1000萬樓首期 內容大綱
一般情況下，若打算供款超過4年，一次付清保費會較為化算。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。
也許公屋環境出身，憑一己之力儲到一筆資金，上車後樓換樓的年輕人，才是最大的人生贏家。 按揭保險計劃須徵收按揭保費，以 9 成按揭、30 年供款期的個案為例，保費為貸款額的 4.35%。 為購入物業申請二按頗為簡單亦有機會較私人貸款便宜不過銀行如果查到業主申請二按的話有機會會call loan（機會率相對較低而且視乎銀行）。 佣金是作為地產代理服務的收費，也是差不多唯一的收入來源。 當然，為了遵守競爭條例第一行為守則（禁止反競爭的協議）地產買賣佣金的1%並非公價所以其實買家係可以講價。 如果你想地產代理同事們努力幫你成交物業，你估你比0.2%佣人地會落力啲還是比1%佣會落力啲？ 貸款額會較買家預期低，導致買家需要付出額外資金用作首期成交物業。 變相這筆額外首期會變成準買家的額外開支，買家萬一沒有足夠資金就會面臨撻訂風險。
以700平方呎的村屋為例，如果經按揭保險計劃「上車」，樓價$600萬以下的村屋可以借足八成，即買家只需準備樓價的兩成作為村屋首期。 另外如果經銀行估價後，村屋貼近市價，$400的村屋可以做到最高八成半的按揭，買家在準備首期時就更加輕鬆得多。 置業人士毋須直接向按保公司申請按揭保險，只需向銀行申請按揭，銀行便會向按保公司提交申請，批核時間約為數星期。 而除咗入息審批外，另一種是以資產審批，以資產審批最高按揭成數為4成，最重要嘅係資產審批按揭並不用通過壓力測試。 資產審批按揭為好多「有資產，無人工」嘅業主提供一個套現出路。 置業上最大優勢是獲豁免15%從價印花稅（AVD），只需按第二標準稅率繳稅。 以購買800萬樓為例，非首置人士須繳印花稅達120萬元，但首置人士僅須繳交3.75%印花稅，即30萬元，慳稅90萬元。 為了避稅，業主轉讓物業業權（「甩名」）及「轉名」，自製首置客身份時有所聞。
呼吸plan提供極高按揭成數協助上會，首期甚至可低至5%，惟首數年低息蜜月期完結後，按揭利率可升至達5厘至6厘，遠高於銀行按息僅2.45至2.5厘，故若符合按揭新例要求，應盡早轉至銀行。 1200萬以上至1920萬自住物業，若按揭不超過6成，可用40/50供款與入息比率計算壓測；如借超過6成按揭，則須用35/45的供款與入息比率。 800萬以上至1200萬自住物業，若按揭不超過6成，可用40/50供款與入息比率計算壓測；如借超過6成按揭，則須用35/45的供款與入息比率。 放寬按揭成數，減少首期開支，令買家多了選擇餘地，準買家不妨參考不同地區盤源，物色心儀單位，即上千居尋找各區樓盤。 我告訴他，專業的經紀是不會教買賣雙方刻意做低樓價，把真正的樓價隱藏起來的；因為這樣做是犯法的。 不過，有時買家的確缺乏首期，他們自己也會想到解決方案。 用得最普遍的是把一部分成交價視作是買傢俬的價錢，分開來支付。 這樣就可以令樓價跌到一千萬元以下，可以做到八成按揭。
點解8成按揭批得咁緊，因為除左要過銀行批核部嗰關，仲有按揭保險公司嗰關。 我嘅策略係幫佢去唔同銀行申請，令到呢個case 可以盡量去到HKMC、QBE，同AIG三間按揭保險公司。 如果預算有限，但又起碼要兩房以上，將軍澳區比較容易搵盤的，就是寶琳及康城，前者社區發展較成熟，但普遍物業較舊；後者較多新盤，但配套仍待改善，鐵路班次較疏，幸好大型商場The Lohas剛開幕。 針對較成熟的配套，所以我們今次會帶谷友看看寶琳的二手選擇。 作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 1000萬樓首期 買樓一般涉及買賣合約、樓契及按揭契3份主要法律文件，律師費由幾千至幾萬不等，視乎物業成交價、呎數等因素。 一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。
1000萬樓首期: 借盡最高960萬元 每月入息要多少？
現時一般的按揭保費提供最高6-7折優惠，更可以借埋按揭保險費。 換言之，業主不需要額外準備一筆資金繳付按揭保險費用。 在香港，價值逾千萬的單位比比皆是，許多有穩定收入而且高薪的家庭，如果想早日入市過千萬單位，一般都要拿出逾五百萬，即五成首期，才能入市。 但其實有意購入價值較高單位的用家，其實可以考慮市面上的一些按揭證券公司提供的按揭計劃。 這些按揭計劃適用於多數的住宅單位，無論是一手或二手，一按轉按或加按，也可以考慮。 1000萬樓首期 通過這些計劃，即使是1,000萬以上的單位，最高能做到七成按揭，換言之，買家可以多借兩成的樓價，這對有入市需要的人士增加了許多彈性。 擁有綠表資格的市民，除了可以選擇購買一手居屋，還可以購買新興建的公屋，即「綠置居」。 由於「綠置居」同樣有政府作為擔保，因此在申請按揭時可以免除壓力測試，也不用受到入息和及資產審查的限制。
經此一計，你會發現買 400 萬樓價其實最少要支出54萬元。 如果單位還需要裝修、翻新、添置家具等，上車首筆支出預算最少約 45 至 50 萬元！ 當然 400 萬樓現今也不多，如果需要再上一級，例如是 800 萬或以上的樓，最高按揭成數只有8成或更低，自自然然對上車首筆資金的要求就會更高。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。 坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。
而1,200萬元物業的基本首期由600萬則降低至240萬元，減幅達60%，大幅降低上車門檻及首期要求。 而香港按證保險有限公司亦公布，擴大按保計劃適用範圍為價格1,200萬至1,920萬元為合資格物業，惟有關按揭貸款以960萬元為上限。 施政報告宣布，首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限，將提升到HK$800萬，而HK$800萬以上至HK$1,000萬的物業，則可承造最高8成按揭。 而且首置人士即使未符銀行壓力測試，仍可申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 1000萬樓首期 50%，保費亦會因應風險因素作出額外調整。 樓價自住非自住或以公司名義持有1000萬以下6成（但貸款額唔可以超過500萬）5成1000萬或以上5成4成睇完上面個表後，你可能會問：我睇啱間500萬嘅樓用嚟自住，咁係咪我有200首期加印花稅就可以上車？ 如果你係以「資產水平」為基礎去申請按揭，你最多借4成，如果你有幫人做擔保或者同其他人聯名持有物業，你個按揭上限亦會減少。
然後，加上流動現金$280萬，先Full Pay買入$800萬物業。 當物業成交後，再將$800萬物業以資產審批方式套現4成即$320萬。 吳先生只係需要有$280萬過渡用作成交新物業，其後$280萬將會拎返到手，即是話整個過程，吳先生可以係$1蚊都無從自己口袋拎出嚟，完美地解決吳先生嘅煩惱。 而印花稅$30萬（3.75%）亦可從物業中套現繳付，唔使自己現兜兜拎出嚟。 客人吳先生持有一層現契物業，價值$1300萬，現打算用太太首置身份再添置一個價值$800萬物業。 1000萬樓首期 由於吳先生及太太已經退休沒有工作，故未能提供收入證明予銀行申請按揭，於是乎找筆者求救。 在未放寬按保前，首置人士購買800萬元單位的首期為320萬元（6成按揭），較非首置人士首期低兩成；放寬後，首置人士的首期將大減至80萬元（9成按揭），較非首置人士首期低8成或320萬元，兩者的置業成本將相差更遠。 有網民表示，經濟不好時，工廈、車位分分鐘租不出，但正常住宅最多平一點，多數都可以出租。
- 一手新盤代理佣金通常由發展商單方面繳付，發展商會於新盤成交後發放佣金給成功促成交易的地產代理，地產代理成功上客，大多會向準業主提供新盤回佣，將從發展商收到的部份佣金，回贈給準業主，以吸引客戶經他們購買物業。
- 不涉及按揭保險，一般情況$1000萬以上物業最多可做5成按揭，而$1000萬以下物業則最多做6成按揭及上限$500萬。
- 該20宗低於銀行估值的成交個案，有14宗更是1,000萬成交。
- 由於在目前的按揭政策上，容許買家在傳統銀行上，可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會，但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。
- 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。
有記者向我打聽，地產經紀是否別有方法可以教買賣雙方繞過這重障礙。 我相信他已經聽到一些消息，只不過想令新聞的消息來源顯得可靠一些，才想由我出來再說一次。 有些業主較為執著，他們覺得自己的單位質素較高，沒有理由與質素較差的單位賣同一個價錢。 但這種堅持，令有能力買得起他們單位的潛在客戶大幅減少。 1000萬樓首期 不少港人每年都嘗試以白表資格抽居屋，希望抽得成，就不用捱買貴私樓。 居屋除了售價比私樓平近一半，按揭安排方面亦較寬鬆，要儲夠首期上車就簡單得多。 然而，近年新界區新盤已少見定價 $500 萬的入場單位，如果想買港島九龍的屋苑盤，首期預算便要以倍數上調。
若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 和賣家簽署臨時買賣合約後，需要上律師樓簽署正式買賣合約，並繳付印花稅。 律師樓會根據你購買的物業成交金額，和有沒有擔保人徵收相關律師費用，價錢通常由$5,000起。 在現時的政策之下，按揭貸款設有上限，根據金管局的按揭指引，樓價$1000萬以下的物業，最高可借的按揭成數為六成，不過貸款上限為是$500萬，即按揭申請人在預留首期資金是需要留意這一點。 1000萬樓首期 另外，如果申請人有選用按揭保險，俗稱林鄭Plan，樓價$800萬以下物業可以承造9成按揭。 樓價$800萬至$900萬的物業，可以承造8至9成按揭，最高所借的貸款額為$720萬。
1000萬樓首期: 購買1200萬物業首期降低240萬
居屋有香港政府作為擔保，因此可以以低於市價的價錢發售，相比起私人房屋，居屋的售價便宜更多，因此每年政府推出一手居屋時，也大受香港人歡迎，希望以白表資格抽得成一手居屋，不用以高昂的價錢購入私人樓宇。 亦因為居屋為香港政府的資助房屋，在擔保期內，如果業主因為任何情況無力供款，政府便需要代為償還款項給銀行，因此銀行在居屋按揭審核時候會比較寬鬆，一手居屋首期所需的支出也較少。 1,000萬以上物業的壓力測試與1,000萬以下一致，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於月入五成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款不得高於月入六成（俗稱50/60）。 如果有按揭在身，壓測同樣需要調整，每月供款不得高於月入四成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款不得高月入五成（俗稱40/50）。 另一方面，新措施或可協助原本要用發展商一按較「貴息」的買家，回到低息銀行按揭的懷抱，亦對新盤市場有利。 1000萬樓首期 相信不會，由於按揭保險計劃一向設有特定條件，包括物業要自住用途，對入息要求證明上較一般銀行按揭更嚴謹。 舉例一個 400 萬元單位，首期 40 萬元，貸款額為 360 萬元，按息 2.15 厘下每月供款為 HK$13,578，這個情況下的入息最低要求為3萬元。 但壓力測試會假設利率上升 3 厘，即供款利率為 5.15 厘，而供款佔每月入息比率不可高於 55% ，即供款人每月入息要近 3 萬 6 千元才算合格。 一般「按揭計算機」也假設買家為自住客，購入的也為「交吉」單位，但如果購入的為「連租約物業」，由於銀行會假設買家作投資用途，故不理銀碼多寡，「按揭成數」一律收緊至五成。
你好，我叫比利，是一名電腦科學的畢業生，畢業後到現在都是從事金融銀行相關行業。 我希望能透過創辦HongKongCash.com與其他人分享及交流有關理財及創業資訊。 【一手攻略】KOKO HILLS至齊懶人包 最近多個一手新盤計劃推出市面，其中會德豐位於茶果嶺的KOKO HILLS今週推出價單，吸引附近換樓客眼球。 樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。 另一價位的是800萬至1,000萬元的物業，以往買層810萬元樓首期就要90萬元，現在同樣首期就能買到層900萬元樓，以往買1,000萬元樓首期就要200萬元，現在就只需100萬元。 1000萬樓首期 而同樣200萬元的首期，如果你們兩公婆都是高薪一族的話，今天就能買到兩層1,000萬元樓了，筆者相信800萬至1,000萬元的物業成交將增加，升幅亦會優於大市。 600萬可以借8成，120萬（樓價兩成）就可以俾首期。 601萬要只可以做6成按揭，要俾240萬4千首期（樓價4成）。 只係差一蚊，首期就double，令到好多人買樓只會揀600萬或以下o既樓。 「富麗花園」及「慧安園」之選，一個叫價760萬元、一個叫價750萬元。
1000萬樓首期: 按揭保險的按揭成數如何計算？
物業價格：如果屬於600萬以下的物業，可以使用按揭保險買入樓花或現樓，但如果屬於600萬至1,000萬的物業，使用按揭保險必須只能買入現樓。 幾經辛苦同業主講價講到630萬，但係就停左o係度，拉鋸左一個星期。 有一日經紀就提議，其實業主買入單位都唔足三年，賣返出去要俾差不多60萬SSD，成交價定o係570萬。 以購買800萬元單位為例，兩者「門檻」相差達410萬元（慳稅90萬元及首期相差320萬元），首置客的身份將更值錢。 1000萬樓首期 如果手持700萬元現金，你會選擇購置一層價值1,300萬元的自住樓，還是考慮其他的投資方案？ 他指，假如以700萬元首期，購入1,300萬元的自住樓，即之後25年每月供款為3萬元，每月的現金流便減少3萬元。
新界西北近年有不少新盤推出，最新就有屯門新盤海皇路項目，由於市場反應踴躍，發展商日前再加推50伙單位應市，折實價552.43萬元起。 隨著家庭規模愈來愈大，需要更多的空間生活，如果一家四口家庭希望換樓，新例規定1,000萬物業可以承造８成按揭，首期只需200萬，換樓自住人士能夠受惠，父母可以換樓細屋搬大屋。 1000萬樓首期 現時將軍澳區有不少半新盤能提供700呎以上的兩房以上單位，加上屋苑配套齊備，深受家庭歡迎。 根據新制下600萬樓也可以承造9成按揭，對於剛步入社會大學不久的年輕才俊也能獨力負擔。
如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。 如果按揭申請人以資產類別申請，不論是1,000萬以下還是1,000萬以上的物業，同樣以四成按揭計算。 政府推出手機應用程式「安心出行」，要求市民使用記錄行蹤，方便疫情追蹤。 但政府今日公布，因服務承辦商的技術錯誤，導致部分Google及華為用戶更新程式後，「疫苗通行證」二維碼等資料會被刪除。 1000萬樓首期 政府表示，資科辦跟進後，已經在昨晚推出更新，就事件向受影響的市民致歉，並向服務商發出警告信，要求嚴肅處理及加強監察。 政府指，安心出行程式最近會升級至3.2.4版本，但有關技術錯誤，已儲存在程式內的電子針卡、「醫學豁免證明書」二維碼、「康復二維碼」等被刪除，現呼籲用戶盡快更新最新版本，以及要檢查自己的疫苗通几證。 安心出行最近多次出錯，早前曾試過有市民即使打了三針，仍被顯示為「紅碼」，即沒有接種疫苗，需要推出新版本才能解決問題。
發展商有時候會提供二按服務，例如你想借八成按揭，俾兩成首期，但銀行只借六成，你可以向發展商借二按借其餘兩成。 當然，雖然說呼吸plan的特色就是「有呼吸都借得到」，但畢竟借錢不是老馮，銀行壓測雖然易過，但也不一定是100%會給你。 反方向想，如果想知道自己要幾多首期可以先了解銀行可以借幾多成按揭。 如果你間銀行根據你人工而最多能借204萬的話，你首期就要俾196萬+印花稅+律師費。 如果可以，你可以考慮同老婆/老公聯名買，你就有機會借儘，到時你地買400樓就只須俾印花稅+律師費。 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。
雖然申請私人貸款非常簡單，不過要留意利息較按揭貸款高而且有機會影響信貸評級。 手上若有其他物業可考慮轉按套現額外資金，不過要留意自己收入夠唔夠過壓力測試。 1000萬樓首期 事實上，銀行對於剛轉工人士的批核的確較為仔細，但只要符合以下4大情況，銀行仍會歡迎其按揭申請。