解,避免昂貴的訴訟費用。

地產代理有否「失實陳述」?

又話,雖然單位業權較特殊,但由於已取得法庭判決,有別一般「送贈契」,故仍可進行買賣,亦有部份銀行能為這類物業提供按揭。 回應指出,客人衡量風險後,決定選擇終止交易,公司有盡力提供協助,雙方最終取消交易,取回訂金及無繳付佣金。 買樓印花稅是依物業售價或價值來收取,而一般物業售價由買賣雙方商議而定。 但如果是內部轉讓,買賣雙方均是近親,甚至是送契樓都好,稅局都會追討有關稅項。 假設物業成交價為零元或遠低於市價,稅局會自行就物業作出物業估價,向業主追討相差之印花稅。

因為事主是在2015年時破產,至今已有超過五年時間,正常情況下,銀行應該會批按揭;但因為物業在2021年7月也涉及「nil consideration」,代理卻沒有披露。 一般情況並不能視為「失實陳述」,但凡事有例外。 所謂「送契」,即不是以合理市價轉讓之物業,隱藏業權風險多,例如上手業主破產,債主可以追究下手業主責任。 但上述案件是基於法庭命令進行,不是一般「送契」,就算5年內Samuel破產,債主都不能向Sylvia收樓償債,所以仍有少數銀行願意提供6成按揭。 假設夫妻聯名買入第一個物業,之後想以首置身份購入第二個物業,其中一方可甩名,將業權轉讓至另一方,簽署臨時買賣合約後,即可以低稅買樓。 如果本身按揭由丈夫供,妻子無入息,可以透過延遲簽署正式買賣合約,丈夫可繼續供按揭,直至妻子有穩定入息後,才正式完成轉名手續。

就他的前妻的財政狀況,他說她沒有做生意,沒有信用卡,到現在也沒有破產。 此外,原告人指出,被告人當時的代表律師林健培律師行以再沒有代表被告人,及不知道怎樣處理該訂金,並於2011年5月根據香港法例第29章第62條規定向香港高等法院申請將該訂金向法庭繳存。 在香港,申請人毋須繳付遺產稅,而遺產繼承的業權轉讓不須支付印花稅。 一般會由繼承人負責還款,除非遺囑另有安排,如由其他遺產作還款之用例如保險費。 如果物業有租金收入,業主去世後就算業權未轉,遺產執行人也須就租金收入報稅及填寫物業稅報稅表,而業權繼承人則須就租金收入交稅。

但事實的背後,還包括物業涉及「Nil consideration」。 事後陳小姐從律師及銀行職員口中得知,這點已有可能影響銀行按揭申請,而結果當陳小姐申請按揭,果然連接出現問題。 為促成交易,代理少收了收部份佣金,最終買賣雙方同意以773萬元成交,並即場簽署臨約;簽約前代理展示查冊文件,當時業主要趕飛機,代理表示已看過查冊文件,所以會把重點告訴她。 當時代理指出,業主曾經破產,但事件在2015年已解決,所以物業沒有問題。 但如果庭外和解後,不以「送契」形式轉讓物業,而是以「買賣」方式進行,則有望解決業權問題。 不過要注意,過往坊間物業「轉名」或「甩名」以「買賣」方式進行時,雙方未必有實際金額過手;離婚則必須「揸正嚟做」,涉及物業以「買賣」方式轉讓時,必須有實質金額過賬。

雙方要互相信任丈夫會把加按的金額還給妻子,因加按的金額是要由妻子來貸款。 五年後,「送契樓」業權風險會大幅降低,理論上銀行可以承按。 不過始終銀行對於業權風險相當敏感,大銀行也不願意接手這些物業; 小型銀行則可能會冒險,但會調高按揭利率來平衡風險。 另外,如果金額遠低於當時市價,亦同樣有機會被視作「送契樓」。