h按 內容大綱
熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。 早前，無國界記者組織公佈 2022 年「世界新聞自由指數」（World Press Freedom Index）報告，香港排名由第 80 位，暴跌至第 148 位。 就連香港經濟亦遠遜預期，港府公布2022年第一季香港預先估計本地生產總值（GDP）按年實質下跌4.0%，較市場預期跌2%遜色，也是2020年第四季以來首次轉錄倒退。
雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按際利率較 P 按高。 除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人。 對於未曾置業的人士來說，按揭可說是一種陌生的產品。 其實本地按揭產品看似名目繁多，實際上可概括為幾個大類。 不論「大P」或「細P」，其實只是基礎利率，只要計算公式各自調整，最後仍能得出相同／相近的實際利率。 例如，如果「大P」為5.25%，P按計劃為「P-2.75%」，實際按息為「2.5％」；而「細P」為「5％」，而P按計劃為「P-2.5%」，則兩者的實際按息同樣為2.5%。 h按 這是不少人買樓做按揭時，經常接觸到的字眼，今次小編將透過兩篇文章簡單交代它們特點及優劣之處，助大家置業時，可以選擇最適合自己的按揭計劃。 政府2月份預算案指出俗稱「財爺plan」的進一步放寬首置按揭，根據金管局最新住宅按揭統計，2022年3月份新申請按揭宗數大幅增加48.9%至9,818宗，中原按揭董事總經理王美鳳稱，隨著疫情緩和，按揭… 新冠疫情衝擊全球供應鏈，價格扭曲令美國通脹率漲至8.5%逾40年新高，高通脹問題持續多月，美國聯儲局已視打擊通脹為首要任務，市場普遍預期美國將於今年5月及6月的議息會議各加息0.5厘，即上半年美國加息…
h按: 按揭利率h按 Vs P按常見問題：
此機制在於能夠防止HIBOR急升，業主突然要支付額外按揭利息，HIBOR回落後，又要重新計算利息。 封頂位與P按睇齊，對業主較有保障，亦有助銀行方面運作。 h按 所以準買家在選擇「P按」時，除了要留意「P減」後方的「固定點子」外，還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。
除了按揭貸款，私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。 簡單而言，P是指銀行最優惠利率，最惠利率並不是一個劃一的利率，不同銀行的P亦會有所不同。 現時市場上主要有兩個最常採用的最優惠利率水平，分為「大P」 h按 (5.25%)及「細P」 (5%)。 使用細P的包括滙豐、恒生及中銀香港等；而大P則為其他銀行採用。
在此情況下，10月新批按揭中，P按的比例大幅上升，已逼近新批合約的一半。 已補地價的居屋的按揭成數與私樓無異，1,000萬以下單位最高按揭成數為六成（上限500萬），1,000萬以上單位的最高按揭成數為五成。 h按 所以近日高成交例如康山花園或樂富富強苑，由於成交價高於1,000萬，最高按揭成數只能做到五成。
目前各銀行計算H按時，較常以一個月的HIBOR為基準。 之Hibor為基準，4月22日Hibor為1.546%，供款按息便為（1.546%＋1.24%）＝2.786%，由於高於鎖息封頂關係，當月供款便鎖息封頂2.5%計算。 市場上有4個「P」，其中華僑永亨銀行為5.5%，富邦及大眾銀行為5.375%，滙豐、恒生、中銀（香港）及南洋商業及集友銀行為5%，其餘銀行則為5.25%。 HIBOR每天的公布時間是早上11時，於香港銀行工會網站公布，至少會參考12間銀行才公布當天的HIBOR報價走勢。 MoneySmart可直接把你的按揭申請遞交至銀行按揭部，讓你的申請更快獲得銀行回覆，加快批核需時。 AASTOCKS.com Limited也許連結訂戶或訪客至其有興趣的網站，但AASTOCKS.com Limited只提供此服務給訂戶或訪客並不為此安排負責。 用戶在沒有AASTOCKS.com Limited明確的書面同意情況下，不得以任何方式複製、傳播、出售、出版、廣播、公佈、傳遞資訊內容或者利用在本網站／應用程式的信息和內容作商業用途。 本網站／應用程式包含的內容和信息乃根據公開資料分析和演釋，該公開資料，乃從相信屬可靠之來源搜集，這些分析和信息並未經獨立核實和AASTOCKS.com Limited並不保證他們的準確性、完整性、實時性或者正確性。
h按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。 假設H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是1.62%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是2.87%。 若日後加息，H按的封頂位一般亦等同P按，業界幾乎已假定H按實際利息支出是「等同或低於P按」，故H按貸款人的利息支出通常較低，很多年來都是主流按揭計劃，可謂進可攻、退可守。 銀行同業拆息走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。
舉一個例子，貸款額400萬元，年期30年的話，以現時最優惠H按H＋1.3%及3月9日一個月拆息0.25%去計算，實際按息約1.55%，每月供款約1.39萬元。 5月新申請定息按揭利率上調，10年期定息利率2.45厘，貼近多家銀行新批H按的「鎖息上限」；對擔心按息上升，一度考慮轉用定息按揭的置業人士來說，定息按揭的「抵用窗口」看來已經過去。 主要原因在於H按以拆息為準計算按息，另外設有以P為準的鎖息機制；而且多家銀行提供的H按鎖息，利率等同P按的最佳條件。 簡單講，當時選用H按，在拆息低的日子，利息會較便宜。 但對2年前取用P按的業主來說，又是另一番故事，當時P按條件一般為「大P」減3.1厘，即2.15厘。 如果現時成功轉用H按，利率是H+1.5厘，即約1.75厘，即可減息0.4厘。 以未償還按揭金額300萬元，年期尚餘20年計，原有P按月供15,391元，轉為H按，年期、本金不變，月供是14,824，每月節省567元。 加上部分銀行仍有提供約0.2%的轉按現金回贈，足以抵銷律師費，帳面看似乎轉按是合理決定。 根據香港銀行公會資料，目前H按基準利率一個月期本港銀行同業拆息，大約徘徊在1厘左右，以目前普遍銀行最低大約H+1.3厘計算，H按息率大約只是2.3至2.4厘。
h按: H按 P按 與定息按揭是甚麼？（有片）
對於閣下透過本網站／應用程式上之廣告、資訊或要約而展示、購買或取得之任何產品、資訊資料，本公司亦不負品質保證之責任。 事實上，參考上一轉加息周期，美國在加息9次，合共2.25厘之下，香港銀行只加了一次，象徵式加了0.125厘。 四環醫藥發公告澄清，注意到有傳媒聲稱，集團正與潛在投資者就私有化進行談判，並披露了相關估值及私有化作價等信息。 經一切合理查詢後，董事會確認有關報道不構成內幕消息，董事會亦不知悉任何必須公布，以避免證券出現虛假市場的資料或任何其他內幕消息。 公告指，聯交所網站為集團指定的信息披露媒體，所有重要信息以該網站正式公告為準。 外電早前引述消息指，華潤集團正與四環醫藥董事長車馮升，就聯合將四環醫藥私有化進行初步談判，報道指有關估值近30億美元。 但他不諱言美國是次加息幅度較大，並且啟動縮減資產負債表，拆息勢隨之抽升，預計第二季末1個月拆息將攀上0.6厘水平，更有機會挑戰0.8厘，但H按供樓人士開支暫未大增。 如果是匯豐，每月供樓的Hibor會跟據對上一個月供樓日的Hibor數字（即本期利息會用上期的Hibor）。 每間銀行計算方法不同，有些銀行是用每月1號的Hibor數字作為該月供樓的Hibor參照。
再加上，按揭是可長達30年，而H按的封頂位、P按實際利率變化不斷，不少人又會每兩、三年就會做一次轉按，所以難以一概而論何者更好或更壞。 最重要是，買家在選擇按揭計劃或轉按時，要先了解兩者的實際利率計算方法，衡量利率變化可能帶來的風險和自身的負擔能力。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 h按 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 所有申請人在承造H按計劃時，也會獲得一個以最優惠利率計算的「息率上限」，俗稱「封頂位」，會如同P按一樣，以「P-X％」顯示，一般會與該銀行的P按計劃相同。
- P按利率計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。
- 例如HIBOR最高亦只有1左右的利息，很少會有超過2或者以上。
- 居屋按揭只可以做P按，即最優惠利率按揭，不能做H按，至於其他樓宇，大多都可以H按、P按自由選擇。
- 以未償還按揭金額300萬元，年期尚餘20年計，原有P按月供15,391元，轉為H按，年期、本金不變，月供是14,824，每月節省567元。
- H按升跌，往取決於銀行體系內的資金數量，當熱錢流入，又或銀行資金充裕，H按的息率往較低，相反，則抽升。
中原按揭董事總經理王美鳳指出，3月份期間疫情見頂回落，加上財爺plan推出幫助用家置業，帶動樓巿交投反彈，刺激3月份按揭申請量明顯上升，根據金管局最新住宅按揭統計，2022年3月份新申請按揭宗數大幅增… 上期回顧對上一次美息上升周期之港息變化作參考，並按照市場預期美國將於5月及6月議息會議中各加息半厘去估算港息走向。 若美國於5月加息0.5厘後，個多月後再於6月加息0.5厘，屆時聯邦基金利率將升至1.2… h按 香港跟隨美國加息屬預料之事，雖然加息步伐不及美國急速，但港人買樓「借到盡」的情況愈趨嚴重，借貸額愈來愈大，隨着加息周期展開，供樓負擔壓力亦會加重。 不過，由於P按有檯面上的好處，而H按只有「潛在的好處」；估計P按往後的使用率會再上升，重新成為按揭市場的主流產品。
h按的息率多以一個月銀行同業拆息，再加上某個百分比，以作為按揭利率，例如H+1.3%。 因H按常有起伏，且變化幅度大，故選用客戶每月的還款金額，會有上落。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，香港銀根仍然充裕，短期內未有太大壓力跟隨美國加P息。 他預料本港銀行體系結餘回落至1000億元以下，銀行才有機會考慮跟隨美息上調，估計今次美國加息短期對樓市無大影響。 雖然美國展開加息周期，惟近日樓市轉活，港銀行也在跟加息前，趁市旺增加資源搶佔樓按市場。 有銀行推出超高現金回贈搶客，最高達貸款額1.6%（夥同部分轉介公司更高達1.8%）。 美國聯儲局宣布加息0.5厘，聯邦基金利率區間提升到0.75厘至1厘，6月1日開始以每月475億美元的步伐縮表。
h按: 保險指南
一般而言，銀行同業拆息有分為「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」等等，為期愈長，息率愈高。 傳統上，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如「P+1.5%」。 但1994年取消利率協議後，為求爭取生意，銀行也會提供「P」減一個固定點子來計算，如「P-2.5%」。 過去，由於拆息高企，選用H按的人士，長期支付封頂利率。 近期的H按封頂利率為2.5%，高於P按的2.35%。 【H按走势】Hibor跌至0.39% h按 供楼人士慳幾多？ 近月隨著資金流入，今日一個月銀行同業拆息跌至0.39%，作為供樓人士究竟慳幾多？ 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝估計，是由於臨近年結，銀行需要以更優惠利率「跑數」，加上目前hibor創歷史低位，銀行按揭業務的邊際利潤改善，有空間下調H按息差。 香港銀行同業拆息昨日跌至約0.11%，創近十年歷史新低位，另外加上隨著疫情穩和，樓市相對穩定，再加上要開始部署明年的按揭業務，銀行界亦積極部署下調按息。
h按: 按揭冷知識
因此所謂的「」，就是「銀行同業拆息按揭」(簡稱「拆息按揭」)。 由於「銀行同業拆息」就是銀行的資金成本，銀行在不會做蝕本生意的情況下，批出按揭貸款予買家一定須在「H」之上加徵一個百分比，藉以賺取客戶利潤。 舉例「H+1.5厘」計算，銀行就是賺取準業主1.5厘的利息。 H按P按息率波動穩定影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動封頂息率有沒有我們定期也會更新各大銀行的最新按揭息率、優惠與回贈，可按我跳往。 #定息按揭可以「免壓測」，但入息要以定息期後息率P – 2.35%計算下，供款佔入息比率不多於50%。 上述 P 是指銀行最優惠利率，現時為5.25% ，資料只供參考，一切以銀行/貸款機構最終批核為準。
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「」封頂位可以保障業主當 HIBOR 利率抽升的時候實際按揭供款利率不會高於一個利率。 如果以 H+1.3% 的按揭 offer 計算，只要 HIBOR 利率超過 1.2% 就會觸動封頂位，屆時就算 HIBOR 繼續飆升至超過 1.2%，借款人的按揭貸款的實際利率只會維持於 2.5%。 H按可視為銀行借貸成本的反映，受銀行體系結餘影響。 P按則較受銀行的最優惠利率及美國加息周期影響。 因此前者的浮動性較大，息率可極低，但亦可以短時間急升。 因H按的封頂位以最優惠利率計算，故各位詢問各大銀行的H按封頂位之際，亦必須詢問該行所沿用的最優惠利率。 目前香港分別有3種最優惠利率，分別為5％, 5.25％及5.5％。 H按的H是指「銀行同業拆息」，是銀行之間互相拆借資金時收取的利息。 H按便是以銀行同業拆息作為基準的按揭計劃，一般會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率，如H+1.3%。 最優惠利率是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。