如果你已經有樓有按揭，你要再借上借就更難，因為壓力測試會收緊，變相你需要更多收入才能應付。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦指，放寬按保成數後，最低入息要求也會提高。 例如1,200萬元物業，以往最多只可借五成，以三十年還款期計算，每月入息約5.7萬元便可順利通過壓測；但如果可借足八成，入息要求便增至超過9萬元，計入保費後，每月還款可達至4萬元。 按揭保險公司對於首置按揭的定義，不只是第一次買樓，即使曾經持有住宅物業，賣出後亦可回復首置身份。
此外，若成交期延遲，銀行有權要求客人補交文件，屆時客人的入息、信貸評級等必須再次符合銀行的審批標準。 非永久居民的申請人須出示自己或直系親屬的香港住址證明，以及與直系親屬的關係證明。 如果收入來自海外，申請人須證明與香港有緊密連繫，如受聘於本地僱主，或有直系親屬現於本港定居，或有機會借到 9 成。 至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。
一般而言，使用「建築期付款」買新樓的首置買家，兼且樓價在 $1,200萬或以下，最高可申請 8 成按揭。 如欲申請 9 成按揭，可嘗試另一做法，就是由父母擔保子女首次置業自住，即使父母已有按揭在身，仍有機會經新按保借足 9 成，但要支付較高保費。 自僱人士以及非固定受薪人士，即使為首次置業，最高可儲按揭成數亦只得 8 成。 非固定受薪的意思是收入主要為佣金或花紅，例子如地產代理、推銷業員等。 政府於 2022 年 2 月再放寬按揭保險計劃新例 ，首置人士買 $1,000 萬私樓最高借 9 成，非首置最高借 8 成按揭。 首置人士借 9 成按揭，供款必須低於個人或家庭入息的 50%，這是基本要求。
首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 此外，雖然計劃容讓所有買家採用最高九成按揭，不過若有關買家超越了現時按揭保險計劃的適用範圍，保費額外將增加一成，以彌補按證公司所承受的額外風險。 另外，如果買家於未能通過銀行壓力測試，即現行利率上調3厘後的供款比率不高於六成，保費會因應風險作額外調整。
申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的dsr要求
以上例子說明，影響保費因素除了貸款額、還款期外，申請人狀況亦是另一個主要因素。 註三：若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調。 註二：計劃於二○一九年十月十六日修訂前之合資格物業價格上限（即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元）仍適用於所有住宅物業，包括未落成的住宅物業。 如申請人擁有非住宅物業，如車位及工商舖等，而該物業的按揭尚未供完，又或是該按揭計劃的擔保人，仍然可借足 9 成，但供款就要低於按揭申請人或家庭入息之 35% 或 40%，並且要通過壓力測試。 需要，但壓力測試的用處是來評估申請人需否付額外按揭保險費用，而非用來調整按揭成數。 即使未能符合壓測要求，只要供款不超過個人或家庭入息之 50%，依然合資格申請 9 成按揭。
若未能轉按，便只能被「呼吸plan」的高息綁死，甚至因償還不了貸款而要賣樓。 「富榮財務」及「富榮財務有限公司」均為「富榮財務有限公司」之聯營機構，業務遍及香港、中國內地。 富榮財務憑著豐富的財務融資經驗及龐大的金融人脈網絡，致力為有需要的私營企業、中小企、個人提供可靠的顧問及資訊服務，務求使客戶最終能向銀行爭取低息資金周轉及套現之機會。 被告於2016年9月28日簽訂臨時買賣合約，購入愉景灣一個連租約的物業。
9 成按揭必須為首置及自住，即使買家是首置，如果物業不是用作自住，而是供給直繫親屬居住，而該親屬名下無住宅物業，買家最高可借 8 成。 600 萬元以上物業借9成，除了要現樓，亦設樓價及貸款上限，$1000 萬以下物業，最高借9成(上限為 $900萬)；$1,920 萬以下物業，最高8成 (上限為 $960 萬)。 另外，如抵押人申請 9 成按揭時擁有非住宅物業，如車位、工廈單位等，只要名下無任何住宅物業，亦算是首置。 此處之首置，不一定是第一次買樓，只要申請按揭時未持有任何本地的住宅物業，都可屬首置人士。
按揭證券公司舊按保
於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。 不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。 疫情陰霾之下，不少新手都想趁機執平貨，但卻被市場各種術語弄得頭昏腦脹。 同時財政預算案剛剛又放寬高成數按揭上限，甚麼是按揭保險？
部份銀碼符合申請「舊按保」的物業，也可以申請最高90%按揭。 但香港按揭證券公司有規定，若希望申請「舊按保」的物業，其樓花期不可長於一年、以及必須受預售樓花同意方案規管的物業，也表示重建「舊契樓」並不符合條件。 但當然，香港按證保險公司表明會視乎個別物業而作出審批。 如果物業為現樓，則可按正常程序作出審批，自住及有固定收入人士，視乎銀碼最高可做到90%按揭，但若物業本身屬於樓花物業，則視乎物業何時落成，才能看可否申請90%按揭。
以首置、自用物業及申請按揭保險申請人為例，其首個關卡是每月供款與入息比率基本上限為50%，即月入39,388元。 第二，就是在最優惠利率按揭計劃(P按)上升3厘下，仍能通過壓力測試，當前P按為2.5厘(P減2.75厘)，即壓測下按息為5.5厘，每月供款升至31,734元。 按此計算，中原按揭指，買家按揭成數較一按最高按揭成數高出20%或以上，則壓測下的DSR須為55%或以下，即月入最少要達到57,698元。 根據市建局日前公布，煥然懿居將於今年3月抽籤，實用呎價11,692至13,969元，單位面積由261呎至507呎不等，項目由今日至本月23日接受認購申請。 以煥然懿居最高的樓價660.5萬為例，原本未能申請按揭保險的買家若改以九成上車，每月供款額由1.5萬元升至2.3萬元（見表1），根據供款比率要求，即申請人月薪需至少有4.6萬元。 另外首期雖然由396萬減至66萬，但需要額外支付保費，以一筆過支付計算至少需要27萬元。
一般私樓並沒有特別限制，只要業權良好，也可按正常審批程序申請按揭，主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準，即自住及有固定收入買家，視乎銀碼可申請最高90%按揭。 當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 購買物業前，除了儲夠一筆首期，還要計算不下幾十萬元的雜費，包括印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及傢俬等。
900萬以上至1000萬元物業就最多8成按揭，當中要符合各種用途及申請條件。 不過出租物業的租金收入有助申請人通過壓力測試，即使未正式出租的物業，亦可以用「擬租金收入」計算，詳情可以向按揭專員查詢。 樓價1,000萬以下最高按揭成數為五成（貸款額上限400萬），1,000萬以上最高按揭成數為四成。
以目前上車盤市價約600萬元為例，如果攤分30年還款，承造9成按揭，即借540萬元的話，須準備60萬元首期，以實際年利率2.15厘計算，每月供款額約為21,386元。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 如有關索償是因祥益地產的疏忽或有意行為造成的，索償額將限於祥益地產所收取的該項服務費用。
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- 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。
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- 第三，若申請按揭保險計劃時已擁有另一個住宅物業，也必須以書面形式說明物業目前及日後的佔用安排。
- 首置可免壓測，只要每月供款不超過入息比率上限為50%，即要購入600萬以下樓宇。
- 如果屬於村屋，樓價在800萬以下， 最高只能承造八成半按揭，800萬至900萬最高按揭成數為八成（貸款上限720萬），900至1,000萬最高按揭成數為八成。
跟一般私樓不同，由於購買房委會旗下的新居屋有政府作擔保，買家可在不用購買按揭保險，綠表可獲批最高95%按揭；白表申請人最高90%按揭。 只要能證明有足夠供款能力，銀行也會批出按揭貸款，而不用通過壓力測試，還款年期最長僅25年，息率最高為P-0.5厘。 至於房協旗下的新居屋，沒有政府作擔保，但同樣買家可不用申請按揭保險，獲批最高90%按揭，但卻有可能需要進行壓力測試，及未必計算一些較浮動的收入。
上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以 50%為上限備注 3，並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高 8 成或 9 成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。
透過「擔保人」上會，銀行在審批按揭時會更嚴謹，所以跟持有「第二套房」一樣，其按揭成數會較正常收緊一成；但若「擔保人」本身沒有按揭在身，則可照正常程序審批而不須收緊一成。 假設買家以650萬元買入物業，根據金管局的規定，銀行只能為1,000萬元或以下的物業批出六成貸款，換言之，買家將獲批390萬元貸款，若銀行給予其估價為600萬元，買家只能獲批360萬元貸款，並須承擔30萬元差價。 近年按揭新規對首置人士的掣肘減少，若只能達到基本DSR為50%的規定，可獲批最高八或九成按揭，但須支付較高昂的按揭保費。
假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。 如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。
保費按按揭和還款年期計算
另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以 50%為上限（註三），並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。
政府2月放寬按揭成數，令高樓價的物業納入保險範圍，本文亦會分析，並計計保費。 正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘，故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家，但如提供的折扣額均會在合約中反映出來，銀行會用「合約價」來借貸，而非以「訂價」作為審批準則。 如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。 但當然風險卻是物業落成後，貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。 以「擔保人」身份協助上會的物業，符合條件的申請人也可透過「按揭保險」申請最高90%按揭，但卻要繳付較高的保費而已。
除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。 各類型物業可申請的按揭成數不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋，按下方目錄連結，可快速跳往各類物業的按揭成數上限。 透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。
發展商優惠或賣家回贈
若首期不足的話，首置人士經按揭保險「上車」，購買800萬元以下的住宅物業，假設銀行估價足，最多可借90%，即購買600萬元住宅物業，首期僅為60萬元。 若購買600萬元物業，透過按保借90%按揭，假設實際按揭利率1.65厘，分30年供款，月供約19,694元。 假如手上資金緊張，也可申請按揭保險，購入600萬住宅物業的首期為60萬元，P按按揭利率為2.5%，分30年供款，月供為22403元。 為了讓一些首期不算很充裕的買家更易上車，香港按揭證券公司就推出按揭保險，讓銀行在批出較高的按揭貸款下得到保障。 在未有新修訂之前，400萬以下物業按揭成數最高是9成，400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成，貸款額最多是360萬元，450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。
問題5: 購買居屋、村屋、唐樓的「按揭成數」，跟私樓有沒有分別?
如果申請人同時有按揭在身及收入來自香港以外地區，按揭成數要再下調，1,000萬以下最高按揭成數為四成（貸款額上限300萬），1,000萬以上按揭成數為三成。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。 若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。
在2019年，政府推出放寬按揭保險措施(林鄭Plan)，即900萬元以下的物業最高可以借九成按揭（貸款額上限720萬），1,000萬元以下最高借八成。 一方面，按揭保險計劃令置業人士可以借到高成數按揭，減輕首期負擔。 根據金融管理局（金管局）指引，在沒有申請按揭保險下，置業人士申請按揭，銀行最多批出六成按揭。
發展商按揭首3年的按揭利息一般與市場相若，但其後利率便會急增（通常達5%以上），買家需要及時轉按，否則便會捱貴息，另外，發展商按揭一般最長還款期只有25年，而且不設現金回贈。 另外，現時大部份發展商按揭計劃同樣需要經由相關金融機構進行入息及財務審查。 根據現時金管局按揭成數指引，如果申請人具備收入，1,000萬以下住宅按揭最高按揭成數為六成（貸款上限500萬），1,000萬以上最高按揭成數為五成。 但這只是很概括的說法，因為這個按揭成數比例，會受申請人收入及物業影響，以下會詳細解釋。 在適用物業方面，「呼吸Plan」自由度最大，基本上發展商有提供的都可以選擇，但樓花一般要選擇即供期付款。 而按保計劃則限於住宅物業，選擇舊按保的話樓花可選即供期或建築期付款，而「波叔plan/林鄭Plan」則須建築期付款。
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例如元朗尚悅585萬樓宇承造9城按揭，只要達月入44807元，就可以免壓力測試。 根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%，即入息要求至少53656元。 不過，按證公司昨日公布，煥然懿居在450個首置單位中，只有小量單位價格超過600萬元，最高約660萬元，約三分之一單位的價格更是在400萬元或以下。 由於項目牽涉單位數目不多，大部分單位的價格在現時合資格敘做按揭保險的物業價格範圍之內，因此在風險可控情况下適度調整按揭保險計劃準則，為「煥然懿居」所有單位提供最高至九成的按揭保險。
例如一層600萬元的物業，銀行原本可批出60%按揭，現在卻只能批出40%按揭。 如果本身並非收取「固定收入」的買家，包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士，則最高只能夠申請80%按揭。 按揭證券公司有清楚列明，如果收取佣金的申請者，佣金只會計算最近六個月，把近六個月的佣金取一個平均數計算。 因為銀行受到金管局所規管，故銀行須依照金管局的規定批出按揭。 根據現時2015年2月金管局修訂政策，準買家在銀行可承造最高五至六成按揭，視乎物業價值而定。