300萬樓壓力測試 內容大綱
舉個簡單例子說，目前低息環境下，不少人都選用H按，就計H+1.5%，封頂位就是2.5%，銀行就會將3%加2.5%，共5.5%作壓力測試 (以封頂息率計壓力測試)。 由於向銀行借按揭買樓的金額甚大，為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款，銀行壓力測試點計? 有以下計算方法，其一根據目前的按揭息率，計算供款與入息比率有否超過上限，其二，假設在按揭息率再加3%，計算供款與入息比率有否超過上限。 如果是其他需要分期清還的貸款，如私人貸款等，道理亦與信用卡款項相同，銀行甚至看待得更為嚴格。 為免置業人士在經濟環境變化時失去供款能力，影響市場穩定，香港金管局對置業人士的入息有一定限制，這限制就涉及供款與入息比率。 300萬樓壓力測試 這比率就是指按揭一旦獲批，每月供款佔申請人每月收入多高的比例。 供款與入息比率上限應用於住宅物業、工商物業及獨立車位，而影響這上限的因素，包括是否自用物業、申請人主要收入是否來自香港、有否就其他按揭物業作借貸或擔保等。 另外，壓力測試的是50/60，即每月供款在現行利率下不能超過家庭入息的50%，假設加息3%後不能超過家庭入息的60%。 最近有一位健身教練客人想購入800萬的單位自住，這位客人已經32歲，早年從事健身教練月入6萬以上，個人現金有300萬。
經濟前景未明，不少早前選用建築期付款的新盤買家，都放棄上會選擇撻訂離場。 兼職收入如是受僱，只要能提供所需入息證明，可以計入息。 如果每月的兼職都相同金額，可直接當入息計不用打折。 但如每月的津貼都不同，當佣金計6個月平均數。 OT 可以計入息，當佣金計算，取6個月平均數。 留意因疫情關係，有些銀行收緊佣金的計算方法。 警務人員和醫護的OT，如金額比正常底薪超出很多，未必能計足。 至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；有些則可以以稅單上的花紅，除12。 如果去年花紅多過今年，而今年的花紅未報稅的話，用後者計算方法會較有著數。
舉個例子，若果申請人是首次置業，其每月薪金是20000元，即是每月按揭供款/還款額不能超過10000元，即收入的一半。 另外，以上情況假設了借款人本身信貨評級優良，才可享有實際利率2.15%這個優惠的利率。 300萬樓壓力測試 若本身信貸評級較差，銀行批核按揭時，實際批出利率大有機會比2.15厘更高。
銀行普遍以過去6個月佣金平均數計算入息；有些銀行會剔走最高及最低佣金月份，才去計算平均數，如果剔走後平均數高於過去6個月的平均數，便應考慮在這些銀行上會。 雖然按證公司放寬壓測要求，但不是每一間銀行都會願意跟隨，視乎個別銀行風險管理要求，壓測無論如何都會用作參考。 上會建議先查詢相熟銀行或按揭經紀關於有關規定。 因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。
300萬樓壓力測試: 銀行「按揭預批」6月死線 上車客最後召集【星之谷專欄
根據新按保政策，香港按揭證券公司容許「首置客」在承造新按保時，若未能通過壓力測試，可透過額外上調按揭保費而豁免計算，僅需符合供款佔入息比率測試便可以。 部份選購一手新盤的買家，可透過發展商旗下財務公司申請高成數按揭，部份發展商會說明無需進行入息審查，即俗稱「呼吸Plan」，也有些只需買家提供入息證明便會批出按揭。 300萬樓壓力測試 發展商容許買家免卻「壓力測試」，是因為提供按揭的機構，並不屬於受金管局規管的銀行，而是不受規管的財務公司。 當然也有部份由財務公司批出付款辧法，也跟從銀行審批般進行「壓力測試」。 除非借的是發展商的「呼吸 Plan」，只有兩種人不必通過銀行壓力測試的關卡：經按揭保險計劃承造按揭的首置人士或綠表資格人士。
金管局要求銀行嚴格遵守按揭成數和壓力測試去計算準業主的借貸能力。 針對高收入，低首期的準業主，有銀行會在批出按揭申請後提供接近50萬的“裝修借貸”。 這樣便能取得按揭借貸後再取用裝修借貸去減輕首期需要，做到提早上車的目的。 300萬樓壓力測試 但要注意的是，銀行一般要求準業主先行完成物業成交，即係話業主要自己有能力先取得一筆短期過渡資助/貸款完成交易。
300萬樓壓力測試: 壓力測試及供款與入息比率的關係
另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 銀行壓力測試的方法是在接到按揭申請時查TU信貸報告。 然後批出申請到提供貸款的真空期是不會再去查信貸報告的。 這個真空期一般有2個月或視乎物業成交日，以低者為準。 300萬樓壓力測試 假設準業主是準備買入800萬單位而又只有300萬首期，在按揭成數要求下，在二手市場的物業交易只能最多做到4成首期即320萬。 這個時候如果準業主的人工是足夠高，就能在借入私人貸款20萬後仍能負擔最高按揭成數的壓力測試。
- 壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價。
- 按揭保險批核成功後銀行可以加借至樓價的90%。
- 這個真空期一般有2個月或視乎物業成交日，以低者為準。
- 要了解不同樓價的物業可獲批按揭成數，以及壓力測試前後的供款與入息比率，下列的表可供參考，主要綜合中原按揭和經絡按揭轉介所提供的資料。
- 舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。
而花紅或十二個月以上的薪金，亦可加進入息平均每月計算。 兩個對照表以按揭還款期30年計算，如果銀行批核按揭未能提供最長年期，壓測要求會出現變化。 以「表1」600萬樓為例，如果還款年期壓縮至25年，壓測要求便提升至$36,845。 由於按揭還款期受借款人的年齡及樓齡影響，簽約前可以先行向按揭專員查詢。 要了解不同樓價的物業可獲批按揭成數，以及壓力測試前後的供款與入息比率，下列的表可供參考，主要綜合中原按揭和經絡按揭轉介所提供的資料。 300萬樓壓力測試 一般而言，只要通過上述兩關，銀行便會批出樓宇按揭。 順帶一提，供款與入息比率未必一定是50/60，有時會低過這個比率，因要視乎申請入的情況而定，稍後供款與入息比率表會解釋。
一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。 300萬樓壓力測試 銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。
要解答這問題，首先就要了解，何謂壓力測試及供款佔入息比率。 【壓力測試2021】現時向銀行申請物業按揭，需要通過壓力測試，壓力測試是銀行批核按揭的準則。 今期主要說說壓力測試5個基本要點，包括申請按揭程序、壓力測試計算方法、供款與入息比率表、甚麼情況做壓力測試、壓力測試如何計算兼職人工及自僱收入等。
不過要留意，如果以自己名義開公司「接job」，應向正職公司申報利益。 假如買家具備首置身份，則可使用新按保，借取高成數按揭，免通過壓測，惟仍要符合按保的DTI要求，另需付額外保費。 另一方面，按保只接受現樓申請，買新盤只可用「建築期付款」，蝕掉樓價折扣。 唯一的例外，就是以首置身份，透過按揭保險計劃買樓。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 300萬樓壓力測試 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 私人貸款及其他借貸的每月供款，需要計入DTI及壓測內。 若每月均準時找清信用卡卡數，則可豁免將卡數加入DTI中。 自從去年港府實施放寬 按揭保險壓力測試 計劃之後HK Roots經常收到客戶查詢關於該措施。 因此我們得知大部分客戶未必完全理解計劃的精要並同時覺得官方對於放寬計劃未能解釋清楚。
樓市瘋狂上升唔可怕，可怕的是未來3，5年看不到大回調的機會。 當然，這只是以事論事，樓市大跌的機會永遠存在，只是機會率的問題。 300萬樓壓力測試 這個資本不公平更恐怖的是升級為一個家庭的財富戰爭：有父幹就有樓。
近月樓價橫行，甚至有轉跌跡象，對苦等上車的人來說，可說是好消息。 不過，要買樓，單單人工能夠負擔供款還未夠，因為銀行需要確保即使利率進入上升周期，你仍有足夠能力供款。 因此銀行在批核按揭時，會為申請人進行「壓力測試」。 300萬樓壓力測試 【低息按揭】3招財技助你疫市自保 新冠肺炎影響下百業蕭條，供樓的人士壓力難免大增。 面對逆境，置業人士更應該善用本身的借貸能力，在低息環境下選擇最適合的按揭計劃，以下按揭抗疫3…
包括在入息證明方面，會要求由三個月延長至六個月以上。 如果入息較波動，銀行可能要求一年至兩年的入息證明，並以平均收入去看收入是否足夠。 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。 但要通過「壓力測試」，則需要在現水平息口上調三厘，月供變為5,678元，供款佔入息不多於六成的話，月入需要有9,463元才過到第二關。 不過，即使有壓力測試，在美國長期「零息」及海外熱資流入的大環境下，香港的樓市未因壓力測試而冷卻，反而愈升愈有。