800萬樓按揭 內容大綱
我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。 由於新按揭計劃毋須要求壓力測試，只需要符合供款比率上限50%，600萬的單位每月供款約22,000元，對於月入45,000元的人士符合供款要求。 800萬樓按揭 未來隨著律師的職級不斷遞升，供款壓力會隨之下降，甚至能提早達成置業夢想。
- 當銀行或財務機構查閱你的信貸報告時，信貸提示服務會以短訊及／或電郵通知你。
- 他預料，800萬元至1,920萬元的物業最為受惠，相關樓價的物業成交量有望增加30%。
- 800萬以上至1200萬自住物業，若按揭不超過6成，可用40/50供款與入息比率計算壓測；如借超過6成按揭，則須用35/45的供款與入息比率。
- 先不理會假設實際按揭利率上升3個百分點的壓力測試及按揭保險，只計算「供款佔入息」不多於五成的限制，在30年還款期及2.5%利率下，家庭收入亦需達56,894.4元。
- 如果年青夫婦每個月可以儲3萬元，儲首期連印花稅的時間由近10年多大大減短到3年。
- 買樓不是首期夠就可以，萬一自己入息不足，可能導致無法通過壓力測試，從而審批不到按揭。
- 使用方法很簡單，只要輸入樓價、按揭成數，便會計出首期金額。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦指，放寬按保成數後，最低入息要求也會提高。 例如1,200萬元物業，以往最多只可借五成，以三十年還款期計算，每月入息約5.7萬元便可順利通過壓測；但如果可借足八成，入息要求便增至超過9萬元，計入保費後，每月還款可達至4萬元。 此外，經絡按揭轉介高級副總裁曹德明表示，是次政府只是放寬按揭成數，但沒有降低壓力測試要求，即代表有能力的首置人士才可享受新措施上車，相信對樓市風險上的衝擊影響不大。 政府消息人士解釋，過去一段時間樓市熾熱，但近日略有變化，故認為是合適時間提高樓價上限，而以八百萬元為上限，是認為已可包括市場大部分上車盤。 800萬樓按揭 另一方面由於政策希望協助業主解決即時置業需要，以上措施只適用於現樓，而不適用於樓花。 消息人士指較難評估新措施下的受惠人數，又認為樓價受不同因素影響。 一般而言，例如一些家庭客都是常見的換樓客，看中的兩房或三房單位都接近1000萬，甚至是1000萬以上，不過正如上文提及，樓價1000萬元以上之最高五成按揭，如果手上資金不算充裕，就會令人卻步。
減息後，以貸款額100萬元、30年期計算，每月供款會減少66元或1.6%。 以現時新做按揭平均貸款額約400萬元計算，每月供款將減少264元，利息支出減少417元。 若以800萬元樓價、承做九成按揭計算，則每月供款減少470元。 浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才相信，措施會令需求增加，估計令短期內樓巿有上升壓力，賣家的議價幅度亦可能減少。 他表示，由於申請人仍須通過壓力測試，所以並非所有人都於政策下受惠。 他相信，措施是針對部分收入穩定的專業人士，有供款能力但無足夠首期金額而面對置業難的問題。
800萬樓按揭: 按揭年期:
行政長官林鄭月娥今日（16日）透過視像向市民發表《施政報告》，宣佈為協助首次置業人士，將放寬按揭保險計劃的樓價上限，首置人士可申請最高9成按貸，樓價上限由現時400萬元提升至800萬元。 最高8按揭貸款的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。 【本報訊】按揭證券公司放寬按揭保險計劃，市民置業所需的首期金額將大降。 舉例而言，原本八百萬元的物業只可做六成按揭，即是借取四百八十萬元貸款，所需首期為三百二十萬元。
按本網統計中原地產網上放盤資料，叫價800萬或以下的單位有6,667個，較之前400萬元或以下可承造9成按揭的單位263個，急增24倍。 據按證公司表示，所有按揭保險產品的供款入息比率，統一以百分之五十為上限；所謂供款入息比率，即是每月按揭供款佔收入的比例，是衡量業主還款能力的重要指標。 第三個修訂：欲以高於修訂前的物業價格上限（即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元）敍造按揭貸款，須繳交額外15%的保險費用，保費可隨每月按揭還款攤分。 至於400至600萬元物業則可承造最多8成按揭、上限480萬元；600萬至1,000萬的樓宇則只可承造60%按揭。 而按揭成數高於8成的樓按風險審批，供樓與入息水平比率要求不高於45%、加3厘壓力測試後則不高於55%。
但當公司報稅時的安排，令業務在帳面上不夠賺錢，那就會影響經營者的貸款能力。 而如果公司的收入沒有記入公司帳目，也會大大增加申請按揭的難度。 時移勢易，隨着政府放寬首置按揭上限，以工作10年的打工仔為例，即使以往每月只儲4000元，10年後不作投資，也可累積到48萬元積蓄，配合強積金戶口近20萬的結餘，其實上車都指日可待。 800萬樓按揭
800萬樓按揭: 以下是影響按揭成數因素:
關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。 透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 800萬樓按揭 ◆ 過渡性房屋：已覓得土地提供超過17,000伙單位，預計在今年和明年分別約有4,200伙及11,000伙單位落成。 據了解，原業主於2004年2月以約198.8萬元購入單位，持貨約17年，現轉手帳面獲利494.2萬元，物業期內升值約2.5倍。 彭錦添說，藍澄灣現時約有43個單位放售，最低入場價由625萬元起。
第四個修訂：上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 政府將放寬由香港按證保險有限公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限，由400萬元提升至800萬元，而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元；後者可以包括自用樓換樓按揭。 是次新計劃除了放寬了樓價外，其實在供款佔入息比率的要求也放寬了，由過往按揭成數80%以上供款佔入息比率上限為45%，現在一律劃一為供款佔入息比率上限為50%，不過若申請人本身已有按揭或做了擔保人，供款佔入息比率就要下調。 800萬樓按揭 筆者發現坊間似乎有所誤會，以為新計劃不用通過壓力測試，事實上銀行表示按照金管局規定，所有按揭貸款申請都要通過壓力測試，只不過新計劃已得到金管局同意，如果在壓力測試下有少許不達標，會酌情處理以收高一點保費作彌補。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明(圖)表示，自2019年10月的《施政報告》中放寬首置人士按揭保險計劃的樓價上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元；承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1000萬元。 事隔超過兩年，市場反應非常正面，即使當年放寬後不久遇上疫情襲港，樓市亦未見受到打擊。
在香港，價值逾千萬的單位比比皆是，許多有穩定收入而且高薪的家庭，如果想早日入市過千萬單位，一般都要拿出逾五百萬，即五成首期，才能入市。 但其實有意購入價值較高單位的用家，其實可以考慮市面上的一些按揭證券公司提供的按揭計劃。 800萬樓按揭 這些按揭計劃適用於多數的住宅單位，無論是一手或二手，一按轉按或加按，也可以考慮。 通過這些計劃，即使是1,000萬以上的單位，最高能做到七成按揭，換言之，買家可以多借兩成的樓價，這對有入市需要的人士增加了許多彈性。
昔日不論是否首置人士，都要做壓力測試，不過自2019年政府推出新按保計劃後，首置人士(物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業)只要符合月入要求，就可免壓力測試，相反，如仍有按揭在身，或並非首置者，都是要做壓力測試的。 不過有些人誤解了，以為免壓測就是不用做壓測、計算供款與入息比率，事實上，銀行一樣要計算DTI，不超過上限50%，只是豁免了加3%息率後的上限。 即假如申請人壓測前DTI為50%，壓測後超過了60%，銀行都不會因此不批按揭，但都有權調整成數，未必批足。 陳茂波昨表示，考慮到目前市場環境、未來數年供應情況及首次置業人士和計劃樓換樓自用家庭的需要，已指示香港按證保險有限公司修訂按揭保險計劃，放寬按揭保險樓價上限。 他說：「多年來政府一方面遏抑投資和投機需求，另一方面盡力協助市民置業安居。政府在2019年底放寬了由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃，市民反應正面，樓市也維持穩定。」至於各項樓市需求管理措施，政府無意放寬。 今日財政預算案中，財政司司長陳茂波宣布將修訂香港按證保險有限公司的按揭保險計劃，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由1000萬元提升至1200萬元，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則由現時800萬元提升至1000萬元。 此外，為免可敍造按揭成數在樓價稍高於1200萬元時驟降，按證公司將擴大按保計劃適用範圍，為價格1200萬港元以上至1920萬港元的合資格物業提供按揭保險，按揭成數最高為五至八成，惟有關按揭貸款以960萬港元為上限。
放寬後，即可申請九成按揭，貸款額最高達七百二十萬元，意味只需八十萬元首期即可上車。 此外，以往申請所有按揭都需要通過壓力測試，壓力測試是指利率增加3%下，每月供款不可以超過入息的某個百分比。 到底在新計劃下，要借盡最高960萬元貸款的話，每月入息要多少呢？ 假設供款30年，息率為鎖息上限2.5厘，連同加借按揭保費，每月供款要約3.9萬元，而加息3厘壓力測試下，每月入息要約9.3萬元。 政府新一份《財政預算案》放寬高成數按揭的樓價上限，最新修訂的按揭保險計劃，9成按揭的樓價上限，由800元提升至1000萬元。
很多時，銀行為利誘買家申請按揭貸款，會提供一定「現金回贈」給買家。 但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。 部份「按揭計算機」還會把每月供款的開支，作出詳細說明，例如有多少供款，方便買家在置業後，決定把多少家庭開支投放供樓，方便作出長遠的財務規劃。 買家也可透過「按揭計算機」，計算出在兩年罰息期後，尚餘的貸款金額，有助規劃是否申請轉按，以及能否作出加按。 800萬樓按揭 部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。
800萬樓按揭: 政府再放寬按保！新計劃下借盡最高960萬元、每月入息要多少？
但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 如果以800萬單位做足9成按揭，月供要接近3萬元，由於二人每月收入7萬元，公務員工作符合固定收入的資格，不少銀行更會為公務員提供更優惠的按摟計劃，預計按揭保險申請並無難度。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。
- 首置人士若未能符合壓力測試，仍可敘造最高8成或9成按揭貸款，但保費會因應風險因素而作額外調整。
- 另以1200萬元單位為例子，原先的按揭成數最高只有5成，即首期需要600萬元，而放寬按揭成數至8成，首期減少至240萬元，即減少360萬元或60%的首期開支。
- 然而，你可以跳出框框，不用單靠自己，可以依靠「外援」，即是透過增加擔保人以通過壓力測試，屆時壓力測試就會以兩人的收入總和計算，這亦是坊間最常見的做法。
- 以剛才的例子為例，以2.5厘的基礎上加3厘，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。
- 未能符合壓力測試的首次置業人士，有關按揭保險保費須因應風險額外調整。
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例如買家購買了一層價值600萬元的連租約物業，同樣地在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 同樣地，如果買家本身購入的為第二套房，其按揭成數也較原計劃收緊一成，例如原本一層600萬元物業，銀行最高可借貸60%，原貸款額為360萬元，但購入二套房的買家，其按揭成數會收緊至50%，即貸款額為300萬元。 所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 800萬樓按揭 有議價能力的專業人士，除了因為有條件自僱而跌入高估按揭成數陷阱，另一申請按揭失敗的原因，是高估自己的還款能力。 這裡說的還款能力，不是指專業人士的實質收入，而是銀行所認可的可支配收入，這分為收入及負債兩方面。 又再以自行經營診所的專科醫生為例，在經營業務上，為了合法地避稅，經營者有機會用不同的方法，減少公司的要課稅收入。