代理費金額視乎個別英國樓盤而定，不同地區的經紀亦會有不同收費。 由於現時未必能親身到英國睇樓，需要由經紀代為英國睇樓和與賣家交涉，故此可靠並有經驗的英國物業經紀便十分重要。 此外，投資英國物業亦要申請按揭，此時便需按揭中介服務。 香港物業英國稅 按揭中介可聯絡英國上百間貸款機構，而不限於少數零售銀行，因此的確有聘請需要。 按揭中介一般於前期收取£500至£1,000英鎊，成功申請後再收£1,500至£2,000。
然而由於入息要求較高，投資者大都寧願找按揭經紀幫忙。 陳樂禧指，當港人成為英國稅務居民，如在全球任何地方賣出物業、股票、債券，或其他投資資產並取得利潤，相關利潤需要繳交資產增值稅，因此建議香港人盡可能在離港前把相關資產賣出。 英國貴為國際金融中心，本身就有不同國家的人前來工作以發展事業，人口流動相當高。 香港物業英國稅 加上，英國政府的「BNO 5+1」移民簽證政策，讓不少港人再度考慮移民，無疑增加了英國的房屋需求，供不應求的情況慢慢浮現，預計當地樓價將穩定上升。 不論移民自住，或是投資出租，買入英國物業將會是不錯的選擇。
不過只要你在英國的稅收年度（由四月六日到下一年的四月五日）之內，於英國逗留多於 183 日，即會被政府定義為稅務居民（tax-resident），因此要好好計算自己在英國的逗留時間。 然而，如果是相反——香港人移民外國後，仍然持有香港的物業——情況就複雜得多，大家要非常注意。 在大多數受香港人歡迎的移民國家，移民到當地但仍然持有香港物業或收香港樓的租，很可能會被當地政府當作資產增值或入息的項目而被徵稅。 以英國為例，它的稅制是全球徵稅，意思是納稅人在全球任何地方賺得的收入與收益，包括得自海外物業的利潤或租金，都要徵稅。 因此，香港人移民英國、成為英國的納稅人後，如果仍然持有香港物業就要被徵稅。 以英國為例，若在過去一年內，在當地居留最少183日，已被視為當地居民，你所持有的全球資產，都有被徵稅的可能。 印花稅；由英國政府收取，首次置業的業主可獲優惠，但英國的「首次置業」定義 並非單指英國境內，而是全球，如果在香港已持有物業，購買英國物業便需要非首次置業稅率，即首次置業稅率加3%。 而英國政府目前正放寬收取印花稅，在2021年3月31日或之前完成交易收樓，樓價在50萬英鎊或以下免收印花稅。 為了振興樓市，英國早前推出「限時」買樓放寬措施，凡於今年7月8日至明年3月31日前，購買50萬鎊（約505萬港元）或以下物業，便可獲豁免印花稅（Stamp DutyLand Tax，簡稱SDLT）。 若於明年4月1日起買樓，則需要繳交「海外買家附加印花稅」，即總樓價的2%。
香港物業英國稅: 繳付首期
所以選擇浮息按揭，其息率有機會隨經濟環加息或減息，而導致供款不同。 剛提及的三個英國城市都是港人移民英國的首選地方，你本身的英國心水物業是否位於上述城市呢？ 英國政府七月宣布合資格BNO 港人可以於明年1月份起申請特別簽證，赴英國居住最多5年，之後可申請居留。 【海外置業】「英國脫歐風口」富豪們大舉入手倫敦房產 投資好時機來臨？ 自2016年6月英國脫歐公投後，倫敦樓價升幅放緩。 市場分析認為倫敦市中心豪宅樓價從2014年達到高位後開始步入下滑週期。 香港物業英國稅 值得注意的是，「甩名」重做按揭有現金回贈補貼，現時最高補貼額若佔貸款額1.55%。 但緊記「甩名」印花稅需要以簽署臨約日期起計1個月內繳交，否則會被施以罰款。 不過，很多香港人本身在港已經有自住樓，究竟在英國買樓如何能享受這項福利？ 無論在任何一個地方放租，通常都會詢問租客的職業、就職時長及是否穩定等，以確保其有長期穩定收入，可以準時交租。
如上文所述，香港買家購買的英國物業屬租賃業權，因此每年都須繳付地租 。 地租沒有固定金額，較新的公寓地租可能約£200至£300一年，一些前政府福利救濟公寓 (Ex-council House) 可低至£10一年。 值得一提的是，如購買的英國物業屬於租賃產權，要留意租借剩餘年期是否少於75年，因為很多按揭公司都不會對租賃產權少於75年的物業業主借貸，亦直接影響將來放售物業的價值。
二是所有業主必須在租客入住前提供EPC能效評級證書的副本，所有出租單位的效能評級必須等於或高於E級，否則不能出租。 雖然仍不及倫敦，但愛丁堡平均樓價已升至超越英格蘭各主要城市，在2020年底達到近29萬英鎊（約HK$2,900,000），除了自住，投資價值亦十分之高。 香港物業英國稅 伯明翰平均樓價比曼徹斯特略高，超過20萬英鎊（約HK$2,000,000），但也比倫敦平均樓價低一半。 此地除了是利物浦足球會及披頭四的發源地外，也是港人移民置業熱門之一。 以圍繞碼頭而建設的利物浦市中心，交通網絡尚算方便，乘火車約3小時便可抵達。
- 凡留英多於183天人士，皆被定義為稅務公民（Tax-Resident），即有義務就全球的收入向英國繳稅，包括香港物業的收益。
- 假設你踏進英國後，才出售你的香港物業，當中賣樓總利潤超過年度£12,300（約HK$124,230）就得支付英國的資產增值稅，稅率為28%起，只有自住物業才可豁免。
- 事實上，根據英倫銀行 2020年5月發布的《中期金融穩定報告》，該行假設受新冠肺炎衝擊，英國的失業率不斷上升，結合低利率因素，當地樓價最差會下跌16%。
- 買英國樓的過程中，需要準備的支出十分多，其中很重要的是律師費，因為很多交易文件都須由律師處理。
申請時本地銀行亦會進行入息審查及壓力測試，同樣，如果物業用途為放租，相關要求會較寬鬆。 投資者在申請時要留意銀行會收取的費用，例如申請費、安排費、估價費等。 但現時在疫情影響下，英國銀行需要更長時間處理及批核，令投資者在時間上失去預算而影響整個買賣樓宇交易。
香港物業英國稅: 英國物業資訊網
首先，首置稅涵蓋配偶，即「甩名」賣予配偶行不通，但可甩給父母或成年子女。 如果本身在香港有聯名物業，各佔50%業權，可以先「甩名」賣予父母子女，手續其實很簡單，先到銀行申請重做按揭，然後上律師樓辦理手續便完成。 不過，英國政府如何審查港人買家是否有其他物業在身？ 首先，買家要在律師樓簽署一份首置聲明；其次，香港與其他國家稅局有不少協議，雙方可根據CRS 共同匯報標準通報稅務訊息。 香港物業英國稅 因此，如果英國政府要核查聲明是否屬實，絕對有辦法做到，不過市場上鮮有會嚴厲執行的例子，就算發現基本上只會要求買家補回應繳差價。 另外，只要在英國有物業收租，業主就要繳交個人所得稅。 2020/21年度個人所得稅分有三個等級，3.75萬鎊以下(約37.5萬港元)徵收20%，3.75萬至15萬鎊(約37.5萬至151萬港元)徵收40%，超過15萬鎊(約151萬港元)徵收45%。
但若果買家從自身在港物業加按套現，而貸款額相若的話，每月供款額將減至4,599港元，每月供款支出將減少1,157港元，減少約20%，似乎更為划算。 【海外置業】買海外樓按揭實戰 香港借貸VS海外借貸… 香港樓價高企，部份投資者為分散風險，有意購買海外物業，賺取不同地區的升值潛力。
但如果我租給關連人仕自住，當然是不收租，這個是可以的。 如果給朋友住而不收租，因為大家關係很好，這個是你自己的決定！ 國家保險是英國福利制度的重要支柱，包括提供退休保障、失業援助等等。 英國官方網站的計算器會一併顯示應繳國家保險費的金額，一般是入息的12%。 至於如何繳交國家保險，方法十分簡單，就是直接在你的工資裡扣除。 例如你月薪是 £3000，就會扣除當中的12%，以Pay As You Earn（PAYE）模式每月自動「被交稅」，約£360。 香港物業英國稅 除了物業之外，賣出香港其他資產的利潤也會落入當地稅制，例如股票、債券及其他有形資產等等，甚至乎有些保險在你退休後有增值成份，會為你帶來額外收入的話，也會納入稅項。 上回跟大家探討了移民加拿大及澳洲後，有關在港賣樓後資產增值稅之計算方法及準則。 今回將分享一下移民熱門國家英國，它對資產增值稅之計算方法有何不同。 租務代理費：海外投資者或需尋找當地租務代理協助放租事宜，一般收費為每月租金的10%左右加上服務增值稅 。
CWK中遠環球會計師事務所創辦人及主席陳樂禧表示，若你入境英國少於183天但已有收入，例如找到工作，就自動成為稅務居民當成為稅務居民後，你的全球收入(即使不在英國)都需要納入你的收入去交稅。 英國按揭物業申請人需提供British Citizen或BNO Visa身份證明文件、地址證明、三個月銀行戶口月結單及首期現金銀行紀錄證明。 發佔商很多時會以樓花買家的按金作為興建物業工程費用，而一些小型發展商則在未取得政府批文就預售，萬一發展商資金周轉不靈，準買家都需要自行承擔風險，所以建議買家選擇一些信譽良好的大型發展商。 實際上，不少英國銀行都設有按揭年期公式，即以退休年齡減去供款時的年齡而定。 香港物業英國稅 如買家在30歲時申請按揭，並在60歲時退休，最高供款年期為30年。 但根據過往數據顯示，大部份按揭申請人的供款年期為20至25年。 倫敦由33個行政區組成，當中的內倫敦被視為買入英國物業的首選地方。 你經常見到的「Zone 1」至「Zone 6」則是根據當地鐵路區分，而「Zone 1」被認為是最核心的區域。 若你略略搜查過英國物業的價格，便會發現西倫敦的樓價最高，因該區雲集了不少傳統金融行業，同時都有不少行政機關位於西倫敦。 在《2020年英國預算報告》中，英國財政大臣Rishi Sunak宣佈將從2021年4月開始實施對非英國人徵收額外2%的印花稅政策。
投資英國物業，可簡化為7個步驟，分為是揀選地點、物色中介睇樓、預備文件和繳付訂金、承造按揭、繳付首期、簽訂正式買賣合約、驗樓及交收。 譬如人在香港買英國樓，對英國而言便屬海外投資者，要繳付2%額外印花稅。 而在尋找中介 / 物業代理方面的收費和注意事項，稍後會講解，先由物色英國物業講起。 香港物業英國稅 移民英國的門檻大降後，愈來愈多港人認真思考移英。 不過，移民前要考慮的因素和準備工夫不少，除要安排妥當在英國居住、就業、子女教育等需要外，稅務事宜更不容忽視。 由於英國採取全球徵稅，港人在英國以外的收入和資產增值都需要課稅，計好稅務支出是一大課題。
香港物業英國稅: 移民後的資產增值稅下
事實上，不少香港買家都會以香港物業作按揭，再「Full Pay」外國物業，英倫銀行加息對自住港人而言，似乎不是問題。 筆者亦於早幾期專欄中提及過，按港樓買英國樓的好處，尤其是於現時英國加息，而港息仍位於低位下，加按港樓入市自然更划算。 英國為了應對新冠疫情而推出的大規模財政刺激方案（包括政府開支及為了在短期內支持經濟的稅務政策）已開始減少。 例如英國已於去年推出加稅計劃，今年起當地的企業稅、入息稅，而解決公費醫療經費不足之問題。 香港物業英國稅 英國政府早前公布，明年3月31日前，無論是英國公民或外國人，只要是首置人士，買入50萬英鎊以內物業，都可以享受零稅率；而若果本身有物業，就算層樓是在香港，也要付3%印花稅，大約1.5萬英鎊（約14.6萬港元）。 若業主尋求代理放租物業，成功承租後，業主需支付租約所寫明的月租金50%支付代理佣金。
去年多國「放水」，於拯救經濟及就業等方面，推出不同政策支持。 在經歷2021年的強勁增長後，可以預計各國政府及央行於疫情初期提供的大力支持將逐步放緩，預料今年的增長動力將相對去年減少。 各國央行及政府縮減應急支援措施，對於今年的經濟活動去向而言十分重要。 至於市政稅則是對住宅財產所徵收的稅項，金額取決於物業價值及所屬議會（Council），分 香港物業英國稅 10 個月按月付款，稅收用以支付地區服務。 疫浪下樓價表現堅挺，但隨住數年前的一手樓花三年的額外印花稅（SSD）綑綁期屆滿，過萬伙二手半新樓單位於2021年隨時湧入二手市場，供應急增，…
樓價方面，在整體英國物業中，伯明翰樓價較倫敦便宜，當地整體樓價為20萬英鎊。 倫敦是英國第一大城市，同時都是港人最熱衷的移民城市。 當地人均收入是五大城市中最高，年薪達38,429英鎊，打算在倫敦買入英國物業的投資者同時都要承擔高樓價，而倫敦市中心的樓價更追得上香港，整體樓價約72萬英鎊。 英國買樓放寬印花稅是「限時」措施，放寬期限只至2021年3月31日，此日前必需完成交易，包括收樓。 換言之買家必需在明年3月31日前收到樓，£50萬以下物業才能獲豁免印花稅，買樓時記得要預足時間。 無論是英國居民還是海外投資者，只要在英國有物業收租，業主就要繳交個人所得稅，目前免稅額為1.25萬鎊。 個人所得稅分有三個等級，1.25萬至5萬鎊徵收20%，5萬至15萬鎊徵收40%，15萬鎊以上徵收45%。 業主可以透過正當的支出來抵消部分的稅項，例如地產代理費、地租、物業管理費、市政稅、水電費等。 香港有銀行提供英國樓按揭產品，成數最高可達7成，還款期為30年，利率約3%，並需要通過壓力測試。 為防備英國政府抽秤，本港業主買英國樓前，最好做足準備功夫重奪首置身份，享零印花稅待遇。
通常適用於在英國買二手樓人士，如果你買英國二手樓的話，而樓齡超過50年或以上，建議聘請英國驗樓師去驗樓，包括其結構 。 如果樓齡為50年以下而情況尚算可以又打算做英國按揭的人士，都要提交Homebuyer Report給銀行，內容是有關該房子 / 單位狀況。 雖然上述安排只適用於英國本土買家，但購買英國物業前亦最好先向按揭銀行，如匯豐銀行、渣打銀行等查詢最新按揭情況，讓自己有更好預算。 此前，本港銀行對英國物業的按揭安排，最高可做70%至75%按揭，息率介乎3厘至3.75厘，而最高按揭年期則達到25年，銀行會根據買家是否首置、物業是否用作收租等情況評估個別按揭申請。 買家在衡量是否「Buy-to-Let」時，要先衡量按揭利率與租金回報的差異，假設租金回報低於按揭利率（例如3%左右），便要自己「貼錢」供樓，未必划算。 香港物業英國稅 不過，如果想先租後自住，可以考慮「還息不還本」的按揭計劃，因為首年只還利息，變相供款負擔會低於租金收入，租金回報就自然提高；其後收回物業自住，就可以轉回一般按揭計劃自己供樓。 購買二手樓申請按揭，在提交基本資料、入息證明後，銀行會發出初步貸款同意書（AIP），手持AIP就像在香港買樓持有本票一樣，出價可以更加進取，賣方的議價空間會更多。 不過，有人因為擔心自己日後會回流香港，因此寧願稅決定出租物業交稅，在現今經濟不明朗的情況下，亦可以有被動收入。 事實上，租金收入要交的稅只是有限錢，反而是日後出售物業的資產增值稅會較高。 如果是英國稅務居民，而不是英國居籍的話，則可以選擇以匯入原則（Remittance Basis）計算海外收入的應繳稅。