在我的角度來看，就算是自住，也有足夠資金full pay，其實都可以考慮做按揭。 雖然full pay可以免交利息，減少支出，但其實物業是極少數可作槓桿的投資產品，而且因為按揭利息極低，買家更不應放棄藉此提升回報的機會。 不過當然，申請高成數按揭需要付按揭保險費，如9按保費為貸款額5％ （可享6-7折）。 如本身有錢full pay 層樓，值不值得付昂貴保費申請高成數按揭則見人見智。 如果 full pay 層樓的資金是從父母而來，應和家人商量full pay 好還是做高成數按揭好。
例如英國已於去年推出加稅計劃，今年起當地的企業稅、入息稅，而解決公費醫療經費不足之問題。 部分較嚴謹的銀行，須計算連續三個月內，戶口的每月平均現金結餘，並要求該結餘不低於樓價總值，才會批出四成按揭。 申請者可選擇每月收取定額費用當作生活津貼或一筆過提取大筆貸款以應付特別情況。 除非安老按揭貸款在特定情況下被終止，否則在一般情況下借款人可終身毋須還款。
現在不是買楼的時候,有多余錢想投資,現在是買A股及H股的時候.(個人推斷港股两年内上三萭以上,然後爆破,上證兩三年内回到六千点以上然後一同爆破). 政府去年宣布港人港地政策後，至今只有啟德兩幅地皮加入相關條款，剛公布明年首季的賣地計劃亦沒有加入，發展局局長陳茂波指因為不具迫切性。 不過，我同意博士的觀點，買家應不要 full pay，係咁依到要借番D，去再拉低 LTV ratio。 買100万樓只借54万，自己拿46万首期，兼且加上信貸资十料庫及 不經壓測的asset-based mortgage 只借2 – 3成，自己拿的46万首期根本冇可能是借番來，一定是自己的儲蓄。
所以如果首期資金較為緊張，需要事前計清楚數，小心因加得減。 首置是指申請人現時在香港並未持有任何住宅物業，即使以前曾持有物業但只要經已出讓或轉手，則申請人仍然是首置身份。 事實上，不少香港買家都會以香港物業作按揭，再「Full Pay」外國物業，英倫銀行加息對自住港人而言，似乎不是問題。 筆者亦於早幾期專欄中提及過，按港樓買英國樓的好處，尤其是於現時英國加息，而港息仍位於低位下，加按港樓入市自然更划算。 WavingCat提供的任何信息，評論，建議或意見陳述僅供一般參考。 在購買任何投資產品、海外物業之前，請確保行動符合您的投資目標，財務狀況和特定需求。
除了信貸評級問題，另一個常見的問題是應否全額付款（Full pay），不做按揭。 有部分綠置居單位價格較低，有家庭會打算傾盡全家之力，夾錢Full pay，認為可以節省利息開支。 曾經有客戶在購入新居屋後，才發現因拖欠還款及有撇帳影響審批，如及早發現問題，可先行還清款項，或轉以其他信貸紀錄良好的家人作業主，以順利批出按揭。 2019年居屋二人或以上家庭資產上限是201萬元，一人是100.5萬元，故估計上述可「Full Pay」的買家，部分資金來源是來自其他人。
疫情之下大灣區樓市究竟如何？珠海、中山、肇慶三城大比拼
市場人士指，近日各區二手成交量明顯減少，反映樓價上升已窒礙入市意欲。 所謂「有問題」的情況可以有幾種，第一，物業的業權未必完整，例如是無契樓；第二，是未向銀行上報的凶宅單位；第三，內部轉讓物業，即例如是夫婦二人之間的業權買賣，一方以低價將物業出售予另一方以慳稅等做法。 不批核的原因，主要在於銀行對於遠低於市價的物業有懷疑態度，並需要賣家有合理原因支持才會批核。
如果過往經常逾期還款，信貸紀錄評分便會較差，銀行給予的按揭計劃會較保守。 因此如想申請按揭，平日應保持良好的信貸紀錄，包括準時還款、留意信貸使用度及定期查閱信貸報告，如發現有錯誤地方便盡快修正。 不涉及高成數按揭的情況下，壓力測試會以 50/60 作為基準計算。 在香港甚少人會「一炮過」Full Pay買樓，多以俾首期再申請按揭貸款方式買樓，原因不外乎樓價貴。
區內代理指，現大部分歌賦嶺單位放盤價，只是比買入價高些少，業主多求微利或平手離場，而市場亦有零星單位以蝕讓價放盤。 至於樓市會否如部分學者所料大跌3成，消息人士相信機會不大，始終二手業主仍有一定持貨能力，預計樓價會有秩序調整，而當局在立法會通過辣招前，暫無意調整政策。 如果物業是用作自住，稅務上就較少需要注意的地方，但需要特別留意英鎊匯率，在心水價位逐步換入，因為full pay金額大，短期的匯率變動可能已等於數十萬港幣以上。 穩陣派就不應full paid，將3/4 身家放在樓，得200萬手頭現金，四五年就用哂，pay360萬，四成按揭。 早前，無國界記者組織公佈 2022 年「世界新聞自由指數」（World Press Freedom Index）報告，香港排名由第 80 位，暴跌至第 148 位。
年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。 例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。 被問及申請居屋的兩個主要原因，綠表申請者最多人（50%）選擇「改善居住環境」，其次是「擁有自己物業」（37%）；而白表，最多申請者（60%）希望「擁有自己物業」，第二位（20%）則希望「遷出獨自居住」。 資料又顯示，綠表與白表買家的按揭還款期平均為24年，但有2%人可於少15年以下，另有3%人是15年至少於20年。 此外，白表買家的家庭每月入息中位數為32,000 元，略高於綠表買家的30,000元。 另外，有8%買家的家庭每月入息少於兩萬元，另有16%買家的入息達五萬元或以上。
你趁這段時間好好吸收知識，為理財打好底，對將來財富之路好有幫助。 例如林治，這本洛克菲勒，透過你介紹也看過很多本，不過本致富聖經我睇唔掂，但有一本思考致富唔錯⋯⋯或者尚有沒有什麼書介紹下我看呢，當然你的著作我也有看呀，你果本我排咗好耐。 我住在澳門，有機會參加你的股票班，我之前也有上個其他投資基礎課程，這一年市況差也損失，不過有些知識還不至太差，平時也有看你的專欄。
- 香港地產市場重來都無這麼多毒招及那麼嚴的按揭收緊, 另個角度看市, 有何時候差得過現在?
- 自1月中旬爆發以來，當地農業部門已撲殺逾3,700萬隻雞和火雞，預計有關行動仍需要持續到下個月。
- 如果 full pay 層樓的資金是從父母而來，應和家人商量full pay 好還是做高成數按揭好。
- 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。
由於白表申請者是受入息及資產限制，每次不同，如2019年居屋二人或以上家庭資產上限是201萬元，一人是100.5萬元，故估計上述可「Full Pay」的買家，部分資金來源是來自其他人。 事實上，就申請按揭貸款的買家中，有23%買家稱首期要「靠父幹」；另外，亦有8%買家的首期來自朋友或親戚的金錢資助。 而在付款方式中，有97%買家申請按揭貸款，不過，有小部分人以「Full Pay」方式購買單位，共佔3%(即約150位買家)，其中綠白表各佔3%及2%，比例與上兩年的居屋售銷計劃相若。 此外，一些商住兩用的物業、涉及農業用途的房產、舊樓翻新、價格普遍較低的前公屋、以至樓齡過高、面積太小、結構出現問題的物業等，也有機會申請按揭失敗。 租賃業權（Leasehold）的物業如果沒有物業管理公司打理，或租賃期少於80年，一般也難以獲批按揭。
香港隨便一個小型單位都需要五六百萬，要一次過「現兜兜」拎出來都唔容易。 因此，有不少聰明的香港人想到，可以趁子女未買香港樓前先買英國樓，享有豁免額外印花稅優惠。 即使將來要買香港樓，由於香港的首置定義只計算本地物業，同樣享有首置優惠。 至於額外印花稅方面，在英國，只有在全球範圍未曾擁有過物業的人可以豁免此稅，所以你的說法沒錯，如果在全球範圍已經持有物業，或購買作出租用途的物業，則需要加3% 額外印花稅。 補充一點，英國「全球首置」的定義較香港嚴格，已賣樓人士、曾經與其他人聯名持有物業，現已「甩名」的人士，或者打算與其他人聯名買樓，但聯名人非首置者均不可享有豁免額外印花稅的優待。
除了靠父幹外，資助房屋市場亦有廿四孝仔女，有14%買家的樓價首期資金來自子女。 資料又顯示，綠表與白表買家的按揭還款期平均為二十四年，但有2%人士在十五年以下。 此外，買家的每月按揭還款額一般約佔入息的40%，亦有4%的買家只佔入息20%以下，可見部分居屋申請者的財政能力其實不弱。
美國退市令業主心態轉弱，粉嶺歌賦嶺陸續入伙，惟後市不明朗，不少業主冀上會前沽貨離場，更錄首宗二手蝕讓成交。 是次交易帳面蝕約75萬元，連佣金約15.3萬及釐印費60.2萬元，料蝕逾150萬元。 建議至少向3間銀行提交相同資料，申請按揭貸款，比較過它們所提供的利率、現金回贈及轉按罰息期等，找到最優惠的利率及最合適的服務 ，才決定選擇哪間銀行。 不少藝人鍾情豪宅，但如果想為單位申請按揭，作為每月收入不穩定人士，申請按揭時要更為留神，事前便要做好申請按揭準備功夫。 藝人可保留平時工作記錄，例如與廣告商簽定的合約、經理人合約等，銀行職員亦會留意該位藝人最近有甚麼演出，從而評估收入。
樓市資訊
另外，一些已落成數十年的舊樓，使用的建材物料可能不符合現時安全標準，亦會導致按揭申請失敗。 首先，移民潮在香港已經不再是「都市傳說」，而是鐵一般正在發生的事實。 隨著手上有物業的業主的離開，以及未有物業但有意置業的年輕人離港，帶來的是同時在市場上增加了物業供應及減低了本地物業需求，直接導致樓市價格上的負面影響。 而此一現象亦有見於近日新盤開賣情況明顯有放緩跡象，發展商落力推出不同優惠吸客「清貨」，足見樓市熾熱氣氛已不再如前。
在今次講座當中，V+物業聯展中心將針對目前最受香港人關注的中山、珠海、肇慶三個城市，為大家帶來詳細具體的對比和介紹，令到香港投資者在開關之前儲備知識精力，開關後搶佔投資最佳時機。 當中大部分的白表買家介乎30至40歲，佔43%；而達60歲以上的綠表買家則佔大多數，佔36%。 至於買家的家庭月入中位數為30,000元，大部分買家的每月入息介乎於30,000至40,000元。 當中有14%的綠表買家的家庭月入達50,000元以上，比例略高於白表的9%。 而於2017年的居屋計劃中，綠白表買家比例約為四比六，當中861名為綠表、佔41%，1259名為白表、佔59%。 值得注意的是，807名綠表買家為房委會公屋租戶，當中有6%的租戶須額外支付雙倍租金，而13%則支付1.5倍租金，即合共有18%為「富戶」，比例較前兩期的居屋計劃要高。
南非的本幣蘭特（Rand）曾在4月中下旬的一周暴瀉逾6.3%，且低處未算低，上周四曾急挫近4%，過去一個月已由高位累挫近一成。 投資者關注聯儲局對抗高通脹的能力，美國10年期國債孳息率突破3.2厘的3年半高位後回落。 英鎊兌美元在1.233水平，歐元兌美元報1.056左右。 至於在岸人民幣兌美元昨日收市報6.7202，下跌357點子，創逾一年半低位。 離岸人民幣一度跌穿6.77元兌1美元，同樣創逾一年半低位，較早時稍為回升至6.75水平。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。
除了乖乖地向銀行申報減價理由希望他們鬆手批按揭之外，其實要做筍盤按揭也不是沒辦法。 雖然香港地樓市一向予人貴到飛起的觀感，但踏入2022年，我們看見的卻是一系列的不利消息，可能導致本年度樓市陷入下跌趨勢。 由於每間銀行對於按揭文件要求略有不同，有意申請按揭但擔心資料不足，可先向按揭專員查詢，申請按揭自然安枕無憂。 提及梁振英民望問題，王光亞表示，民望低不是主要問題，關鍵要看施政是否符合民意，措施是否和香港實際情況相符合，中央各部門看特首一年多的工作還是努力的。 他又指，民望高低包括很多因素，包括民調取樣，問題要看行政長官是否全心全意施政，為香港利益做好服務和工作。
如果物業本來市價值600萬，「無緣無故」地以480萬在市場出售，銀行有理由懷疑物業本身是「有問題」。 不過，凡事都有相對，由於樓價有下跌的跡象，市場上單位供應亦有增加，對於今年想入市的朋友來說，選擇反而是多了。 而這些單位更有不少是以低於市價發售，變相亦吸引了不少年輕人有意入市。 至於各大型屋苑於美國宣布退市後，有業主即時大幅減價，中原副區域營業經理楊文傑指，鰂魚涌南豐新邨10座中層C室，實用面積391平方呎（建築474平方呎），業主原堅持底價480萬元，最終減至458萬元沽。 另美聯（01200）首席高級營業經理黃錦瀚指，沙田第一城43座低層F室，收租客累減22萬元、以308萬元沽貨離場。 雖然離美國正式加息仍遠，但鄒廣榮認同，港息波動較美息大，明年本港有機會提早加息，加上退市影響下美元持續轉強，亦會對本港樓市等資產價格有負面影響。
凶宅一般低於市價，而且轉賣較困難，銀行對於凶宅態度極之保守，有機會降低可造按揭成數、調高按息，或直接拒批按揭。 「問問題 送李丹翔新書《買英國樓100問》」活動，今日選擇了讀者「Ms CHIU」的來郵，在獲得李丹翔親自解答外，亦獲得李丹翔新著乙本。 這是因為如一開始便做按揭，按揭成數以買賣價－即1600萬計算，最多可借5成，貸款額為800萬。 但如一開始是先full pay，再以市價2000萬重按，便能最多可借1000萬。 調查顯示，約83%買家指首期來自個人儲蓄，亦有27%的白表買家打算「靠父母幹」，高於綠表買家的比例13%。 亦有小部份買家分別打算由朋友或親戚獲得金錢資助，及由子女資助支付首期。
美聯分行經理黃遠基表示，九龍灣德福花園個別業主，主動聯絡代理查詢市況，並表明可擴闊議價幅度，反映業主也恐懼樓價下滑，出貨更難。 將軍澳蔚藍灣畔3座高層單位，業主風聞退市消息後，減價18萬至580萬元放售單位，減幅3%，尚未沽出。 反映整體樓價的中原城市領先指數CCL最新報118.61點，創下31周新低，按周跌0.29%，距離今年2月DSD低位只差0.1點，黃良昇指，美國聯儲局啟動退市對本港樓價影響，將在下月中公佈的CCL反映出來。
【now新聞台】政府下季推出的12幅地皮，全部都不設港人港地條款。 發展局局長陳茂波解釋，樓市雙辣招見效，非港人購買香港住宅的數目大幅下跌，再推港人港地的迫切性不大。 經濟學者關焯照說，今次「調整真係開始」，預計大概1至2年內樓價從巔峯下跌30%。 一手搶客，政府供地增加，加上市場預期退市，直言「二手都無成交……業主點出貨……實心驚膽跳」，調整會趨明顯。
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 香港樓價至少7位數字，大部份業主需要承造按揭才能上車，亦有少數業主能夠「Full pay」置業。 不過不少投資者即使有充足現金在手，仍寧願申請按揭增強個人現金流。
另一個要考慮的因素是，如果物業是1000萬以下，新買物業最高可以做8成按揭。 但如果是先full pay後重按，按揭成數最高只可以6成，1000萬樓最高只能借5成。 不過要留意，如先full pay購入物業，不能馬上能以市價做重按，需要最少3個月冷河期。 而且，full pay後要先向律師樓取回樓契，才可以做重按。 很多時，物業成交後律師樓需要幾個月才能完成樓契處理程序，並向業主退還樓契。
政府對首置買家放寬借貸要求，只要有固定收入，打算購買已落成住宅作自住用途，現時能承造最高九成的按揭貸款，其樓價上限由400萬元增至800萬元；承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。 供款比率上限劃一至50%，意思指供款不高於申請人每月收入的一半。 若申請人未能通過壓力測試，但符合供款比率要求，則須繳額外 按揭保險費用的15%。
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如果香港本身物業已經完成供款，甚至接近完成供款的話，大可以選擇以1.45厘的息率加按香港物業，套現投資英國樓。 筆者舉個簡單例子，現時英國按息約為3.59%，與香港的按息相差約2.14厘。 以上述一個價值約15萬英鎊（即約159萬港元）的單位為例，若在英國承造6成按揭的話，向銀行貸款95.4萬港元，每月供款為5,756港元。 但若果買家從自身在港物業加按套現，而貸款額相若的話，每月供款額將減至4,599港元，每月供款支出將減少1,157港元，減少約20%，似乎更為划算。 星之谷移民及海外房地產顧問董事總經理莊鈺洪表示，以全額現金付款方式買英國樓，要注意未來一旦需要把物業重按套現，最多只可獲樓價75%的貸款，且這筆款項有用途限制，只能用作買樓、裝修等相關投資，不可作其他用途。
美股大盤低迷之際，美元指數周一 (9 日) 盤中一度升破 104 大關，再創 20 年新高，對中國封城拖累經濟放緩的擔憂，使澳幣、紐元重貶逾 1%。 以上是一些能夠合法合理的買到筍盤借到按揭的方法，但ROOTS上會曾經聽聞不少買賣家夾價的案例，特別想藉此機會分享一下，並提醒各位買樓時不要做，以免誤墮法網。 要計算自己能獲得多少按揭成數涉及多項因素，最簡單方法是直接找經絡按揭幫忙，由對方幫手計數，便能更加掌握首期預算。 一向講晒，有人想炒家繼續炒樓、用家繼續高位接貨，延續樓市只升不跌的神話，咁就合晒手持重貨的所謂長線投資者的算盤啦。 在這依然低息年代，相信買樓full paid的人實在不多。 别睇小牛市三期威力.例子)恒生指數2007年8月中由不到兩萬点直升至2007年11月中三萬二仟点然後爆破,只用了三个月時間足足上升了一萬二仟点,只要有一個好消息和市場氣氛十分好,午屎都变黃金.
【2020居屋】申請居屋懶人包 有咩要注意? 入息上限
「市況差」其實反而是好事，它為投資者提供一個好的買入機會，我哋持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。 4）資產配置其實都唔算太複雜，係會因應自已的財政狀況、風險承受能力、年齡、負擔、要求回報等，從而確認那一類股票較適合自己。 2）如果你本身已經退休沒有甚麽收入，full pay是可以的，以此來減輕供樓的負擔；但如果你仍然在工作，有一定的能力，可以不用full pay，用現有的現金來增值，加大財富的回報。 你的組合都是有質素的股票，而且著重收息爲主，如果你的年紀較輕，仍有增長力需要，可以加入平穩增值股加大回報。 但如果你已經是年長人士，目標在於創造現金流，上述的股票可以持有。 1）當我哋進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。
不僅僅是加稅，英倫銀行（BoE）於去年底出乎意料之外加息0.15個百分點，至0.25厘。 而市場預計，今年2月再議息時，有機會再加0.25個百分點，至0.5厘。 依家大環境不好，經濟短期也不會見好，我覺得先full pay層樓，起碼個人都定d，不用擔驚受怕會斷供被收樓， … 買入價，你的賺蝕，只是一個心理因素，該企業長遠的發展，才是我地是否值得持有的重點。
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至於定息按揭，視乎不同銀行，會以2年、3年、5年等不同年期為限，借款人在期限內的供款利率固定，免卻利率波動風險。 當定息期完結，借款人可以重新選擇新的定息按揭計劃（按息或會不同），或選擇浮息按揭。 此外，英國銀行也提供一種還息不還本的按揭，借款人每月僅償還貸款利息。 決定借錢買樓前必知道申請按揭要通過壓力測試，符合當按揭利率上升3%，每月供款不得高於月薪60%的要求。 如果收入不符合資格，便可能未必符合申請按揭資格，或者需要以資產申請按揭。