45年樓齡 內容大綱
香港樓價持續高企，香港人上車依然困難；但是有一種樓的尺價較便宜，讓我們較容易達到上車門檻，那就是唐樓。 唐樓的尺價約在一般樓宇單位約30 – 40%左右；加上唐樓按揭也能夠受惠於高成數按揭，所以唐樓市場也成為不少急於上車的買家的選擇。 買入未補價居屋，不論是以綠表還是白居二，最長還款年期只有25年，如果買入的是已補地價居屋，最長還款期則可達30年。
如果唐樓沒有任何大礙，業主向銀行申請舊樓按揭的成數和普通樓宇的成數相近，最高可以借六成。 如額外購買按揭保險，800萬以下的舊樓最多能做到9成按揭。 不過，舊樓要做到9成按揭，仍然受樓宇健康影響，以及業主是否首次置業。 45年樓齡 因為按揭保險只讓首次買舊樓的業主享有9成按揭，但實際情況會有所變動，業主在決定買入和貸款之前應該先向銀行諮詢清楚。
- 如果借款人太老，除了要考慮縮短最長還款年期，亦可考慮增加較年輕的擔保人。
- 因為銀行會以較年輕的業主、擔保人或借款人的年齡去計算…
- 2021年樓按市場前瞻 寄望疫苗能助大幅改善疫情，發展商重啟推盤步伐，令壓抑的購買力再度釋放。
- 讀者劉女士現年37歲，育有兩名分別4歲及1歲的子女。
- 曾主演韓劇《燦爛的遺產》、《同伊》及《W-兩個世界》的33歲韓國女演員韓孝周一向在投資物業方面有不錯的成果，早前有報道指她去年底賣出一幢連地庫的雙層建築物大樓，獲利24億5千萬韓元（約1720萬港元）。
- 按揭年期最短可做5年，如少過5年，銀行一般都不想做，故可能需要加息，以及沒有現金回贈。
- 市建局一直本着以人為先的精神盡最大的努力，與不同項目內少數仍未離場的佔用人商議妥善的解決方案。
早在荔景邨入伙前，房屋署已經為荔景邨樓宇定下中文名稱。 物業樓齡可以直接影響銀行願意批出之按揭年期，目前銀行接納樓齡及供款期的總和普遍介乎60至75年，對於個別優質物業可長達80年，按揭年期上限則為30年。 首置客敍做高成數按揭，HKMC或其他按保公司最長可批30年還款期。
例如申請人年齡為45歲，如果銀行用「70減」做批核，那麼最多只可以批出25年的按揭年期，但如果銀行採用「75減」，申請人則可借盡30年貸款。 因為銀行會以較年輕的業主、擔保人或借款人的年齡去計算… 按揭年期愈短，每月供樓總額便會增加，未必人人能夠負擔得起，加上目前處於低息時期，付出的供樓利息較1997年少，所以不少人申請按揭年期都是愈長愈好。 如果作「非自用物業」的話，舊樓按揭成數最多是5成；不過如果你有另外一些物業正在收租，壓力測試就會更加容易輕鬆通過，按揭亦可高幾成。
45年樓齡: 地契屋苑（3）：賽西湖大廈 Braemar Hill Mansions
不少買家會從利息及風險角度、長遠財務規劃等因素考慮按揭還款期，的確愈長的還款期，利息開支會有差異，在持續低息環境下，考慮選用較長年期的還款期有助增加借款人的供樓能力。 如果擔保人入息不夠供樓，便需要轉為借款人，和業主住在同一單位中，才可用擔保人的年齡去計算年期和每月還款額。 敍做高成數按揭時，若想利用年輕擔保人計算人齡，該擔保人的入息須足夠供樓。 45年樓齡 在物業類型方面，本文圍繞住宅類別，包括居屋、村屋。 在資助房屋方面，未補地價居屋，無論是綠表或白居二，按揭年期最長25年，不需計算人齡，但計算樓齡(按照首次發售日期計)。 如果購入房協住宅單位，則跟私人住宅無異，最長還款期30年，並需計算人齡和樓齡。
個案主角：劉女士，37歲，已婚，育有1歲及4歲的子女，家庭月入約5萬元，每月盈餘約2萬元。 該單位約300平方呎，樓齡52年，於去年以340萬元買入，尚欠270萬元按揭。 【Now新聞台】發展局局長黃偉綸指，當局目標在今年內資助300棟40年樓齡以上的舊樓維修渠管，政府將會資助八成工程開支，餘下兩成由業主出資。 至於「三無」大廈，屋宇署會按風險代業主進行工程，再收取有關開支。 房貸利率上漲導致澳洲房市即將出現近10年來的房市熱潮轉捩點，中階價位房屋尤其明顯，不過房貸利率顯然還未影響到高端房市的熱潮，阿德萊德（Adelaide）的買家仍繼續大手筆競價搶購豪宅。 45年樓齡 過去一年，政府推出新按保計劃後，令到中價物業(600萬至1,000萬元)的物業成交大增。 物業查冊最關注是業權的完整性，包括了解物業的業主誰屬、業權是否完整，以及有沒有收到維修令指出物業有僭建部份。
政府表示現時將會有超過3萬份新界(包括新九龍)土地的契約將於2047年年中期滿，但暫時尚未有具體續期的政策公布。 為了吸引買家買入新盤，發展商會推出多項按揭計劃，現時大部份發展商按揭的最長還款期為25年，但去到後期，利率一般會愈來愈高。 村屋按揭一般以「55減」為最長還款期，如果村屋樓齡為30年，最長還款期便只有25年。 45年樓齡 好不容易存到錢，準備買下人生的第一間房，但畢竟過去沒有經驗，因此遲遲無法下手，這是首購族通常會碰到的情況。 先前一名女網友就提到，自己想買一間位新北的公寓，屋齡已有45年，因為是首次購屋，因此想聽聽其他網友意見。
45年樓齡: 【舊樓按揭】美孚新邨樓齡高 按揭最長還款期是否做到30年？
按揭年期最短可做5年，如少過5年，銀行一般都不想做，故可能需要加息，以及沒有現金回贈。 另外，若因人齡或樓齡原因令按揭年期要做少於5年，銀行會建議借款人加入擔保人，或視實際情況酌情處理。 未補地價居屋，不論是綠表或白表，按揭年期最長25年，毋須計算人齡，但會計算樓齡（以首次發售日期計）。 若已過了政府擔保期，亦可做25年，但只能借6成按揭以及需要壓力測試。 45年樓齡 如果除業主外，另有擔保人或借款人，同樣可用最年輕者計算人齡。 但要留意，敍做高成數按揭時，若想利用年輕擔保人計算人齡，該擔保人的入息須足夠供樓。 【疫市自保】低息環境按揭財技解碼 新冠肺炎疫情打擊全球經濟，加上低息環境下，置業人士更應該善用借貸能力，選擇最適合的按揭計劃，以下按揭抗疫3招有助業主長期抗戰。
經絡按揭轉介擁有全港專注樓宇按揭銀行的按揭計劃，提供逾50間金融機構共100多款按揭及轉按套現產品，致力為客戶提供優質的按揭轉介服務及最新按揭資訊。 如果買家並非申請按揭保險，是申請六成以下的較低成數按揭，如果申請人財務背景質素良好，個別銀行亦會考慮酌情處理申請，即如果樓宇已經到達50年樓齡，仍有機會批出高達30年的按揭還款期。 樓齡長除了導致每月供款額增加，更會影響壓力測試門檻。 根據銀行現時按揭批核制度，最長按揭還款期為30年，大部份銀行會根據「75減」計算最長還款期，即樓齡45年以上的物業，最長還款年期有機會不到30年。 美孚新邨現有99座，分別在1968年至1978年落成，樓齡介乎52年至42年。 如果以「75減」 邏輯計算，如果以1968年落成的美孚新邨，最長還款期理論上最長只能做到23年(75-52年)，如果1978年入伙的單位，則可以做到30年最長還款期。
如果買家不採用高成數按揭，例如只借六成，銀行亦會較易批長年期按揭。 另外，像美孚新村、太古城等這類藍籌屋苑，成交活躍，位置良好，屬於優質物業，所以樓齡即使超過45年，仍是有可能做足30年按揭的。 不過，每一個銀行的按揭批核指引都有所不同，有些用「70減」，有些用「75減」，有個別銀行更可以做到「80減」。 45年樓齡 一般來說，現時大部分銀行會以「75減」做按揭批核，所以1975至1978年落成的美孚新村樓宇，仍可做到最長30年按揭。 例如一個45年樓齡的物業，銀行按「70減」做按揭指引，那獲批的按揭年期最多是25年，如果樓齡屬55年的舊年，獲批最高按揭年期更縮短至15年。
不過，如果申請高成數按揭時，想以年輕擔保人計算人齡，這位擔保人的入息需足夠供樓。 但若果其入息未能足夠供樓，那麽要轉為借款人，與原先借款人同居，才可以以其年齡去計算年期和每月供款額。 45年樓齡 目前大部分銀行採取「75減人齡」計算最長還款年期。
相反，即使購入未夠19年樓齡的買家已年屆70歲，銀行在居屋有政府作擔保人的前題下，仍能借足9成及25年按揭。 有意購入樓齡高的單位，要知道銀行多以「70減」或「75減」計算貸款年期，意思是以70或75減去樓齡或人齡，最多批出30年貸款年期，並以較少者為準。 45年樓齡 簡單舉例，假設陳先生現時30歲，打算購買樓齡55年的物業，銀行以「75減」計算按揭年期，陳先生即使年輕，最多亦只能承造20年按揭（75減55）。
陳泰源指出，近期大直不少中古社區傳出交易新高紀錄，而這些創下高單價的社區，共同特點就是都位於大直純住宅區。 因是去年以來房市大好，再加上通膨影響，使得熱錢擠進不動產市場，使得不少屋況較好且位置卓越的中古屋，還是受到消費者青睞。 無論新手還是老手，在買樓落訂前，最好都要看一看查冊，過去即使是投資老手，因為見物業太「筍」，覺得機不可失，所以匆忙落訂，之後才發現物業業權有問題。 投資經驗向來是經過多次實踐而累積而來，不過買樓成本高，作為新手都希望減少犯錯。
但如敍做高成數按揭，即使銀行能做到「80減樓齡」，HKMC和其他按保公司亦會以「75減樓齡」，審批最長還款期以及計算壓力測試。 不過，也見過有個案可以以80減樓齡計算，但需要是藍籌屋苑。 一般銀行都會以「75減」的方法計算最高按揭還款年期，即45年樓以下可借足30年，亦有部份銀行放寛至「80減」，即50年或以下物業可借足30年。 如果買家買入了介乎45年至50年樓齡之間的物業，而又想有還款期30年，可以考慮多找幾家銀行，以找出願意用「80減」計算還款期的銀行。 至於按保計劃則以「75減」計算，因此如想用按保申請最長還款期，則要選擇45年樓齡以下物業。 「需求主導」重建先導計劃推出以來，市建局已啟動８個項目，部分項目地盤面積遠超過基本門檻。 雖然「需求主導」計劃反應理想，但市建局正面對涉及較大地盤面積的申請數目日增的挑戰，該局就這類申請需要考慮的因素亦更形複雜。
45年樓齡: 按揭難題三寶
項目地盤面積7,595平方呎，屬住宅（甲類）用地，若重建為商住物業，最高地積比率為9倍，最高可建樓面面積約6.84萬平方呎。 免責聲明：本文章所列之年利率僅供參考，實際計劃之回報率可高於或低於本文章張內所列之數字，並會以保單簽發時有效的年利率為準。 3名大人加兩名小童，同住於一個300方呎的單位，實在擠迫。 因劉女士現在住於西灣河，筆者估計她希望換樓仍是港島區的。 以現時的市況來參考，位於鴨脷洲實用面積503方呎的三房一廳單位，叫價約500萬。
樓齡方面，還款期通常以「70-樓齡」或「75-樓齡」計算，個別銀行能做到「80-樓齡」，除一般住宅外，亦適用於洋樓、唐樓。 另外，樓齡大一樣可做到「H+1.3%」，個別銀行甚至可以不計樓齡。 按揭轉介知多少 作為銀行及金融機構與按揭借貸人之間的中介角色，一間稱職的按揭轉介公司，會根據借貸人的理財需要以及預算，提供詳盡的分析及評估…… 45年樓齡 有一點要留意，若果自己供樓能力有限，在物業及借款人背景容許下，盡量選擇較長的還款期，讓供樓更加輕鬆。 但B君年齡50歲，買入一個20年物業，同樣向銀行申請500萬元按揭，銀行計算其人齡和樓齡(75減)，分別得出25和55年，銀行以其人齡為準則，最終批出25年。
火險的正確名稱是「樓宇結構保險」，和家居保險最大的分別是火險的保障範圍只包含樓宇結構，而家居保險的保障範圍則涵蓋家居財物。 以往被視為北市中山區純住宅區塊的大直，由於缺少議題帶動，在市場上關注程度較低，但近期房市大好，根據實價登錄資料顯示，不少中古屋皆創下社區歷史新高！ 其中，位於大直街巷弄的中古物件，屋齡高達45年，且是無電梯位於四樓的舊公寓，去年12月傳出總價2775萬元的交易，扣掉車位換算每坪單價約76.3萬，創下大直街公寓二樓以上史上最高單價紀錄。 45年樓齡 市建局指，該局已完成項目能獲取盈利，主要是因為過去１０多年地產市道暢旺、價格大幅上升所至。
人民力量於2015年8月7日公佈為新界西11個公共屋邨及居屋屋苑的99個單位進行驗水的驗水結果，結果顯示早於1975年已建成的荔景邨樂景樓的一個單位鉛含量，是每公升22微克，較世衞標準的每公升10微克超出一倍以上。 最切實的是九龍不可能建有丁屋，但葵青區仍存有丁屋。 2022年2月15日，鑑於第五波疫情嚴重，恆景樓曾一度被徵用作檢疫設施，有關居民將會延遲入伙。 至同年4月13日，因應第五波疫情緩和及其他臨時隔離營啟用，政府宣佈恆景樓將於同月月尾交還予房委會，準租戶預計可於同年5月尾至6月初入伙。 45年樓齡 漢南洞是受到不少知名企業家及投資者所喜愛的富人區，因為位置背山面海，加上一帶有不少新樓的進駐另附近樓價不斷上升，單單是韓孝周的建築物每坪售價就以每年增長1000萬韓元，即35.6呎上升7萬港元。 韓孝周賣出的這幢建築物於1976所建，佔地約282平方米（約3034平方呎），總面積約229平方米（約2460平方呎）。
翻查資料，萬科香港的相關人士分別持有上述三幢物業分別92.86%、91.67%、93.75%之業權，尚餘5伙未能收購，市場估值逾3.59億元。 北韓有發燒症狀的人數突破200萬大關，不過當局20日表示，國家在對抗第一波證實的COVID-19疫情方面已經達到「良好成果」。 本文章內容只供參考用途，並屬於作者之個人意見，並不保證所有資料準確無誤，亦不構成任何投資或服務之推介、邀約或遊說。 45年樓齡 投資涉及風險，基金價格可跌可升，過去表現並不代表將來表現。 在完成了換樓大計之後，劉女士亦應為自己將來退休作準備，例如為自己安排一個年金計劃。 此外，用作對沖醫療開支的醫療保險和危疾保險，亦是劉女士需要而現在没有的。 政府為抑制土地價格漲幅，祭出土建融額度限縮等措施，令建商獵地腳步放緩。
悅麗苑在荔景山路東邊的山坡上，共有4座樓宇，由王歐陽（香港）有限公司設計，在1981年的居者有其屋第一期發售，是香港最早期的居屋屋苑之一。 由於屋苑建於山上，需上／落過百級樓梯以接駁交通，對行動不便或推嬰兒車的住客造成不便。 屋苑附近沒有大型商場，最近的要算是葵芳新都會廣場，生活配套不足。 屋苑雖鄰近地鐵站，但每次都要上／落一百多級樓梯，方便與否，見仁見智。
獲挑選的項目要在指定時間內得到不少於擁有８０％不分割業權份數的業主同意接受市建局的有條件收購建議（包括收購價）及發展局局長批准，才會落實進行。 （三）二○一一年二月公布的《市區重建策略》，提出市建局日後的重建工作可以更多元化的形式回應業主訴求。 45年樓齡 首輪計劃共收到２５份申請（市建局在當中挑選了３個項目）；次輪收到３４份申請（市建局在當中挑選了４個項目）；第三輪收到５１份申請（市建局在當中挑選了數個項目納入該局二○一四—一五年度業務計劃）。
目前銀行普遍同樣會以「75減」計算最長還款期，一如上述人齡，以75年最高樓齡限制減去物業樓齡，得出最長還款期。 同樣樓齡45年以上的物業，最長還款期不到30年，如唐樓物業樓齡普遍超過45年，故最長還款期有20多年或以下。 精進建築（沒有）三菱電機粗體表示該樓宇牽涉26座問題公屋醜聞，其混凝土強度未達高層單位20.7MPa或低層單位31MPa的標準，但遲至1990年代才被揭發，由於情況並不嚴重，故此一直未列入「整體重建計劃」。 45年樓齡 (經絡按揭轉介)成立於2000年，是長江和記實業有限公司及美聯集團有限公司組成之聯營公司，專注按揭轉介業務，規模龐大。
影響銀行批出最長按揭年期的主要因素有幾個，包括：樓齡、申請人年齡以及物業種類，各大銀行均有其內部指引。 亦有部分銀行對與凶宅同層，或凶宅樓上樓下單位的按揭審批都比較審慎。 男方作為擔保人，會被當有按揭在身，若果未來想買樓，銀行審批會較審慎，按揭成數將削減1成，例如買入1,000萬元以下物業最高按揭成數減至50%… 現時現時壓力測試規定下，每月的還款額不能超出每月收入50%，唔少人會搵個擔保人幫手通過壓測。 但問題係，做擔保人涉及唔少風險，且第二日輪到自己… 現時銀行一般都可以做到最長30年按揭年期，但批核就要視乎不同條件，申請人的年齡正是其中之一。 大家經常聽到「70減」及「75減」，意思就是銀行用70或75減去申請人年齡，得出的數字就是最高可以承造的按揭年期。