以匯豐銀行「一個月同業拆息」0.7厘計算，「拆息按揭」的息率就是「0.7厘+1.5厘」，也就是2.2厘。 而「封頂息率」則為「5-2.5厘」，也就是2.5厘。 一旦拆息抽升，而導致息率高於2.5厘的話，銀行就會自動跳回「封頂息率」來供樓。 傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率，無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如在1997年時，按揭利率為「P+2厘」。 一般來說，「按揭息率」的選項上，銀行會提供「P按」及「H按」給買家選擇。 兩者也是浮息按揭，即供樓利息可隨時間變化，但究竟它們有什麼分別？
以普遍採H加1.3厘水平計算，現時港人實際供樓息率大致維持1.5厘，距普遍封頂息率2.5厘仍相差1厘。 ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫，務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。 換言之，ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 每日全球經濟受到不同環境因素影響，香港樓市依然穩固。
P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃，當中的P是指最優惠利率（Prime Rate），即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。 除了按揭貸款，私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。 不論是P-x或H+x，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。 但P及H本身會浮動，最優惠利率（P）剛被主要銀行上調，而拆息（H）天天可都可能出現變化。
過去多年，香港金融制度非常穩健，銀行業界資金充足，銀行之間的借貸成本及風險較低，因此HIBOR大多時間仍然低水，從而造就了「H按」同樣低水。 香港實施聯繫匯率，本地息口通常會跟隨美國息口變化，美國進入加息或減息周期，會間接影響P 按（最優惠利率）升跌。 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 除了有可觀現金回贈「袋袋平安」外，選用H按時，大部分銀行會提供高息戶口（Mortgage Link）；定息按揭則不提供。 渣打香港及大灣區金融市場主管曾繼志預料，當港美息差擴闊至近1厘水平，屆時投資者會更積極沽港元買美元，令走資壓力勢大增，從而逼使港息升得更快。
如果利息沒法節省，不妨留意加息下的利息支出是否可以扣稅。 政府提供20年期的自住物業按揭利息扣稅，每年最多有10萬元的扣稅額。 隨著聯儲局兩次議息會議累計加息0.75厘，港美息差預期持續擴大。 最新美國3個月Libor與香港3個月Hibor拆息相差0.67厘，相較年初的負值水平已經大幅拉闊，也續見3年高位。 根據金管局，當銀行提供的按揭回贈超過貸款額1%，銀行要以扣減貸款額的方式發放回贈，並不能夠給客人現金回贈。
假如資金流入港元的趨勢持續，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，預期到了第三季尾，1個月Hibor有機會低見0.3厘，令置業人士的供樓壓力進一步減輕。 定息按揭現時一般泛指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃，為置業人士提供提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。 定息按揭年利率分別為1.99%、2.09%及2.19%，定息計劃完結後，借款人可選擇其他H按或P按計劃，可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率減2.35%。 銀行同業拆息較為波動，如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」（或稱「封頂位」），當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。 假設銀行的按揭計劃為H+1.4%，鎖息上限下實際封頂利率為2.5%，如果拆息升至2.5%，即實際按息升至3.9%，供樓人士最後仍可用2.5%供樓。 所有申請人在承造H按計劃時，也會獲得一個以最優惠利率計算的「息率上限」，俗稱「封頂位」，會如同P按一樣，以「P-X％」顯示，一般會與該銀行的P按計劃相同。
注意1: 不同銀行設不同「最優惠利率」
由於普遍 H 按利率上限等於 P 按，拆息低時，H 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。 最優惠利率與拆息利率（H）特性截然不同；最優惠利率過往波動不大，最長試過 10 年才變動一次（2008 年至 2018年），但一般比拆息利率高。 雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按際利率較 P 按高。 除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人。 其實本地按揭產品看似名目繁多，實際上可概括為幾個大類。
買家在選定按揭息率時，必須「最優惠利率按揭」及「拆息按揭」之間二選一，一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。 銀行跟買家簽定「按揭契」時，會容許買家如選取了「H按」的話，在合約期內更改一次選項，轉回「P按」，不過「最優惠利率」的P減水平，則可能需再按當時市場環境而定，反之亦然。 截至2020年6月止，匯豐銀行提供的「拆息按揭」計劃是「H+1.5厘」，同時設有「封頂息率」「P-2.5厘」。
但他不諱言美國是次加息幅度較大，並且啟動縮減資產負債表，拆息勢隨之抽升，預計第二季末1個月拆息將攀上0.6厘水平，更有機會挑戰0.8厘，但H按供樓人士開支暫未大增。 所謂「封頂息率」，就是當「HIBOR」抽升，觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「P-Cap」來計算該月息率。 假如P升到6%，用以上同一個例子，每月供款則為16166元，多了約1911元。
根據過往加息周期資料，香港最優惠利率並沒有即時跟隨美國加息。 在2004年加息周期，美國宣佈加息後，銀行同業拆息跟隨上升，但最優惠利率在數月後才跟隨增加。 由於在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按。 但當遇上加息週期，銀行同業拆息的上升幅度有機會高於最優惠利率，屆時使用P按的優勢便會上升。 因此所謂的「H按」，就是「銀行同業拆息按揭」(簡稱「拆息按揭」)。
香港各大銀行按揭計劃一覽
銀行同業拆息，意思是本地銀行互相借貸時所使用的利率，升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金充足時，利率會下跌；相反，資金不足時，利率便會上升。 舉例，當有大型新股上市，市民爭相借錢認購，引發龐大集資活動，最終導致大量資金凍結，令拆息上升。 浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否了解兩者分別呢？
想靈活理財的你，亦可視個人需要，隨時提取額外存入的款項，期間不用交申請手續費及年費。 客戶只需要準備有效身分證明、樓宇資料及入息證明，親自到集友銀行分行辦理。 不過曹提醒，現時本港爆發第四波疫情，經濟前景仍未明朗，銀行因應風險管理，審批受疫情嚴重影響行業人士的高成數按揭申請時，或要求須通過壓力測試。 有意置業人士入市前應先仔細計算自身供款能力以及做好財務準備。 若按上周五、一個月同業拆息為0.24厘計，H+1.5厘相當於實際按息1.74厘，若上樓客向銀行借取400萬元貸款，分25年攤還，全期總利息可較早前市場均價H+1.6厘慳近5.7萬元。 4間銀行的低息計劃，亦提供存息與按息掛鈎選擇，具進一步慳息效果。
星展銀行（香港）經濟研究部經濟師謝家曦指出，參考上次加息周期，當美國利率升至2.5厘左右，本港銀行體系結餘跌至近500億元時，將逼使本港跟隨美國加息。 他預期，今年底美國利率將會升至2.5厘左右，屆時本港銀行亦會上調最優惠利率0.125厘。 不過多間本地大型銀行未有上調最優惠利率（Prime rate），滙豐、中銀、渣打等大型銀行維持最優惠利率5%不變。 儘管最優惠利率不變，但不代表將來港人的供樓成本不增，原因是97%港人都採用H按供樓，隨著港元拆息慢慢上升，料供樓成本勢增加。
王美鳳解釋說，在聯匯制度之下，原則上港息應貼近美息，在銀行流動性增加之下，預料港元拆息仍有機會進一步下跌至較為貼近美息（現時1個月美元拆息約0.18%）。 即使銀行近期上調按息以抵銷拆息跌幅，但預期今年按息仍將處於2厘以下，仍屬低息水平，年內H按息口料介乎1.6厘至1.9厘，仍低於年初時的2.5厘。 以一個樓價為700萬元的單位為例，按揭成數為六成，貸款額420萬，還款年期25年計算，年初時的每月供款總額約為18842元，以昨日的息口計算則為17558元，相對減少1284元或6.8%（見附表）。 筆者估計，若2023年美息加至2.75%，香港最優惠利率或升至5.25%至5.5%，以此推算的H按封頂位為2.75%至3%左右。
- 假設以貸款額500萬，供款28年計算，H按比定按的每月供款減少1,712元或8.6%；首10年的利息開支減少310,572元或32.8%(假設H按的實際利率不變的情況下)。
- 油價下跌，中石油美國預託證券較本港收市跌逾5%；中石化美國預託證券較本港收市跌逾3%。
- 有別於其他按揭服務提供者，ROOTS上會提供網上按揭申請服務。
- 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。
- 由於實際供款影響輕微，H按計劃仍有一定吸引力，料選用H按的比例仍維持高水平。
- 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝稱，參考上一次加息周期，當美國利率升穿2%以上，香港銀行亦只上調最優惠利率一次，幅度僅0.125%，對業主供樓成本影響有限。
現時，HIBOR處於低位，銀行會取低者，所以大部分按揭都會採用「H按」利率結算。 就算HIBOR上升超過1.2%都不用擔心，按揭利率不斷攀升都好，銀行提供的按揭利率都會設有封頂位。 根據以上例子，無論HIBOR或PRIME升到幾高都好，2.5%就是封頂位。 這個回贈方式最大的好處就是按揭貸款本金少了，相等於要供得利息都少了。
全球「水浸」 香港銀行體系結餘升至約4,575億
在眾多按揭類別之中，最常見的是俗稱P按、H按的最優惠利率，他們又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」。 此外，申請人宜多找數間銀行，以確保銀行能在完成交易前成功批出按揭。 該戶口的存款，可享與當月供樓利率相同的利息回報，即存息為H+1.3%，遠高於任何定期存款，而且能夠隨時提取。 過去數年銀行H按的平均回贈為1.5%，於2018年時曾高見2.1%。 假設至2023年，H按利率將攀升至3%，相較選用最平定息按揭的利率2.45%，每年將多付0.55%利息，定息按看似較為著數。
按揭利息扣稅居所貸款利息扣稅
金管局早前解釋指，當港美息差擴大，資金流出港元令匯價轉弱，若港匯觸及弱方兌換保證，金管局將會買港元、沽美元，降低銀行體系結餘，令貨幣基礎收縮，從而推高利率穩定匯價。 周四美國聯儲局宣布加息0.5厘，聯邦儲備利率區間處於0.75%至1%。 香港金管局亦隨即根據預設公式上調基本利率至1.25厘。
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明稱，近期HIBOR有所上升，但相信對選用Ｈ按計劃之供款人士影響輕微。 如與Ｈ按計劃封頂息率2.5厘作比較，今日按息仍低100點子，每月供款少2,474元或11.9%。
有見及此，今日ROOTS 上會帶大家直擊比較 2022最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，香港銀根仍然充裕，短期內未有太大壓力跟隨美國加P息。
另一原因，就是每當有大型新股上市，集資每每可達數百億，若市場突然出現大量資金需求，銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。 所以每當股票市場熾熱，有大量新股上市時，該時期拆息一般都會較高。 P按會較穩定，主要由於最優惠利率的變動會較以銀行同業拆息為少。
本人願意接收新傳媒集團的最新消息及其他宣傳資訊，本人同意新傳媒集團使用本人的個人資料於任何推廣用途。 作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 若每兩年轉按一次獲取1.5%回贈，即每年可袋0.75%。 2018年上半年差不多過去，2018年的下半場大家都在討論加息。