2021樓市預測 內容大綱
上月底，差估署公布《香港物業報告2021》初步統計數字，預測今年私樓落成量將達18,230伙，明年更會回升至19,980伙。 團結香港基金昨發展土地房屋政策報告，形容香港陷入「熟地」供應低、房屋落成低、居住質素低的「三低」局面，估計未來10年私樓落成量，每年平均僅約1.35萬伙，後5年更有機會低見1.1萬伙。 摩根士丹利發表香港經濟年中展望報告，香港今年首季經濟按年收縮4%後，料未來數季將呈緩慢復甦，隨著社交距離措施的放鬆，料私人消費將可逐步正化，但美聯儲局對加息取態「鷹派」、內地清零的防疫政策等因素影響之下，會影響到香港的出口及資本性支出的增長表現。 成交方面，黃建業認為，購買力自去年下半年開始凝聚，惟新一波疫情冷雖然卻去年12月的樓市交投，但是基於近日疫情放緩，發展商積極推盤，吸引購買力爆發，料春節前樓市提早出現「小陽春」，一二手交投均見升勢。 交投方面，黃建業今年一二手成交皆有機會「量額齊升」，尤看好中小型單位、超級豪宅、民生舖及受中國企業歡迎的商廈四大板塊。 黃建業相信，經濟「疫後重生」，民生舖最具升值潛力，正物色合心水的舖位入市作長線投資。 仲量聯行發表的《地產市場回顧及2022年展望》中指出，香港經濟復甦較預期理想，支持中小型住宅樓價於2021年上升4.4%，豪宅樓價則上升7.2%。 在家工作的趨勢上升，推動租客提昇住屋質素，因此豪宅租金年内上升3.2%。
他指出經濟暢旺，恒指上升主因在於各國政府放水，市場上有大量資金流入，所以或多或少使樓價升值。 他指出其實住宅物業成交已經開始反彈，目前香港樓市發展已成為大陽春！ 可惜雖然最近交投暢旺，但樓價未有突破性的升幅，本年至今只升1.82%，應該是香港經濟未見顯注復甦、熱錢聚焦股市及大量割價求售「移民盤」，所以首季樓價上升速度緩慢。 另一邊廂，本月交投明顯上升，不少人認為是「小陽春」。 施永青指，本月交投上升，主要因為第4波疫情令市場累積一定購買力，令「小陽春」在農曆新年前提早出現，認為交投量在新年後有機會回落，但情況仍有待觀察。 他續說，最近樓價指數在高位橫行，升幅未算明顯，相信今年中後樓價升幅才會明顯。 不過，銀行和信貸評級機構對加國樓市就沒有那麼樂觀。 皇家加拿大銀行（RBC）在今年秋季季度業績會上，就指出「疫情回復正常」可能會引發樓價回調。
而且撤銷4.25%印花稅，待兩地之間可以正式通關後，就有更多大陸人來港置業，樓價就有機會上升，到時很多人都會去買樓。 前年政府將私人樓宇供應調低至三成，減幅即時到位，今年財政年度地皮只供應1.29萬伙，可是增加資助房屋卻嚴重滯後。 雖然今年私樓供應理論上有2萬伙以上，發展商囤積貨尾超過1萬伙，可是政府主動撤回一手空置條例，發展商無後顧之憂。 2021樓市預測 為了應對未來「麵粉」減少，發展商將惜售單位，令一手搶購潮延續。 政府財政盈餘各種基金撥備連同外匯儲備超過4萬億，可是政府稱財政情況非常嚴峻。 最新公布11月的失業率是4.1%，是在以0.2%的速度下跌，說明跌幅沒停止，而失業率下跌是對樓市向好的因素。 另外，通關的機會增大，通關增加經濟活動，住宅、店舖、商廈都會受益。
市場每秒在變，讀者在投資決定前應審慎主動分析市場最新資訊，並一定要以個人獨立思考並自行作出投資決定，如因本文相關建議或資料招致損失，概與拾捌堂、編輯、記者及相關作者無關，本公司旗下網站或社交平台對因報導資訊內容所帶來之一切損概不負責。 早前長實趙國雄以約1億元賣出其「首置物業」、半山雅賓利大廈豪宅單位，持貨3年賬面微賺約800萬元，震驚了整個地產界！ 近日趙國雄則對此回應，認為內地人來港置業將會成為重點。 香港樓價方面，布少明預料次季樓價可升約3%，全年香港樓價估計有10%升幅，挑戰香港樓市歷史新高。 因應「新香港人」及國內人士對香港豪宅的熱烈追捧，他估計豪宅樓價有機會跑贏大市，升幅有機會可逾15%。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 2021樓市預測 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 在突如其來的第四波疫情爆發拖累下，原先預期第四季樓價可升3%的預測，將因此而修訂為下跌逾1.5%，並以此推算，今年全年樓價最終恐微跌近1%。 【now.com財經】在經濟及失業情況仍存隱憂下，即使之前疫情表現相對穩定，10月份樓價指數亦出現意料之外的偏軟。 官星是有生助父母星（住宅）之特性，說明政府有心穩定樓市，但因官星（政府部門）現處於月破情況下，顯示出政府對於如何保持樓市穩定是處於有心無力之境，需待卦中官星實破之時，大約於來年 5 月左右之時，才能推出一些有利於樓市的政策。
二手方面，黃建業估計今年有望延續「量額齊升」的局面，註冊量將達到5萬宗，按年增逾6%，創9年新高；註冊金額則有望達到4,200億元，按年升逾11%，並創11年新高。 全年樓市一二手皆「量額齊升」，是為繼2017年後再現此情況。 美聯集團主席黃建業認為，香港樓價自2018年起受眾多利淡外圍因素夾擊而持續波動，但去年波幅明顯收窄，主要原因是香港作為國際金融中心，一柱擎天，吸引「中概股」回流香港上市，帶來充沛資金，支持樓價不跌。 2021樓市預測 酒店成交也轉趨活躍，尤其鄰近港鐵站的中低價酒店。 今年全幢酒店的成交總額按年上升198%，因為投資者注視酒店可改裝作出租住宅的發展潛力，憧憬其較高的利潤及出租率。 今年投資物業總成交總額按年上升52%至968億港元。
由於封關後旅客人次大幅減少，本港的零售業受嚴重打擊，令舖位吸納速度持續緩慢。 我們預計香港的零售業仍然面對挑戰，但中環核心區的零售街舖租戶組合正在調整，相信零售租戶的種類將會變得更多元化，改變了中環的零售佈局。 空置率方面，九龍核心區的寫字樓空置率達歷史新高，而在九龍非核心區，該區的寫字樓受惠於去中心化的需求，空置率則維持穩定。 租金走勢方面，相對疲弱的需求加上去中心化的趨勢令九龍核心區的租金面對龐大的下調壓力，相反，遷移至非核心區的需求令非核心區的租金得到支持。 股市方面，多間大行睇好恒指，分別預測2021年恒指目標28,700至32,000點，與現時尚有至少約2,000點上升空間。 不過，對打工仔而言，2021年很可能加薪無望，因為有機構預測2021年平均加薪幅度只有0.8%，個別平均加薪幅度較高行業加幅介乎2.1%至3.8%。 今年最大的樓市負面因素要算移民潮，執筆之時剛看到政權以「顛覆國家政權」罪名逮捕五十多名民主派人士的消息。 中共利用國安法肆無忌憚消滅反對、聲音扼殺民主進程，可以預期秋後算賬清洗行動陸續有來，而且越見瘋狂。 無法認同中共價值及極權統治者大有人在，中共舉措將會加劇移民意欲。
2021樓市預測: 中原地產 買樓,租屋,放盤，更輕鬆!
施永青近期接受多個報章訪問，認為現時全世界資資產價格均呈現上升趨勢，不過實際上中美關係緊張，香港在國際上的角色受到多個限制，因此樓宇價值升值成疑。 根據經絡按揭轉介研究部、金管局及香港按揭證券有限公司的數據反映，新取用按揭保險計劃貸款宗數佔整體新取用按揭貸款宗數並曾於2020年7月份達到31.4%的歷史高位。 2020年的樓按市場充滿挑戰，上週筆者分享了早前進行的來年置業意向調查結果，今回將為2021年樓按市場作出四大預測。 代表樓價之財星於卦中並未受到傷害之關係，因此來年辛丑年住宅樓價是相對穩定，但因官星有盜洩財星之氣關係，因此樓價將亦會是傾向於向下走勢。 卦中官星於宅爻之位發動而變出父母星，官星於卦中可代表政府部門，動而變出之父母星則可顯示為對樓市之政策。 2021樓市預測 如果今年第三或第四季能順利通關，相信零售銷貨額將有更大的增長空間，特別是受內地旅客歡迎的奢侈品、化妝品和藥品。 此外，該行上調部分地產股評級，太古地產（1972）由「減持」升至「買入」，目標價上調至27.2元，信置（0083）由「持有」升至「買入」，目標價升至14.9元，還將地產公司今明兩年核心盈利預測升0.6%及2.8%。 有老友話唔好亂講咁多，用到開河的魚咁複雜，2021年樓市升幾多或者跌幾多，但唔准用+-10%，這是廢話，我認為今年樓市會升5-15%，理由是開河的魚。
此指數由2015年333.9見頂，之後反覆回落至2019年初的248點，而今天已經是166.6。 而今年的跌勢加快，由213跌至166點，跌約28%。 與住宅市場不同，除非是數十年前買下的舖位，否則開街舖做生意的人，絕大部分都是租舖，當生意額暴跌幾個月，店舖老闆就會捱不住，初頭是冇錢交租，再蝕下去就被迫關門大吉，而連鎖店老闆會刪減分店數量，開新店也會暫時停止。 2021樓市預測
中國成為全球最先復甦的國家，市場亦憧憬美國新任總統拜登上場後，中美關係「破冰」。 【香港樓市展望2021】美聯集團主席黃建業預計樓價可出現「小V型反彈」至少升5%，甚至直撲2019年創出的歷史高位，更對2021年樓市作出8大最新預測。 有不少人問我今年樓市預測，我話應該好似開河的魚，在疫情下，香港冰封一年，去年很少內地人到香港買樓，但內地的購買力並沒有消失，只是暫時積聚。 同時如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。 香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。 如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年週期，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。
2021樓市預測: 經濟未復甦但仍利好
沙士嚴重打擊香港經濟，樓市亦不能倖免，由 97年第四季至 03年第二季，樓價暴跌 66%。 之後推出自由行及2008年的量寬令樓市一直上升。 如1984年之後中英政府簽署聯合聲明，香港前景變得清晰，吸引外資來港。 此外，當時正值減息周期，最優惠利率由 84年中的 17厘，大降至 87年的 5厘，加上香港政府限制每年最多供應 50公頃土地，刺激樓市造好。 《房地產周期百年史》作者霍伊特，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一周期。 所以商舖市場在 2021 年會繼續悲觀，民生地區可能還有點希望，但非民生區如油尖旺、銅鑼灣等就比較慘烈，大量舖位租唔出去，連差餉地租都要蝕埋，各位投資者要做好心理準備。 而他分析，樓價升跌，或多或少基於抗疫能力，如西方國家如英國能成功抗疫，或會成為樓價上升因素；倘若失敗，樂觀情緒就會消失，投資者不再有信心。 4月27日，美聯布少明在媒體指出，香港樓價已從低位回升。 「美聯樓價指數」最新報168點，2021年至今香港樓價指數累計升幅已經有2.65%。 2021年第一季起香港開始接種疫苗，遏止疫情在望。
隨著疫苗面世，若今年疫情得以解決，「封關」、「限聚令」等措施放寬，經濟活動回復疫情前水準，香港樓市將有望向好。 2020年全球受新冠肺炎疫情及其對應的抗疫措施影響，經濟活動減慢，香港難獨善其身，失業率上升，而受封關影響，與旅遊相關的零售、住宿及膳食服務行業更受重創。 至於寫字樓則正處於大調整後的「鞏固期」，料短期價格難止跌，不過部份受中國企業青睞的商廈，例如信德中心招商局大廈等，受惠於中國企業持續來港投資，以及「中概股」回流，相信無論租買皆有需求。 「美聯樓價指數」2021年全年僅跌0.92%，樓價在疫市下跌幅相對輕微，黃建業認為除了因為住屋求過於供之外，更重要的是資金泛濫，「中概股」回港上市吸引外地資金源源不絕的流入。 著名江恩理論圖表專家，在某新加坡大行擔任聯席董事，負責帳戶股票委托操盤，股票買賣及財富增值工作等。 以筆名「江恩小龍」于經濟日報集團智富雜誌，Presslogic，888LAB，華爾街見聞，看財經，騰訊，雪球，智通港股，陸金所，招商銀行APP，自選股及第一財經等發表分析。 例如住宅的業主，就算遇到失業或經濟困難，通常不會立刻劈價賣樓，但街舖的租客只要連蝕幾個月，很快就會關門大吉，欠下租金也不一定畀返業主，所以業主劈價速度可以很快，租金在轉眼之間減幅超過一半以上，賣出叫價亦可大幅下調。 新世界發展鄭志剛在網上業績發布會表示，他對香港樓市和零售市道有信心，香港最壞時刻已經過去，並預測樓價今年有5%升幅，零售銷售在下半年會有雙位數的增長，他對香港樓市市道都算樂觀。
- 銀行於2020年逐步收緊按揭優惠，新造按揭計劃的息率曾由H+1.23%調升至H+1.5%，現金回贈亦由高峰2.1%回落至0.3%附近水平。
- 主要原因是，隨著新經濟勢力崛起，傳統商業區的吸引力下跌。
- 他指出其實住宅物業成交已經開始反彈，目前香港樓市發展已成為大陽春！
- 全年樓市一二手皆「量額齊升」，是為繼2017年後再現此情況。
- 為了面對虛擬銀行競爭，可能出現新一輪按揭減息戰，支持樓價，有利富裕人士借貸。
事實上，貧窮問題不斷惡化豈會是偶然，現時扶貧政策源自上屆政府，主理人正是時任政務司司長林鄭月娥。 資助房屋是扶貧的關鍵，今天缺地，源自曾蔭權時代發展局在土地開發上放軟手腳，當年發展局局長就是林鄭月娥。 前週，政府公佈2019年扶貧報告，特區貧窮人口達149萬，貧窮率21.4%，創11年新高，數字未反映武漢肺炎導致經濟蕭條的影響，實況必定較報告差。 報告歸咎中美貿易戰令經濟倒退及社會事件，卻不敢提扶貧政策失敗。 號稱國際大都會的亞洲金融中心，政府盈餘連同外匯基金有4萬多億，卻有超過五份一人口在貧窮線以下，可謂極度悲涼。 2021樓市預測 報告稱，雖然總量可能下降，但是基數較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。 從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經出現過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。 所以商舖市場在2021年會繼續悲觀，民生地區可能還有點希望，但非民生區如油尖旺、銅鑼灣等就比較慘烈，大量舖位租唔出去，連差餉地租都要蝕埋，各位投資者要做好心理準備。 天水圍作為新界西北的主力上車盤區域，每有新盤推出都一定成為市場焦點。
若發展商推盤步伐加快，新盤銷售料可反彈，並預期今年新盤銷售量可達1.8萬夥，按年上升約24%；金額方面，預期今年新盤銷售金額有望達2,420億元，按年上升約49%，屆時將創《一手銷售條例》後新高(見圖二)。 黃建業相信，最壞時刻已過，香港經濟有機會「疫後重生」，有意買入物業自用或投資者，可留意部份主要受惠的板塊。 2021樓市預測 由於政府在2019年推出「林鄭Plan」，帶動去年逾港幣600萬元至1,000萬元物業的二手交投逆市上升，加上「宅經濟」及在家工作盛行，將持續推動港人追求更佳的居住環境，增加換樓需求，刺激中型單位需求持續上升。 仲量聯行香港資本市場主管陳國章預期，酒店及具強拍潛力的舊樓於香港樓市2022年仍會是投資者的焦點。
2021樓市預測: 解讀習近平與中共的最後一年 中國未來一片大好！視頻
；相信統計期間，能促成交投者多為因應整體經濟及失業率仍存隱憂，而願意減價的業主，故亦因此令10月樓價指數在市場氣氛不俗下出現意料之外的回落。 評級機構惠譽早前亦發表報告，預期加國樓價跌5%，而樓按拖欠數字會倍增。 該行分析員指出，樓價下跌主因是租金下調和移民減少。 目前，加國大城市租金已按年下跌了10-15%，令部份有居住需要的人轉買為租。 先生表示：「中國內地今年經濟快速增長，國家增加基建投資額度，並繼續加快新型城鎮化高質量發展，預料整體住宅市場剛性需保持強勁。 踏入2021年，相信不少人都對新一年有不同期望，財政司長陳茂波預計2021年經濟有望復甦。 另外，市民最關心的樓宇供應，預計今年公屋單位、私人寫字樓和分層工業大廈落成量將創近年新高。 內地經濟以「穩」為上，不排除會加快一些基礎建設投資。 我覺得內地經濟政策是非常靈活的，經政策調整及基礎投資，經濟會穩定下來。 即使內地經濟差，都有一批富豪崛起，從而讓香港的豪宅有一定的承托力。
2021樓市預測: 全年樓市一二手皆「量額齊升」
第一季樓盤推出不多，供不應求下，或會造成一個小陽春，其後將會陸續有多個一手樓盤推出，屆時有機會帶動樓價上升。 施俊嶸又指，內地防疫進度良好，去年下半年樓價十分向好，中央甚至推出政策壓抑樓價，預料今年內地樓市較香港健康。 集團去年佣金收入達160億元，其中香港區佔42.7億元（住宅38億元、工商3.8舖億元），今年目標營業額升至56億元，按年大增45%，強調集團會增加規模及人手，加快業務推展步伐。 施永青表示，近年樓市面對多項不利因素，好像疫情、失業率攀升、修例風波、移民意慾上升等，所以樓價受盡壓抑。 2021樓市預測 但香港樓市今年仍然有上升空間，原因在於疫苗預料會更普及，令疫情好轉，經濟活動恢復，再者全球貨幣政策寬鬆，貨幣貶值速度加快，對資產價值有利。 差估署10月份售價指數主要反映9月下旬及10月上旬的實際市況，當時疫情表現穩定，確診宗數顯著減少，而且新盤市場十分活躍、銷情極之理想，部分二手業主議價空間因而相應收窄。
當家庭的儲蓄及收入，及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間，那最終會消費減少，最後整個循環會慢下來。 現在是靠政府大力放水希望令到資產保持不跌去買時間。 但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下，或者失業下如何生活下去及繼續還自己的房貸。 最近移民數字上升，施永青指香港社會有一定撕裂，一部分人看淡香港並離開，但情況與上世紀八十年代移民潮不同，目前移民的人年紀較輕，擁有的物業數量不多，對樓市影響有限，有業主放售物業亦很快有人承接，代表市場好淡爭持。 隨着租金回落，企業重回核心區辦公、電子消費券出台、樓價上升帶動發展商利潤等，相信地產股下半年表現大致相近。 2021樓市預測 選股方面，該行建議優先選擇寫字樓，其次為住宅、零售。 香港文匯報訊（記者 周曉菁）滙豐環球研究昨日發表報告指，在經濟復甦和低利率環境支持下，豪宅和中小型住宅的市場需求會強勁回升，預計2021至2022年樓價每年增長5%至10%。 同時，寫字樓租賃市場也逐漸回暖，下半年核心地區辦公室租金可回升約3%，2022年將漲10%。 政府稱長策未來十年資助房屋可達標，但未來五年只供應十年目標的三份之一，更於2024年出現斷層，供不應求持續令資助房屋價格難跌。 去年「綠置居」滯銷，今年政府續推，錯配令資助房屋資源更緊。
另外，他講解「新香港人」的資金已於「通關」前趁早入市香港樓，給合土地註冊處數據，以內地拼音姓名購買香港物業的買家於香港一手私樓購買比率已連升三季，至2021年頭二個月的10.5%，換言之，每10個一手樓交易，就有一個是新香港人買家。 如果落實通關的話，移民盤大多數被消化之後，買家很可能須要追價入市，造成年尾樓價比推高的因素。 美聯老闆黃建業最近在媒體表示，近月熱錢流入香港樓市以及投資者開始套股換樓入市，香港樓價已重回上升軌道，黃建業預料全年香港樓價有8%升幅，假若年尾前通關成功，升幅可達10%或以上，可謂相當樂觀。 除住宅市場外，該行亦認為寫字樓最壞的情況已經過去，猜測下半年會觸底，因在港工作的員工逆全球趨勢，將逐漸重返辦公室。 在此情況下，核心區域租金將升3%，2022年則有望升一成。 近日放盤量增多，其它種種跡象亦顯示新移民潮正在形成，且會集中在這一兩年。 若今年有5萬家庭移民，一半賣樓離港，供應量就等同差不多兩年的私樓供應量，可令樓價短期受壓而繼續調整不多於5%。 而政府將會有托市行動穩住樓價，以免影響經濟及賣地收入。 今年宏觀經濟難言全面復甦，但應有所改善，主要是去年基數太差。
2021樓市預測: 置業手冊
因為疫情下，政府推出了多項穩定經濟的措施和津貼，銀行也讓供樓人士享有供款假期，令市場看似維持正常。 但當疫情完結，這些措施消失，不能負擔供款的人便需要賣樓。 該行的風險管理部們主管指出，他們預期今年樓價會下跌8%，跌勢會持續至2023年底。 2021樓市預測 代理認為，去年支持加國樓市上升的元素仍然存在，例如按揭仍維持低息，加上疫情令人追求更理想的居住環境，買家的購買意慾仍然強勁。
談話內容純屬講者個人意見，並不代表《香港經濟日報集團》之立場。 若2020年為充滿艱難及考驗的一年，2021年則是充滿挑戰及希望的一年。 這一年，全球雖然繼續受新冠肺炎疫情影響，但多國奮力抗疫，並且積極投入振興經濟的工作，期望不久將來全球將走出疫情的陰霾。 有人話香港樓市悲情，仲有人買樓，今年樓價應該大跌，我都唔知點講，香港樓市連升11年，去年在社運及疫情下只是跌了1.07%，點解會俾人話是悲情樓市，反過來說就差不多，即是香港連跌11年，去年升1.07%才可以話悲情樓市。 2021樓市預測 有基層團體發表新一份民間兒童權利報告，選出去年十大貧窮兒童關注政策，房屋政策連續十年成為貧窮兒童最關注的問題。