120%按揭詳解

120%按揭 內容大綱

假設現在樓價升到700萬,轉按做6成按揭,可借420萬,足夠清還按揭餘額,並能取消按保取回保費。 答:為賺取額外現金回贈,即使沒有套現需求,仍應該轉按借盡。 以上述例子解釋,轉按套取120萬後,隨即放入高息按揭戶口(mortgage link),便能對沖供樓利息,套現的120萬等同沒有利息支出,但卻能賺額外回贈。 特此聲明,smartME Corporation Limited 非地產代理,沒有在業務過程中從事地產代理工作,只涉及廣告發佈或資料傳播。 SmartME Corporation Limited 不會為因資料不正確或遺漏,又或因倚賴本網頁資訊所作的決定、行動或不行動而引致之損失或損害負上任何責任。

筆者朋友明仔(化名)在銀行擔任中層,其首次置業買自住樓時,正正是使用Staff Plan借盡按揭成數。 但一層樓未夠,近期明嫂入飛兼抽中大圍站上蓋項目,感覺受到幸運之神眷顧,家庭資產組合邁向第二層樓,打算第一層樓留給家人居住,自己搬去大圍站居住,並申請9成按揭。 欲以轉按套現,需使用舊按揭成數,即樓價600萬內方可行。 不過,若是聯名物業甩名,則可用新成數套現,最多借8成,因甩名雖然以轉按形式進行,卻被視作新買按揭。 另外,如果想甩走發展商二按、毋項套現,亦可用新的按揭成數。 舉例,兩年前以500萬買入物業,敍做8成按揭,借貸400萬。

發展商藉着美國聯儲局議息的形勢,估到聯儲局不會加息,而且會投射出一個今年加息不多的情勢,比較能夠鼓動到買樓者情緒,便即時推出買樓新招,去吸收購買力。 借款人如購買發展項目中一個成交價1000萬元的單位,而舊居又有按揭未償還的話,舊居樓價要達700萬元,發展商才會借1200萬元予買家,用於 償還舊居按揭及支付新樓樓價。 以抵押品總值1700萬元計,整體按揭成數其實是70.6%。

  • 必須好好評估是否負擔得來,否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。
  • 若購買樓花,即使罰息期已完結,亦需要入伙後才可申請轉按。
  • 該盤亦更新部分餘貨的售價,其中26樓實用206方呎A室,提價8.8%,最新定價為400.7萬元。
  • 無論如何,發展商提供更多廉價二按優惠,可以見到樓市的一些動態和啟示。
  • 發展商及財務公司提供這樣低息的按揭貸款,當中涉及成本和風險。

以「即供」賺到2%樓價折扣計,扣除罰息涉及0.75%樓價以及兩項雜費,買家A實際上仍有1.25%「落袋」,以1,000萬元樓價計達12.5萬元,夠買全屋簡單傢俬。 員工按揭其他缺點尚包括不能每兩年轉按一次賺取現金回贈,亦限制未來轉工可能性。 因為一轉工便要轉按,然後會遇上銀行批核問題;加上當前港元拆息仍然持續低企,員工按揭計劃和市場按揭計劃,利率其實並不是相差很遠,因此選擇後者可能更有着數。 或許銀行員工覺得轉按問題不大,因為政府放寬按揭成數後,1,000萬元住宅物業可以借9成按揭,1,200萬元可以借8成,不少個案轉按都毋須補錢,表面上容易得多,只是不容許套現而已。 政府今年放寬按揭成數,銀行職員若由員工計劃轉按至市場按揭計劃,現時毋須補錢,並可以享有掛鈎按息的高息存款戶口(Mortgage-link)。 惟要注意若果離職或被裁的話,銀行會即時追收貸款,屆時再申請高成數按揭可能有阻滯。

廉政公署早前落案起訴一名時任警司,控告他隱瞞將一個購入的單位出租,並訛稱該單位供家人自住,詐騙政府及一間銀行向他批出購屋貸款及按揭貸款共約600萬元。 被告今日(11月17日)在區域法院被裁定罪名成立。 與其兩年內轉走發展商一按要繳付1%罰息,倒不如第2年繼續供發展商一按,過了罰息期後才轉按至銀行,屆時發展商應該已經交樓。 最終雖然發展商一按第2年利息貴約1%,但同時免罰息1%,打和收場。

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如該計劃的申請人提出申請時,距離其法定退休年齡不足10年,可獲豁免須居住於有關物業的規定。 惟以該計劃貸款購買的物業只可由申請人及/或其家人居住,不得出租或分租。 案情透露,被告於1986年加入警務處,至2019年5月晉升至警司職級,他符合資格按購屋貸款計劃(該計劃)向政府申請貸款以購置物業。

建築期付款,指在樓花期期間申請按揭,買家簽約後支付小部分樓價,在物業落成後才正式供樓,支付餘下樓價。 買家在收樓前3個月才申請按揭,這樣對買家而言雖然更有保障,但便比即供付款的折扣優惠較少。 優點是買家在換樓或租轉買時毋須負擔雙重開銷;缺點是樓價比即供期付款為高;物業落成後才申請按揭,銀行可能會因樓市調整而估價不足,導致買家需額外籌集資金以完成交易。 總結而言,如果新盤買家要申請銀行高成數按揭,不一定選擇「建期」而放棄「即供」,可以考慮先利用發展商按揭「即供」食盡優惠,物業落成前才轉按至銀行申請高成數按揭。

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但對首置人士則比較寬鬆,更可說是免壓測,因為即使加3厘息後的壓測不合格,只要DSR仍是50%,仍可敘造最高8成或9成按揭,但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行,如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試,銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率,作為評估借款人還款能力的參考。 不過,即使政府推出多項措施,香港的發展商仍能鑽空子逐一破解,務求將更多市民捲入樓奴漩渦。

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對貸款人來說,風險反而比之前按揭成數高達八、九成的新盤一按 略低。 一般來說,我們購買一手新盤的付款辦法,大致可以分為「即供」或「建築期付款」,兩者分別在於支付尾數的時間。 但這個案有一個盲點,就是按揭保險公司質疑Staff Plan的條款必須為自住,讓予家人是不能接受,而兩層自住樓亦說不過去。 這種情況會有不獲批風險,就算最終批出,也只借8成,需要削減1成。

本行並不會為該等資料的準確性、完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或陳述。 您可透過「按揭慳程式」,以您的收入水平為基礎,計算您可負擔的按揭貸款額、貸款月供金額以及可以從「存款掛鈎按揭」節省多少利息開支。 梁理中則認為,近期高成數按揭花款僅屬 Gimmick(綽頭),原理近似過渡貸款(Bridging loan),料為短期手段,而真正採用的買家佔不足一成,「樓宇按揭不應該成為一種銷售手法,令其變質」。 他相信,在自由市場下,發展商會寧願直接調整售價,而不傾向利用按揭手段吸客,長遠亦不應投放太多資源在按揭業務上。

不過,不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守,建議從專營村屋按揭的銀行入手。 換個場景,如果最初Staff Plan物業是自住用途,大圍站上蓋則是給家人居住,照申請9成按揭,又是否可行? 首先,按揭保險公司對於家庭用途,暫未有客觀標準,都是根據每宗申請個別處理,就算批到,最多只可以借8成。 惟明嫂收入一般,買大圍站項目需要明仔做按揭擔保人。 但問題是,當明嫂申請9成按揭時,按揭保險公司發現明仔作為擔保人,已經持有一層自住樓按揭,而且是用Staff Plan,質疑大圍站是否真的自住用途。

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亦有買家會先利用發展商提供的低門檻、高成數按揭呼吸Plan 上車,賺盡即供優惠,等到物業有入伙紙,便快快脆脆轉按至銀行,以銀行提供的較低息按揭繼續供款。 銀行員工計劃好處是利息低、批得快、不需要提供入息文件,而且可以借足10成按揭,上限達月薪120倍。 以中層員工月入5萬元計,可以借足600萬元低息貸款,但一離職便需要即時轉按。

如果對這個議題有興趣,我們早前也寫過一篇文章簡介。 正因為這一個規定,令買家在申請新按保時出現了不少問題。 為免重蹈覆轍,金管局自2009年至2015年間合共推出 7 輪風險管理措施,包括收窄各類銀碼的住宅按揭成數上限、規定按揭貸款年期上限劃一30年、收緊利率壓力測試下的供款與入息比率等,並首度將按揭限制,伸延至非住宅物業,旨在提高置業門檻以淘汰實力不足的買家,保護銀行體系及遏抑炒風。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。 當然,正常而言轉按銀行是不會知道申請人在原銀行被Call Loan,但申請人需要在轉按申請表上如實披露有關事實,就是這個位讓轉按銀行得知。 假如上述員工離職是因為跳槽至另一間銀行,員工計劃轉按會不會有問題。 筆者近期接到一單求助個案,正正是一名前銀行職員本身打算從Staff Plan轉按至市場上高成數按揭計劃,卻被銀行拒絕,原因是離職時被銀行追收所有按揭貸款。 使用滙豐流動應用程式及網上理財服務,即可安坐家中,輕鬆理財。 請瀏覽本網頁,了解新型冠狀病毒肺炎如何影響您的財務管理及我們的服務。

因此,現時不少買家會先以「呼吸PLAN」或「二按」等高成數按揭計劃先上會,待「蜜月期」結束後,便申請按揭保險轉按。 被告於2016年9月28日簽訂臨時買賣合約,購入愉景灣一個連租約的物業。 翌日,被告根據該計劃向庫務署申請貸款,並向香港上海滙豐銀行有限公司(滙豐)申請按揭貸款,按揭貸款額為樓價的六成。 結果一如所料,客戶順利獲銀行批出80%按揭,息率H+1.4%,年期30年,跟發展商首2年按揭息率2.5%相比,每月供款少約1,700港元,如在發展商按揭2年低息期過後息率為P(5%) ,每月供款更加大減7,400元,銀行更附送兼有高息戶口,及有銀行0.6%現金回贈。 而且客戶轉了付款方法,享有更多的樓價折扣,已足以抵銷按揭保費的開支了。 港人想加快上車步伐,往往會放棄即供優惠,寧願早點置業,最多之後慢慢供樓。

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「呼吸 plan」是指近年發展商為一手樓盤提供的按揭計劃,對買家的收入要求較低(甚至不用入息證明!),亦不用通過壓力測試。 只要是「有呼吸」的活人,通通歡迎上車,按揭成數更可高達樓價的80%至90%,聽上去頗吸引。 其實何先生經坊間的顧問公司根本未能幫助到客人減輕供款壓力,反而把客人推上末路。 正當何先生煩惱每月如何供款之制,何先生得知我們會為未補地價居屋業主重上按揭服務,而無需補地價,客人便作出嘗試,最後我們成功為客人做回免補地價按揭,客人馬上減輕每月供款之煩惱及利息之出。 答:600萬或以下物業,轉按套現最多可借8成,但還款年期最長僅25年。 要留意,重上按保需要重付按揭保險費,如借8成,保費為貸款額2.15%,不過可享65折保費。

樓盤發展商表示,如果買家另外有物業,該物業估值為新樓價值的七成或以上,便可以獲得發展商提供額外按揭,最高去到120%,而額外按揭的利率為P(最優惠利率)-1厘,相當便宜。 因此,部份大銀行如滙豐銀行,則因應新政策發出內部指引,提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%,即使基本供款佔入息比率不超於50%,亦需因應個案作審批,批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 至於不計算按揭保險部分,一般為六成按揭,申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 「smartME 智能地產平台」一直以客為本,推出了「地產代理」及「放盤搵盤」程式。 以嶄新模式為業主配對全港十八區合資格地產代理,亦為買家及租客提供多個有質素的堅盤源;我們明白地產代理於整個樓宇買賣中有著不可或缺的重要性,期望透過科技遙距協助代理連繫買賣雙方,藉此提升地產代理於業界競爭力,成為代理們最強的成交伙伴。

若有資金需要,轉按重上按保套現,不失為一個解決資金周轉的方法。 借8成是需要付按揭保險費,最低為貸款額的2.5%。 想避免付按揭保費,可入伙後,待物業升值至足夠令按揭成數降至6成,才申請轉按,甩走發展商二按又毋須支付按保保費。 但要注意,如樓價下跌,物業可能估價不足以致銀行批出較少按揭,申請人可能要補差額,才能轉按。 「發展商按揭」,即「呼吸Plan」,多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。 由於計劃由財務公司主理,買家毋須經銀行審批,亦多數不用入息審查或壓測,便可以申請得到。

項目提供222伙,實用面積由253方呎至869方呎,戶型由開放式至三房,項目關鍵日期為2018年6月28日。 由此可見,發展商的心理狀態其實較弱,覺得可以去貨的,便盡量去貨。 說到底,元朗盤也賣到呎價一萬元,即使加上優惠,七除八扣,也要八、九千元,並不便宜,入市買樓,還是要承擔不少風險。 對於首置申請者來說,原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101,但現時即使不符壓測亦可按足9成,最低月入要求大減近萬元至HK$42,674,亦較承造8成按揭的月入要求低,惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來,否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。

發展商為新盤提供按揭,多數情況下迴避了壓力測試,「方便」買家多借一點;比起高成數,此種方便會不會令買家借入超出負擔能力的金額,才是問題所在。 所謂120%按揭,120%指的貸款額最高可達新購物業估價的120%,但計算同為抵押品的舊居價值,實際按揭成數是在七成左右。 上周元朗一個新盤的發展商推出一項按揭計劃,新盤成交價1000萬元的話,最高可借1200萬元的按揭。 之前坊間不時說高成數按揭風險高,目前居然有發展商提供「借突樓價」的貸款,豈非超高風險? 700平方呎的標準型村屋(以市面上佔大多數的丁屋為例),如經按保「上車」,HK$600萬樓下自住可借八成;HK$450萬樓下首置可借八成半(上限HK$360萬)。

因此,便有120萬(420萬-300萬)可套現落袋,作為投資用途。 此外,向按揭中介免費索取免費轉按信,並交給銀行,更可得到額外現金回贈,總額高達貸款額之1.7%。 兩年後罰息期過去,可考慮當時之息口繼續轉按,重複賺取回贈。

120%按揭

即供付款和建期付款,不僅限於樓價數期上有分別,更影響著按揭申請和按揭成數。 原因是現行按揭保險計劃只接受「現樓按揭」,而不接受「樓花按揭」,換言之,用即供付款雖可享樓價折扣,但就不能透過按保向銀行申請 8 – 9 成按揭,最多只可造 6 成,買家需要自行籌備更大筆首期。 所謂「即供」,即樓花期已經申請按揭找數;「建期」則是收樓在即才申請按揭支付樓價尾數。