計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。 H按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。 假設H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是1.62%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是2.87%。 銀行同業拆息走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。
- 其實本地按揭產品看似名目繁多，實際上可概括為幾個大類。
- MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
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- 銀行跟買家簽定「按揭契」時，會容許買家如選取了「H按」的話，在合約期內更改一次選項，轉回「P按」，不過「最優惠利率」的P減水平，則可能需再按當時市場環境而定，反之亦然。
而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。 雖入場門檻雖然較低，但隨後的按揭利率會大增，亦普遍較一般銀 行的按揭利率為高。 例如：有發展商按揭可讓買家以較低的兩成首期，購買一個逾 $1,300 萬的單位。 消費者委員會於2021年8月向20間本地銀行查詢有關住宅及車位按揭的資料，除「創興銀行」表示不願參與及「大眾錶行」未有回覆。 因應利率之浮動，您可選擇以固定年期或固定金額方式供款，使還款更有預算。 除每月供款外，您更可選擇兩星期還款一次，讓您能更靈活配合個人財務預算。
同業拆息按揭計劃
「香港銀行同業拆息」就任何日子而言，指由香港上海滙豐銀行有限公司當日上午約11時（香港時間）公佈的1個月利息期的港元香港銀行同業拆息。 香港上海滙豐銀行有限公司公佈的香港銀行同業拆息並不一定與香港銀行公會所公佈的港元利息結算利率相同。 使用滙豐流動應用程式及網上理財服務，即可安坐家中，輕鬆理財。 請瀏覽本網頁，了解新型冠狀病毒肺炎如何影響您的財務管理及我們的服務。 按揭計劃五花八門，如想知道自己的財務狀況及物業類型可以選擇H按、P按還是定息按揭，經絡按揭專員能夠提供最適合的按揭建議，讓大家更輕易踏上置業階梯。 現時最優惠利率會受美國貨幣政策影響，掌管該政策的聯儲局會透過調動聯邦基金利率帶動經濟復甦。
若任何資訊並非最新的，祥益地產概不負責；祥益地產對該等資訊不另核實。 而網站內含有第三方的回應只代表其個人觀點，不代表祥益地產立場。 擁八年以上按揭及銀行業務經驗，從加拿大大學畢業後回港後，在外資及本地銀行相繼擔任個人信貸部及按揭部經理，熟悉各類型按揭、貸款財技及各銀行審批準則。 其後創立「壹家壹按掲轉介」，現為壹家壹按掲轉介首席按掲顧問。 醫管局房屋津貼（HLISS）：醫管局房屋津貼（HLISS）的要求大都需要申請者選擇P按，如選擇提用該津貼，申請人必須選擇庫房要求的P按。 當然，由於拆息較為波動，例如3月底的一個月拆息曾觸及2厘，因此借款人除了要考慮H+多少，也要考慮H按提供的鎖息上限是多少。
香港銀行同業拆息（簡稱「H」）指一間銀行向銀行同業提供不同期限的港元貸款利率，由香港銀行公會每日計算及公布，由於銀行同業拆息 會因應市場上的資金流動等變化，因此會較「P」波動。 是次研究共收集了78個按揭計劃（18間銀行）， 涵蓋最優惠利率按揭(P 按)、香港銀行同業拆息按揭(H 按)、按揭保險計劃、 政府房屋及車位等不同類型的按揭計劃以作分析。 使用按揭保險計劃的話，按揭成數就可以高達90%，而貸款額上限則受到物業價格以及申請者選擇使用「舊按保」抑或「新按保」計劃等因素左右。 金管局資料顯示，現時超過九成的借款人會選擇H按計劃，究竟兩種付款方法有甚麼分別？ 所謂同業拆息，即香港銀行之間互相借貸時用的息率，有分為「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」等等，為期愈長，息率愈高。
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就概念上而言，最優惠利率是銀行出借資金而能有基本利潤的利率，而P按即是以此為準的利率。 於每次續期時，利率將按當時的HIBOR重新釐訂，並選取HIBOR及年利率上限當中較低的按揭年利率，讓你盡享市場利率變動的優勢。 美國聯儲局即將啟動減持債券的「縮表」進程，意味其貨幣緊縮已邁向新里程碑；而中國則正醞釀更多「放水」措施以支撐經濟。 兩地的貨幣政策走向分歧，已成為資金從中國流出的誘因之一。 不過，美資大行花旗認為，投資者毋須對此太擔心，更指中資股的估值已跌至美股的一半，只要市場信心改善，中港股市有望迎來反彈。
在按揭市場上的H按又稱HIBOR plan，即香港銀行同業拆息，故名思義即是港元利息結算利率，由香港銀行公會，按香港銀行同業市場港元存款的市場利率每日釐定。 釐定時間是每個工作天早上11時，並以香港銀行公會指定的20間參考銀行所提供的報價資料作釐定基礎。 在按揭上只會參考一個月同業拆息，而計算方法是參考20間銀行的報價中抽出14個中位數值，然後取其平均數釐定同業拆息。 客戶需向中國銀行(香港)有限公司(「本行」)提出申請，並按本行的審批結果為準。 客戶轉換為以港元最優惠貸款利率為按揭利率基準後，將不可轉回以香港銀行同業拆息為按揭利率基準。 「P」是「PRIME RATE」的意思，中文解作「最優惠利率」，亦是銀行借錢給信用值最高的客人時，所定立的利率。
按揭保險計劃
P按會較穩定，主要由於最優惠利率的變動會較以銀行同業拆息為少。 根據過往加息周期資料，香港最優惠利率並沒有即時跟隨美國加息。 在2004年加息周期，美國宣佈加息後，銀行同業拆息跟隨上升，但最優惠利率在數月後才跟隨增加。 因此如果資金流走，銀行同業拆息會較最優惠利率敏感。 由於在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按。 但當遇上加息週期，銀行同業拆息的上升幅度有機會高於最優惠利率，屆時使用P按的優勢便會上升。
因此同日最高（2.95%）及最低P按利率（2.50%）的總利息支出，分別為3,321,020現及$2,768,577元，可相差20%，即是相差552,442元。 本行可辦理「置業資助貸款計劃」、「居者有其屋計劃」、「租者置其屋計劃」項下之樓宇按揭，定有一款適合您的需要。 事實上，以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說，美國即使步入加息周期，香港短期內跟隨的加息的機會不大。 不少分析預計當銀行體系結餘跌至1,000億元樓下時，香港銀行才有較大的加息可能。 而參考上一轉加息周期，美國在加息9次，合共2.25厘之下，香港銀行只加了一次，象徵式加了0.125厘。
而借款人貸款時或毋須進行壓力測試，並提供特別的供款安排，例如：首數年只供利息，或首數年利息特低。 消委會報告中提到，18間本地銀行所提供的最優惠利率介乎5厘至5.5厘。 當中有14間銀行回覆了最優惠利率按揭計劃（P按）。 在最優惠利率（簡稱「P」）一般為銀行向最好信用的客戶提供貸款的利率，由各銀行自行決定及於其網頁公布。
例如，如果「大P」為5.25%，P按計劃為「P-2.75%」，實際按息為「2.5％」；而「細P」為「5％」，而P按計劃為「P-2.5%」，則兩者的實際按息同樣為2.5%。 超連結本身不構成本行對第三方或其超連結之內容、產品、服務或其中包含或可用的資訊給予任何明示或暗示的批准、推薦、認可、保證及陳述。 此超連結可連接至由第三方於互聯網上編載和經營之其他網站。 第三方乃非渣打銀行（香港）有限公司及其他渣打集團成員（合稱「本行」）所擁有、控制或相關之單位，亦與本行無任何關係。
只因銀行在提供「拆息按揭」時，往往會提供一個「封頂息率」(或稱「鎖息上限」) 給準業主。 傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率，無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如在1997年時，按揭利率為「P+2厘」。 一般來說，「按揭息率」的選項上，銀行會提供「P按」及「H按」給買家選擇。 兩者也是浮息按揭，即供樓利息可隨時間變化，但究竟它們有什麼分別？ 我們會以一文解釋按揭息率上的各種分別及特色，讓準買家作出適當選擇。 雖然就按揭制度下已有較低水的HIBOR，現時已較少按揭人士會使用P按，但這仍然是香港銀行，以至金管局的指標。
英鎊兌美元在1.233水平，歐元兌美元報1.056左右。 至於在岸人民幣兌美元昨日收市報6.7202，下跌357點子，創逾一年半低位。 離岸人民幣一度跌穿6.77元兌1美元，同樣創逾一年半低位，較早時稍為回升至6.75水平。 但他不諱言美國是次加息幅度較大，並且啟動縮減資產負債表，拆息勢隨之抽升，預計第二季末1個月拆息將攀上0.6厘水平，更有機會挑戰0.8厘，但H按供樓人士開支暫未大增。
現時大部份銀行的實際封頂利率為2.5%，但部份銀行會對較細借貸額的提供較保守的按揭計劃，當中鎖息上限會較高。 個別銀行又會對難申請按揭人士或特殊房屋類型（如居屋）或非住宅的按揭申請，提供較保守的鎖息上限。 如選用P按，現時不少銀行利率高達2.5%，較不化算。 若日後加息，H按的封頂位一般亦等同P按，業界幾乎已假定H按實際利息支出是「等同或低於P按」，故H按貸款人的利息支出通常較低，很多年來都是主流按揭計劃，可謂進可攻、退可守。 大多情況下H按的實際利率比P按較低，因此H按通常較受歡迎，如2020年4月就有9成人選用H按。 但是也有銀行曾在加息周期中，提供利率更佳的P按計劃。
所以，發展商同樣會列明透過某一間銀行（如匯豐或中銀）的最優惠利率，列出「P+1%」等利息計劃，以作計算利率。 定息按揭固定年期內不變政策方向—3類按揭計劃的特色不論H按、P按，還是定息按揭，都各有優劣，在市場資金充裕時，H按是較「進可攻，退可守」。 選用定息計劃是否划算，還要留意多一點，便是入息能否通過壓力測試(模擬加息3厘)要求。 不過要注意的是，雖說是「免壓測」，但借款人依然要符合「供款佔入息比率」的最低要求，換言之這個計劃只對入息僅僅符合「供款佔入息比率」50%的人有幫助。 H按普遍是用一個月銀行同業拆息去計算，也有少部分銀行會用3個月拆息去計。
最高基本貸款額為60%，最長還款期為30年，普偏為每月或兩個星期供款。 如貸款額高於樓價或物業估值之60%(以較低者為準)，客戶必須申請『香港按揭證券有限公司』之按揭保險計劃。 交通銀行誠意為您提供樓宇按揭貸款服務，助您輕鬆實現置業安居大計。 本行為您提供多元化的利率優惠及妥善的按揭服務，配合您置業安居的財務需要。 然而，銀行在設立H按計劃時已預設了封頂利率，封頂利率則是以最優惠利率（Prime rate）計算，即坊間俗稱P按。 各銀行有不同的最優惠利率，分別為5厘、5.25厘及5.375厘，最優惠利率在多年內亦算穩定。
香港銀行同業拆息按揭計劃以香港銀行同業拆息作為按揭利率及定息期準則。 如果你預期利率走勢會向上，你可選擇較長時期的HIBOR，令你的按揭利率在這段期間不受市場變動所影響﹔反之，如果你預期利率走勢會向下時，你可選擇短時期的HIBOR，以享受將來更低的按揭利率。 另外，打算申請「高成數按揭」的人士，亦不必選定息計劃，因為2022年3月政府再以放寬按揭保險計劃的樓價上限，也可以接受「爆壓測」人士的按揭申請。 1200萬港元以上至1920萬港元物業，最高按揭成數為50%至80%，貸款上限960萬港元。
如果身處於低息環境下盡量節省利息支出，可選擇H按供款，現時H按的每月供款一般低於鎖息上限。 但如果購買的物業為未補價資助房屋單位，便必須使用P按供款。 如果想減少利率波動帶來的風險，或者希望豁免壓力測試，選用定息按揭計劃便較為適合。 銀行同業拆息較為波動，如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」（或稱「封頂位」），當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。 P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃，當中的P是指最優惠利率（Prime Rate），即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。 除了按揭貸款，私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。
保險指南
「H按」是建基於銀行同業拆息利率（HIBOR）計算出來的按揭計劃。 HIBOR是香港各大銀行互相借貸時採用的息率。 HIBOR的升跌則取決於銀行體系對資金的供求。 由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。 現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」，分別為5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘。
HIBOR每天的公布時間是早上11時，於香港銀行工會網站公布，至少會參考12間銀行才公布當天的HIBOR報價走勢。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 市場上有4個「P」，其中華僑永亨銀行為5.5%，富邦及大眾銀行為5.375%，滙豐、恒生、中銀（香港）及南洋商業及集友銀行為5%，其餘銀行則為5.25%。 MoneySmart可直接把你的按揭申請遞交至銀行按揭部，讓你的申請更快獲得銀行回覆，加快批核需時。
雖說H按仍然主導按揭市埸，不過H按都有其限制，有部分銀行是較少批出H按，特別是對於信貸評級較差、現金出糧或是沒有稅單等證明的個案，部分銀行只提供P按選擇，而且息率較高。 既然H按的封頂利率相等於P按的利率，何不選擇H按？ 相對地，銀行會在每月供款日，自動計算H按和P按的供款利率，並取其低者作供款利率。
再加上，按揭是可長達30年，而H按的封頂位、P按實際利率變化不斷，不少人又會每兩、三年就會做一次轉按，所以難以一概而論何者更好或更壞。 最重要是，買家在選擇按揭計劃或轉按時，要先了解兩者的實際利率計算方法，衡量利率變化可能帶來的風險和自身的負擔能力。 上述HIBOR利息浮動，視乎銀行之間的資金流動而轉變，是否會有高息的風險？ 為了讓採用H按的準買家安心，銀行會為HIBOR設封頂位，避免因為拆息而突然使利息高漲。
如不太了解甚麼才適合自身需要，最慳息的話，不用自行計數計到「頭都大」。 找我們的按揭專員幫手，他們會按你的情況，為你度身訂造最合適也最優惠的貸款方案，絕對零收費。 例如一家銀行的P按最佳利率是P(5.25厘)-2.75厘，其H按利率的鎖息上限亦會是P-2.75厘。 由於H按每月供款利率是以H+及P-兩者中低者為準，在上述情況下，選用H按，當借款人來說，可說是「有利無弊」的當然之選。 車位最低是H按封頂位，但如客人在車位的屋苑有單位，一拼上按（無須合契）的話，車位按揭可跟樓按利息，做30年和最多借6成。 大圍新盤柏傲莊熱賣，想同時享受發展商的即供優惠及使用按揭保險上車，就要了解關於新樓的按揭事項，請參考我們在《東方日報》的專欄文章。
舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。 準買家承按時，亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。 所有申請人在承造H按計劃時，也會獲得一個以最優惠利率計算的「息率上限」，俗稱「封頂位」，會如同P按一樣，以「P-X％」顯示，一般會與該銀行的P按計劃相同。 此機制在於能夠防止HIBOR急升，業主突然要支付額外按揭利息，HIBOR回落後，又要重新計算利息。 封頂位與P按睇齊，對業主較有保障，亦有助銀行方面運作。
至於H按的利息浮動，會金融市場有所不同，定息按揭利率變化低，但相反息率會比H按較高。 HIBOR（香港銀行同業拆息）每天由香港銀行公會提供，每天以指定12至20間參考銀行，所提供的資料釐定當天的利率。 計算方法為剔除最高以及最低三個數值，之後再取平均值，而得到平均的港元結算利率。 以銀行同業拆息利率（Hibor）計算的按揭計劃一般都會加上特定的百分點的方式計算，例如 ‘H + 銀行特定的百分點 (X%)’。 假設現時銀行的 Hibor 為到 0.308%，將 ‘H’ 加銀行設定的 H按利率 1.3% 就可以得出你的按揭實際年利率。
「H按」會根據HIBOR而調整，雖然HIBOR會隨不同銀行之間資金流動而調整利息，有浮動風險。 但對香港而言，金融制度一直很穩健，現在銀行界很少出現資金缺乏的情況，銀行之間的借貸風險較低，因此在香港HIBOR還是處於穩定的低水位，從而使H按也佔優勢，處於較按揭利息水平。 例如HIBOR最高亦只有1左右的利息，很少會有超過2或者以上。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 「H按」封頂位可以保障業主當 HIBOR 利率抽升的時候實際按揭供款利率不會高於一個利率。 如果以 H+1.3% 的按揭 offer 計算，只要 HIBOR 利率超過 1.2% 就會觸動封頂位，屆時就算 HIBOR 繼續飆升至超過 1.2%，借款人的按揭貸款的實際利率只會維持於 2.5%。
然而，也因為「銀行同業拆息」的波動在選用「H按」時就會衍生不同疑問。 所以準買家在選擇「P按」時，除了要留意「P減」後方的「固定點子」外，還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。 舉例，渣打銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-2.75厘」，表面上比起匯豐銀行的條款吸引。 但由於渣打銀行所採用的「最優惠利率」為5.25厘，故「5.25厘-2.75厘」下，買家的按揭息率為2.5厘，實際上跟匯豐銀行並沒有分別。 H按P按息率波動穩定影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動封頂息率有沒有我們定期也會更新各大銀行的最新按揭息率、優惠與回贈，可按我跳往。
「新按保」原本是指政府於2019年 10月推出俗稱「林鄭PLAN」的計劃，但於2022 年2月23日，政府把「林鄭PLAN」再升級，由於在《財政預算案》中公布，市場又稱為「財爺PLAN」或「茂波Plan」。 公務員房屋津貼：公務員房屋津貼亦有對H按和P按作出限制，隨多年反映，以往的首期貸款（Down payment loan）由以往只可選擇P按，在近年亦可選擇H按了。 不歧視及不騷擾聲明所有資料或訊息僅作為參考之用。 股票報價由 N2N-AFE Limited 提供。