facility letter 按揭詳細懶人包

facility letter 按揭 內容大綱

但其壞處卻是因律師在對數過程中,要確保尾數是足以支付予賣方才會放貸。 如果本票銀碼跟尾數不相符, 買家很有可能需重新再開票。 假設按揭借貸額為400萬,現金回贈4萬,提早全數還款,銀行首年收取「現金回贈+貸款額1%」及第2年收取「現金回贈」的話,首年提前還款的開支便是8萬,第2年提前還款,費用便是4萬。

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另外,如果第1年退保,可退回40%保費,第2年為25%,第3年內退保,可以取回15%保費。 這是最慣常的做法,買家在簽署合約後,直接把訂金透過支票或本票形式先託管在律師樓,該筆資金會存放於律師樓內,待律師完成查契及正式成交前才一併轉至對方的律師樓戶口,然後再進行放貸。 這種做法可避免買家把訂金交予假業主,而假業主在收取訂金後逃之夭夭。 各銀行的罰息期收費各不同,有些銀行首年收取貸款額的3%,有些銀行則只收取1%,有銀行要交回現金回贈,有些銀行則毋須扣除,罰息開支可以相距甚遠。 在Completion date之前,買家須簽署所有按揭契及銀行要求的其他文件。 申請轉按的手續相對新按簡單,業主最早可於按揭罰息期完結前3個月開始申請的程序。

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如果公屋業主只想「平手轉按」,將原有未供完的貸款部分,轉移至其他銀行,房署一般都會批,因為平手轉按不會增加業主的供款壓力。 想申請居屋轉按的話,則需留意由於村屋質素參差不齊、而且銀行在估價上往往出現估價不足的情況,業主可能因此失預算。 村屋轉按與私樓一樣,均有H按 、 P按或定息按揭供款,可供借貸人選擇。 金管局規定,如按揭成數超過6成,就必須購買按揭保險。 如遇升市,使用按保的業主或想解除按揭保險(「甩按保」),取回部份保費退款。 業主可以把轉按的按揭成數下調至6成或以下,但遇上跌市或估價不足,此計劃就無法進行。

MoneySmart不會向申請人收費,用戶成功獲批轉按的話MoneySmart只會向銀行收取服務費。 MoneySmart按揭專員不但協助申請人配對最合適你的產品,更可節省申請的時間和減低申請轉按的風險和不確定性。 不是所有銀行的ML戶口都受存款保障計劃保障,所以業主在使用ML戶口存款前要避免這項Mortgage Link 風險,應先向銀行查詢。 轉按即由A銀行的一套按揭計劃,轉至B銀行的另一種套按揭計劃,一般業主為賺取現回贈,即使轉按的計劃無升跌,照樣可以做到「平手轉按」。

All Monies是反映業主以無上限貸款方式跟銀行借貸,例如信用卡和私人貸款,都屬物業貸款之一,如申請人過期未還清信用卡貸款或私人貸款,銀行都有權以放售物業來還款。 批出按揭後,銀行將會安排申請人簽署貸款合約 作實,然後向所聘用的律師樓發信安排處理按揭契。 我們之後會介紹市場最新不同銀行的按揭計劃和優惠, 然後會為客戶分析現時的收入狀況和其他財務資料, 從而協助他們選擇最合適的銀行按揭計劃。 可能會有人以為,銀行貸出樓按後,會嚴密監察按揭戶口,特別是那些成為「負資產」的物業。 但事實上,除非出現特定的警號:例如借款人拖延還款,否則銀行罕有主動查看已貸出樓按詳情。

  • 若借款人將物業抵押向財仔借二按,信貸資料庫會向一按銀行發出通知,銀行收到通知後會要求借款人清還二按。
  • 係呢個資金泛濫嘅年代,如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。
  • 假設按揭借貸額為400萬,現金回贈4萬,提早全數還款,銀行首年收取「現金回贈+貸款額1%」及第2年收取「現金回贈」的話,首年提前還款的開支便是8萬,第2年提前還款,費用便是4萬。
  • 如果估價為HK$6,000,000以下,便可以做8成按揭並套現。
  • All Monies是可以讓申請人將來加按或者調整貸款額時更有方便,更靈活,而不用修改原先的契約文件。

若律師行本身帳戶沒有足夠資金,隨時也無法獲足額退款。 針對今次「黃馮律師行」事件,稅務局表示若納稅人未能在限期前繳交印花稅,可向署方申請減免逾期罰款;若短期內需籌備資金支付印花稅苦主,也可向署方申請分期繳付。 當申請人向某銀行借按揭貸款,同時也取得私人貸款及信用卡服務,如果對方沒有多次逾期不還,就算以往有準時還按揭貸款都好,較嚴重情況下,原先銀行都可以將抵押物業放售以還清款項。 剛才提到,這種按揭方式是沒有貸款上限,所以抵押物業不是純粹還清按揭貸款,而是包括其他所有在該銀行的債項。

按揭的利潤微薄,銀行也不太願意花資源去核實授權書的真偽。 有客人也問:「如透過zoom去簽署,又能不能?」。 如是在中國買樓做網簽,疫情下是容許視像簽署,但香港暫時未接受用zoom簽去代替真人簽。 🎋請注意:客戶必須要填妥我們本公司的「按揭轉介表」 ,然後到銀行申請按揭時必須把已簽妥的「按揭轉介表」連同銀行按揭申請表交給我們所轉介的銀行。 客戶在購買任何物業之前,可向我們本公司免費查詢任何按揭上的問題和心儀物業的最新估價。

罰息期是以提取貸款日(drawdown date)起計算,假設提取貸款日為2021年1月1日,罰息期為兩年,即去到2023年1月1日後提取的貸款按揭,才不會支付原有按揭罰息期內的開支。 如果有轉按需要,由於一般銀行按揭批核結果為3個月,可以在罰息期完結前約3個月申請按揭。 若借款人將物業抵押向財仔借二按,信貸資料庫會向一按銀行發出通知,銀行收到通知後會要求借款人清還二按。

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原因是轉按者簽訂銀行的按揭合約後,銀行是會經速遞寄出貸款確認函(Facility letter)及指示函(Instruction Letter)。 倘若如律師樓收到後卻沒有立刻處理,足以影響整個按揭完成時間。 最近市場傳出有銀行推出H按計劃,以新造按揭H+1.2%吸客,低於市場20至30點子,但不設封頂位或現金回贈。 置業人士如要申請按揭保險,需要支付按保費用,如果選擇一次付清,按保費用由1.15%至5.04%不等,視乎按揭成數及最長還款年期而定。

如有興趣知道以上所講的是什麼銀行以及各銀行有什麼條款,歡迎whatsapp我們免費查詢。 我們目的只是分享資訊,如只是格價和問問題,客人無需提供私人資料或填任何表格。 如果銀行不去理會此個案,借款人一直供款,銀行一方面不會即時出現壞帳,另一方面按揭餘額亦可逐步減少。

其次是成本問題,銀行如出於其他原因(例如說業主斷供),要收回貸款。 整個程序不但費時,更牽涉眾多費用,包括法庭費用、收樓至賣出物業期間的利息支出、 透過拍賣行拍賣的費用、律師費等等。 更不要說,銀行拍賣「銀主盤」一般被市場標籤,賣價往往略低於市價,如估值$800萬的物業,成交價可能只有$700 萬。 但如果按揭銀行本身都係出糧銀行,離職就算不通知銀行,銀行也會知道。 這是因為自動轉帳出糧突然停止,銀行會知貸款人已離了職。 出糧戶口和按揭戶口同一銀行,的確是方便,而且不用每月轉數供樓。

客人乜生明明申請左幾間,就係想比較下計劃有無唔同,成交期仲有2個月,文件正正常常,穩定收入過哂壓測。 話說,上回提及,按揭部同事間接掌控著客人貸款既時間或程序。 如只是買樓,簽臨約、正約、轉讓契,全程都可以經授權人。 這是因為雙方律師樓會去核實授權人的真偽,責任在雙方律師樓身上。 但如申請按揭,銀行如委托律師樓代表銀行去核實授權人真偽,成本便會變得昂貴。

如果轉按想選用按揭保險新例(「林鄭Plan」),轉按不能套現,但如果轉按目的是甩走發展商按揭或甩名則沒有問題。 如果想套現便要選用按揭保險舊制的「再融資按揭保險計劃」,即樓價600萬以下最高可借八成。 很多人以為自己從來沒有借私人貸款或按揭,環聯評級一定很高,其實不然。

用按揭中介比自己walk in銀行著數因有他們方面的回贈。 向他們免費索取按揭轉介表,然後自己交給銀行,不需把文件交給中介代辦申請,因此保障了私隱。 建議找個有規模和知名度的按揭中介,避免被「走數」或「賴數」的風險。 除銀行有現金回贈外,坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人,大家應去格下價,最高可達貸款額0.35%。

即使該律師樓的說法是全包,亦需留意雜費是否包括在內。 普遍的全包價包括政府登記費、查冊費和雜費,轉按律師費全包價約5,000元,而新買物業律師費全包價,為介乎7,000至8,000元不等(視乎買入價錢)。 House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗,不論買樓或是租樓,用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。 基 此 , 筆 者 認 為 , 買 家 有 權 利 要 求 代 表 律 師 攪 清 楚 物 業 權 益 之 疑 問 , 方 作 成 交 。

透過伽瑪的一站式按揭轉介服務,我們為客戶解決樓宇按揭中各種棘手問題,做好作為卓越「按揭轉介公司」的榜樣。 轉按申請程序與一般按揭申請無異,需要提交入息證明如公司工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的月結單、稅單;(2)原有按揭的按揭貸款合約及供款證明及(3)個人資料證明如身份證及住址證明。 未補地價居屋都可以利用轉按,獲得更優惠利息以及賺取回贈,但就不可申請加按或延長還款期,而轉按亦只能轉按現有貸款額,不可轉按套現。 息口方面,未補地價居屋只可與買入時一樣,選擇P按。

如果曾欠債、破產、被追討債務,這些資料亦會出現在報告上。 一手市場的律師行多數由發展商指派,會同時代表買賣雙方;二手市場則往往買賣雙方會有各自的代表律師,而合約則由買方律師負責登記。 在一手市場上,在2020年承辦合約總值超過100億元的律師行有4家,市佔率40.6%,排首位為「的近律師行」、其次為「孖士打律師行」、第三位為「高李葉律師行」,而第四位則為「王潘律師行」。 至於二手市場方面,2020年承辦合約總值超過100億元的律師行有5家,市佔率20.4%,其中市佔率最高的兩間律師行「王潘律師行」及「黃馮律師行」正是今次風眼所在的律師行。 大部份銀行以原有貸款額計算罰息,即當初借400萬,罰息便以400萬為基數計算,但有少數銀行會以剩餘還款額為基準計數。

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估價要足:如果銀行對於單位估價欠佳,業主轉按便可能得不償失。 因此申請轉按前可先向經絡按揭查詢多間銀行估價,了解是否能達到轉按目的。 環聯(TransUnion)近日重啟網上服務,市民足不出戶就能購買「足本信貸報告」(Credit Report)。 這份文件披露了不少連自己亦未必了解的財務歷史,對申請按揭或買樓有莫大幫助。 另一個做法,買家可以選擇把填有「業主」抬頭的本票託管在律師樓。 由於該筆本票是給予業主,而不會直接存入律師樓的戶口內,可避免因律師樓戶口被凍結,而出現類近「黃馮律師行」的事件。

比如說跟進轉按及買賣的法律行政人員,或行政經理有太多甩漏,是有機會影響整個交易時間。 由代表買方的律師樓戶口,轉賬到賣方律師樓並完成買賣交易。 House730雲集香港各類型樓盤資訊,包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈,務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。 我都係用中銀,之前打電話問銀行職員都係話去律師樓簽,佢叫我問律師行可唔可以早啲俾份文件我睇。 最後必須重申,申請按揭前,不妨先查看自己環聯信貸紀錄,了解清楚自己過去多年的財務歷史,便能安心申請按揭。 其後客人向環聯購買一份「足本報告」紀錄查看詳情,才發現原來有一張信用卡欠款變成呆壞帳。

壓力測試

銀行的確會定期審視整個樓按組合,但較少因為以上情況而進行特別抽查。 銀行在新造按揭或轉按的按揭條款中均設有罰息期,一般為2至3年。 罰息期是為了保障銀行,不會因為業主不斷轉按,而損失銀行為借貸人提供的回贈優惠。 如業主在「罰息期」轉按,便需要繳交罰款,具體罰則視乎個別銀行條款而定。 因此,轉按前,業主必須要細閱按揭通知書(Facility Letter),確保在罰息期完結後,才完成轉按程序,避免要支付罰款,得不償失。 伽瑪的合作網絡除了各大銀行外,亦與多間知名財務機構緊密聯繫,為客戶提供最全面按揭轉介服務,為客戶解決資金周轉的各種困難,爭取最優惠按揭方案。

伽瑪的「按揭轉介」服務包括物業一按、二按、村屋按揭,工商舖按揭,以至旅遊巴按揭都有,我們對以上範疇具有豐富經驗,同時客戶亦享有現金回贈給予客戶,想知更多詳情? 即使個案是現契物業加按,整筆按揭貸款亦會由銀行存入律師樓賬戶,再經由律師樓以支票或轉賬形式,存入按揭申請者的銀行賬戶內。 坊間律師費最平為4,500元,但亦需注意該律師費是否「全包」。 要注意是在未完成買賣交易下,按揭貸款是不會經由買方或賣方手中,而銀行認可律師樓都是有購買保險人、承擔風險,可說是替買賣雙方作了保障。 無論是新買物業或轉按,業主或按揭申請亦需經律師樓代表處理並簽訂按揭契,在買賣方面,買方及賣方會各自委托不同的律師樓,代表買方及賣方完成整個買賣交易。

房委會多會爲屬下屋苑統一購買楼壳結構火險(俗称Master Policy),詳情可向房委查詢。 當業户到律師樓簽暑完成買賣合約時,賣方代表律師樓会提供整套保單有效副本文件確認已購買火險。 簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師,代為轉交業主及原有的按揭機構。 在銀行進行審批同時,申請人可物色適合的律師進行轉按手續,律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊,一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續,轉按律師費約為數千元起。 轉按較為著數,皆因把整筆貸款轉移,所獲得的現金回贈金額較高,銀行亦更願意提供吸引的按揭計劃;加按的話,銀行只會給予增加貸款額的部份提供現金回贈。 不少業主買入新盤時,會選用發展商提供的按揭計劃,此類計劃幫助部份人士較易上車,而且在頭數年會較為低息,利率與市場上的按揭計劃相若,但經過蜜月期後(一般為3年)利率便會急升,按息往往在5厘以上。

現時大部份銀行按揭貸款,均設有一定時間的罰息期,在銀行發出的按揭貸款確認信中列明罰款,如果借款人在第一年提早還款,需要支付貸款額若干百分比作為罰息,次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。 每間銀行亦需保障其自身成本效益,在審批成個過程條件,亦有罰息鎖定期 ,平衡兩者之間,揀選最優惠條件可聯絡 經絡按揭專員。 借款人可與銀行簽Fixed Amount的按揭契約,不過間間銀行做法不同,不可保證銀行實批。 理論上如果業主申請Fixed loan後,還清該金額,即使有其他信用卡或私人貸款,都不會涉及到物業貸款。

但這種方便有以上代價,就是太多私人資訊被同一銀行掌握在手。 而且,現時有「轉數快」,不同銀行轉來轉去已比以前方便,費用全免。 至於提款,只要銀行有用「銀聯」,全港所有銀聯成員的銀行都可以憑提款卡在櫃員機提款,很方便。 申請轉按想獲得最優惠利率的話,需要花時間做大量資料收集,再比較各大銀行的轉按利率、現金回贈和罰息期等轉按資料。 如果你工作繁忙, MoneySmart平台就可助你以短時間內取得轉按資料,比較各大銀行的優惠。 業主可以存錢入Mortgage link戶口,一方面可以賺取更多按揭現金回贈,另一方面可賺利息,增加流動資金和對沖利息支出。

那將來想加按,就算借多過原先金額,彼此只需簽簡單的貸款協議,而不用再簽按揭契約文件。 如果是匯豐,每月供樓的Hibor 會跟據對上一個月供樓日的Hibor數字(即本期利息會用上期的Hibor)。 每間銀行計算方法不同,有些銀行是用每月1號的Hibor數字作為該月供樓的Hibor參照。 網上論壇又興起「樓價跌、物業負資產,銀行會call loan」的論調。 簽了坊間一些不良中介公司的按揭轉介表,險些連首期都輸掉,好在伽瑪幫忙,令我最終都成功上會,唔駛儀埋首期,謝謝伽瑪轉按轉介。