實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。 當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 舉例，現時《胡．說樓市》的「按揭計算機」，就採用了「P-2.5厘」相當於2.5厘作為計算，也是市場的上限。 雖然在選擇按揭計劃後，後半部份的百分比是不會變動，但P卻會隨市況變化，一旦美國進入加息或減息周期，而香港銀行跟加或跟減，在「按揭計算機」上也需要作出調節。 550萬樓首期 如果坊間一些能夠輸入利率的計算機，買家也需要自行作出調節。 在現時的政策之下，首次置業人士不需要通過壓力測試，已經可以購入物業自住，另外也可以申請按揭保險。 大部分銀行仍需要壓力測試，唯壓力測試後(+3%)放寬，只要每月供款不超過每月收入65%。 只要每月供款（連同按揭保險費）不超過每月入息50%。 施政報告宣布，首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限，將提升到HK$800萬，而HK$800萬以上至HK$1,000萬的物業，則可承造最高8成按揭。 而且首置人士即使未符銀行壓力測試，仍可申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 50%，保費亦會因應風險因素作出額外調整。 在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。
關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。 即使有穩定收入，若信貸評級不理想，銀行不單有機會不會批出九成按揭，批出的按揭息率更有機會比一般也會較市價高，那時不單要預備更大筆的首期，每月供款的負擔也變得更重。 這些同樣必要的支出，令首期較原本預算的40萬元幾乎多了一倍！ 這裡還未計若按揭申請人的收入不穩定，銀行最多只能批出八成或以下的按揭成數。 基本銀行可以承造的按揭比例只有六成，若按揭在六成以上，就要跟按揭證券公司買按揭保險，保險費用為樓價的1.1% 至4.35%。 若造九成按揭，分期30年，保險費用就是樓價的4.35%。 若以400萬元，按揭額九成，分期30年計，就是17.4萬元。 不過好消息是，這筆錢可以加進樓價裡做分期供款，但分期後，當然就要支付利息。 當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。 債務及財務狀況分析功能會根據你的信貸報告資料顯示你的負債收入比率，讓你了解自己的借貸及還款能力，更有效地管理財務。 目前，本港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易，而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。 一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。 所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。
550萬樓首期: 按揭成數:
至於轉讓安排方面，買家在成交後首3至5年不能出售或出租單位，確實年期有待與業界商討；買家須完成承造100%按揭後，方可把單位出售予合資格人士，亦可在買入單位第10年起，向政府補地價差額在市場自由出售。 以一個300平方呎，售價為270萬元的單位為例，首期5%，即是13.5萬元，而買家可就樓價的一半，即135萬元申請九成按揭，以現時一般2.5%利率計算，買家每月按揭供款約5,010元。 【now.com財經】樓價持續高企，年輕人慨嘆上車難。 為解決香港「住屋難、上車難」的問題，新世界發展牽頭推出全港首個非牟利的私人資助房屋項目，以市價約五折至六折出售，單位售價、申請資格及銷售安排等均參考現行居屋計劃。 據早前公布資料，截至去年12月底，新世界集團持有約446萬呎土地儲備作物業發展，並正積極就9個在元朗南及粉嶺、共約187萬呎項目與政府就轉換用途作磋商。 至於其他地產商會否推出同類計劃，長實、恒基、華懋在截稿前未作回應；新地指不評論。 觀乎現時市面上的私樓，在新按保計劃（俗稱「林鄭Plan」）下，800萬元以下私樓物業，最高亦只可以做九成按揭。 550萬樓首期 因公屋戶可向房委會以首期5%買入正在租住的公屋單位，或在居二市場購入未補價公屋或居屋。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。 信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。 如果屬於前者，則按樓價有不同遞增；但屬後者的話，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。
- 最重要是，這筆「按揭保費」，買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。
- 疫情下，尤其經歷第五波疫情，大眾更加重視健康及財富保障的長遠規劃。
- 上一個高峰期，樓價調整後出現負資產，對業主的影響不止是「賣樓要先抬錢贖會」；另一問題是「轉按也要先抬錢贖會」。
- 據早前公布資料，截至去年12月底，新世界集團持有約446萬呎土地儲備作物業發展，並正積極就9個在元朗南及粉嶺、共約187萬呎項目與政府就轉換用途作磋商。
待輸入相關資料後，螢幕下方會顯示一些數字，當中有一個數字必須特別留意，就是圖表中「每月還款額」。 舉例，以600萬元的樓價，承造90%按揭，貸款金額為540萬元，以息率2.5厘計算，攤分30年作還款，如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。 對於第一次上車嘅人嚟講，買樓所需要嘅首期可能比較混亂。 其實買樓首期涉及唔同範疇，唔同樓價會影響按揭成數，印花稅金額。 另外，申請人於取得綠表資格時，理應已通過入息和資產審查（如：報公屋時的審查、定期的公屋富戶申報、公務員公共房屋配額計劃下的薪點限制等），所以申請綠置居按揭時便不用再受入息及資產限制。 按揭保險計劃須徵收按揭保費，以 9 成按揭、30 年供款期的個案為例，保費為貸款額的 4.35%。 如果不介意樓齡大，可能考慮屯門三寶之一「利寶大廈」，實用面積有234呎，屬一房一廳間隔，叫價只是370萬元，呎價15,812元，但樓齡達39年。 550萬樓首期 亦可考慮同區「豐景園」兩房單位，實用面積有309呎，叫價478萬元，呎價15,469元，樓齡31年。 較近港鐵站可研究屯門「時代廣場」一房單位，實用面積272呎，叫價398萬元，呎價14,632元，樓齡有33年。 如果要求面積更大，多數只能考慮舊樓，如位於大角咀「大同新邨」低層一房單位，叫價404萬元，實用面積為288呎，呎價14,028，不過屋苑的樓齡高達47年。 亦可考慮九龍灣「得寶花園」，高層一房單位實用有254呎，叫價480萬元，呎價為18,898元，但樓齡有37年。 廚房與廁所一樣殘舊，下手買家要預留幾十萬元裝修費，但這個單位較第一個單位的優勝之處，就是多了一個套廁，變相戶主可與家傭分開使用廁所。 代理帶我們參觀的第一個放盤，就位於藍籌屋苑的嘉湖山莊樂湖居，這期是最接近西鐵站的一期，單位位於一座低層H室，面積552呎，開價550萬元，呎價為9,964元。
550萬樓首期: 深井（屯門） 香港黃金海岸
根據政府政策的指引下，按揭申請人每月的供款不可以多於月收入的一半，而壓力測試之下，當按揭利息上升三厘，每月的按揭供款不可以高於月薪的6成。 樓宇按揭的還款期是受到申請人的年齡和樓齡所影響，因此若銀行批核按揭未能提供最長的還款年期，申請人通過壓力測試的要求便會產生變化，月收入會有所提高。 而市面上白居二的物業，其中樓齡比較高的，因為已經差不多過政府擔保期，所以只可以做到60%按揭成數，並需要通過壓力測試，即買家需要準備樓價的4成資金作為首期支出。 居屋有香港政府作為擔保，因此可以以低於市價的價錢發售，相比起私人房屋，居屋的售價便宜更多，因此每年政府推出一手居屋時，也大受香港人歡迎，希望以白表資格抽得成一手居屋，不用以高昂的價錢購入私人樓宇。 亦因為居屋為香港政府的資助房屋，在擔保期內，如果業主因為任何情況無力供款，政府便需要代為償還款項給銀行，因此銀行在居屋按揭審核時候會比較寬鬆，一手居屋首期所需的支出也較少。 作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！ 550萬樓首期 除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。 500萬元預算金額於新界區選擇更多，根據美聯資料顯示有關水平以下有逾2700個二手放盤，可選擇單位面積更大，樓齡較新，呎價叫價介乎1萬至1.5萬元。 身為「香港人」，能夠在30歲前置業，固然有不少犧牲。 曾生、曾太買入的單位價值568萬，大約60萬元的首期，雖然有父母資助一部分，但連同按保費用仍要供約520萬元，分30年還，每月還款20,600元，已佔兩人收入大概一半。 曾先生透露，收入的一半用作供樓，而尚餘的另一半，當中有五分之三用作日常開支、水電煤等雜費，或只有五分之二可留作儲蓄。 亦有不少認為買樓涉及的雜費多，50萬元首期難以買到500萬的樓盤。 「50萬係屯門只可以買到舊同細，大約300呎到，但你預埋印花稅都要十幾萬，同埋代理佣金，都要20萬左右，仲未計裝修」、「50萬只買到400萬以下樓」。 現時尚未有消息的，新世界發展行政總裁鄭志剛表示，未來數月會就計劃與特區政府、相關機構及業界商討並優化建議，待細節落實後再作公布。
但如果想買入更高樓價，基於受壓力測試限制，申請人未必符合資格。 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港，但如果本身的收入並不是源於香港，按揭成數會收緊一成。 例如一層原本600萬元的物業，理應銀行批出的按揭成數為60%，但收入並不是來自香港的人，最高為50%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 部份「按揭計算機」還會把每月供款的開支，作出詳細說明，例如有多少供款，方便買家在置業後，決定把多少家庭開支投放供樓，方便作出長遠的財務規劃。 買家也可透過「按揭計算機」，計算出在兩年罰息期後，尚餘的貸款金額，有助規劃是否申請轉按，以及能否作出加按。 部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 550萬樓首期 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。 以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 在現時的政策之下，按揭貸款設有上限，根據金管局的按揭指引，樓價$1000萬以下的物業，最高可借的按揭成數為六成，不過貸款上限為是$500萬，即按揭申請人在預留首期資金是需要留意這一點。 另外，如果申請人有選用按揭保險，俗稱林鄭Plan，樓價$800萬以下物業可以承造9成按揭。
坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。 由於在目前的按揭政策上，容許買家在傳統銀行上，可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會，但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。 「按揭保費」則視乎買家的按揭成數、按揭年期而有高低。 最重要是，這筆「按揭保費」，買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 運用「按揭計算機」時，你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。 舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。 由於我個人唔同意强行上車，所以抱歉我唔會係呢度提及呢類財務公司個名。 假如你作為申請人係申請按揭時冇其他按揭物業或擔保，你個貸款額最多係你供款與入息比率嘅5成，即係話你揾3萬一個月的話，你個按揭每月供款額唔可以超過$15000（人工5成）。 900萬以上至1000萬元物業就最多8成按揭，當中要符合各種用途及申請條件。 550萬樓首期 銀行一般都會讓1000萬以下物業承造最高6成按揭，而833.33萬元以上至1000萬物業則可申請6成按揭（上限500萬），1000萬以上物業就只有5成按揭成數。 居屋按揭由政府擔保，即使借足 9 成，亦不用購買按揭保險，為買家節省不少開支。 同樣因為有政府做擔保，居屋按揭可免壓力測試，審批寬鬆得多，申請人借不足成數的機會較細，付首期自然不是大問題。 銀行在審核申請人按揭批核的時候，會考慮到申請人的信貸評級表現，如果信貸報告評分不合格，就算申請人準備好首期資金，銀行也有權拒絕接受按揭貸款的申請。 因此如果有心上車，最好在置業前一年查閱自己的信貸報告，確保有準時還清卡數和貸款，保持優質的信貸評分。 和賣家簽署臨時買賣合約後，需要上律師樓簽署正式買賣合約，並繳付印花稅。 律師樓會根據你購買的物業成交金額，和有沒有擔保人徵收相關律師費用，價錢通常由$5,000起。 對於一些首期資金不太足夠的首次置業人士來說，申請按揭保險可以借盡按揭成數到80-90%，從而減少首期的支出。 而按揭保險費一般為貸款額的1.32 至 5%，申請人可以選擇一次過付清，或是每年付清。
釐印費即是印花稅，由政府按樓價去徵收，樓價越高，稅收比例越高。 若樓價在約330萬元至400萬元之間，金額就是樓價的2.25%。 不準確的資料或可降低你的信貸評分，甚至可能是詐騙活動的徵兆。 因此，一旦發現報告內有不準確的資料，便應盡早作出修正。 環聯為你準備了簡單的理財方法，當中包括定立預算、減輕債務等，協助你開展光明的財務未來。 如果你間銀行根據你人工而最多能借204萬的話，你首期就要俾196萬+印花稅+律師費。 如果可以，你可以考慮同老婆/老公聯名買，你就有機會借儘，到時你地買400樓就只須俾印花稅+律師費。 25年，但一般而言，若公屋樓齡由首次出售日期起計不超過 550萬樓首期 15 年，銀行傾向批出 9 成按揭及25年還款期。 30年，但一般而言，若居屋樓齡由首次出售日期起計不超過 19 年，銀行傾向批出 9 成按揭及25年還款期。 不少港人每年都嘗試以白表資格抽居屋，希望抽得成，就不用捱買貴私樓。 居屋除了售價比私樓平近一半，按揭安排方面亦較寬鬆，要儲夠首期上車就簡單得多。 以一些開價較平的納米新盤為例，部分定價低至 $550 萬，假使買家借得足 9 成按揭，首期金額約 $55 萬。 相信這個金額，對工作已有一段日子的打工仔而言，並非天文數字。
而「綠置居」的按揭最高可以做到100%，即買家只需要付相關行政費用作為首期即可以成功上車。 成交後首3至5年不能出售或出租；買家須完成承造100%按揭後，才能把單位出售予合資格人士，亦可在買入單位第10年起，向政府補地價差額在市場自由出售。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 同樣地，部份人沒有固定入息、或已退休人士，但卻希望購買物業，他們向銀行申請按揭時，會以資產計算入息，但如果採用相關操作的買家，其購入的第一層物業，不論價值最高按揭成數為50%，而第二套房的按揭成數為40%。 樓價自住非自住或以公司名義持有1000萬以下6成（但貸款額唔可以超過500萬）5成1000萬或以上5成4成睇完上面個表後，你可能會問：我睇啱間500萬嘅樓用嚟自住，咁係咪我有200首期加印花稅就可以上車？ 如果你係以「資產水平」為基礎去申請按揭，你最多借4成，如果你有幫人做擔保或者同其他人聯名持有物業，你個按揭上限亦會減少。 假如手上資金緊張，也可申請按揭保險，購入600萬住宅物業的首期為60萬元，P按按揭利率為2.5%，分30年供款，月供為22403元。 準備好首期，還要看收入是否通過壓力測試，在新按保計劃下，首置可免壓測，只要供款與入息比率上限為50%，即要購入600萬以下樓宇，例如上段尚悅585萬樓宇，每月收入43687元就可以免壓力測試。 根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%，即入息要求至少52315元。 為了讓一些首期不算很充裕的買家更易上車，香港按揭證券公司就推出按揭保險，讓銀行在批出較高的按揭貸款下得到保障。 換言之，買家可以準備1至2成首期，借8至9成的按揭。 在未有新修訂之前，400萬以下物業按揭成數最高是9成，400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成，貸款額最多是360萬元，450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。 按揭申請人的收入究竟能買入幾多錢樓，其實要視乎會否選用按揭保險。 如果不選用按揭保險，可參考「表1」，假設申請人月入約3.4萬，可以買入約600萬以下物業，但9700要支付240萬首期。 不過如果首期不足，申請人便要考慮使用按揭保險，可參考「表2」。 以同樣月入3.4萬計算，申請人最高能買入約400萬的物業，首期更大幅下降至40萬。
於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。 香港討論區有權刪除任何留言及拒絕任何人士上載留言 (刪除前或不會作事先警告及通知 )， 同時亦有不刪除留言的權利，如有任何爭議，管理員擁有最終的詮釋權 。 用戶切勿撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論，敬請自律。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，CMONEYHOME 對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 450萬以下的樓按揭金額最高係360萬，即係樓價愈高，首期越多，例如400萬樓只需要出40萬首期就可以做業主，不過450萬樓就要俾90萬首期。 550萬樓首期 至於450萬以上至600萬樓價，就可以做最多8成按揭，600萬樓就要俾120萬首期，相比起450萬樓，首期支出只係多三分一，即係30萬。 無可否認，若然計劃得以落實，無疑是一件好事，可以增加市場的資助房屋供應，為有意置業的市民提供多一項選擇。 此外，計劃的主要目的是協助25至45歲的年輕家庭置業，相當吸引，相信推出後與居屋一樣會錄得超額認購。 今年宏利香港踏入125週年誌慶，特別推出「躍動全城賞」限時投保優惠。
樓價$800萬至$900萬的物業，可以承造8至9成按揭，最高所借的貸款額為$720萬。 $900萬至$1000萬物業最高可以承造8成，所以在計算首期資金時候也需要計算清楚。 惟新居屋一年推一次，且需要抽籤，要抽中可謂「難過中六合彩」。 所以在表中不論是900萬還是1,000萬的物業，總貸款額只是500萬。 如果有選用按揭保險，當樓價去到800至900萬，由於封頂位為720萬，所以不論是800萬還是900萬的物業，最高借貸額也是720萬。 550萬樓首期 針對部份採用新按保的買家，按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下，可以在多繳付一成額外保費，而免卻壓力測試，而僅用供款佔入息比率作為審批準則。 例如買家購買一層600萬元的物業，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。 很多時，銀行為利誘買家申請按揭貸款，會提供一定「現金回贈」給買家。 但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。
不涉及按揭保險，一般情況$1000萬以上物業最多可做5成按揭，而$1000萬以下物業則最多做6成按揭及上限$500萬。 而除咗入息審批外，另一種是以資產審批，以資產審批最高按揭成數為4成，最重要嘅係資產審批按揭並不用通過壓力測試。 資產審批按揭為好多「有資產，無人工」嘅業主提供一個套現出路。 倒底吳先生最後如何實現「零首期」買入第二個$800萬物業呢？ 首先，吳先生可以用資產審批按揭，從價值$1300萬嘅現契物業中套現4成即$520萬。 然後，加上流動現金$280萬，先Full Pay買入$800萬物業。 當物業成交後，再將$800萬物業以資產審批方式套現4成即$320萬。 吳先生只係需要有$280萬過渡用作成交新物業，其後$280萬將會拎返到手，即是話整個過程，吳先生可以係$1蚊都無從自己口袋拎出嚟，完美地解決吳先生嘅煩惱。 而印花稅$30萬（3.75%）亦可從物業中套現繳付，唔使自己現兜兜拎出嚟。 550萬樓首期 不過大家需要注意，對於資產審批按揭不同銀行都有唔同嘅批核準則，上述例子只供參考，如有需要可聯絡我哋查詢，我哋會協助大家處理。 一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。 不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。 以400萬上車盤為例，假設你是首次置業人士有固定月薪且過往信貸記錄良好，置業是以自住為目的，且入息供款比率為45%以下，其實可透過申請香港按揭保險公司提供的按揭保險計劃，向銀行借足9成按揭。 很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市，但往往總覺得無從入手，不知怎樣去計算。
疫情下，尤其經歷第五波疫情，大眾更加重視健康及財富保障的長遠規劃。 宏利藉著推出多項投保優惠，讓更多人把握時機為自己及家人加強保障，實現理想人生。 由即日起至2022年6月30日，只要成功申請指定人壽、危疾、醫療或儲蓄計劃，即可享有高達25%保費折扣。 然而，香港實施嚴格的社交距離措施，令集團本地市場於首季錄得的業績仍然受到重創。 中國內地的封城措施也為集團業務帶來不利影響，尤其是上海的業務。 另外，本港高端零售市場的表現令集團旗下的商用物業租金持續受壓。 不過，隨著香港逐步放寛限制措施，集團對下半年的本地表現仍審慎樂觀。 由新世界發展成立的非牟利房屋社會企業「新世界建好生活」，昨提出發展非牟利的私人資助房屋項目，提供300至550呎1房至3房單位，以市價5至6折出售。 550萬樓首期 新世界建好生活諮詢委員會成員劉勵超稱，目前選址新界西，暫未能透露位置，形容「非荒山野嶺」，已有交通配套。 當時天生樓的申請資格為「年齡介乎25至35歲未置業港人」，首期低至樓價7.5%，即約44萬元。 項目在2018年2月發售，該15伙在首輪認購時段約半小時內已獲全數認購。 當時該15名幸運兒不單獲發展商代繳印花稅，供款期更可拉長至四十年，較一般三十年供款期多。 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。
再加上由於計劃牽涉現行樓宇買賣及按揭政策，故仍需與銀行及相關監管機構進行商討。 據消息，新世界擬於該集團旗下一幅新界西地皮，興建300伙單位，實用面積介乎300至550平方呎，間隔為1房至3房，以私樓格局裝修，估計售價約270萬元至495萬元，首期低至樓價的5%。 以300呎售270萬元的單位為例，合資格人士可選用全新「上車易按揭」，由新世界作擔保，供款期最長30年。 首10年可按樓價一半承造按揭，即「供一半」約135萬，首期約13.5萬元，月供約5,010元，餘下一半樓價可於成交後10年內，一次過或分階段承造按揭。 他又指，個別綠表公屋客轉流向購買樓齡較輕、未補地價的天水圍居屋，如鄰近西鐵天水圍站的屏欣苑，該類居屋單位一般可做樓價95%的高成數按揭，惟盤源不多，且樓價升幅很快。 此外，大埔樓齡逾三十年的公屋富亨邨早前亦錄得一宗低層單位成交，實用面積349平方呎，綠表成交價190萬元，買家首期壓至5%，即約9.5萬元。 計劃的賣點之一是其付款辦法，買家在成交時可按樓價的一半承造按揭，故首期可壓至樓價的5%、即最少僅13.5萬元，且由新世界做擔保。 至於樓價餘下一半的按揭，可於成交後十年內一次過或分階段供款。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 550萬樓首期 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，卻會收緊一成至40%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 「最優惠利率」按揭的P按，則以「P-某個百分比」計算，其中「P」指的最優惠利率，銀行會視乎美國加息或減息步伐，而作出調節，對小業主供樓的按揭息率也有影響。 買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。 根據現時金管局的樓按措施，樓價少於1,000萬元的物業，銀行最高可以承造60%按揭；但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。 如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人，「按揭成數」還會進一收緊。 假如手上資金緊張，也可申請按揭保險，購入600萬住宅物業的首期為60萬元，假設P按按揭利率為2.5%，分30年供款，月供為22403元。
雖然支付5成首期後，物業成為負資產的機會大幅降低，但耗盡現金的結果，是嚴重削弱自己應對經濟危機的能力。 #本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項，同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢，為時在60-120分鐘之間。 中廣核新能源公布，今年4月集團按合併報表口徑完成發電量1630.7吉瓦時，同比增加0.6%。 其中，中國風電項目增加46.7%，中國太陽能項目增加18.8%，中國熱電聯產及燃氣項目減少41.9%，中國水電項目減少33.6%及韓國項目減少38.8%。 今年首4個月，集團今年累計完成發電量6210.1吉瓦時，同比增加1.0%。 其中，中國風電項目增加22.3%，中國太陽能項目增加7.3%，中國熱電聯產及燃氣項目減少46.0%，中國水電項目減少6.2%及韓國項目減少16.3%。 受到多項因素影響而表現波動，雖然沒有人確切地知道美國加息最終走向、俄烏衝突發展、經濟或市場會發生什麼，但現在有3件事需要牢記。 550萬樓首期 內地股市今早上升，成交亦增加，創業板指數半日升逾4%。 半導體、新冠治療及創新藥板塊表現較好，房地產股份表現較遜色。 上證綜合指數中午收市報3085點，升49點，升幅1.63%。 深證成份指數報11227點，升315點，升幅2.89%。 自從港澳居民在大灣區內地城市購房不再受居住及社保年限等限制，區內樓盤的諮詢和成交量飛速增加，很多人想享受灣區政策福利的同時；也用較低的價格，… 速讀北上搵樓潮語 -【五證】 港人在內地購入新盤或二手樓，除了考慮地點、價錢等因素；發展商的許可售樓資格，隨時會直接影響物業法律保障和成本。 這個部份雖然豐儉由人，但若不在入伙的一刻先做油漆、更換水電和地板等基本裝修，日後要清空傢俬去做又麻煩，成本又更高，實在得不償失。 最基本的裝修連基本傢俬可以低至每呎約500元，若以一個400萬元單位計，保守估計呎數約300呎，裝修費就相當於15萬元。 當然，電器如雪櫃、洗衣機、冷氣機等也是必需品，這裡也要預留約5萬元。
另外，如果準買家本身已持有住宅物業，可以將該物業「轉名」予父母、配偶、兄弟姊妹等親屬，那準買家便可以以較低的第二標準稅率繳稅，惟轉名亦需按第二標準稅率付印花稅。 因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 550萬樓首期 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 所謂「3辣招」就係額外印花稅，買家印花稅，雙倍印花稅。 如果你係香港永久居民，而且係首次置業，呢「3辣招」其實對你冇直接影響。 香港現時嘅印花稅收費係累進式咁收，即係話買賣樓價越高，稅收比例越大。
下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。 按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 首置可免壓測，只要每月供款不超過入息比率上限為50%，即要購入600萬以下樓宇。 例如元朗尚悅585萬樓宇承造9城按揭，只要達月入44807元，就可以免壓力測試。 根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%，即入息要求至少53656元。 如果是$800萬或以下自住物業，銀行估足價，而申請人為首次置業人士，又有申請按揭保險，最多可以做到九成按揭，即借足$720萬，首期只需付$80萬。 相反如果不是首次置業人士，購買$800萬或以下的住宅物業，最多可以借8成按揭，即首期為$160萬。 至於白表買家，可獲得最高90%按揭，需要準備樓價的10%作為首期支出。 另外居屋有政府作為擔保人，因此申請按揭可免做壓力測試，購入物業自然更容易。 在現時最新的按揭政策之下，首次置業人士購買$800萬以下的樓宇，可以做到9成的按揭，即買家需要準備樓價的一成作為首期。 而$800萬至$900萬的私樓，可以做到8至9成按揭，上限720萬。