為此，銀行均為H按設定「鎖息上限」機制，俗稱為「封頂位」。 現時香港各大銀行的封頂位及實際封頂利率，大家可詳見上表。 只要H按的利率，一但高於封頂位計出來的利率，H按的用家即可使用上表中，提及的「實際封頂利率」還款。 舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。 加息前P按實際利率為2.25%，每月供約HK$19,190；現時選用滙豐銀行P按，如加息12.5個點子至2.375%，每月供HK$19,463，即每月供多HK$273；較8月中旬銀行業上調P按利率前則供多HK$490。
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事實上，根據中原按揭統計數據，5月份新批轉按貸款88億元按月升33%，數字為2019年10月後新高，主要原因是銀行逐步增加轉按優惠，令轉按息率及優惠貼近新造按揭，推動轉按及低息轉按套現申請個案明顯增加。 換言之，拆息下跌加上銀行減按息，令實際按息由9月份高達2%降至現時低至1.41%，創下近10年新低。 王美鳳預料會有銀行跟隨下調按息以平衡競爭力，以免流失按揭客戶。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，環球寬鬆貨幣政策下，資金持續流入本港尋找投資機會，最近銀行體系結餘已增至逾4,500億元創下歷史新高，較今年首季約540億元水平已達多倍增幅。
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至於供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。 如果剛成為業主，大可先使用20年扣稅期，以減輕一開始的財政負擔，未知將來政府會否有措施延長扣稅年期，加上考慮到按揭一開首的利息佔比較大，當息隨本減計算供樓利息，始終用盡10萬扣稅額機會大些。 坊間不少網站都設有「按揭計算機」，以「P-2.5厘」(即2.5%)息率計算，有意上車人士可以在網站內輸入樓價、按揭成數、還款期等資料。 例如樓價750萬單位，以首置身分申請9成按揭，還款30年，以2.5%按揭息率計算，得出總供樓利息開支為300萬元。 (星島日報報道)銀行樓按取態轉趨積極，市傳中銀香港（2388）減按息，按揭貸款額400萬至1000萬元，按息低至H+1.3厘；貸款額介乎200萬至400萬，按息則下調至H+1.4厘，但亦有消息稱該優惠按息或於明年首季方可嘗試。 市場認為，銀行減按息主因銀行結餘創新高、臨近年結或要「跑數」，及已開始部署明年按揭貸款目標等，料未來會進一步減按息加回贈。
上周銀行第三次調高銀行同業拆息掛勾的按揭利率，匯豐H按息加幅高達0.5厘。 4月份銀行同業拆息掛勾的平均按揭利率為1.23厘，加息0.5厘後，H按的利率上調至1.73厘。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，在負利率年代下，現金持續貶值，市民持有資產較為有利，置業仍是資產增值首選，加上香港地少人多，住宅供應一向緊張，故置業需求有增無減。
中原按揭：新批按息出現掉頭回落
因此，如果HIBOR急升，且實際利率超過2.5%，H按申請人即可以實際封頂利率，即為2.5%還款。 然而，封頂位亦非永遠不變，在2018年加息周期重啟後，鎖息上限亦曾隨加息幅度上升。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
市場人士指，近日各區二手成交量明顯減少，反映樓價上升已窒礙入市意欲。 投資者關注聯儲局對抗高通脹的能力，美國10年期國債孳息率突破3.2厘的3年半高位後回落。 英鎊兌美元在1.233水平，歐元兌美元報1.056左右。 至於在岸人民幣兌美元昨日收市報6.7202，下跌357點子，創逾一年半低位。 離岸人民幣一度跌穿6.77元兌1美元，同樣創逾一年半低位，較早時稍為回升至6.75水平。 曹德明認為在H按及P按計劃的優惠相約的情況下，大部份客戶會偏向選擇H按，以博取拆息回落時可節省更多的利息開支。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，儘管有銀行將按息輕微調升，但實際供款影響有限，而且低息環境持續，息口變化未對樓市構成影響。 反而近期因政經環境，二手觀望氣氛轉濃，令買家入市態度審慎。 在息率環境轉變下，雖然這些P按用家現時供樓的實際息率為2.25厘，但由於近月拆息已跌至11年半新低，9月份的一個月期拆息平均約0.06厘，H按之實際息率已跌至1.36厘，低於上述P按息達0.89厘。 當時不少銀行提供的P按息率可低至P減2.75厘（細P為5.125厘），實際息率2.375厘，較H按之封頂息率優勝，吸引了部分按揭用家選用P按。
今年初疫情爆發的時候，銀行逐步將H按優惠削減，將按息上調至H加1.5厘。 車位最低是H按封頂位，但如客人在車位的屋苑有單位，一拼上按（無須合契）的話，車位按揭可跟樓按利息，做30年和最多借6成。 最優惠利率在過去是由銀行公會開會決定的，但在利率協議取消後，改由各銀行自行決定。
美國息口變動，對p按有何影響？
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市場指，由於滙豐是次局部調整按息的幅度實在太小，所以影響力不大，相信這只屬滙豐姿態上的微調。 滙豐發言人接受本報查詢時表示，該行一向有定期檢視按揭息率，並因應市場情況作出調整。 以600萬元貸款為例，6月份現金回贈僅6萬元，但7月份則加至7.68萬元，加幅28%。 經過近半年升市，樓價可算走出新冠肺炎疫情陰霾，銀行對樓市前景信心上升，紛紛增加資源搶佔樓按市場，有大型銀行近日按揭現金回贈由1%，調升至1.23%。 市場估計稍後會有更多銀行跟隨增加優惠，預期未來數月會是轉按的黃金時間。
於2018年第四季至2019年初，市場上之P按選用比例曾回升到介乎47至57%。 香港實施聯繫匯率，本地息口通常會跟隨美國息口變化，美國進入加息或減息周期，會間接影響P 按（最優惠利率）升跌。 而這個拆息利率，每日均有波動，置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。 香港銀行公會網站上列出了隔夜至 12 個月的拆息利率，一般可選用 1 個月或 3 個月拆息為供款息率。 另外，5月份以最優惠利率掛勾的平均按揭利率暫為2.15厘，繼續處於歷史低水平。
▲比較及分析最佳私人貸款，找出最適合自己的計劃，輕鬆應付不同需要。 ▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。 近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！ ▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。 有時我們以為是「細數」的債項，往往會影響銀行對「個人月入」的計算，繼而影響「供款入息比率」及「壓力測試下的供款比率」此兩項按揭審批標準。 不論是P-x或H+x，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。
本地生產總值（GDP）僅次於尼日利亞的非洲第二大經濟體南非，上月出現致命洪災，加上多種新冠肺炎變種病毒在當地肆虐，以及美國大幅加息等因素內外夾攻，經濟前景堪憂。 南非的本幣蘭特（Rand）曾在4月中下旬的一周暴瀉逾6.3%，且低處未算低，上周四曾急挫近4%，過去一個月已由高位累挫近一成。 紐約6月期油收市報每桶103.09美元，跌6.68美元，跌幅6.1%。 布蘭特期油收市報每桶105.94美元，跌6.45美元，跌幅5.7%。
- 只要H按的利率，一但高於封頂位計出來的利率，H按的用家即可使用上表中，提及的「實際封頂利率」還款。
- 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。
- 消息指，其中中銀香港（02388.HK）率先削減H按按息，H按下調至最低H+1.3%。
- 本地生產總值（GDP）僅次於尼日利亞的非洲第二大經濟體南非，上月出現致命洪災，加上多種新冠肺炎變種病毒在當地肆虐，以及美國大幅加息等因素內外夾攻，經濟前景堪憂。
- 除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人。
- House730雲集香港各類型樓盤資訊，包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈，務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。
銀行結餘重返高度充裕水平，與樓按相關的1個月拆息於11月16日跌至0.11%近10年新低水平，較10月份高達0.46%大幅回落。 除此之外，當年的按揭計劃沒有附設高息存款掛鈎戶口，此類戶口的作用是，只要存放積蓄於銀行的活期戶口中，即可享有等同按揭貸款利率的利息，上限為貸款額的50%至60%，變相可幫助業主節省至少一半利息支出。 因此前者的浮動性較大，息率可極低，但亦可以短時間急升。 事實上，今年銀行提供的樓按現金回贈處於近年新高水平，高達貸款額2.1%，H按按息亦回落至H+1.23厘的低水平，高回贈加上按息長期處於低水平，銀行按揭業務利潤微薄形勢下，希望牽頭透過調整改善按揭利潤及息差。 早前談及市場近月轉按的需求，包括趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按、透過轉按「甩擔保人」，今次再探討第4種－－最優惠利率按揭（P按）轉拆息按揭（H按）。
俄烏衝突至今仍未平息，大大影響全球需求，加上內地首季以來新冠肺炎變種病毒疫情肆虐，多地封城防疫，壓抑需求之餘，物流亦大亂，經濟必然要付出代價。 中國海關總署最新公布的數字顯示，以美元計，中國4月出口按年增長3.9%，乃自2020年6月以來的最低增速；進口按年持平，貿易順差511.2億美元，表現低迷。 置業是人生的重要決定，在加息周期裡，按揭供款難免會有所調整，因此在置業前必須先了解清楚自己的工作狀況，收入是否穩定，有否足夠資金應付未來的供款。 由於普遍 H 按利率上限等於 P 按，拆息低時，H 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。 最優惠利率與拆息利率（H）特性截然不同；最優惠利率過往波動不大，最長試過 10 年才變動一次（2008 年至 2018年），但一般比拆息利率高。
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為配合發展商最新銷售部署，今天中原按揭公佈全新【「MARINI」全城至抵按揭優惠】，讓尊貴「MARINI」客戶享有市場上最優越的按揭優惠配套。 根據香港銀行公會最新資料顯示，本港最新一個月拆息22.7點子，至1.23厘，創逾一個月新低。 目前市場一般H按息率為H+1.3厘，但部分可低至H+1.24厘，故目前H按實際按息已跌至2.47厘，跌穿封頂息率2.5厘。
申請按揭所需文件
H按是指銀行同業間的拆息水平（HIBOR），以H+某個百分比計算，H按會設有上限，俗稱封頂。 在銀行資金充足的情況下，彼此之間的借貸成本、風險不高，因此H按比較低。 再舉一個例子，是兩年前置業的黃先生，當年黃先生選用市面上最抵的按揭計劃，全期為H+1.4%，上限為P-3.1%。
然而，隨著之後美國加息及資金成本上升，各銀行陸續提升「最優惠利率」，H按封頂率會上調，在加息周期內，H按利率會在銀行資金成本壓力下繼續攀升，而失去主流地位。 不過，現時一個月HIBOR為0.44%，銀行H按利率一般 H+1.5%，較一般P按的2.5%為低 。 如同所有貸款機制，如果資金短缺，借貸成本高，利率會上升。 目前，香港銀行公會每天均會公佈當日的拆息利率，銀行會按此定下十分相近的銀行HIBOR，由該利率加上銀行批核予申請人的利率，全寫為「H+_%」的按揭方案，便是「H按」。 2020年，美國聯儲局兩度緊急減息，但供樓人士似乎暫未受惠，不論美國及香港，按揭息率不跌反升。
最優惠利率主要分為「大P」和「細P」，目前最新的「細P」為 5 厘，銀行包括滙豐、恒生、中銀等；「大P」為 5.25 厘，銀行包括渣打、東亞、星展等。 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。 銀行同業拆息，意思是本地銀行互相借貸時所使用的利率，升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金充足時，利率會下跌；相反，資金不足時，利率便會上升。 舉例，當有大型新股上市，市民爭相借錢認購，引發龐大集資活動，最終導致大量資金凍結，令拆息上升。 浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否了解兩者分別呢？
而一般說的銀行同業拆息是銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公佈。 在眾多按揭類別之中，最常見的是俗稱P按、H按的最優惠利率，他們又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」。 House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。 至於轉按的按揭供樓利息，也是可以扣稅，不過只計算轉按後的按揭供樓利息。 舉個例，如果轉按後，有一半的貸款額是主要住所的按揭，而餘下的是用作套現，就會以供樓利息的一半做扣稅額。
反而更值得留意的是，近期發展商推盤步伐亦因為市場氣氛而放緩，8月份推出市場的大型全新盤只有荃灣映日灣，將於本周六首度推售，目前入票反應理想，可見市場對物業仍然有需求，而且新盤付款辦法相對靈活，預期未來市場資金流向一手，短期內情況持續。 居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度，留意限額為每年10萬港元，而扣稅年期是可以連續或不連續使用，是視納稅人選擇而定。 例如有業主已用了15個課稅年度的扣稅額，即只剩5個扣稅年度，那業主應考慮自己的置業計劃、財政狀況而決定應否繼續使用。 供樓利息是可以扣稅的，其實居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度，留意限額為每年10萬港元，而扣稅年期是可以連續或不連續使用，是視納稅人選擇而定。 疫情趨緩和，上月二手交投增加，帶動樓價回升，銀行亦上調估值。 主要大型屋苑中，佔約六成半估價上揚，其中將軍澳蔚藍灣畔單位估價按月升約3.4%最多，但個別屋苑走勢仍差，鰂魚涌南豐新邨估值更連跌7個月。
「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，而H按和P按，分別參考2種不同利率基準，等千居為你講解。 自2011年3月至今，滙豐銀行已經三次加H按息，累積最高加1.0厘，加上樓價上揚，刺激H按為基準的私樓住戶供樓負擔走勢不斷向上。 三次加息令私樓住戶供樓負擔由2月加息前的40%，上升至5月暫時的44.4%，累升4.4%。
大圍新盤柏傲莊熱賣，想同時享受發展商的即供優惠及使用按揭保險上車，就要了解關於新樓的按揭事項，請參考我們在《東方日報》的專欄文章。 除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人。 布少明稱，匯豐將拆息按揭鎖息上限調升約0.1厘，但若以100萬元按揭金額及25年還款期計，每月供款由4,424元增至4,474元，每月供款僅增約50元。 不過要留意的是，如想使用供樓扣稅額，該物業須為納稅人的主要居所，如果是樓花，又未入伙、非住宅用途，供樓利息當然不可做扣稅。
金管局近日向市場注資，可讓資金有機會持續流入香港的銀行體系，相信在市場資金充裕的情況以及拆息低企下，在風險情況可控下，有利銀行於按揭市場加大比重。 中原按揭董事總經理王美鳳亦指，銀行結餘創新高、資金回復充裕，再加上銀行開始部署明年按揭目標貸款額，銀行樓按取態漸轉積極，新批按息出現掉頭回落；實際按息由9月的高達2%降至現時的低至1.41%，創下近10年新低。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝估計，臨近年結，銀行需以更優惠利率「跑數」，再加上目前港元拆息（HIBOR）創歷史低位，銀行按揭業務的邊際利潤改善，有空間下調H按息差。
全期利息開支亦由862,193元減至749,239元，全期利息開支一共減少112,954元。 因H按的封頂位以最優惠利率計算，故各位詢問各大銀行的H按封頂位之際，亦必須詢問該行所沿用的最優惠利率。 目前香港分別有3種最優惠利率，分別為5％, 5.25％及5.5％。 經絡按揭轉介高級副總裁曹德明認為，近日的香港社會問題與中美貿易摩擦，或會令銀行作出較審慎的決定，以穩妥管理任何可能出現的風險，因此為使利率正常化，調低現金回贈對整個樓按市場來說是走向一個較健康的方向。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。
若市場風險沒有大增，加上美國年內有機會再減息，按息大致上將維持2厘幾低水平。 中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳指出，「MARINI」尊貴客戶均可透過中原按揭轉介申請【全城至抵按揭優惠】，計劃由指定銀行或貸款機構提供，今天再添一個選擇，合共有三個選擇。 今天宣布加推之選擇三：「7成按揭P按推介」，按揭成數高達7成，按息低至P，按揭額高達3,500萬元，為「MARINI」尊貴客戶提供另一高成數彈性按揭方案。 對於有銀行微調二手樓按息，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，銀行可能有見及樓市熾熱，風險隨之增加，加上最優惠利率上調無望，但拆息又持續高企，再以低息狂搶二手樓細碼按揭亦有點不合理，遂稍微調整按息。 根據金管局最新數據顯示，2月份H按市佔率為87.1%，P按為10.2%。 H按計劃為「H+1.4%」，一個月HIBOR約為1.8計，按息即為3.2％，但滙豐按揭同時為客戶提供最佳的「H按封頂位」為「P-2.5％」（P為5%），實際封頂利息即為2.5%。
今年5月份以P按為基準的供樓負擔比率暫為46.2%，每月供款額為11,781元。 若加息兩個百分點後，即P按息+2%壓力測試下的供樓負擔暫為55.3%，每月供款額為14,098元。 普遍按揭轉介公司都有獎賞給客戶，金額由幾百元Coupon至高達貸款額0.4%現金獎賞都有，大家應去格價比較一下那一間對自己有最多Jetso。 按揭利率間間銀行都差不多， 對好多客戶來講，現金回贈就成為選擇那一間銀行做按揭的重要因素，客戶應把銀行的現金回贈和按揭轉介公司的獎賞統一計算。 市場人士估計，滙豐的調整二手樓H按息可能與該行按揭業務策略微調有關，因為該行已擁有強大的按揭市場佔有率，或許也要顧及業務息差，故無必要再以低息勁搶客戶質素相對參差的二手樓細碼按揭貸款，並轉為重點主攻客源優質的一手樓按揭貸款。
他續指，按證公司早前下調定息按揭息率，成為傳統銀行H按的競爭對手，銀行存在減息壓力，估計未來銀行會進一步減按息和加回贈，按息或可重現去年H+1.23厘的低水平。 「P 按」是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃（最優惠利率按揭），最優惠利率英文為 Prime Rate。 最優惠利率，是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。 選擇二：「依舊至低息按揭計劃」-全期按息低至H+1.23%，並設有封頂按息保障低至2.375%，特高現金回贈高達貸款額2.1%，同時兼享按揭掛鈎高存息戶口，存息與按息相同高達2.375%，抵銷實際按息支出，進一步節省利息開支。 會德豐地產港鐵康城站全新大型臨海住宅項目「MARINI」隆重登場備受市場矚目，市場反應及登記數字理想。