2.375按揭 內容大綱
事隔兩個月，市場上按揭計劃大致歸邊，但「筍plan」尚未完全絕迹。 可调利率抵押贷款在3月6日提供, 5/6, 和7/6 ARM条款与30年摊销条款, 还有5/5的30年期和5/5的15年期. 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣預期，2019年上半年實際按揭息率將維持3厘以下，年底前將不超過3.25厘。 換而言之，即是月入超過3.6萬元的家庭，銀行才會批出按揭貸款；而首期要有40萬元，再加按保17.6萬元，合共57萬多。 不準確的資料或可降低你的信貸評分，甚至可能是詐騙活動的徵兆。 因此，一旦發現報告內有不準確的資料，便應盡早作出修正。
與此同時，銀行為管理風險，會考慮種種經濟因素，審批按揭的條件或變得更加嚴謹，令申請人可借成數降低，最終貸款額甚至比原先的更少。 業主作出轉按決定前，必先檢視個人及家庭過去入息是否受經濟環境影響。 這樣的話，借款人可以申請保費退款，首年申請的話可退回 40%、兩年 25%、三年 15%。 如申請人的個人資金不足以償還整筆按揭貸款，可以透過完全將物業轉按，使用新承造銀行批出的貸款額，償還原有按揭，從而得到保費退款。
2.375按揭
本港上半年加息機會減，多間銀行將H按封頂利率下調，由2.475厘微降至2.375厘，幅度為10點子，與最優惠利率（P按）實際息率看齊，預計中小行會陸續跟隨。 舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。 準買家承按時，亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，本港最優惠利率下降0.125厘後，新造按息將由2.625厘降至2.5厘，由於年內美息及港息再下調機會不大，預料年內按息將維持2.5厘低水平。
有分析指，現時拆息持續低位徘徊，反映香港銀行短期內再加息可能性不高，以及上年頭銀行急於搶客爭取市佔率，最終導致封頂利率下調出現。 很多傳媒朋友問筆者，轉按加息減回贈，會不會影響轉按市場？ 筆者認為影響未必很大，業主如果需要套現、甩名、轉名、甩按揭保險（取回15%退保費）、甩發展商二按、債務重整等，都需要轉按，某程度上是剛性需求，始終有一定交易量。 經絡按揭轉介高級副總裁曹德明認為，龍頭銀行率先調整P，對中小型銀行的資金成本壓力增大。 現時銀行間實際按息由2.375厘至2.625厘不等，相差25點子。 相信各銀行按揭差異將擴大，甚至或會出現「P減按息加」現象。
事實上，在對上一次加息周期（2015年12月至2018年12月），美息加幅達2.25厘，反觀本港僅加息0.125厘，港息實際上未有正式進入加息周期，故此港P減息空間料僅限於是次0.125厘。 坊間按揭轉介顧問一般都會把所賺得佣金回贈予客人，惟在整體回贈率下跌情況下，中介回贈少不免跟減。 不過，中小行減佣金情況未見活躍，市場上中介回贈最高仍達0.4%。 要留意，根據金管局指引，如果現金回贈率超過1%，需要扣減按揭成數，無論回贈是從銀行還是中介而來。 儘管美國年內第4度加息，惟各大香港銀行陸續宣布最優惠利率維持不變。 按揭代理普遍預料，2019年按揭利率將維持3厘以下，對供樓人士影響輕微，但不排除有部分中小銀行會主動上調新造按揭利率。
- 消息指，花旗和工銀（亞洲）亦將H按封頂息率調低至P減3厘水平，以兩行P現為5.375厘計，即封頂息低見2.375厘，惟暫時僅為個別大額借貸提供。
- 不過，有分析指，銀行未來或會將物業按揭貸款的封頂利率進一步上調P減2.375厘，即實際息率維持2.625厘，以抵銷現時減息之效果，甚至有可能形成「P減按息加」的現象，以調整銀行風險。
- 可调利率抵押贷款在3月6日提供, 5/6, 和7/6 ARM条款与30年摊销条款, 还有5/5的30年期和5/5的15年期.
- 貨幣基金主要投資於短期貨幣工具如國庫券、商業票據、銀行定期存單、政府短期債券、企業債券等安全性高、收益穩定的短期有價證券。
- 中原按揭董事總經理王美鳳相信，大行再調高封頂利率與資金成本上升有關。
金管局為免業主因加息後不能負擔高息而斷供，而要求銀行證明業主能夠在較高息口下仍能負擔供款。 根據現行壓力測試指引，業主承造按揭時，需以現時利率加3%計算，而每月供款額，仍低於月入六成。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。
【大公報訊】記者邵淑芬報道：香港多間銀行下調最優惠利率，直接減少供樓利息支出。 業界指出，繼政府放寬按揭成數後，減息可望進一步支持樓市。 不過，有分析指，銀行未來或會將物業按揭貸款的封頂利率進一步上調P減2.375厘，即實際息率維持2.625厘，以抵銷現時減息之效果，甚至有可能形成「P減按息加」的現象，以調整銀行風險。 不論是P-x或H+x，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。
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中原按揭grand Montara按揭優惠 全期低至h+1 23% 現金回贈高達21% 封頂息率低至2375% 高存息高達2375% 彈性掛鈎3個戶口
除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人。 最優惠利率在過去是由銀行公會開會決定的，但在利率協議取消後，改由各銀行自行決定。 而一般說的銀行同業拆息是銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公佈。
若以500萬元物業承造6成按揭，亦即貸款300萬元，用25年還款為例，在實質利率2.375厘下，每月供款便需要約13,270元；而按息調升至2.475厘後，每月供款便會增加約151元。 滙豐銀行上調按揭利息，由原先最優惠利率減2.75厘，亦即實質利率2.375厘，改為最優惠利率減2.65厘，亦即實質利率2.475厘，加幅僅0.1厘。 香港置業行政總裁李志成認為，此舉對樓市影響輕微。 【封頂息率】市場料美國今年僅加息兩次，憧憬縮表步伐將減慢。
信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。 中原按揭董事總經理王美鳳相信，大行再調高封頂利率與資金成本上升有關。 她指出，雖然過去一個月拆息變化不大，但相對年初，港元拆息已持續處偏高水平，一個月拆息於近2厘水平上落徘徊。 滙豐上月中將新造一手、二手及轉按的封頂水平，全部調升至P減2.65厘，即實際封頂水平加至2.475厘，加幅為0.1厘。 不到一個月，滙豐調高封頂息率，實際按揭利率升至2.625厘，變相1個月加息0.25厘。
透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 本人願意接收新傳媒集團的最新消息及其他宣傳資訊，本人同意新傳媒集團使用本人的個人資料於任何推廣用途。 消息指，花旗和工銀（亞洲）亦將H按封頂息率調低至P減3厘水平，以兩行P現為5.375厘計，即封頂息低見2.375厘，惟暫時僅為個別大額借貸提供。 若想轉至高成數按揭套現，物業價值要在 600 萬元或以下，最高可敍造8 成按揭。 不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支，無論是投資放租，抑或為家人添置居所，事前要多比較不同單位的質素。 另外，借款人亦要注意原有按揭的「罰息期」，如在罰息期間，透過轉按而提早償還按揭，便要另外繳交手續費，費用通常相當於貸款額的某個百份點。
在2018至2019年，美國連續多次調整利率，香港各銀行「最優惠利率」雖然皆未有調整，但卻調整俗稱「P按」或「H按封頂位」的計算息率公式，從而得到加息或減息的效果。 2020年，美國聯儲局兩度緊急減息，但供樓人士似乎暫未受惠，不論美國及香港，按揭息率不跌反升。 現時大部份銀行最優惠按揭封頂利率是2.5%，個別中小行為2.4%。 由於最近 HIBOR利率下跌，H按按息再現1.87%。 雖然我們是按揭顧問，客戶有時也會和我們分享如何爭取更加高的按揭回贈。 其中一個常用的方法是盡借，借盡的部分有銀行現金2.1%回贈，然後把一半的資金放在mortgage-link去對沖按息。
45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！ ▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。 ▲買樓按揭 ，均需向銀行申請，且須經嚴格財務審批。 有時我們以為是「細數」的債項，往往會影響銀行對「個人月入」的計算，繼而影響「供款入息比率」及「壓力測試下的供款比率」此兩項按揭審批標準。
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根據《蘋果》報道，滙豐6月帶頭削減按揭回贈，由2.1%減至1.5%，其後再減至1%，按息並加至2.625%。 當時筆者向記者分享看法，預測其他大型銀行也會跟隨，但中小行可能未必跟足。 事隔兩個月，市場上按揭計劃大致歸邊，但「筍plan」尚未完全絕跡。
滙豐宣布將物業按揭貸款的封頂利率，由最優惠利率（P）減2.65厘上調至P減2.5厘，適用於一手、二手及轉按，即時生效，即實際按揭利率會升0.15厘至2.625厘。 今次是滙豐一個月內兩度調高按揭封頂息率，其他銀行會否跟隨? 簡單而言，P是指銀行最優惠利率，最惠利率並不是一個劃一的利率，不同銀行的P亦會有所不同。 現時市場上主要有兩個最常採用的最優惠利率水平，分為「大P」 (5.25%)及「細P」 (5%)。 使用細P的包括滙豐、恒生及中銀香港等；而大P則為其他銀行採用。
在眾多按揭類別之中，最常見的是俗稱P按、H按的最優惠利率，他們又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」。 面對虛擬銀行競爭，傳統銀行非常現實：加優惠，減收費。 現時匯豐銀行存款利息一年期高達2.2%，因而存款爭奪戰便開始爆發。 至於轉按，目前按息最低仍然是2.375%，但回贈最高只是1.5%-1.6%。 銀行對於新買按揭積極性較高，因為轉按業主一般過兩年罰息期後便轉走，客戶黏性較低；相反新買按揭借款人較為忠誠，很多都一供到尾。
王美鳳則建議，市民可選用最優惠利率按揭（P按），因P按實際按息為2.375厘，較拆息按揭（H按）低0.1厘，長遠而言更有「慳息」效果，相信P按明年將重返市場主導。 她出，即使銀行未有加P，惟加息周期未完全結束，各國央行收水及內地去槓桿，均有機會導致香港資金外流，再次增加追加息口風險，建議供樓人士則可用「按揭儲蓄掛鈎戶口」賺取利息，對沖部分加息影響。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。
當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳預料，今年內的按息將維持2.5厘水平，抵銷銀行今年累加新做按息0.25厘的舉措，銀行下調最優惠利率後，意味今年全年按息僅升八分一厘。 如果借款人當初因為各種優惠而選擇了利率亦較高的按揭計劃，一心打算罰息期後再立即轉按，以賺盡優惠，跌市的話，借款人就可能要硬食高息。
定期查閱信貸報告是查找身分有否被盜用的有效方法。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 轉按即重造按揭，新按揭銀行會對申請人申請當時的財務狀況作出評估，並重新進行壓力測試，以衡量最終批出成數。
據了解，數間大型銀行包括滙豐、中銀、恒生等，跟隨一眾中小型銀行減封頂利率。 香港按揭證券公司日前放寬按揭保險條款後，800萬元物業亦可敍做八成按揭，以新措施可敍做最多640萬元貸款額計，減息將令每月供款下降418元，至2.52萬元，而全期利息開支更可慳15.04萬元。 不過，中小行減佣金情況未見活躍，市場上中介回贈最高仍達0.35%。 這可以證明銀行加息減回贈，不是整個行業缺水所致。