答：與銀行按揭審批相比，按揭保險較為嚴格，除了3個月入息紀錄外，還需要稅單以及強積金紀錄。 若無稅單，HKMC有機會要求查看6個月的入息紀錄，並會要求申請人解釋無稅單的原因。 常見可接受的原因包括：因轉工而錯過報稅期、在國內工作回流、因事停工（如分娩）等。 須留意，部分情況下，即使只借6成按揭，亦需要購買按保。 例如樓價為600萬，因按揭擔保人已有按揭在身，銀行最多只可借5成，如欲借6成則要經按保審批，並支付按揭保險費。
- 因為銀行受到金管局所規管，故銀行須依照金管局的規定批出按揭。
- 如果本身收入屬「月薪」的買家，固然會被視為獲取「固定收入」，其年終花紅也可計算在內，但就不能超過月薪三倍。
- 部份人因沒有工作、或退休人士，他們希望用「資產」作按揭申請。
- 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。
- 香港按揭證券公司旗下按揭保險計劃，調高合資格敍做高成數按揭的樓價上限，究竟新措施點樣幫助市民更易上樓？
雖然不用繳交按揭保險，但卻要進行壓力測試，且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。 根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 至於之前的「林鄭 Plan」，即900萬元以下的物業最高可以借9成（上限720萬），1000萬元以下的物業則最高可以借8成。 另外，首置人士若未能符合銀行壓力測試，亦能申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率需要不超過50%，而申請人在原有的保費之上，需另加10%-15%按揭保險費。
香港按揭證券公司對「擔保人」的定義較銀行嚴謹，只接納借款人或抵押人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚，並不接受「朋友」作為「擔保人」。 如果你本身是首置客，購入單位只作自住用途，你才有資格申請90%按揭保險；但如果你本身並非首置客，則最高只可以申請80%按揭。 所謂「首次置業」，是指在申請時並未持有任何香港住宅物業。 至於準備換樓買家也值得留意，如果成交前能夠沽出物業，也可視為「首次置業」看待，而根據銀碼可申請最90%按揭。 但何謂「沽出物業」，香港按揭證券公司是以「轉讓契約」作為準則，並不接納以「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出依據。
問題1: 申請人的入息會否影響「按揭成數」?
金管局在2020年8月宣布，放寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期措施，按揭成數上限上調10%。 如果本身沒有按揭貸款的申請人，按揭成數由原來40%上調至50%；而有按揭貸款的申請人則由30%上調至40%。 同樣地，由於房委會旗下的居屋以及綠置居均有政府作擔保，審批較寬鬆，綠表(第二市場)/ 綠置居買家最高可做95%按揭；白表(白居二)買家最高可做90%按揭。 但因擔保年期是由首次發售起計30年，若樓齡過高令擔保年期過短，部份銀行容許用60%按揭計；或訂立條款在期過後，需改用60%按揭計算。 部份銀碼符合申請「舊按保」的物業，也可以申請最高90%按揭。
信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。 債務及財務狀況分析功能會根據你的信貸報告資料顯示你的負債收入比率，讓你了解自己的借貸及還款能力，更有效地管理財務。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。
按揭保費四部曲
舉例800萬元物業借九成按揭，即貸款額720萬元，買家並沒有供住宅或車位等，按揭保費為5%（即36萬元）。 表一：如果600萬元或以下住宅，借款人及擔保人均沒有其他按揭在身，兼且要做高成數按揭的話，便可以參閱這個表格。 舉例準業主買入一層600萬元物業，申請八按揭，貸款額480萬元，年期30年，按揭保費為2.15%（即10.32萬元）。 若意向物業樓價為400萬元，敘造九成按揭貸款額為360萬元，還款期30年，保費高達4.35%（即15.66萬元）。
以下是香港最「典型」的住宅物業買家，即固定收受薪人士，購買主流的二手屋苑或單幢式住宅時，一般要遵從的按揭成數規定。 一般私樓並沒有特別限制，只要業權良好，也可按正常審批程序申請按揭，主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準，即自住及有固定收入買家，視乎銀碼可申請最高90%按揭。 當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 部份人因沒有工作、或退休人士，他們希望用「資產」作按揭申請。 所謂「資產」會計算現金、股票價值，但需存放在銀行超過三個月；物業價值也計算，但只計算估值一半，及需扣減尚未清還按揭本金；部份銀行也接納海外物業，但就僅以買入價一半作準。
若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調。 按證保險公司為市區重建局（市建局）位於土瓜灣馬頭圍道的「港人首次置業」先導項目（馬頭圍道首置項目）提供按揭保險，讓有關買家可申請敍造最高至9成按揭貸款。 如買入住宅物業的目的是出租，可借的按揭成數上限是五成，不可像自住樓般借到九成按揭。 值得一提的是，部份租金收入計入按揭借款人的入息，更易通過供款與入息比率。 如物業由公司持有，亦會被視作投資用途，可敍造按揭成數上限同樣是五成。 正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘，故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家，但如提供的折扣額均會在合約中反映出來，銀行會用「合約價」來借貸，而非以「訂價」作為審批準則。
申請按揭，最多可以幾多個擔保人？
另首置客買1000萬樓如須借6成，亦要經按揭保險，因1000萬樓的銀行按揭只可借5成。 恒生銀行有限公司（”本行”）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。
對於首次置業人士，若未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款，但供款入息比率仍不可超過50%，且其保費會因應風險因素作額外調整。 新措施下，物業價格1,000萬元或以下將合資格申請敍做最高「八成」按揭；至於800萬元或以下則可敍做最高「九成」按揭，但僅適用於首次置業人士。 相較未上調前，透過按保敍做八成及九成按揭的樓價上限，分別為600萬元及400萬元，合資格樓價範圍大幅擴闊。 此外，借按揭貸款時，銀行會查詢借款人環聯（ TU）信貸報告，報告上詳列申請人過去的信貸記錄，包括卡數及私人貸款申請及還款記錄。 雖然按揭是抵押貸款，但如信貸評分不佳，仍可能影響住宅物業買家最終獲批的按揭利率及其他優惠。 因此，平日保持準時還清卡數及私人貸款的好習慣，提升TU評分，對申請按揭無往而不利。
「供款與入息比率」（DSR、Debt Servicing Ratio）是一種審核水平，規定按揭申請人的供款，不可高於入息的某一上限。 例如，每月供款為$15,000，申請人的入息必須高於$30,000。 如果按揭成數及壓力測試情況有別，因應所需要的首期也自然有別。 置業人士必先了解自身狀況及壓測制度，並確保自己備妥充足首期。
每月供款額
若薪金組成部份包括底薪及佣金，則只計算底薪部份，佣金不計算。 根據香港金融管理局的指引，自住物業按揭貸款須遵守按揭成數上限的規定。 按保公司向銀行提供按揭保險計劃，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。
按揭保險計劃於1999年3月由香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）推出，以協助市民在香港安居置業。 按揭保險計劃之業務已於2018年5月1日起轉移至香港按證保險有限公司 ﹙按證保險公司） 並由其經營。 按證保險公司為一所由按揭證券公司全資擁有之附屬公司。 按揭擔保人的作用在於計算上提高申請人的收入水平，例如申請人的月入為$20,000，擔保人月入為$20,000，那麼合拼計算後，申請人的收入水平便會急增至$40,000。 花紅計算情況亦類似，銀行會觀察申請過去兩年的花紅，再除以24個月，以平均值加於月薪之上，以作計算。 不過，普遍銀行於承造較高成數按揭時，如九成按揭，銀行末必願意計佣金及花紅，以作為薪金水平審核。
若造九成按揭，分期30年，保險費用就是樓價的4.35%。 若以400萬元，按揭額九成，分期30年計，就是17.4萬元。 不過好消息是，這筆錢可以加進樓價裡做分期供款，但分期後，當然就要支付利息。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。
答：未能批出按保，可請求銀行員工替你上訴，因此嚴選優質銀行很重要。 留意每間按保公司只會審批一次，例如HKMC不批，即使經另一銀行再向HKMC申請按保，同樣不會重批。 重要：最近因疫情關係，批核時間比以往需時更長，部分個案需要2個月才獲批核，故建議買樓人士向業主爭取3個月成交期，才簽署臨約，以預留更多時間申請按揭保險。 簽署臨時合約後，準業主於銀行敍做按揭時，如借貸額超過6成，銀行會替你申請按揭保險。 部分銀行會先批核6成按揭，才把申請表交至按保公司，部分銀行則先等按保批核後，才會批核6成按揭部份。 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。
如您是非固定受薪人士、買樓收租，或購入的是居屋、村屋及樓花，按揭成數會有不同計算方法。 根據金管局現行指引，首置人士可借的按揭成數上限，視乎樓價而定。 上車客最終可借的按揭成數，會視乎物業類別、收入來源、物業用途等因素而有不同。 一般而言，使用「建築期付款」買新樓的首置買家，兼且樓價在 $1,200萬或以下，最高可申請 8 成按揭。 9 成按揭必須為首置及自住，即使買家是首置，如果物業不是用作自住，而是供給直繫親屬居住，而該親屬名下無住宅物業，買家最高可借 8 成。 政府於 2022 年 2 月再放寬按揭保險計劃新例 ，首置人士買 $1,000 萬私樓最高借 9 成，非首置最高借 8 成按揭。
如果購入的為第二層物業，則最高按揭成數不可超過30%。 如果本身並非收取「固定收入」的買家，包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士，則最高只能夠申請80%按揭。 按揭證券公司有清楚列明，如果收取佣金的申請者，佣金只會計算最近六個月，把近六個月的佣金取一個平均數計算。 而600萬元以下物業，則可選擇80%按揭(舊按保)、或90%按揭(新按揭)；400萬元以下物業則可選擇90%按揭(新按保)、或90%按揭(舊按保)。 因為銀行受到金管局所規管，故銀行須依照金管局的規定批出按揭。 根據現時2015年2月金管局修訂政策，準買家在銀行可承造最高五至六成按揭，視乎物業價值而定。
由於還款期由銀行定立，如果銀行是用(70-人齡)，連帶按保部份亦須用(70-人齡)計算，申請前應向按揭中介查詢，那些銀行批的還款期最長。 答：若能通過入息審查，最常見的拒批原因，是按保公司質疑入息的可信性，例如公司由申請人或近親開設，或該公司於簽署臨約買樓後才開設。 但即使公司由按保申請人開立，向按保公司提供公司利得稅單及核數師報告後，也可獲重批。
經MoneySmart 申請按揭絕無隱藏收費（成功申請按揭的話，MoneySmart只向銀行收費）。 如有擔保人，還款期可以用人齡似乎借款人和擔保人較年輕一位去計最長還款期，但留意有附帶條款。 另外，近期HKMC對於有收緊跡象，如果貸款人超過60歲，買樓前建議先預批。 當你的信貸報告出現變動時能即時通知你，減少因身分被盜而導致的財務損失。