acting allowance 按揭 內容大綱
假如收入是 $30,000，最多可以借到$720,000而每個月還款 $6,000（即月入的兩成）。 而這種貸款最大的特色在於息口相當低，對於想上車而又沒有足夠首期的公務員來說，能夠減輕一部分燃眉之急。 假如你的月收入是$30,000，政府就會資助你$3,300作供樓之用。
如果你是2000年6月1日之後入職的公務員，每月固定供樓津貼最多為月薪11%(共10年津貼期)，實際比例要視乎薪級而定。 除「首期貸款」外，公務員更享有「供樓津貼」，視乎薪級點的不同將採用兩個不同的津貼表，津貼的金額亦大有不同。 除了以上提及的主要情況之外，也有一些特別情況和各位分享。
而加班津貼、其他津貼、約滿酬金等是浮動收入，普遍以過去六個月平均數計算。 有些銀行重視佣金的「穩定性」，例如過去六個月佣金不錯，但原來只得一個月有生意，部分銀行未必會視之為「收入」。 若讀者以佣金為主要收入，申請按揭前須了解不同銀行的計算方法，再選擇批核最彈性的銀行。 首先在供樓津貼方面，如果公務員受惠於2000年6月前的舊制，津貼是實報實銷，而且以固定金額計算。 至於醫護，究竟供樓津貼計劃(Home Loan Interest Subsidy Scheme，簡稱HLISS)還是「5%現金津貼計劃」着數？ 如純粹在買樓角度，後者較為可取，主要是因為津貼亦是入息一部分，可以提升貸款能力，加上任何銀行都願意承做按揭，轉按並沒有任何限制。
這個時候業主應該採用H按，長遠而言，利息成本比P按低，最多扯平。 如果公務員想取到盡，就要自行調整供樓年期，直到每月還款可以盡取津貼額為止。 至於兼職收入，如果是自僱人士，持有資格認證，比如的士證，有關收入可以計算入息，但最盡只可以申請八成按揭。 如果兼職工作不是專業，比如經營網店的代購，申請高成數按揭時，需要提供完整審計報告（Audit Report）及利得稅稅單，才可以計算入息，和自僱人士計法一樣。
上面講到2000年6月前入職的舊制公務員，而如果是在2000年6月後入職的新制公務員，其實同樣地有供樓上的優惠。 新制公務員同樣能享有長達十年期的供樓津貼，不過和舊制做法不同的是，新制公務員的津貼是以定額發出而非實報實銷的做法，而金額一般則是月薪的 11%。 首先講講一個名為「公務員供樓津貼」的計劃，適用於2000年6月入職的公務員，亦即各位廣泛理解為「舊制」下的公務員。 公務員供樓津貼是以一比一的比例為公務員提供津貼，即你每月要供多少樓，政府就會為你支付同一價錢，而津貼期長達十年。
若僱傭合約上寫明，必須要租樓才能實報實銷的房屋津貼，將當作 rental reimbursement，不能計算入息。 反之，如所獲津貼容許供樓或毋需實報實銷，則可全數計算入息，例如公務員的供樓津貼。 公務員的ACTING ALLOWANCE，銀行未必肯計入息來進行壓力測試。 如需靠 acting pay / allowance 才夠計的話，可以用以下方法。 申請按揭時，底薪當然計足入息；若果僱傭合約列明僱員有年尾雙糧，亦會視為固定收入計算。 一般出糧時，薪酬都會先扣減強積金（MPF）供款，但不必擔心，申請按揭時，是以未扣MPF前金額計算。
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而如果是借八成以上按揭的話，以上提及的不穩定津貼就一定不會被納入計算。 有一種津貼名為署任津貼（Acting Allowance）亦會被視為是不穩定的津貼，所以亦不會計算到收入當中。 除了以上兩種主要的津貼之外，公務員其他的津貼雖然未必直接與買樓、供樓相關，但也有機會可以計入收入之中，提高過壓力測試的機會。 為公務員而設的首期貸款計劃，簡而言之就是一個專屬公務員的私人貸款。 這種貸款最多可以借月薪的24倍，並最長分十年期還。
至於警務人員和醫護近期獲得的加時津貼，則是另一個例外。 公務員申請首期貸款時要考慮物業本身價格，原因是首期貸款雖然低息，但還款期最長僅十年。 如果樓價是600萬元或以下，倒不如直接經按證公司申請八成至九成按揭，還款期可長達30年。 要留意，如果選擇經按證公司申請高成數按揭，便不能借首期貸款，兩者只能取其一。 如果想將津貼計入收入的話，首先要留意該筆津貼的發放是否穩定。
所以，如果你是新制公務員的話，對比起舊制，我們則會建議你選用「H按」供樓，因為利息會相對較低，變相資助能夠填補的供款較多，如果供款少的話，甚至可能有賺。 成交期方面，就要注意如果你選擇借首期貸款置業，最好爭取到3個月的成交期，以免受申請首期貸款手續時間拖累。 這也是我們經常強調，按揭申請一定要搵按揭banker做。 事實上，各大銀行都會有只做按揭的core team。 打個比喻，分行同事就好像樓下的全科醫生general practitioner。
公務員acting Allowance 如何能計入息及壓力測試?
換言之，若過去6個月內，僅得一至兩個月獲得津貼，其他月份沒有，便未必能計作入息。 其實大部分銀行不視作入息，你可先交稅單、銀行出糧紀錄、僱傭合約等讓銀行審批，作為入息證明。 如果有銀行要求提交糧單，糧單上反映到署理津貼的話，可能未必將署理津貼計入息和壓力測試。 不過這方法會計少強積金作為入息，如沒有糧單，銀行便不知扣強積金前的入息，只用扣強積金後的過數紀錄計入息。
- 相反，透過按揭保險計劃申請高成數按揭，最多可以借8至9成，最長分30年攤還，首置客更可嘗試申請豁免壓力測試。
- 航空業例如空中艙務員或機長的長途旅途津貼，如果是入賬至信用卡，只能以消費方式處理掉，未必計算作「收入」。
- 該筆「首期貸款」會以押記形式註在查冊上，情況類似「借二按」，一般銀行不會為這類個案批出高成數按揭，銀行亦可能以個別情況作出考慮。
- 假如是用「H按」的話，政府的「H」和銀行的「H」有可能會有所不同，導致最後可能津貼收少過要供的款項。
- 首先在供樓津貼方面，如果公務員受惠於2000年6月前的舊制，津貼是實報實銷，而且以固定金額計算。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
兼職人士要提交審計報告方可申請按揭
舉個例，假如月薪8萬的公務員，欲置一間1000萬元物業，最多可獲500萬按揭貸款及192萬元政府貸款，總數為692萬，變相首期約3成。 其他類型津貼若果反映在糧單上，普遍都會視為「入息」，亦可以申請9成按揭。 比較常見的例外情況是，暫代上司職能而發放的署理津貼不能當成是「入息」。 至於立法會財委會通過「公務員加薪」或收到升職加薪信，申請按揭時能否計算這些「未來收入」？ 疫情近期漸趨穩定，連月積壓的「樓癮」猶如決堤般大爆發，有公務員近日四出睇樓尋找「筍盤」，這篇攻略將教授「鐵飯碗」申請按揭時如何善用政府福利，以及講解當中宜忌。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。
公務員按揭
首先，對於一般市民來說，工作上的津貼一般會用6個月平均數來計算當作收入一部分。 公務員按揭中，非實報實銷現金津貼計劃一旦開始，就會連續120個月發放。 所以即使是剛開始拿第一個月的房屋現金津貼，銀行都可以當作100%的收入。
公務員供樓津貼
首期貸款年期短，即每月供款金額就會加大，那在進行壓力測試時或需連擔保人申請。 如果業主3年內想轉按，更要向政府取得同意書，而且不能加按套現，或者延長還款期。 相反，如果公務員想買的物業是少於600萬，或許直接向按揭證券公司申請八至九成按揭，還款期會長得多(最高30年)。 首置的業主可申請豁免壓力測試，如符合其他條款，轉按的靈活性都大點，想套現另作投資或爭取現金回贈也可。
公務員是不少市民夢寐以求的筍工，除工作穩定外，尚有豐厚福利，包括房屋津貼。 筆者此文希望分享一些按揭心得，助拿着「鐵飯碗」的打工仔，不止攞盡政府福利，再享受銀行著數，買樓無憂。 假如政府已經批核了你的人工調整，但其新薪金要下個月或再之後才生效，而你又趕住要借按揭的話，就要留意銀行會以哪一個收入去計壓測。 不是所有銀行都會將未正式啟動的新收入納入計算，如果想借盡按揭金額的話最好先和銀行方面了解清楚。 不過，首期貸款計劃未必是百利而無一害，各位公務員使用時也要小心。