50年樓齡按揭詳細介紹

如果按揭成數僅6成或以下,毋須經按揭保險,部分銀行可以「80減樓齡」計算按揭還款期,甚至有銀行不理樓齡,只計算人齡。 但如敍做高成數按揭,即使銀行能做到「80減樓齡」,HKMC和其他按保公司亦會以「75減樓齡」,審批最長還款期以及計算壓力測試。 不過,也見過有個案可以以80減樓齡計算,但需要是藍籌屋苑。 而承造洋樓按揭方面, 普遍銀行就會根據樓齡及物業用途而決定該物業是否合符資格。 一般來說,只要物業樓齡是大概60年或以下 並且同時沒有經營一些違法行為, 銀行都可以接受這類型物業的按揭申請,業主最高可以申請9成按揭。 而在計算按揭貸款年期方面, 它們都會以「75減」減去樓齡或人齡來計算, 以較低者為準。

50年樓齡按揭

驗樓的目的是視察單位有沒有僭建或結構性改動,比如改成劏房。 一般輕微改動,例如改建開放式廚房,只要不涉及主力牆,都不會影響按揭。 還款期短,每月供款便會增加,最低入息要求也會上升;置業人士要計算一下,若果未能借足30年,入息能否通過壓力測試? 還款期方面,如果要申請高成數按揭,大部分銀行還款期是以「75年減樓齡」,上限為30年。 不過要留意,銀行還款期除了計算樓齡,也計算人齡,最盡是「80年減人齡」,上限同為30年,即使樓齡計可足30年,如果申請者是60歲,還款期最長只是20年。 不過一些高尚住宅區,例如何文田區唐樓,由於業主立案法團經常維修,保持大廈質素,樓價600萬元以下,大有機會獲批八成按揭。

以上為一般銀行處理情況,由於每間銀行對舊樓按揭的處理方法並不相同,加上申請人的財務背景也會影響銀行最終的按揭批核結果,申請前最好向大型按揭轉介公司經絡按揭諮詢。 此外,樓齡50年的單位業主在買入後或需要夾錢大維修。 根據強制驗樓計劃,樓齡30年或以上的私人樓宇業主,需在接獲屋宇署送達法定通知後,於限期內進行驗樓及維修,涉及金額或高達10餘萬元以上。 因此,買家最好在買入50年樓齡單位前,先查詢大廈是否需要大維修,以及何時進行,避免一入手就要再破費維修,加重財政負擔。

但有些較高潛力的唐樓,位於市區且樓齡低於45年,批出較高成數按揭的機會很高;相反,會扣減唐樓按揭的批核成數。 此類內部指引的執行,有一定彈性,例如大型藍籌屋苑、傳統豪宅等,一般會豁免,縱使樓齡較高,仍可獲批30年按揭。 另一方面,近年政府為增加供應,市建局或發展商相繼收購唐樓重建,唐樓不時錄得可觀的收購價,受到投資者青睞。

唐樓或舊樓可申請高成數按揭

從按揭角度,這些踏入中年的藍籌屋苑要格外小心樓齡情況,經絡按揭為大家拆解箇中原因。 現時按揭年期最長為30年,而銀行批出最長按揭年期準則一般為「75年 – 樓齡」。 若樓齡為50年,按上述標準則最長只能做25年按揭。 雖然是舊樓,但樓價依然不菲,想入手舊樓還需透過按揭。 因此,在進行按揭前,需分別分析舊樓按揭成數和年期,清楚自己的供款能力,作出最好打算。

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  • 尤其是一些舊唐樓,要走多幾層的,例如唐7樓、唐8樓,呎價幾千元的多的是,行8層啊!
  • 很多時唐樓未能估足價,如果低於買入價太多,按證公司或會以估價計算按揭成數,亦即是「借唔足」。
  • 不過,全期利息只供參考,因利息除了根據年期,亦會根據拆息(Hibor)、最優惠利率(P)而有所改變。
  • 樓齡50年或以上的單位,呎價通常非常「筍」,不少準買家都會匆忙落訂,把握時機。
  • 如果地契寫明是住宅用途,改建成商業用途大部份銀行都不能批。
  • 除了要留意按揭年期外,也要留意因而受影響的月供金額。

另外亦要一提,在今時今日樓價高企的時候,年輕人單憑自己的收入水平無法通過壓力測試供樓,而需要加入父母作擔保人,加入他們的收入一同過壓測。 如果銀行發覺單憑子女的收入無法過壓測,而供樓的責任基本上是必須由父母負上的話,就有可能會將父母的年紀納入按揭年期的計算中。 而如果父母年紀已經相當高(假設是70歲),按揭年期就會縮減成5年,變相借父母收入供樓的做法就未必可行,除非能夠在五年內供斷物業。 香港樓價持續高企,香港人上車依然困難;但是有一種樓的尺價較便宜,讓我們較容易達到上車門檻,那就是唐樓。 唐樓的尺價約在一般樓宇單位約30 – 40%左右;加上唐樓按揭也能夠受惠於高成數按揭,所以唐樓市場也成為不少急於上車的買家的選擇。 如唐樓已供完,準買家需要向業主了解所提供的是否原裝契。

按揭貸款懶人包2021 點先借到30年還款期按揭!銀行拒批貸款4個因素

隨著建築技術進步,20至30年代的唐樓,不但改用石屎及鋼筋興建,更加入不同建築風格,例如位於荔枝角道的雷生春堂,便融合了現代主義及中式美學。 最早期的唐樓,因沒有規管,樓內設施簡陋,窗戸較細、空氣流通差。 自1894年發生鼠疫後,港英政府規定唐樓建築設計,例如毎間房要有門及窗。 其實「70減」和「75減」為較多銀行使用的標準,但亦有部分銀行能夠提供「80 減 」的最長按揭年期。 太古城、美孚新邨、黃埔花園這些香港耳熟能詳的老牌屋苑,由於管理完善及位置相宜,屋苑樓價一直抗跌力強,成為樓市的藍籌。 然而隨著時間流逝,這些在六、七十年代建成的屋苑已經有四、五十歲。

75歲是最高人齡限制,減去申請人年齡,便得出還款年期。 按此計算,若果申請人年齡45歲,剛好是30年還款期。 45歲以下都可以做到30年還款期,但45歲以上還款年期便愈短。 一般而言,銀行普遍都是以「80減」或「75減」來計算貸款年期。

50年樓齡按揭

樓價持續高企,唐樓可能是其中一個入場門檻較低選項。 如果希望買入舊樓單位出租,要注意該物業是否屬於商住合一,低層單位為商用單位,樓上屬於住宅(如尖沙咀重慶大廈),大廈會較多閒雜人等出入,較不受租客歡迎。 要初步查出大廈是否屬於商住合一,可查看地政總署的地契及城規會的法定圖則。

申請非高成數按揭

有些客人會在不同銀行估價,以為找到估足的銀行,並在那銀行申請按揭,便能借足,其實這是有風險,如果大部分銀行「估唔足」,按證公司有機會以自己估價計算按揭成數。 如果除業主外,另有擔保人或借款人,同樣可用最年輕者計算人齡。 但要留意,敍做高成數按揭時,若想利用年輕擔保人計算人齡,該擔保人的入息須足夠供樓。 至於高成數按揭,HKMC或其他按保公司的取態均跟隨銀行。 如申請的銀行容許「80減人齡」,按保批出的按揭年期亦可用「80減人齡」,而壓力測試也是用年期去計算每月還款額。

由於舊樓有不少潛在問題,樓齡都比較高,並考慮到折舊率,因此銀行為客戶提供的舊樓按揭的成數未必有八成或以上。 按揭年期最短可做5年,如少過5年,銀行一般都不想做,故可能需要加息,以及沒有現金回贈。 另外,若因人齡或樓齡原因令按揭年期要做少於5年,銀行會建議借款人加入擔保人,或視實際情況酌情處理。 如按揭成數超過6成,需要經按揭保險,最長還款期只能以「75-樓齡」計算,部分藍籌屋苑,樓齡可能超過45年,按揭保險公司仍可試「80-」。

事實上,以400萬元上車盤來說,4成首期至少涉及160萬元,還有其他雜費,亦不是一個年輕人能輕易拿出的數目。 所以,不少能負擔更大金額作首期的準買家,都會選擇不經按揭保險,只向銀行申請6成按揭。 因為部分銀行可以用「80年減樓齡」計算,將還款期拉長5年,甚至有些批核較寬鬆的銀行,即使是樓齡50年物業,個別申請也可獲批30年還款期,減輕買家每月的供款壓力。 現時香港有不少住宅物業都已經超過50年,例如唐樓、洋樓等等。 由於這些物業很大可能會被一些財團或發展商收購, 因此吸引不少投資者就看準此機會而購買。

如果想買樓的買家本身已經過了45歲,即使樓齡再低,75減人齡都少過30,沒可能借得足30年,除非本身銀行是接受以80減,又或者你已經發明了時光機可以回到過去買樓。 例如,申請人為40歲,物業則是50年樓齡,以75減去50(較高者為樓齡),等於25年,最長按揭還款期就是25年。 如果申請人是60歲,物業是55年樓齡,則是以75減去60(較高者為人齡),按揭還款期變成15年。 不同銀行有不同的內部指引,一般來說,樓齡+按揭年期不可超逾70或75年。 假設某銀行的內部指引是樓齡加按揭年期不可高於70年,一個樓齡45年的物業,獲批的按揭年期上限便是25年。

無論你係投資新手定係資產管理大師,WavingCat都會幫你捉緊錢途。 如果單位有改裝,但不涉及結構性改動且還原費用少,那銀行會計算還原費用來批出按揭,但如果還原金額較大,便會扣減按揭成數。 申請人應管理自己的信貸評級以增加成功申請按揭的機會,如準時還清卡數、避免經常拖欠卡數或只還最低還款額(min pay)。 一般而言,樓齡較新及有保養維修的唐樓,較易獲批最高按揭成數。 近年不少新落成單位實用率愈來愈低,如果預算有限,又想入手實用率較高的樓,唐樓是不錯的選擇。 再者,普遍唐樓樓底較高,住戶可透過裝修設計,例如加建假天花或增設閣樓,增加收納空間。

【二揀一】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」哪個更適合自己? 「林鄭Plan」是指按揭保險新例,800萬以下物業最高可造九成按揭,800至900萬最高可造八至九成按揭(最高貸款額為720萬),900至1… 若然日後銀行及按保公司對於樓齡規定沒有更改或放寬,隨着樓齡愈大,最長可做按揭年期愈短,業主放售物業難度亦會大大增加。 舊樓按揭成數比新樓低其實聽起上來合理,但其實有些舊樓並不包括在內,包括上述提過的唐樓或者順利通過壓力測試的業主等等,舊樓按揭成數仍可以做得多過六成甚至七成。 另外,原來大型藍籌屋苑的審批也比較寬鬆,即使是舊樓,這些舊樓的按揭年期能做到和新樓一樣,有30年按揭年期。 如果希望實用面積大,又鄰近市區的業主的話,唐樓是個不錯的選擇,但唐樓樓價又是多少?

物業按揭成功

總括而言,除考慮舊樓按揭年期和成數問題,還要記得考慮樓宇類別。 有一點值得注意,即使成功批核舊樓9成按揭,但舊樓在未來的升幅和變現能力會一直下滑。 舉例說,假設準備入手樓齡55年的單位,10年後樓齡達到65年,當打算轉手放盤,同樣對方亦會進行舊樓按揭,而對方的舊樓按揭年期就大幅縮短,未必考慮到入手。 因此,在置業之前要三思,如自住為目的就無須擔心;但以投資為目的,就要好好考慮舊樓按揭的年期問題。

沒有只有樓梯的唐樓,很多人以為較難申請按揭,其實只要理解銀行背後批核原則,六成以上高成數按揭亦有機會批出。 首置客敍做高成數按揭,HKMC或其他按保公司最長可批30年還款期。 如果毋須敍做高成數按揭,部分銀行可以「80減樓齡」計算村屋按揭還款期。 但如敍做高成數按揭,村屋的按揭年期最長只能以「55減樓齡」計算。 以樓齡計算的年期,將與以人齡計算的年期比較,取其低者。 即是說,如果是50歲人齡,52年樓齡,兩者都是用75減計算的話,最終的按揭年期便是23年,而不是25年。

如有不清楚,準買家最好向地產代理及律師了解清楚物業查冊內容,以防墜入業權陷阱。 村屋是另類住宅物業,銀行審核按揭時,若果申請高成數按揭,一般以「55減」樓齡為最長還款期。 但B君年齡50歲,買入一個20年物業,同樣向銀行申請500萬元按揭,銀行計算其人齡和樓齡(75減),分別得出25和55年,銀行以其人齡為準則,最終批出25年。 正因B君按揭年期較A君少5年,故B君每月供款額要增加2746元。 目前大部分銀行採取「75減人齡」計算最長還款年期。

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如果地契寫明是住宅用途,改建成商業用途大部份銀行都不能批。 雖然呎數看似差不多,大約是200呎至300呎,視乎地區及質素而定,但新樓的實性程度嘛…你懂的! 這個呎數的單位,多數都是開放式單位,亦即是坊間經常講的納米樓。 如果可以像LP6一樣可以開到一房則,已經非常好了!

無論新按、轉按或加按,經絡會根據客人需要,提供詳盡分析及評估,讓客戶輕鬆揀選最合適的按揭計劃。 大部份銀行最短的按揭貸款年期為5年,最長則是30年。 而借款人亦可根據人齡、樓齡、利息、每月供款及壓力測試等幾項因素而去決定最合適的貸款年期,以下將詳細說明。 然而,如果B小姐的收入是$25,000 (少於A先生),銀行就會照樣沿用A先生的年齡去計,亦即是最多只可借到25年。 換句話說,銀行在處理有擔保人的按揭申請時,會以收入較高者的人齡去計年期,而不能做到收入較高及年紀較輕的兩邊同時納入計算。

如按揭借款人40歲,75減後是35年,故最長還款年期可達30年上限。 部分銀行可用「80減人齡」計算,更有銀行可以「85減人齡」計算,但會加息。 樓齡方面,還款期通常以「70-樓齡」或「75-樓齡」計算,個別銀行能做到「80-樓齡」,除一般住宅外,亦適用於洋樓、唐樓。 另外,樓齡大一樣可做到「H+1.3%」,個別銀行甚至可以不計樓齡。 無論買新盤還是舊樓,都該預先就按揭問題做好準備,以防蒙受借不成資金的風險。 尤其是購買樓齡50年或以上的單位,很多時舊樓按揭還款期未必可以拉至最長的30年,若然準買家資金不足的話,恐防要撻訂收場。

按揭還款年期如何計算?

如果你向銀行申請按揭時提供的只是影印契,可能會影響按揭審批結果。 唐樓的入場費較一般私樓低,二百多萬就可以入市,而且同樣受惠於新按揭保險。 準業主可能要面對估價不足或違規(包括僭建或劏房)的情況、而且可承造的最長按揭年期和最高按揭成數亦有不同的限制。

如果擔保人入息不夠供樓,便需要轉為借款人,和業主住在同一單位中,才可用擔保人的年齡去計算年期和每月還款額。 因為不少樓齡50年的單位業主,在買入後才發現要夾錢大維修。 因為根據強制驗樓計劃,樓齡 30年或以上的私人樓宇業主,須在接獲屋宇署送達法定通知後,於限期內進行驗樓及維修。 有見及此,買家最好在買入樓齡50年單位前,查詢一下大廈是否需要大維修,以及何時進行,避免一入手就要支付一筆數萬元,甚至10 多萬元的維修費,加重財政負擔。 有一點要留意,若果自己供樓能力有限,在物業及借款人背景容許下,盡量選擇較長的還款期,讓供樓更加輕鬆。

如果心思思想買舊樓甚至是較為有些歷史的村屋,舊樓按揭年期又是怎麼計算? 新樓和舊樓按揭成數截然不同,如果想做到舊樓9成按揭需要留意下面步驟。 經絡按揭轉介成立於2000年,是長江集團及美聯集團聯營公司,主營按揭轉介業務,近年積極發展金融科技,建設金融產品比較平台。 經絡擁有全港專注樓宇按揭銀行的按揭計劃,提供逾70間金融機構共100多款按揭及轉按套現產品,95%客人成功獲得批核,協助逾38萬位客人處理按揭,按揭額超過11,000億。