醫生、會計師、律師及按證保險公司接納的其他專業除外。 如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。 部份銀碼符合申請「舊按保」的物業，也可以申請最高90%按揭。 但香港按揭證券公司有規定，若希望申請「舊按保」的物業，其樓花期不可長於一年、以及必須受預售樓花同意方案規管的物業，也表示重建「舊契樓」並不符合條件。
請瀏覽(nmg.com.hk/privacy) 閱讀本公司的私隱政策聲明。 作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 【低息時代】拆解6大按揭謬誤 最近坊間有不少新手打算趁市場息時買樓，但是卻對部份按揭知識有所誤解。
另外，銀行或要在田土廳做rental assignment，以致產生額外律師費，而且將來把物業由出租轉回自住，可能需要提供退租書。 如擬甩走按揭保險，可到銀行分行辦理，把按揭成數降到5成或以下，才合資格出租。 若物業已大幅升值，按揭餘額降低至樓價5成或以下，銀行可直接幫借款人甩按保，否則甩按保需要補回差價。 把物業由自住轉為出租後，就要問銀行取得出租同意書，申請人要付手續費，有些銀行可能會加息。
你可以做的最簡單就是老實地向按揭保險公司申報自己的物業正在出租。 這樣做的話，按揭保險公司就會要求你補償按揭借款的差額。 例如，在高成數按揭之下你借了8成按揭，但申報物業出租後實際你最多只可借5成，當中的3成差價就是你要清還的部分。
這裡其實提出了一個重點，就是高成數按揭下，物業必須為自住用途，否則就會違反跟按揭保險公司之間的協議。 第一，在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間，均要簽署自住聲明及提供證明文件，未能符合自住要求，有可能會被要求清還全部按揭貸款。 第二，如果購多於一人購入單位，按揭證券公司也要求在物業成交後，單位必須為借款人、抵押人、擔保人的主要居所。
按揭保險費退保的實際操作用法
不過近年供甩樓的業主，都可能會心思思想玩這遊戲，心動不如行動，第一步就係了解一下買樓收租門檻有幾高。 考慮成為「雙租族」前，除了要確保現有物業的按揭成數低於五成外，要先計算好租金收入和另外租樓的支出，亦要仔細計計算自身的供款能力，好讓自己越住越舒適。 「雙租族」即是以「以租養租」方式，將現時持有的物業放租，再租住另一個單位。
當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 因為銀行受到金管局所規管，故銀行須依照金管局的規定批出按揭。 根據現時2015年2月金管局修訂政策，準買家在銀行可承造最高五至六成按揭，視乎物業價值而定。 若貸款餘額較現時市值低50%，就可以找銀行申請出租同意書，把單位出租而毋須補錢。 假如被揭發單位作非自住用途，銀行或會向業主Call Loan。 此外，由於業主曾經簽聲明證明書，筆者提醒，違反聲明是有機會付上刑責。
租金回報計算方法
至於購入新盤放租，若連租約買就要報出租，如交吉形式買，就可選擇報自住或出租。 前者在沒按保下，最多按6成，壓力測試以50%/60% 計算（2.5%下每月供款不能超過每月收入50%，+3%後每月供款不能超過每月收入60%）。 後者按最多5成，壓力測試以40%/50% 計算，有些銀行肯將擬租金收入計算入息，有助壓測過關。 出租物業，最多只能承造五成按揭，多數住宅按揭契也列明，若物業由自住改為出租，要先通知銀行，取得「出租同意書」。
如果已經有按揭在身，1000萬以下的自住物業最高按揭成數為五成(貸款上限為400萬)，1000萬以上的自住物業最高按揭成數為四成。 如果屬於出租物業，不論任何樓價，最高按揭成數為四成。 如借款人收入來自香港，自用物業1000萬以下最高按揭成數為五成(貸款上限為400萬)，1000萬以上最高按揭成數為四成；而出租物業最高成數只有四成。 可能有些買家會說，樓價升就可以轉按，那我們又用最樂觀的情況去預估一下。 假設800萬物業買入5年後升到1200萬(年10%複式增長)，就可以用順利轉按到5成脫離按保可以放租。
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只有自住物業才能使用按揭保險，不能中間改變用途，買入單位亦不能隱瞞先向按證公司申報自實際放租。 按證公司有機會調查單位是否作自住之用，例如要求出示水、電、煤氣費。 如果發現有隱瞞情況，按證公司除了即時可能「call loan」，更有機會徵收額外保費，銀行亦有機會調整按揭息率。 如果本身物業有按揭保險，又想把單位放租，必須先「甩」走按揭保險，之後便能光明正大放租。
近期有個案，貸款人申請9按時聲明會是自住，但按揭未放款前已和租客簽預租合約，那麼，法官便判斷最初的聲明是虛假，因而判刑。 供甩樓業主距離上次置業可能已有十多二十年，買樓收租時很自然又會用自住樓準則去物色心水盤。 不過收租盤與自住盤其實有不少微妙的分別，最好從租客需要去篩選物業。 當然有不少業主都想到加按自住物業籌措首期，如自住物業屬於大型私人屋苑大單位，業主有本事調動55萬元儲蓄，加按自住物業套現120萬元即可以籌足175萬元首期上會。 不過行這一步意味你又要再次為自住物業供樓，必須認真衡量個人收入及財務負擔能力。 現時買樓最大門檻是辣稅及按揭成數，於是有父母想到向子女借名入手第二物業。
在簽署「臨時買賣合約」前，需透過按揭保險計劃提供的預先批核服務查詢物業估值、以及是否符合按保申請資格。 同時需向銀行遞交「住宅發售計劃第二市場」附加文件，例如「購買資格證明書」副本及申請按保文件，同時銀行必須採用房協規定標準按揭契據文件。 雖然不用繳交按揭保險，但卻要進行壓力測試，且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。 正如上文提到，物業必須申明是自住用途，銀行及按保公司才會批出高成數按揭。 如未償還按揭大於按揭成數上限(出租物業為最多5成)，貸款人於申請新造按揭時，要補回差額。
- 假設樓價為1200萬，不論是自住裹是出租，最高按揭成數均為五成，首期均為600萬。
- 物業稅便以$108,000 x 15%計算，金額為$16,200。
- 舉例來說，市值租金為 2.7 萬的單位，如銀行預估租金只有 2.5 萬，那計進入息的，便只有 1.5 萬（ 2.5 萬 x 60%）。
- 假如是放租「新手」，還是建議委託地產代理協助為上策。
近日大圍顯徑邨374呎公屋月租逾1萬，其實不少人都想找公屋租盤，不過將正在尋找租盤的朋友，可能經常在網上或地產代理舖看到公屋租盤，到底將公屋放租，是違法嗎？ 其實只要先補地價，解除轉讓限制，將單位出租、出售或轉讓，按現行法例規定，不論有沒有租金收入，公屋和居屋是可以出租。 其實房屋署有突擊隊定期探訪公屋租戶，如業主偷雞未補地價便出租單位，違反房屋條例，可被判罰款50萬元及監禁1年。 申請人可到銀行申請甩按保，要將按揭成數減至5成或以下，才可出租。
換言之，一般租金收入有無打釐印都好，都可計算在按揭申請入息內。 不過要留意，由於沒有為租約繳交印花稅，在用租金收入計算按揭壓力測試的時候的折扣可能不止6-7折，筆者曾經見過銀行用5折計算，非常不划算。 所以如果業主打算為放租物業申請按揭，而又需要動用租金收入作入息證明，最好先為租約打釐印。 ROOTS上會奉勸各位業主為租約打釐印，除了可以保障自己，萬一遇上租霸都可以憑著租約採取相應法律行動。 在按揭層面方面，若業主持有的物業的按揭成數高於五成，理論上單位是不能用作出租用途。
【星之谷】物業「偷雞出租」爆恐慌 業主自保手冊
如果物業為現樓，則可按正常程序作出審批，自住及有固定收入人士，視乎銀碼最高可做到90%按揭，但若物業本身屬於樓花物業，則視乎物業何時落成，才能看可否申請90%按揭。 如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來自非本地)，按揭成數會較原先下調一成。 例如一層600萬元的物業，銀行原本可批出60%按揭，現在卻只能批出40%按揭。 出租物業按揭申請及計算方法較為複雜，為了順利上會，打算買樓放租的朋友，可直接向經絡按揭申請 或查詢更多按揭詳情，由按揭專員提供詳細方案。 除了直接用物業稅申報，納稅人亦可考慮透過個人入息課稅方法報稅，如果在該年度設有稅務寬減，由於個人入息課稅通常設有稅款寬減，有機會減少稅項負擔。 納稅人可考慮用該年度的稅務計算機計算哪種方法較慳稅。
報自住者最多借6成按揭，假如首期不足，惟有先報自住，再待資金鬆動補回差價後，就減低10%按揭，再將單位改回出租用途。 根據按揭保險計劃的規定，債務人應香港按證保險有限公司的要求，需向該公司呈交“物業自用聲明”。 現隨函附上“自用聲明”一份，請立刻簽署及寄回該“聲明”予本行。 請注意如閣下未能按規定呈交該聲明，則構成對是項按揭保險貸款之條款未能履行，而香港按證保險有限公司將會取消相關的按揭貸款保險和／或對閣下的貸款保險徵收額外的保費。 但香港按揭證券公司指明，申請人必須以私人名義申請，物業須為香港住宅物業，且不接受樓花按揭申請，至於村屋可個別考慮，但祖、堂及有轉售限制的村屋均不考慮。 同時也表明，非固定薪金、自僱人士不符合申請資格。
高成數按揭的限制：買入連租約單位，會被視為放租用途，即「非自住物業」，不能承造九成按揭。 樓價1,000萬元以下的話，最多只能造五成按揭；1,000萬元以上，則最多可造四成按揭。 新業主可以向銀行申報單位是自住用途，以獲取更高成數按揭。 例如：業主可以請租客簽退租同意書，只要銀行信納，就可以申請較高成數按揭。
若觸犯了按保的虛假聲明條例，日後再申請按保，相信會受到影響。 根據現時房屋條例，作出虛假聲明的最高刑罰為罰款五萬元及監禁半年。 過去有一案例，申請人因為在申請「自置居所貸款計劃」作出虛假聲明獲取房屋貸款，除了罸款外，亦要清繳貸款連同利息及行政費用，以及喪失申請房委會其他資助房屋及貸款計劃的機會。
假設1個800萬的物業借取五成按揭，如果為自用物業，壓力測試下月薪要求為$37,853，但如果以出租單位計算，壓力測試下月薪要求為$45,423，上升$7,570。 買入自住物業，樓價1000萬以下最高按揭成數為六成(貸款上限為500萬)，1,000萬以上最高按揭成數為五成。 出租物業方面，不論是計劃把物業出租還是已出租物業，在任何樓價情況下，最按揭成數為五成。
至於房協旗下的新居屋，沒有政府作擔保，但同樣買家可不用申請按揭保險，獲批最高90%按揭，但卻有可能需要進行壓力測試，及未必計算一些較浮動的收入。 另外，也有機會不call loan，有些銀行會要求加息，徵收額外按保費用。 不過根據現時一般的按揭契約訂明承造高成數按揭的自住單位是不能分租單位，因此這種情況亦屬違約，一旦被銀行或按保公司發現，仍然有機會被要求即時歸還全額貸款。 如果業主未能在指定限期內歸還餘額的貸款，該抵押物業就會被銀行沒收，成為銀主盤。 一旦被揭發把高成數按揭單位出租，業主有機會被要求即時歸還全額貸款外，更有機會負上刑責。
劏房單位照理是可以承造按揭，不過不是每一間銀行都會願意承造。 若單位有大型僭建或不合法改動，銀行有很大機會拒批。 如果不幸地遇租霸，業主可向土地審裁處憑已打釐印的租約、cr109表格複本，就可提出追租，否則業主難以採取法律行動追討租金。 另一種常見情況是自住物業只由業主個人名義持有，另一半仍保留首置客身份，順理成章向另一半借名買樓收租。 理論上只要夫婦關係不變，雙方應不會為收租物業打官司。 若遇到公司客，則要小心，有些會以空殼公司與業主簽約，繳交按金上期，又或數個月租金後，便開始「白住」。
金管局在2020年8月宣布，放寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期措施，按揭成數上限上調10%。 如果本身沒有按揭貸款的申請人，按揭成數由原來40%上調至50%；而有按揭貸款的申請人則由30%上調至40%。 部份買家在入市時未必有足夠財政能力，或年紀較高的買家，需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。 透過「擔保人」上會，銀行在審批按揭時會更嚴謹，所以跟持有「第二套房」一樣，其按揭成數會較正常收緊一成；但若「擔保人」本身沒有按揭在身，則可照正常程序審批而不須收緊一成。 作為新手放租人士，要注意租約必須要打釐印，才能享有法律效力。 一旦租客欠交租金需要向法庭追討，租約才能享有成為證據。
銀行會接受沒有交印花稅的租約？（沒有打釐印）
為免業主將單位私下出租，按證公司，會在出批出貸款後三個月，要求業主提供自住證明，例如提交水電煤單。 同時銀行或按證公司亦會每年抽樣寄信給業主，要求業主於某個時間內提交水電煤單。 如果物業大幅升值，業主可以選擇向原有銀行申請降低成數或可向其他銀行申請轉按。 向原有銀行申請有兩種方式，一是經香港按揭證券有限公司申請許可將成數降至五成。 以上方法是好處是可維持原有息口，不過香港按揭證券有限公司在重新審批時亦是會以當日購入價去計算。
但這是具法律效力的，萬一之後有任何糾紛，這就是證據之一，可保障雙方。 如果物業升至超過1000萬以上，可以嘗試找銀行估價1000萬。 如找不到銀行估1000萬，便最高只能做5成按揭，需要補錢才能轉按揭。 答：收到以上聲明後，如果物業真的已出租，但仍然聲明是自住，那麼便是虛假聲明，有刑事責任。 但如果，貸款人聲明物業已出租，那麼便也是構成違約論，後果是 call loan、加息、或／和加保費。