黃竹坑未來發展6大著數

世紀21嘉聯董事林泰和表示，港鐵南港島線工程如火如荼，配合區內多項基建上馬，對同區樓價起刺激作用，不過該帶的私宅寥寥可數，故鄰近黃竹坑站的金寶花園升值潛力備受看好。 於四月份，金寶花園兩房單位放盤，叫價突破400萬元大關，業主叫價進取，令近數月交投更淡靜。 未來黃竹坑站會接駁一條長約180米的有蓋行人天橋，以連接黃竹坑站與鄰近工業區，而附近如南朗山道熟食市場等多個不同位置會設置樓梯及升降機，方便乘客出入黃竹坑站，預計只花約十分鐘便抵達金鐘站，非常快捷。 前黃竹坑邨地皮將作商住發展，並建有零售、娛樂、飲食、社區設施等，其中商場及公共交通設施，面積最大50.6萬呎，當中3,229呎面積作表演場地，並有約1.6萬呎面積作社區及政府設施。 另外，亦有規限單位數目不得超出4,700伙，其中面積50方米(538呎)以下的中小型單位，不少於850伙。 事實上，項目於2017年已批出該發展商，為發展商在港首個住宅發展項目，當中近年較為流行的開放式及一房戶，分別約有60多伙及約140伙，即佔樓盤單位總數約四分之一左右，相信大有機會成為上車客「兵家必爭之地」。 其中開放式戶型只有62個，實用面積介乎290至294方呎，佔單位總數不足8%；一房單位有133伙，實用面積368至392方呎；另外亦設有58個4房戶型，實用面積965至1,302方呎，以及有51個特色戶型。 黃竹坑站整個上蓋住宅項目「港島南岸」，合共提供5,200伙，但僅提供約800個車位，車位數目未能滿足需求，故斥資買入珍寶閣的一籃子車位。 現時每個車位的月租僅約2,000多元，較市場有明顯折讓。 運輸及房屋局於2010年11月提交立法會鐵路事宜委員會的文件提出檢討及修訂鐵路發展策略2000，以配合香港社會最新的發展及規劃因素的變更，應付直至2031年的鐵路運輸需求。

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• 九廣鐵路尖沙咀至西九龍段，因政府決定優先發展九廣鐵路尖沙咀支線而取而代之。
• 新界西北近年有不少新盤推出，最新就有屯門新盤海皇路項目，由於市場反應踴躍，發展商日前再加推50伙單位應市，折實價552.43萬元起。

這一切一切，都讓我領悟到一個事實──黃竹坑正在經歷著翻天覆地的改變。 它不再是我們以往所認知的單調無趣的工業區，而是一個多變又蓄勢待發的新都會。 位於黃竹坑道36號的前仁孚香港仔車廠最近便以15.6億港元售出，但這只是其中一個反映投資者對該區具信心的例子而已。 受惠大額全幢登記帶動，期內工廈登記總值錄得68.63億元，按月大升47%，屬近9個月新高，並為61個月來次高。 此外，上月10大貴重工廈登記個案中，以荃灣永南貨倉大廈全幢以近21.63億元登記最為矚目，其次為觀塘業發工業大廈2期全幢的約16.22億元。

黃竹坑未來發展: 興建中

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黃竹坑與觀塘、荃灣等區共同締造香港工業發展最輝煌的一頁。 隨着港鐵南港島綫通車後，加快黃竹坑轉型作商貿區的發展步伐，區內有8個發展項目陸續上馬，預計可提供逾200萬平方呎商業樓面供應，其中最大規模為黃竹坑站3期大型商場。 二○二○年施政報告提出仿效「起動東九龍」，推行「躍動港島南」計劃，大力發展南區。 計劃有八大重點項目，除了黃竹坑活化工廈、市區更新兩點，亦包括：制訂海洋公園重生方案、活化珍寶海鮮舫、提升香港仔黃竹坑文化消閒設施、開拓海上旅遊路線、發展已修復的石澳石礦場為水上運動中心、重整區內用地。 黃竹坑未來發展 港鐵公司（0666）黃竹坑站物業發展項目計劃，正式命名為「港島南岸」（THE SOUTHSIDE），屬大型綜合發展項目，包括住宅及商場，分六期發展，共有14座大樓，涉及5,200個住宅單位。 最新資料顯示，黃竹坑站物業發展項目將於2023年落成一座約51萬平方呎大型商場，設有戶外空間，五層樓面，預計涉及150個舖位， 200個車位。 例如政府在《施政報告2020》中就提出「躍動港島南」計劃，措施明顯就是用以拯救頻危的海洋公園，冀透過一連串地區改劃來帶動「海洋公園」。

此外，亦傳出新世界副主席鄭志剛的妻子，亦有意斥逾1億元，購入4伙。 有見市場反應理想，嘉里及信置加推價單3號共90伙，涉及1房至3房單位，實用由343至955方呎，計入最高折扣20%，折實後售價由1118.8萬元起，折實呎價由30,587元起。 此外，市傳百老滙電器家族亦購入7伙「揚海」單位，大部分為3房大單位，涉資1.6億元，計入早前買入港島南岸第1期「晉環」8個單位，涉近1.8億元後，黃竹坑兩期百老匯共人市資金近3.4億元。 黃竹坑未來發展 過去周末兩日新盤共沽出約580伙，按周急升約65%，單計周六三個新盤就賣出540伙，銷售表現強勁。 其中挾黃竹坑鐵路上蓋及深灣遊艇會海景優勢的「揚海」，首推188個價單單位，全數沽清，是繼青衣「薈藍」及天水圍「Wetland Seasons Bay」後，首賣可「一Q清袋」少數新盤，更傳出有大戶及名人入市。

黃竹坑未來發展: 項目背景及特色

大力發展小戶型、齊功能、質量可靠的公共租賃住房,使困難群眾有 安穩的住所,增強他們生活和 … 「晉環」提供232個三房單位，佔全盤近30%，但當中可以細分為兩類，一類為面積六字中至七字的「三房一套」；另一類為面積八字起跳的「三房一套連工人房及工人廁」。 黃竹坑未來發展 位於「惠福道9號」的深灣9號，是嘉華牽頭的財團在2007年10月以57.1億元投得的住宅用地，以當時可建樓面689,230呎計算，每呎地價高達8,285元呎。

從港鐵遞交的文件中看出，由香港仔不同位置均可望到黃竹坑站上蓋，但實情整個黃竹坑站上蓋項目龐大，共分六期發展，每一期可望到的景觀也各有不同，其中第一期的景觀則屬整個項目最遜色的一期。 位於港島南線尾站「海怡半島」站，物業由34座組成，共分四期發展，為香港十大藍籌屋苑之一，共提供9,812個單位，面積由 呎，座落於鴨脷洲西北部，南望東博寮海峽、西望大嶼山。 截至2020年11月止，海怡半島的平均呎價約16,430元呎，兩房單位平均售價約950-1,000萬元；而三房單位則1,400萬元起步。

文件亦提及香港未來會繼續以鐵路為公共運輸的骨幹，以減低環境污染及對土地的需求，以維持運輸系統的可延續發展。 另一方面，由於東九龍區人口增長放緩及落實啟德機場搬遷至赤臘角（現香港國際機場的位置），東九龍綫的落實一直遙遙無期，而林士街的東九龍綫預留月台亦一直空置。 1990年，政府更在《香港運輸政策白皮書》提及東九龍綫原有過海路段由機場快綫取代，並重新規劃東九龍綫，意味著林士街月台將會無用武之地。 建議中的長途客運線主要是為了分流九廣鐵路及羅湖管制站的出入境人流。 其直通車服務的終點站擬設於西九龍填海區近長沙灣一帶（即今南昌站位置）。 在落馬洲支線管制站建成前，該線會接駁到羅湖站，而當口岸建成時，九廣鐵路亦會從上水站分出支線連接落馬洲。 將軍澳支線是配合將軍澳新市鎮的項目，建議於2002年落成啟用，造價84億港元。

較市價便宜的租金也吸引了許多來自中環、金鐘、灣仔、銅鑼灣和鰂魚涌等傳統商業區的公司進駐該區。 而甚少買賣工廈的中建企業，亦以逾11.1億元買入香葉道10號志聯興工廈大廈全幢，每平方呎樓面地價約8,700餘元，足以反映出發展商對區內的前景極具信心。 當中較活躍為郭炳湘任主席的帝國集團，過去一年先後投得區內地皮及購買舊工廈作發展，涉及近60億元，發展樓面逾70萬方呎。 而在去年10月，帝國集團夥信和置業（00083）合資以25.28億投得位於黃竹坑業勤街及黃竹坑道的商貿地皮，每呎樓面地價約8,872元，以高出市場預期一成成交。 長實過往曾參與青衣站發展項目，以及日出康城第一至三期發展項目等多個鐵路上蓋項目的發展，最新是於2015年投得日出康城第八期住宅項目，而自2016年9月投得沙田九肚政府地皮後，該集團便一直未再有所得。 該站位處前黃竹坑邨，與大型商住項目一併發展，項目佔地近77.18萬方呎，規模龐大，可見區內發展前景亮麗，僅一街之隔的金寶花園居民盡享鐵路優勢，距離黃竹坑站只約五至十分鐘步程，是屋苑的最大賣點。 另外，居民起居飲食方面，將會有更好的選擇，日常生活毋須再侷限只往毗鄰居屋南濤閣地下的小型商場及食肆，或駁一程車往香港仔市中心。 受惠未來南港島線（東段）黃竹坑站興建，及配合一系列的酒店及商業發展，香港仔黃竹坑的臨海地段變得更矜貴，以近年入伙的深灣9號為例，已非一般中產的入住之選，惟說到價格較平的私宅，則非老牌屋苑金寶花園莫屬，入場門檻由420萬元起。 港府早前批出前黃竹坑邨用地予港鐵作物業發展，以補貼興建鐵路的資金差額。

截至2020年11月止，南灣平均呎價約為23,000元，一個最細的一房單位入場價也要900萬起步。 黃竹坑車廠上蓋項目位於南朗山道、警校道及香葉道交界（黃竹坑邨舊址），項目地盤面積達77.1萬平方呎，7.17公傾，可建樓面面積約500萬平方呎，項目分6期發展，提供14座住宅大樓，合共5200伙住宅單位。 基座設佔地51萬方呎的商場「THE SOUTHSIDE」，而第3期及4期之間將設中央會所及中央花園，讓6期住戶共用。 將閣下的姓名及聯絡方式提供給：任何促銷標的類別的提供商（無論是太古地產集團內部的或外部的），太古地產集團的商戶及電話中心， 太古地產集團任何成員，及/或促銷或研究服務提供商，以使他們能夠向閣下發送有關上述促銷標的類別的資料。 此類資料可透過電郵、信函、傳真、電話或 其他方式發送給閣下。

第1期市傳已命名為晉環，發展商早前曾表示，將於本季內發展；第2期則由信置和嘉里發展，估計第二季發售；第3期亦預計有望今年發售，由長實發展，提供1,200伙，估計下半年會推出市場，但發展商仍未申請預售。 與其說「躍動港島南」帶這區有什麼正面作用，我覺得「黃竹坑站上蓋」的商場，以及「黃竹坑商貿區」的發展，可能對帶動區內人流有更大作用。 未來黃竹坑站上蓋，會設有樓面超過510,000呎的商場。 商場在黃竹坑鐵路站口旁，差不多等於現時康城站商場的規模。 黃竹坑未來發展 當中在商場入口附近會設有14,000呎的中央廣場，及3,000呎表演場地。 在交通配套和工業活化政策的雙管齊下，黃竹坑有如群雄割據一樣，不同的發展商爭相展開工程。 這與周圍相對殘舊的工廈和忙著搬貨、汗流浹背的工人和貨車司機形成一個奇異的畫面，讓人感到格外突兀又新奇。 連接黃竹坑與區內商貿區的香港仔隧道是「遠近馳名」的擠塞，加上位置偏遠，這大大減低發展商的投資意欲，並窒礙酒店業和其他行業的發展。

因此，在衡量及歸納各項因素後，雖然樓盤車位不足，但因坐落黃竹坑站上蓋，有鐵路優勢，在交通一項可取得5分；以800個單位來說，單位間隔多樣化，在下方的「揀盤攻略」上，我們會作更詳細的分析，這一細項建議給予4分。 「晉環」的配套仍有待日後商場落成才更完善，故我們建議給予3分；景觀也不屬於「港島南岸」最一線之選，我們也建議給3分。 以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤15分。 另一個較大規模的住宅群，則數到由新地牽頭發展的「南灣」，合共由9座物業所組成，共提供715個單位。 樓盤最特別之處是，部份向海單位受前方船廠噪音影響，需要設有固定窗而未能夠開啟，以及提供了一房單位。 樓盤的第一二座以一層兩伙為主，每戶均附設私家電梯大堂；而三至七座則為每層三伙設計，而八至十座則為一層四伙，屋苑面積由425-3,024呎之間，在2010年12月落成入伙。

黃竹坑未來發展: 躍動港島南推展多項工程　包括翻新黃竹坑道天橋

除了在黑壓壓的工廈之中多了很多型格高聳的商業大廈和酒店外，黃竹坑於近年又多了一股「文青」氣息。 當日，作為九龍人的我化身為遊客，在黃竹坑工廈區展開文創藝術的尋寶之旅。 在無意間，我發掘了一幅幅畫工細膩又色彩斑斕的塗鴉，還來不及探究其來歷，又在殘舊的外牆上看到藝術畫廊和時尚高級傢俱店的宣傳海報。 黃竹坑未來發展 又在工廈與貨車共同掀起的灰塵和噪音之中，我在佔據工廈地鋪的草根食堂以外，我看到佔地千呎、裝潢時尚新潮的咖啡店──「感味宮匠」Sensory ZERO。 然而，黃竹坑的改革遠遠不如其他工業區如觀塘般一帆風順。

計劃在今年開售的三期，由長實發展，執行董事趙國雄早前表示，集團今年預計推出3個全新樓盤，合共涉及約3,000伙，當中與港鐵合作發展的黃竹坑站第三期項目，規模屬最大，提供1,200伙至1,300伙。 黃竹坑站3期項目，屬於整個黃竹坑站上蓋之中唯一擁有商場的部分，加上可建樓面達150萬平方呎，景觀亦較之前批出的第1、第2期理想，故此補地價金額高達129.71億元，每平方呎樓面補地價約8,614元，成為歷來最高補地價的鐵路項目。 為了討論南區的旅遊發展及地方規劃，南區區議會委託香港大學城市規劃及環境管理研究中心，對南區的未來發展作各方的諮詢及意見收集。 黃竹坑未來發展 其中香港建築師學會代表簡小姐表示，黃竹坑工業區將會興建13間酒店，加上鄰近海洋公園，只要能在該區興建大型商場，再與漁人碼頭和香港仔避風塘聯繫起來，便能成為南區集購物、吃喝及觀光的綜合點。 根據1988年的南區選區分佈圖，黃竹坑的地域範圍重新修訂為東起南風徑，西迄漁光道，南至深灣道，並一直沿用之今。 黃竹坑在1950年代以前的土地用途主要為農田及村落，只有約1%的土地用於工業。 而在1950年代，香港因為韓戰影響下將經濟重心從農業和轉口貿易逐漸轉移至工業發展，政府亦計劃將黃竹坑重新打造成工業重地。

經過一連串的遷移、清拆和填海的工程後，黃竹坑已被規劃出輕工業區、普通商業住宅區、高級住宅區等不同土地用途。 為了推動區內工業發展，政府進一步改善黃竹坑的交通和社區配套設施，包括於七十年代興建香港仔隧口，以加強黃竹坑與區外的交通連接。 黃竹坑未來發展 七十至八十年代是黃竹坑工業發展的全盛時期，當時黃竹坑道、香樂道及業發街一帶建有達四十幢工業大廈，不少電子零件廠、煙草廠、紙品印刷廠、塑膠製品廠等都到來設廠生產。

萊坊高級董事林浩文相信長實也會將項目打造為豪宅級物業，將來住宅賣價每呎要3萬元起。 此外，屋苑與山為伴，東南方向的單位1座C至E室及2座A、B室外望南朗山的青葱景致。 不過，金寶花園附近建有三間學校，平日學校上、下課的鐘聲，會對住戶造成滋擾，這亦是物業另一缺點。 黃竹坑未來發展 同時，重建或改裝黃竹坑舊式工廈，不但會為工商物業帶來投資機遇，當一個地區商業樓宇增多，很自然會引發起在區內上班一族在同區或鄰近地方置業或租樓的需求。

黃竹坑未來發展: 工程期間相片

該工廈已經獲屋宇署批出拆樓紙，將會重建成商廈，提供約10.7萬平方呎樓面。 國際畫廊進駐香港之際，亦大幅拉高了中環畫廊的規格及租金。 Dominique也是其中一員，二○一二年，他於黃竹坑工廈覓得五千尺的空間，屬黃竹坑第一批畫廊。 她觀察，黃竹坑畫廊共通之處可能在於，會做一些實驗性較高的展覽，或展出較為年輕的藝術家，在夏日淡季也會有駐場藝術家計劃，讓觀眾直接看到藝術家的創作過程。 「這些也不是在中環做到的事情，亦不是純商業推動的。」今日黃竹坑的藝術氣氛，由當區畫廊合力營造，無論政府有否介入，它都會有機形成。 二○一○年，在黃竹坑開設區內首間畫廊的秦美娜（Mimi），見證黃竹坑十年來，由純工業區轉型成商業區，藝術空間也愈來愈多，營造一股獨特的文化氣息。 黃竹坑未來發展 南區區議員張錫容認為，黃竹坑要發展成為旅遊旺地，首要條件是要興建地鐵，地鐵能夠紓緩南區的交通擠塞情況，增加該區的人口流量。 她稱自05年開始已向政府訴求，爭取興建地鐵南港島線。 其八，善用黃竹坑站上蓋大型發展項目入伙契機，美化公共空間和市容，並透過小型工程，提升黃竹坑商貿區和附近海濱地區的行人設施。 其四，利用該區近海優勢，以海洋公園為核心，開拓連接其他地區和島嶼的海上旅遊路線，並研究擴大香港仔避風塘範圍和增加船隻停泊區，在沿岸提供更多登岸設施。

今日的黃竹坑，主要幹道兩旁，雖然還是一排枯燥乏味的舊式工廠大廈，但這一區的工業色彩，日漸消減。 過去十年，黃竹坑多了簇新的商廈酒店之外，十幾間畫廊先後設立，不少藝術家在此租用工作室創作，而藝術愛好者也習慣到這裏觀賞展覽，亦即，一個文化藝術社區正在狹縫中悄悄形成。 這些黃竹坑的轉變，讓政府在二○二○年施政報告的「躍動港島南」計劃中，也表示將會美化黃竹坑公共空間和市容，並會以活化工廈政策，加快工廈重建改修，為新興行業及文化藝術提供營運地方。 未來數年，政府大計連同相繼落成的私人發展商樓盤，勢必把黃竹坑改頭換面。 而整個港鐵南港島綫的黃竹坑站上蓋發展項目，將成為未來樓市焦點。 資料顯示，整個項目提供約5,200伙單位，差不多等同半個太古城的規模，絕對是久違了的港島大型新樓盤，由本年起將成為主要新建住宅供應來源。 配套方面，發展項目將建一座近50萬平方呎大型商場，差不多等於現時康城站商場的規模。 如此一來，港鐵南港島綫的黃竹坑站上蓋發展項目，將成為短期樓市焦點。 當中第一期項目是今年的焦點鐵路項目，銷售工作亦如箭在弦。

區內大部分商廈多建於佔地約10,000平方呎地皮，樓高約20層，每層樓面面積為數千平方呎，因此易於管理並易於出租。 去年工商舖的整體成交數量和金額創下近5年新高，當中全幢工廈成交更為標青，有市場人士指出，主要是憧憬活化工廈政策，故投資者已率先入市部署，又認為今年工廈投資仍成為焦點。 黃竹坑未來發展 現時緊鄰該站以舊樓及工商物業為多，樓齡較新的屋苑要至惠福道及鴨脷洲，分別是深灣9號、南灣及南區． 左岸，其呎價約三萬元、2.3萬元及3.5萬元不等。