ROOTS上會奉勸各位業主為租約打釐印，除了可以保障自己，萬一遇上租霸都可以憑著租約採取相應法律行動。 所以金管局規定借貸六成以上的單位必須是自住用途，不能用作出租等投資用途。 而部分銀行有可能會在成交時要求到單位查看，以保證新業主沒有將單位出租。
因此有些業主報「自住」借6成，但把單位「偷雞」出租。 這位讀者的經歷是：他的單位是自住卻放租，銀行突然打來說稅局向銀行查詢該物業的按揭是不是可以出租，要求銀行回應。 銀行因此查問客人該單位是不是在出租中，並提醒客人該物業是自住用途，不能放租。 申請按揭，租金可以計算入息，不過就要以每月租金的7折計算。 如果租約沒有打釐印，大部份銀行也沒有問題，可以照計算入息，但個別大銀行可能會以6折計算。
同時，由於車位並不屬於住宅類別，故亦不受住宅額外印花稅（SSD）的「辣招」所限，即使買入後在36個月內轉售，亦毋須支付SSD。 根據稅務條例，只要「母公司」持有「母子公司」超過九成股權，就可以透過「注入資產」方式，把資產注入「母子公司」內，當中可以豁免所有稅項。 下一手買家，可以購入「公司股份」方式向「母子公司」買入資產。 因為「母子公司」只是「轉讓股份」，故只需支付很有限的稅項，變相成為合規避過15%「新住宅從價印花稅」的好方法。 部份人會問，如果本身是繼承遺產的話，需否繳付「從價印花稅」，又或者如果本身已持有物業，但因親人離世要繼承物業，究竟又需要支付「新住宅從價印花稅」呢?
換言之，如果要用中國內地的物業租金向大型本地銀行申請按揭會相對較難。 不過某些小型銀行是願意接受中國內地的物業租金，不過需要提交房產證、租約、租金過數紀錄等等。 申請按揭時候銀行一般都會先看申請人的收入能否通過壓力測試。 除了一般的工作收入可以用作計算壓力測試，買家亦可以利用租金收入用作計算通過按揭壓力測試的供款與入息比率。 不過，計算前，銀行一般會以「每月租金」的6-7折計入壓力測試。 大部分香港人買樓的時候第一件事都會想可以向銀行借幾多成按揭。
每間銀行的估值各有不同，可比較不同銀行再選擇出最高估值的銀行。 你可以做的最簡單就是老實地向按揭保險公司申報自己的物業正在出租。 這樣做的話，按揭保險公司就會要求你補償按揭借款的差額。
這份文件會在土地註冊處註冊，需進行俗稱「打釐印」的方式來確立其認受性。 如你已將物業按揭，你必須在出租前先取得承按人（例如銀行或財務機構）的同意，否則你可能違反和承按人所訂立的按揭協議，而承按人可因此收回該物業。 自住樓，銀行標準按揭成數：樓價1000萬元以下可按6成，1,000萬元或以上，可按5成。
因此，租客除了要為單位打釐印外，亦可向地產代理了解，並要業主聲明單位是否有承造高成數按揭，作為保障。 因此，業主要留意，私下出租高成數物業，不只是被call loan，亦要清繳相關利息及行政費用。 若觸犯了按保的虛假聲明條例，日後再申請按保，相信會受到影響。 因為稅局沒有責任或權利去查證客人的出租是不是符合金管局的條例，這不是稅局規管範圍，所以（1）應不成立。 但（2）可能成立，這是因為客人申請扣稅是直接影響稅局的收入，因此稅局有條件去進行查證。
由於金管局的規定主要是針對銀行的借貸手法，而這規定並不是法律要求，所以銀行有機會不需跟隨。 但當金管局發現銀行的違規情況，有機會要求銀行繳納罰款。 所以個別銀行會要求業主在簽署借貸合約時作出聲明，強調購買之單位只會用作自住，所以如果新業主之後將單位出租，務必盡快通知銀行更改合約。 因為自住單位與出租單位的借貸利率是不同的，而且銀行亦會向業主追討首期及利率的差額。 可是，按保公司於審核過程中有機會要求派人睇樓，如發現物業仍有租客使用，便會不批按揭。 如果直到收樓租客仍佔用物業，賣家便需負上法律責任，買家當然可向賣家追討賠償。
之後在提名太太成為唯一持有人時，太太要再支付「300萬元X1.5%」的「從價印花稅」，相當於45,000元，因此前後累計支付了約3%的稅項。 而用戶則可瀏覽及搜尋服務商的資訊，並直接聯絡相關服務商。 但對非自用(包括收租)的住宅物業，原則上按保不接受申請，標準按揭成數只有5成。 出租物業按揭申請及計算方法較為複雜，為了順利上會，打算買樓放租的朋友，可直接向經絡按揭申請 或查詢更多按揭詳情，由按揭專員提供詳細方案。 如被銀行揭發單位並非自住，銀行一般慣常做法是收回貸款（call loan），追回不同成數之間的差價。 雖然貸款從來不屬於業主，說不上是金錢損失，但要臨時填錢補貸款額，難免打亂陣腳，令業主頓失預算。
有留意開樓市或者新聞的讀者可能都清楚了解銀行一般首次置業人士最多借90%按揭，如果是綠表居屋買家更可以借95%按揭。 可是，如果讀者購入的物業單位是打算用作「出租」或「放租」用途，而申請按揭時申報單位並非用作自住用途的話，按揭成數一般最多只能夠借5成。 若果購入的物業單位價值1,000千萬以上物業有機會只可做4成。 另外，也有機會不call loan，有些銀行會要求加息，徵收額外按保費用。 正如上文提到，物業必須申明是自住用途，銀行及按保公司才會批出高成數按揭。 如未償還按揭大於按揭成數上限(出租物業為最多5成)，貸款人於申請新造按揭時，要補回差額。
舉個例子：物業買入時為500萬，做8成按揭，樓價已升至700萬，按揭餘額為350萬。 轉按至另一銀行重新承造350萬按揭，成數降至5成，便可甩按保及合法出租。 答：有些大銀行會對所有貸款人每年出信要求自住聲明，那麼被抽中機會便是 100％。 按保除要求簽署聲明外，也會要求貸款人提供水電煤證明。 故此，其實在整個按揭還款期內，被抽中最少一次的機會不輕。 如被稅局發現租約不打釐印就會被罰款，罰款高達原釐印金額的十倍或以上。
想知道現時銀行提供最優惠的利率可以參考按揭利率及回贈一文。 不過，如果單位由自住改為出租，而沒有預先知會銀行，銀行有機會提升利率或者call loan。 過往，筆者有見過銀行發現因單位由自住改為劏房出租最後將利率提升至9%。 對於用海外收入申請按揭購入香港物業，銀行一般比較保守，更何況是用中國內地物業的租金作收入計算。
簡單來說，如果你是「香港永久性居民」，在買入香港住宅物業時，你並沒有持有其他香港住宅物業、亦不是其他香港住宅物業的「實益擁有人」，在進行買賣時就只需繳交「從價印花稅」。 如果把物業出租，計算供款與入息比率（DTI）及壓力測試的要求會較自住物業嚴謹，每月供款不得多於月入40%，當利率增加3厘後，每月供款不得多於月入50%。 假設1個800萬的物業借取五成按揭，如果為自用物業，壓力測試下月薪要求為$37,853，但如果以出租單位計算，壓力測試下月薪要求為$45,423，上升$7,570。 如果單位尚未出租，部分銀行應可以考慮把「擬租金收入」計算，銀行會估計租金收入並以六折計算。 例如銀行估值出該單位可帶來$20,000租金收入，便能把當中$12,000計算入壓力測試。
一手樓花行建期，離關鍵日一個月才好申請按揭
根據稅率，如果物業持有6個月或以內出售，就須繳付樓價20%的額外印花稅；超過6個月，但在12個月或以內出售，稅率為15%；超過12個月，但在36個月以內出售，稅率為10%。 繳交印花稅目的，就是用來確立文件法律效力，以防日後買賣雙方有任何爭拗，文件都可作呈堂證供，法庭會受理，同時這也是法律責任。 不歧視及不騷擾聲明所有資料或訊息僅作為參考之用。
車位按揭付款方法不如住宅般多樣化，一般採用即供付款方法，即簽臨約時先付5%作為訂金，於簽正式買賣合約再支付5%，餘下的90%在簽臨約後90日內繳清。 私人住宅按揭貸款期最長可以達到30年，但是「獨立車位」的按揭還款期最長只可達15年。 至於「合契車位」因包括在私人物業在內，因此按揭年期可如私人住宅般長達30年。
- 租金收入可分為實際租金收入及擬租金收入，實際租金收入是指買入的物業現正有人租用，並能提供已打釐印的租約合同，在此情況下，一般租金收入可當7折計算。
- 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。
- 當業主將單位出租後，便有責任要向稅務局主動申報租金收入，如果業主刻意避稅，被稅務局查到，輕則會被罰款、追收物業稅，重則會被判監。
- 舉個例子，業主A多年前買入一個400萬港元物業自住，並申請9成按揭（貸款額360萬港元），現時物業價格幸運地倍升至800萬港元，按現時樓價計算按揭成數遠低於5成。
SmartME Corporation Limited 不會為因資料不正確或遺漏，又或因倚賴本網頁資訊所作的決定、行動或不行動而引致之損失或損害負上任何責任。 對比買樓，買賣車位手續相對簡單，所以不少人為節省中介及律師費，會在網上交易平台放盤或物色心儀車位，寫明聯絡電話，自行協議買賣。 但網上購物始終有風險，因此必須實地考察，更不可忽略車位買賣合約的條款和內容。 如果不做按揭，亦有人會選擇以大額私人貸款的方法「一炮過」買入車位。
但如買入時並無租客，便只能以銀行據估價再打 6 折的「擬租金收入」計算。 如業主仍堅稱物業為自住，又被按保公司及銀行揭發，即是作虛假聲明，有機會被刑事起訴。 而最近就有一個活生生例子，有業主因為涉虛報物業為自住而遭廉政公署起訴騙取銀行貸款490萬港元。 理論上基於私隱問題，稅局無權將客人資料交予銀行，但若申請人申請以供樓利息扣稅，稅局或會向銀行查詢物業是不是合法出租。 若物業用途由自住轉為出租，按揭成數須降至5成，不過如於同一間銀行將自住物業轉出租，銀行不會重新看TU，故不會扣按揭成數。
不過即使選擇錯誤，稅務局最終會為納稅人選擇較慳稅的報稅方法。 上述資料只供參考，法律及稅務事項可向專業人士查詢。 簽署租約後，為保障自己的權益，需要在1個月內向差餉物業估價署呈交「新租出或重訂協議通知書」（CR109），如果逾期繳交，需要額外繳付$310。 如果不簽署關文件，業主或租客無權採取法律行動。 由此可見，1000萬以下出租物業的按揭成數會較自住物業嚴格，但如果屬於1000萬以上物業，按揭成數兩者相若。
銀行會接受沒有交印花稅的租約？（沒有打釐印）
既然是否持有物業，會直接決定繳交「從價印花稅」，抑或更高稅階的「新住宅從價印花稅」，究竟怎樣決定買家是否持有多於一個住宅物業呢? 印花稅沒有特別註明什麼為之「單一物業」，但有說明如果「物業」本身涉及「天台」、「平台」及「花園」，一般來說會視為一個物業看待。 通常在往律師行簽「正式買賣合約」時，律師會多給一份文件「法定聲明IRSD131」予買家簽署，作用是證明「自己沒有持有香港住宅物業」。 如果已經有按揭在身，1000萬以下的自住物業最高按揭成數為五成(貸款上限為400萬)，1000萬以上的自住物業最高按揭成數為四成。
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稅局不會計算工商鋪、海外物業及車位為「香港住宅」一部份，故只要在香港沒有持有「住宅物業」就可用「從價印花稅」的稅階計算。 政府為了激活換樓鏈，故容許換樓人士可申請退稅，在新購入物業簽定「轉讓契約」後的一年內沽出舊有物業，就可以申請退還多繳的稅項。 正因為在購買香港住宅物業時，若符合早前說的「三大條件」，你只需繳交「從價印花稅」，否則會被要求徵收更高的「新住宅從價印花稅」。 由於有聲音認為境外資金是本港樓價高企的主因之一，故特區政府在2012年10月27日起，針對境外買家徵收買家印花稅 。 所有非香港永久性居民在簽訂住宅物業的買賣合約時，便要額外繳交15%的買家印花稅 。
在成數以外，收租樓屬非自用按揭，其供款與入息比率的要求會較為嚴格：基本的要求為總供款不逾月入4成，現行按息加3厘時，總供款不逾月入5成。 假設先買車位申請按揭，之後才買樓，屆時由於申請人已背負車位按揭貸款，因此其每月供款與入息比率（DTI）上限會被扣減一成，反之亦然。 樓價貴過車位多多聲，假如置業時按揭供款與入息比率（DTI）上限減一成，相信影響會比車位的減一成更大。 因此，除非你有充裕財力，否則建議先買樓、後買車位供款會相對輕鬆。
一般遇到租霸，可以往土審申請強制收樓，土審的執達吏會協助。 當然，到時租約可以補打釐印，但需要付原釐印的十倍金額為罰款。 若物業用途由自住轉為出租，按揭成數須降至5成。
不過，由於非自住物業在計算收入時，可以將租金收入，或擬租金收入計算於申請人的入息內。 一般銀行會對租金收入打7折，如沒有打厘印有些銀行只能打6折。 另外，即使申請人的單位沒有租出，亦可將預計租金收入計算在內，但會打6折，而預計租金收入是由銀行估算。 正常而言，833.3萬元以下物業只可借6成按揭，不過按證公司提供按揭保險，容許1,000萬元以下物業的按揭成數提高至8成至9成，前提是物業需要自住，在申請表上也要作出聲明。 不少投資者為求借到盡，甚至「踩鋼線」，以自住名義申請高成數按揭，實質是將單位「偷雞出租」。 近日按證公司似乎有新措施打擊，不再純粹追收貸款，而是強制要求客人額外繳交逾10萬元保費罰款。
若是借發展商按揭上會(一按或二按)，都可出租。 當中如選擇發展商二按，要看看銀行一按按揭成數有多少，如一按銀行借5成，剩下3成是發展商二按，出租也是可以。 報自住者最多借6成按揭，假如首期不足，惟有先報自住，再待資金鬆動補回差價後，就減低10%按揭，再將單位改回出租用途。
但這是具法律效力的，萬一之後有任何糾紛，這就是證據之一，可保障雙方。 對業主說，租又收不到，又不可收回物業，銀行又不會寬免供樓，對於投資工商舖，尤其適合租予表列處所的單位，負面影響更大。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 現時在港出租物業以收取租金，必須申報物業稅，稅率為全年淨租金收入的15%。 淨租金收入是扣除差餉、不能追回租金及修葺費等項目，稅局一般會在全年租金收入中劃一扣減20%，所得的淨租收入用作計算物業稅。 對於政府首度設立住宅租金開支扣稅，惠及一班「冇樓階層」，縱然只是扣稅額而非直接資助，市場反應仍然十分正面，因可減輕租客的負擔。
而按揭證券公司則會抽樣，向個別單位發信，並要求業主在短時間內回覆，以確保新業主於單位內居住。 任何借超過50%-60%按揭都被視為高成數按揭。 但是所有借高成數按揭的物業都必須要符合一個條件，就是單位必須用作自主用途。 換言之，現時已經承造高成數按揭的物業是不可以放租的。 反之，按保公司不允許向現時或即將出租物業提供高成數按揭。
當然，部份人為免在遺產繼承上引起不必要的麻煩，很多人買樓時已傾向用「長命契」，即所謂「聯權共有」的方式來持有物業。 假如如果兩夫婦共同以「長命契」形式持有物業的話，雙方的業權及權益是一樣的，當其中一方去世，物業權益會自動轉移至其他聯權持有人身上，變相無須處理遺產承辦的問題。 退款申請期限為購買新物業約後的兩年、或者出售舊有物業簽署了轉契後的兩個月，以後者為準。 屆時需要在指定期限內，提交「IRSD125A」文件作退稅申請。 法律上，物業可分「名義擁有人」及「實益擁有人」。 「名義擁有人」就是在註冊文件上顯示出來的名字，但「實益擁有人」則未必顯示出來，但他可能只是協助供款、或為物業作出貢獻，但已可視為「實益擁有人」。
新一份《財政預算案》建議2022/23年度設立住宅租金開支扣稅，每個課稅年度上限為10萬元，以減輕沒有住宅物業的納稅人，在租住私樓上的負擔，條例草案最快下季提交立法會審議。 措施引來不少「冇樓一族」拍手歡迎，不過亦有部分收租業主「腳震」，因其「瞞稅」行為或在新措施下無所遁形。 但對非自用（包括收租）的住宅物業，原則上按保不接受申請，標準按揭成數只有5成。 如果按揭申請人本身另有物業按揭，按揭成數上限會下跌至樓價4成。