MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 ▲比較及分析最佳私人貸款，找出最適合自己的計劃，輕鬆應付不同需要。 一手或是二手樓都需要繳交管理費、水費及煤氣等雜費按金。 新樓多數每呎$4起跳，準買家須繳交約3個月的管理費按金。 水、電及煤氣費開戶同樣要支付按金 ，供水為HK$400，供電為不超過60天的最高電費金額，煤氣為HK$600 (私人主宅)。
職員的解說，指出一個關鍵，就是銀行是否已發出「授信文件」? 所謂「授信文件」，大概可視為銀行批出貸款的最後步驟。 一般買賣流程，律師會向原業主申請按揭的銀行，索取其按揭契查看看有沒有問題；若沒有問題，律師會要求買家簽署由銀行準備好的信件，授權律師代表買家去取得銀行取貸款。 銀行在收到「授信文件」後，會把按揭貸款轉帳入律師樓的獨立戶口內。
不過，需要注意的是，若單位業主申請多重按揭，這反映業主急需套現，作為買家應避免向該類業主繳付大筆首期，防止業主夾帶私逃，大訂應暫放在業主的律師樓，支票抬頭予以律師行戶口。 較常見的情況是按揭人在已簽立了的第一按揭之後，提供同一物業作為與其有關連的公司的債務償還保證。 在這情況下，第二按揭的承按人（通常都會是第一按揭的承按人），會要求有一份由三方訂立的第二按揭契據。 三方分別為第二按揭的承按人，物業業主（按揭人）及上述與按揭人有關連的借款公司。 如果用Fixed loan，買家會較易了解到物業是否負資產 ; 而用All Monies借貸，新買家就未必知業主背後還有沒有其他隱藏債務。 其實以All Monies登記貸款是可以讓申請人將來加按或者調整貸款額時更有方便，更靈活，而不用修改原先的契約文件。
本來借按揭時，都有一明確的借款額，但如註明了是All Monies按揭，實際的金額是銀行以貸款信（Facility Letter）形式與客人協議。 那將來想加按，就算借多過原先金額，彼此只需簽簡單的貸款協議，而不用再簽按揭契約文件。 理論上，借款人可要求與銀行簽訂固定金額（Fixed Amount）的按揭契約，但銀行未必配合。 另一個可行的方案，是借款人在收入增加或欠款減少時，主動轉按，並順度移除擔保人，以減少擔保人承受的風險。 所以聯名買樓最好事前要達成共識，避免係其他聯名業主不知情嘅情況下向銀行借入貸款，以免影響其他聯名業主。 由於近年銀行都為轉按客人提供相當吸引的現金回贈，如非急住要加按物業套現周轉嘅朋友都會選擇轉按至其他銀行賺取現金回贈，同時安排轉按套現。
今次捲入「套丁」風波的「王潘律師行」被部份銀行停賽，所以不幸選中「王潘律師行」的買家，可能需要尋找其他銀行處理「按揭契」事宜。 盡力保護客戶，才可保持一個長久的關係，有口碑，生意自然越做越大。 如貸款人借財務公司二按，並登記了TU，信貸資料庫公司會有個電郵提示寄給頭按銀行，銀行得知後會call loan或加息。 按揭中的「All Monies」條款是指，當您為家人層樓做按揭擔保人的時候，除了層樓本身擔保人要負責任之外，借款人所有在銀行的貸款，包括信用卡、私貸、車貸、其他按揭等等，擔保人都會自動為借款人擔保。 放寬按保計劃後，市場憧憬會釋放更多置業需求，不少業主都怕「賤賣物業」，而出現一輪樓盤反價潮。 近數月陸續有不少半新盤經過3年SSD（額外印花稅）期滿鬆綁，該批「解辣盤」陸續湧現市場，成為樓市新力軍，提供多元化面積、間隔等選擇。
業主貸款 樓宇按揭 彈性快捷
也造就了律師行有機會挪用客戶資金，不單無法完成交易，買家及銀行都會蒙受損失。 所以今次銀行處理方法，針對已發出「授信文件」的按揭申請，它們會直接跨過「王潘律師行」，以本票方式交予賣方銀行，以防止重轁覆轍。 中銀職員表示，視乎銀行發出了「授信文件」沒有。
- 成交價及註冊日期極具參考價值，例如原來發現單位由業主不久前買入，議價空間可能不大，反之亦然。
- 貸款放貸最快是在24小時之內就可以下來貸款，讓業主們可以更加快速擁有自己心儀的房子。
- 舉例而言，假設承造按揭的單位樓價是800萬，承造9成按揭的情況下，貸款及擔保的金額就都是720萬。
- 一般程序，當律師行接收了銀行轉帳後，律師會在正式成交當日，把款項透過支票轉給原業主律師樓，理應問題不大。
很多時，查冊都成為地產版記者日常工作一部份，雖然查冊後，未必每一宗也有報道的價值，但這卻是一個核實資料的過程。 很簡單，我們會收到很多市場流傳的買賣成交消息，矚目的成交個案會影響市場氣氛，也具有地產新聞的價值。 一間負責任的傳媒機構定必會透過查冊核實資訊，最少要確認業主何時買入，持貨是否足夠三年，需否繳付額外印花稅等。 需知道，額外印花稅最高稅階達20%，一宗帳面大賺的買賣隨時淪為蝕讓離場，但沒有查冊，我們只會報道成交大幅獲利，變相錯誤引導讀者理解市場。
購買新樓 步驟 六
標準普爾500指數報3991點，跌132點，跌幅3.2%，是去年3月後首次跌穿4000點收市。 加息憂慮繼續打擊科技股及其他高增長型股份下挫。 經營「農本方」品牌的培力農本方（01498）稱，疫情令中藥需求增加，加上行業湧現新競爭者，加劇中藥材供不應求的局面，惟集團的顧客群對產品價格敏感度較低，公司可將全數成本上漲壓力轉嫁至下游。 俄烏衝突至今仍未平息，大大影響全球需求，加上內地首季以來新冠肺炎變種病毒疫情肆虐，多地封城防疫，壓抑需求之餘，物流亦大亂，經濟必然要付出代價。 中國海關總署最新公布的數字顯示，以美元計，中國4月出口按年增長3.9%，乃自2020年6月以來的最低增速；進口按年持平，貿易順差511.2億美元，表現低迷。
ONE SOHO由市建局、莊士及信和聯合發展，提供322伙單位，面積由262至374呎，主打開放式及1房戶，屬於典型市區重建上車盤項目。 雖然項目周邊均為舊區及唐樓，但由於鄰近朗豪坊、西洋菜街等地段，相信交通、飲食及生活絕對不成問題，而且項目的呎數細，供應較少，相信在市場上會甚為搶手。 新手買家可能會希望親自與業主交易，省卻經紀佣金，但一般仍會建議找經紀代理，因為如果有一位可信任的經紀作為中間人，可以更容易了物業的狀況及真實細節，與業主討價還價，確保準備買入的心儀物業在各方面都稱心滿意。 如果成功在新盤發售當日選中心水單位，代理與現場律師便會陪同買家「落細訂」，即以樓價的5％作為訂金，可於原先的訂金本票扣除，同時解說條款及簽處臨時買賣合約。 要留意，只有刊載在價單上的物業，才可以發售，目前政府規定首份價單單位數目不少於整個項目的20％，第二份價單開始最少為10％。 另外，每一份價單上的優惠折扣不會完全相同，發展商往往在第一張價單推出較多優惠吸客，其後每份價單開始削減。
註冊制度並非確立文件的真偽，而是確立文件的優先權。 雖然土地註冊處沒有硬性規定何時完成註冊，但一般會在三十日內完成。 因為一旦同時出現兩個聲稱擁有此物業的人，誰人可以在三十日內註冊，就享有該物業的「優先權」。 至於物業涉及的轇轕，這部分會列出有產權負擔及其他註冊文書的資料，包括買賣協議、法定押記、租約、建築令、法庭命令、完工證、入伙紙及大廈公契等文件。 產權負擔會降低繼承土地的價值，但並不會阻礙土地所有人將其土地讓與他人。
二手物業沒有定價，原業主可自由開價，如果新業主不是繳付全數樓價「Full pay」，便要找銀行承造按揭，而事前亦要先知道銀行可以提供的最高按揭上限。 二手樓買家必須為目標單位進行物業查冊，查冊的資訊雖然只有物業過往的業主、交投及按揭紀錄，但亦可作為憑證，確認新買家已了解單位的業權。 這樣亦等於自我保障，萬一如因業權出現爭拗，亦可聲明自己早已查冊，而非疏忽所致。 現時香港的土地註冊制度，規定影響土地交易的交件也需要註冊。
聘請律師代為處理樓宇買賣文件及樓契，一般一二手樓的律師費由數千元起跳。 如果買樓花仍然想要使用「新按保 / 按保新制」，就要選擇建期付款計劃，在臨近入伙期之前，再向銀行及按揭保險公司申請按揭。 購買二手樓簽約部份與一手樓盤類似，如果準買家確定交易，就需要在經紀及律師的協助下，簽訂「臨時買賣合約」，決定成交日，並向業主支付訂金 (俗稱「細訂」)，一般為樓價的3至5％。 《個人資料（私隱）條例》（「條例」）適用於本集團，即康宏環球控股有限公司及其附屬公司（「我們」、「我們的」）從申請人（「您」、「您的」）不定時收集、持有、處理及使用之個人資料和其他資訊（「資料」）。 進一步資料請參閱載於我們網址的私隱政策聲明：。
查冊被視為買樓必做一事，惟不少新手買家因心急或疏懶未有查冊就行動，最終問題叢生。 本公司接受任何類型的物業按揭，不論私人樓、公屋/居屋(已補或未補地價)、唐樓、舖位、寫字樓、工廈、村屋/丁屋/別墅、車位、任何類型土地等，不限樓齡及業權人份額。 以銀行同業拆息嘅利率作計算基礎，銀行同業拆息按揭，以本地銀行互相借貸時用嘅利率，當銀行同業資金充足，利率會跌，換語之，資金不足或會令利率上升。
萬一借款人無力償還，擔保人需承擔的債務，可能會超乎其預算。 要留意的是，借款人在同一家銀行借取的其他貸款，例如信用卡簽帳、私人貸款等，都可視有關物業為新增貸款的抵押品。 如果借貸關係僅僅涉及貸款銀行及借款人，問題相對簡單。 所謂「All monies」，中文為「無上限貸款」，實際上是跟銀行借貸的一種形式。
Call loan仍然會發生在無抵押的中小企貸款，因傳統上這些貸款的拖欠比率高，而且如沒有抵押品（有些中小企貸有物業作為抵押便不在此列），銀行需要監察中小企客戶每年的盈利以及適當地預早行動。 但在按揭貸款上，有了壓力測試以及金管局種種限制按揭成數的措施後，整體樓按更穩健，銀行實在沒有call loan的需要。 美國次按與香港有所不同，美國銀行聽從一些專家意見，主動增大按揭貸款給客戶，而美國人普遍理財不善，對於突如其來的金錢不知如何運用，大多數會增加消費、清還信用卡貸款，以及投資金融產品。 第二按揭 除了第一按揭，按揭人也可以簽立關於同一物業的其他按揭。
按揭計算機
在香港，所有銀行都是實行「有限度擔保」（limited guarantee），即是指擔保人所負責的貸款金額，就是最初按揭的金額。 舉例而言，假設承造按揭的單位樓價是800萬，承造9成按揭的情況下，貸款及擔保的金額就都是720萬。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。
我們在置業時，向銀行申請按揭，借款額有一個實數。 如果契約註明是不限額按揭（All Monies Mortgage），日後加按時，即使貸款超出原先的額度，雙方亦不必再簽按揭契，只需簽訂較簡單的貸款協議。 當抵押物業嘅業權係聯名持有而又係「All Monies」的話，只要業主其中一人向該銀行取得其他貸款，物業自動會成為新增貸款嘅抵押品。
物業轉名或除名，按揭成數最高可以9成？
如單位為遺產物業，上手業主已與世長辭，其死亡證可能會被登記在物業的土地登記冊，而死亡證列有死亡原因和地點，所以查冊可以查到過去業主是否在單位內過身。 不過，要留意死亡證只是「可能」會註冊，而非「必定」會註冊。 因為就算「註冊業主」過世，目前法例沒有硬性規定一定要把「死亡證」註冊。 根據規定，若業主違反政府租契所載的任何條款或限制，政府是有權對土地及其上建造的任何建築物或構築物重收及收回管有權。 另外，假設查冊後得知物業有產權負擔，準買家更要留意。 除非另有議定，否則買家並無責任接受帶有沉重及未解除產權負擔的賣家物業業權，例如非法僭建可招致政府收回土地，業權因此變得有欠妥善，所以該類僭建物是一項物業產權負擔，而且這分分鐘影響銀行審批按揭。
銀行在計算按揭申請人「供款與入息比率」時，會考慮按揭供款及其他債務供款。 新買家置業後需要在「最後繳款日期」或之前，繳交相應差餉及地租。 差餉地租一年按季度分4次預繳，金額以季度餘下的日期比例去計算。 每年的差餉及地租都由政府決定，徵收率分別為應課差餉租值的5%及3%。
如果物業帶有產權負擔，則可能使業權欠妥或可被廢除。 唔係間間銀行或金融機構都會咁輕易為你提供按揭服務，審批按揭手續及程序繁複，有些人或會試過申請後無人理會的情況，有時自己申請亦會Miss咗一啲隱藏優惠台回贈。 不過，準買家最擔心的地方是，是當資金存放入律師行戶口內，這一筆資金又何去何從呢? 一般程序，當律師行接收了銀行轉帳後，律師會在正式成交當日，把款項透過支票轉給原業主律師樓，理應問題不大。 但由於部份銀行會在成交前早幾天，已把資金存入律師樓戶口內，變相由律師行接受款項直至正式成交日，中間會出現幾天真空期。 近年一般人找銀行借錢艱難，財務公司便應運而生。