香港樓市分析介紹

買樓人士普遍存在「掹掹緊」情況，只要樓價輕微跌2至3成，已經跌入負資產行列，屆時若銀行「落雨收遮」，銀主盤湧現，香港樓市將陷入死亡漩渦。 聯儲局表示，美國經濟活動與就業市場持續穩健，但通脹仍然升溫，而且俄烏戰爭為美國經濟帶來高度不確定因素，聯儲局最終決定加息四分一厘。 同時聯儲局主席鮑威爾都表明，今年將會穩步加息，未來會視乎數據表現，若情況適宜更快加息，亦預告最快5月公布縮表。 香港樓市分析 至於香港樓按，暫時未見實質影響，匯豐銀行於今午公布，維持最優惠利率不變。 最新公布11月的失業率是4.1%，是在以0.2%的速度下跌，說明跌幅沒停止，而失業率下跌是對樓市向好的因素。 另外，通關的機會增大，通關增加經濟活動，住宅、店舖、商廈都會受益。 此外，申請來香港的研究生的數字上升了很多，今年我預計會有很多從內地到香港的留學生會在香港租屋。

香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。 如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年週期，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。 短期而言，單純只計算美國加息，會否導致香港樓市冧市呢? 假設最壞情況下，封頂息率升至4.5厘，每月供款則升至$38,305，與現時供款相差$12,214，如果是這樣，會否觸發大規模按揭違約? 我們認為機會不大，第一，過去多年金管局實施的風險管理措施，亦即壓力測試，已要求申請人證明，在假設加息三厘下，仍有充裕的還款能力；第二，目前新造按揭平均成數只有56%，可見香港住宅物業沒有過度借貸情況。 因為當港美息差拉闊，聯繫匯率下資金自然有套利活動，從港元流向美元，而這1.5萬億元，正正是香港銀行體系尚餘多少資金，資金之龐大，即使港美息差拉闊至2厘，相信亦不足以衝擊香港的金融體系，亦不足以促使銀行急劇加息。

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如果又有移民超平豪宅，我可能又換自住改善生活質素。 我自從94年結婚買自住就做業主，04年加按一開三，09年加持深圳投資楼，而家冇人頭唔可以再買啦。 13年買外國投資楼，真正有land的freehold一楝4層樓，每層2500呎，楼下做舖，2楼office, 3, 4楼民居，那時約100万美元買，租金收入5,6厘左右，而家物業升值到160万美元左右。 香港樓市分析 最大既利好因素係港府靠樓開飯，冇地價收入，港府好快會清袋，連外匯基金都要拎黎用。 香港政治經濟上人才凋零，冇人可以、或夠膽改變呢樣嘢。 在樓價持續整固後，二手已不乏買家趁低吸納，乍現「遲來的小陽春」。 綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於3月21日至3月27日的一週，合共錄133宗成交，按周急升約9成，並創45周新高。

香港樓市分析: 香港樓市走勢2021升定跌？快看8大香港地產界猛人分析香港樓價走勢2021！

百度(09888.HK)(BIDU.US)創始人、董事長兼首席執行官李彥宏出席全國政協數字經濟研討會時表示，目前無人車是全球汽車產業競爭新高地。 但從產業實踐來看，中國人工智能與汽車產業的融合發展仍面臨很多政策障礙，建議國家出台更具突破力的創新政策，加快道路交通安全法修訂，讓L3/L4級自動駕駛汽車早日合法上路。 上海本土昨日新增96宗確診和759宗無症狀感染，前一天首次實現社會面清零。 上海衛健委副主任趙丹丹在疫情發布會上表示，雖然已實現社會面清零，但風險人群中發現陽性感染者的風險依然存在，「降新增、防反彈」壓力仍大，要從嚴從緊抓好疫情防控，認真做好流行病學調查，迅速開展應急處置工作。 趙丹丹指，根據篩查結果，昨日全市共劃分封控區3435個，涉及人口數約79萬人；管控區1.61萬個，涉及人口數約271萬人；防範區5.26萬個，涉及人口數約1980萬人。 香港樓市分析 另外，上海市政府指，根據疫情防控「防外溢」要求，當地人員原則上「非必要不離滬」，但對有工作、學習、生活等確需駕駛機動車離滬的人員，在符合疫情防控規定的前提下，可向有關單位提出申請，而離滬證明自申報的出發之時起，6小時內有效。 綜合美聯分行資料，若統計7月12日至18日的一週，全港35個大型屋苑合共錄99宗成交，與前一周的99宗相同，宗數已連續於近百宗的活躍水平橫行。 市民對樓市的信心已經回復到疫前的水平，「美聯信心指數」最新指數報69.4點，已維持於平均值(屬樓價好淡分界綫)之上，已為時23周，為有紀錄以來的第二長的時段，樓價仍然保持上升動力，有機會挑戰歷史新高。 CCL(大型單位)連升3周1.90% CCL窄幅遞升 短期目標184點 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周CCL(大型單位)連升3周，是近14周以來首見，從後追趕早前落後的升幅。

當然，物價上升是反映經濟增長的其中一個指標，但目前美國的疫情才剛紓緩，為何會迎來這麼激烈的通脹? 經濟分析，2020年同5年前一樣，硬好成日講乜野低息環境，銀紙貶值，持續QE，供應不足，今日證明係「黑天鵝」面前通通都係廢話，一個理由就可以將局勢反轉。 我同意，但係唔好意思，過去既係時間，捱過去既係人。 相信黎緊好多人捱唔到過去，甚至乎已經有人捱唔到過去。 運輸及房屋局局長陳帆表示，港鐵(00066.HK)現行的票價調整機制自2008年實施機制至2021年間，根據票價調整機制而調整的港鐵票價每年平均增幅為2.1%，同期香港按年平均通脹率為2.6%，薪金指數每年平均增幅則為3.9%。 香港樓市分析 雲康集團(02325.HK)首日掛牌，股價平開報7.89元欠承接，掉頭低見6.6元，半日收7.51元，較上市價7.89元，低4.8%，半日成交1,776萬股，涉資1.32億元。 雲康是內地一家醫學營運服務提供商，為醫療機構提供全套的診斷檢測服務。 大市半日成交總額599.21億元，滬、深港通南下交易半日分別淨流入8.81億元及6.57億元人民幣。

Netflix曾表示，會研究推出較低價格，但有廣告的收費模式，又會打擊共享用戶，要求多人使用的帳戶付出更高費用。 不過亦有人認為，Netfilx應該集中處理平台的內容，不要大花金錢去拍攝一些「爛片」，又要停止過度「政治正確」的偏向。 需求方面，大摩表示，香港去年人口下跌，而且部分指標顯示香港人移民意欲提高，除了業主離港時未必會出售物業外，大摩預計專才來港、宏觀經濟改善、持續低息都可以抵擋衝擊。 香港樓市分析 大摩指出，香港樓市已持續20年牛市周期，未來有兩大關鍵發展：1）供應將受新政策和監管而大幅上升；2）人口結構變化將改變需求量。 料全月錄7,700宗及620億元 創9及5個月新高 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截止至5月11日，2022年5月份整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄2,152宗…

香港樓市分析: 香港按息會否跟加?

事實上，香港政經前景未明，早已影響其信貸評級，舉例說，國際評級機構惠譽（Fitch Ratings）短短7個月內，兩度下調香港的主權信貸評級，惟樓市似乎是平行時空，期間未見太大影響，部分人更樂此不疲去睇樓。 值得留意的是，無論是樓價或租金，也要考慮本港自2020年起經歷新冠肺炎疫情，以至2019年社會運動的事件的影響。 另外，影響個別地區、屋苑樓價因素眾多，差估署指數未必能完全反映。 分析租金走勢時同樣以九龍區細單位平均呎價走勢作分析，並以兩任特首任期作起點計算。 梁振英任內該區租金上升52%，而林鄭月娥至今租金僅上升4%。 至於租金方面，根據差估署私樓租金指數，前特首梁振英任內，指數由12年第三季的146.2上升至17年第二季的181.5，升幅24.1%。 香港樓市分析 至於林鄭月娥上任至今租金指數不升反跌，跌幅為5.7%；其中2018年第三季起租金指數微跌後反彈，至2019年第三季創新高後持續下跌，重返2017年初水平。 以前特首梁振英任期為起點，2012年第3季差估署樓價指數為211.6，至他離任前的2017年第二季已升至333.2，升幅57.5%，反映樓價大幅上升。 至於特首林鄭月娥上任後，17年第三季樓價指數為339.3，由2018年第二季，指數連續多季橫行窄幅上落，最新今年第一季為指數為385.4，升幅13.6%。

• 拆分單月數據看，房地產開發投資按年降幅10.1%為年內最大，新開工面積更驟降44.2%創2020年2月疫情首次爆發以來最大降幅。
• 有買家接受單位以估價成交，也有投資人士堅持「低估價兩成」的原則吸納筍盤，認為買樓雜費多，要賣家低開，計計埋埋才有利可圖。
• 港股由升轉跌，恒生指數高開71點已屬半日高位，其後最多倒跌逾210點，低見20389點，中午收市報20471點，跌130點，跌幅0.6%，半日主板成交額599億元。
• 估計二手買賣達4,800宗 為十個月新高 估計一手買賣約1,200宗 為五個月新高 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截止至5月11日，2022年5月份二手私人住宅買賣合約登記暫時錄得…
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並循著18年的週期變化，之後到達2003年見底上升。 《房地產週期百年史》作者霍伊特，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一週期。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 香港樓市分析 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。

若以過去數年數據預測，本港即使受不同負面因素如中美貿易戰、社會事件及第1至第4波疫情影響，但樓價波幅依然大致維持約1成的「區間」之內，充分顯示香港樓市的抗跌力非常高。 近來港匯轉弱是始於1月底，2月初，參看下圖（圖1），可見正是港美息差擴闊的時點。 一套嶄新的地理分析框架，根據中原多年來在各區地産代理營運中所積累的分區知識，結合香港房地產市場需求和成交所呈現的空間分佈模式，將香港劃分成172個中原樓市片區… 方面，發展商普遍認為，聯儲局加息半厘屬預期之中，對樓市衝擊不大，故大部分暫時未受美國加息因素影響推盤步伐，將按既定時間表推盤… 以一個實用面積 300 平方呎的單位為例，以現時補地價金額並參照公營資助房屋機構獲得的補地價優惠來計算，連同建築費等成本後，有關單位將以約 270 萬港元出售，等同私樓市價約五折至六折。 以上述 270 萬港元單位為例，合資格的買家可就其購買單位樓價的一半即 135 萬港元，申請九成按揭，變相只須支付原本樓價(270 萬港元)的 5%、即 13 萬 5 千港元作首期，並於樓宇成 交時承造餘下 121 萬 5 千港元的按揭。

然而，近期外媒傳出「北京約談香港主要地產商，要求他們支持中央及解決房屋短缺問題，並指出遊戲規則已經改變」的消息，筆者也被問道對樓市的最新觀點有沒有改變，及樓價會否下跌，因此筆者也在此拋磚引玉，分享一下個人的看法。 貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，雖然中央層面強調加大房企流動性風險化解力度，但房企債務風險未得到有效改善，這是掣肘房企拿地投資的根本。 香港樓市分析 未來地方政府、金融機構需要切實出台房企債務解決的細則，如積極支持房企再融資，尤其是放開優質上市房企的併購融資，加快重點房地產企業風險處置。

4月商品房銷售面積8722萬平方米，商品房銷售額8134億元，按年分別下降39%、46.6%，降幅較3月分別擴大21.3個百分點、20.4個百分點。 國家統計局數據顯示，前4個月，全國房地產開發投資39154億元（人民幣，下同），按年下降2.7%，遠低於一季度0.7%的增幅，累計增速為2020年4月以來最低，當時為下降3.3%。 假如香港失去獨立關稅地位，過往貿易優勢將不再，難再成國際轉口樞紐，對貿易轉口行業來說，影響深遠，更打擊本港經濟，料失業率將進一步上升。 值得留意的是，香港向來享有特殊待遇，商機處處，實難預計失去獨立關稅地位後，對樓價有何影響，始終樓價與經濟興衰關係密切。 美國國務卿蓬佩奧稱，已通報國會，確認香港未能維持高度自治，不保證香港繼續享有特殊地位待遇。

換句話說，問銀行借了 1000 萬的人每年要還 70 萬本金與利息。 老實說，不是咁多人負擔得起，除了買樓的人減少之外，亦有一些人，例如去了英國的人，他們安定之後就會賣掉香港樓，需求減少，供應增加，樓價是有下跌風險。 首先，大家要留意那50名專家，大多數是同新樓有關，地產商可以控制出貨，新樓上升並不出奇，但二手樓是有一定的風險。 年近歲晚，有老友叫我今年不用做樓市預測，有報章已經做了，訪問了 50 個業界專家，全部都話升，認為升 5%以內有 31 個，升 5% 至 10% 有 12 個，10% 以上則有 7 個，所有專家都話升，唔通今年樓市仲有得跌。 二手方面，雖然近日新盤氣氛火熱搶佔市場焦點，但交投表現仍然不俗。 綜合美聯分行資料，35個屋苑於4月25日至5月1日的一週合共錄84宗成交，若以過去6週計，平均每周成交量更高達120宗，高於年內首12周平均每週僅56宗，大幅高出逾114%。 參考自2008年開始的數據，在一般情況下，港匯和港股的相關性並不明顯，即港匯轉弱，並不代表港股也會走弱，反之亦然。 然而，當港匯去到極值（極端水平）時，港匯作為指標對港股的影響便會相對顯著。 候選人李家超（超哥）宣布了他的4大施政政綱，其中關於提速增加房屋供應和提升香港競爭力這兩個重要綱領，與筆者向他提出的建議大致上相同。 政綱表面上看似乎和以往沒太大的差別，其實內裏滲透解決問題的決心，就是…

他指出其實住宅物業成交已經開始反彈，目前香港樓市發展已成為大陽春！ 可惜雖然最近交投暢旺，但樓價未有突破性的升幅，本年至今只升1.82%，應該是香港經濟未見顯注復甦、熱錢聚焦股市及大量割價求售「移民盤」，所以首季樓價上升速度緩慢。 其次，香港樓價下跌，只會製造更多社會問題，與減少社會問題方向屬背道而馳，難以看到有任何理由中國或香港政府希望樓價下跌。 其實自從第5波疫情爆發令整體樓市急煞停，加上俄烏戰事、美國加息潮啟動，以及股市回調等利淡因素夾擊，拖累樓價持續整固。

市場每秒在變，讀者在投資決定前應審慎主動分析市場最新資訊，並一定要以個人獨立思考並自行作出投資決定，如因本文相關建議或資料招致損失，概與拾捌堂、編輯、記者及相關作者無關，本公司旗下網站或社交平台對因報導資訊內容所帶來之一切損概不負責。 香港住宅樓價近月止跌回穩，摩根士丹利發表報告指，預計今明兩年香港住宅樓價分別升3%和5%，較早前預測更為進展。 大摩指出，未來兩年香港樓市將受惠於私樓單位新供應少於2萬伙、需求獲恒指上升、置業比例低和失業率見頂支撐、1個月HIBOR僅約0.1厘、樓市辣招空間有限。 大摩繼而上調大部分香港地產發展商目標價，包括將信置（00083）評級由「與大市同步」升至「增持」。 香港樓市分析 此外，根據差估署最新數據，2月份租金指數結束4連跌，開始喘穩，相信與疫情下不少買家轉買為租有關。 當平租盤陸續被市場消化，租客需要以較高租金承租單位；配合早前財案推出的租金扣稅措施，預期租金將漸漸止跌回升，在租金回報提高下，亦有助提振買家入市決心。 諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄指出，雖然自年初以來中央及地方頻頻對房地產表態，出台鬆綁政策城市不斷擴圍，但是從結果來看，房企投資信心仍未恢復，加之疫情因素干擾下，市場恢復進程放緩。 預計根據當前的疫情形勢，5月份開發投資增速仍難見回升。

第三個原因是港股市場近來波動性比較大，亦沒有大型集資活動，缺乏國際資金流入，令港元需求減少，這亦是令港元匯價偏弱的原因。 參看圖2，我們可看到香港銀行體系結餘近期持續下降，從去年9月的約4,570億，減至目前的約3,380多億。 銀行體系結餘的下降意味資金短暫離港，這也會導致到港匯轉弱。 走勢的期望，假如他相信物業仍然有很大上升空間，可重複沙士後到2018年的巨額升幅，當然可以持有到未來大幅升值時再套現，令身家水漲船高… 除了以上創新建議，「新世界建好生活」同時提出，在合適的公屋或資助房屋項目，引入私人發展商負責設計及建造，加快公營房屋及資助房屋的建屋速度，縮短基層市民輪候公屋年期，減輕政府建屋負擔，並保證建屋質素。 香港樓市分析 新世界去年公布的數據指，以一人申請者為例，每月入息上限為 3 萬 3 千港元，資產上限為 85 萬港元；二人或以上家庭，月入上限則為 6 萬 6 千港元，資產上限為 170 萬港元。 以現時一般 P-2.5%供樓利率來計算，買家每月按揭供款約 5,010 港元。 而餘下樓價50%合共 135 萬港元的按揭，則可於單位成交後的 10 年內，一次過或分階段承造。

他旦言，長實今年會再推出另外兩個全新樓盤樓花項目，以及3個新盤佔全年的三成。 他認為，即使兩地未通關，但社會對住宅需求巨大，認為樓價有機會上升，樓市2021上升率約5%。 4月27日，美聯布少明在媒體指出，香港樓價已從低位回升。 「美聯樓價指數」最新報168點，2021年至今香港樓價指數累計升幅已經有2.65%。

香港樓市分析: 成交紀錄

而且撤銷4.25%印花稅，待兩地之間可以正式通關後，就有更多大陸人來港置業，樓價就有機會上升，到時很多人都會去買樓。 倘若美國持續有紛爭，美國經濟難以短期復甦，美元繼續弱勢，出口業疲弱，難免會對樓市造成打擊。 作者認為近月已有不少業主劈價賣樓，2021上半年香港樓價走勢可能會有5-10%跌幅。 香港樓市分析 另外，他講解「新香港人」的資金已於「通關」前趁早入市香港樓，給合土地註冊處數據，以內地拼音姓名購買香港物業的買家於香港一手私樓購買比率已連升三季，至2021年頭二個月的10.5%，換言之，每10個一手樓交易，就有一個是新香港人買家。

整體而言，個人相信第2季一手成交量有望升至4,500宗；同期二手將達1.5萬宗。 樓價方面，估計第二季樓價有機會反彈約5%，收復首季失地。 加息和樓價的關係並不顯著，始終如果息率的變化不太大的話，樓價的主導因素還是供應及人口結構。 就著我們對樓市的中長期觀點，請參考我們之前發布的《香港樓市展望報告》。 另一方面，最優惠利率和銀行同業拆息的息差固然有一定指向性，但回顧歷史數據，在銀行體系結餘處於較低水平時有關關係顯著，故此銀行體系結餘應是目前須優先留意的東西了。 在過去三年都沒有正常充分運作過，我們面對暴動及總共五波的疫情，社會需要動用多次防疫措施去支持商界運作的，但問題是很多人在這充滿悲情的時段會認定香港已死… 香港樓市分析 在本年第一季成交，受疫情影響大幅減少，隨着疫情受控，過去兩周來，二手成交大幅上升，10大屋苑4月份首10天已經約有124宗成交，較3月份同期的62宗上升100%… 在國際金融領域，有一個著名的「不可能三角」，即資本自由流動、固定匯率、獨立貨幣政策不能同時存在。 鑑於人口老齡化，房社企亦建議政府研究將部分「時光共享」房屋單位撥作長者房屋，以租賃或出售終身使用權方式，確保流轉效果，並配合長者護理服務及教育機構網絡，建立「長幼共融」概念的社區，達至老有所依。 為了讓更多年輕人能安居樂業，「新世界建好生活」建議在參照現行居屋申請人的安排外， 可讓 25 至 45 歲的年輕人或家庭優先申請。