香港按揭壓力測試 內容大綱
按揭保險由香港政府旗下的外匯基金成立，目的在於為高於6成以上的物業按揭提供部分貸款，分散銀行的資金風險。 正因H按息率浮動難以計算壓測，所以銀行計算壓測時，會以上述的「封頂位」（或「鎖息上限」）以作計算。 由於封頂位與P按相若，因此對於壓力測試影響其實不大。 香港按揭壓力測試 如果申請人本身已經有穩定收入，按情理推斷就不需要太多擔保人，因此如果提供擔保人，反而會引起銀行的疑慮。 並非任何人也可以成為擔保人，理論上而言，只有近親，如夫妻、父母、兄弟姊妹，才可以作為申請人的擔保人。
在遞交申請表時，借貸人需一併呈上出糧戶口的月結單。 如果本身有花紅及雙糧，也可把整條數除以12個月計算入內。 恒生銀行有限公司（”本行”）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 香港按揭壓力測試
另外，部份發展商需要買家支付一筆手續費，而相關手續費未必可以退還。 一般來說，二按的息率會較一按為高，這也跟「按揭保險」有不同。 部份由發展商提供的「二按」計劃，一般也會採取較循序漸進的方式上調息率，例如起首兩年可接近跟「一按」息率睇齊，大致維持於2.5厘-2.75厘水平；但在第三年起則會大幅上調至5厘-6厘。 香港按揭壓力測試 而且一般「二按」的年期一般較短，最長多數為25年，比起「一按」最長可以做到30年略短一點。
私人貸款及其他借貸的每月供款，需要計入DTI及壓測內。 若每月均準時找清信用卡卡數，則可豁免將卡數加入DTI中。 按揭擔保人的作用在於計算上提高申請人的收入水平，例如申請人的月入為$20,000，擔保人月入為$20,000，那麼合拼計算後，申請人的收入水平便會急增至$40,000。 自從2019年港府實施放寬按揭保險壓力測試計劃之後，ROOTS上會經常收到客戶查詢林鄭Plan。 香港按揭壓力測試 為了幫各位清楚了解林鄭plan，ROOTS上會今次會全面分析今次計劃放寬的精髓。 申請人首先要準備首置金額，另外須在購入物業早半年或一年前，查看自己信貸評分，二如果申請按揭最好在新工作過試用期後才申請樓宇按揭。
此計算結果不應被視為財務意見，閣下應咨詢專業人士意見及不應以此計算結果作為任何財務決定的依據。 本行並不會就任何該等資料、公式或計算的準確性、可靠性或完整性而作出任何保證，本行不會就任何人士因依賴該等資料招致損失而承擔任何責任。 閣下不應依賴此計算結果或認為銀行將按此計算結果正式批核按揭貸款申請，所有按揭申請需以本行正式批核為準。 在樓價高昂的香港，很多朋友在首次置業都會選擇購買600萬以下的物業，原因是600萬以下物業最高可承造8成按揭；400萬以下則最高可承造9成按揭。 只要申請按揭成數超過6成則稱為高成數按揭，高成數按揭是需要購買按揭保險及繳付保費。 銀行批核按揭時，會翻查申請人過往的銀行紀錄，除了供樓按揭外，任何私人貸款、學生貸貨、稅貸、分期付款等也會一併計入壓力測試之中，隨時因此而壓測關卡！
至於既有「壓力測試」的原理，是必須將有意選用的銀行按揭計劃，加3％去計算。 而沒有固定收入的人士，銀行的要求會比較高，但也不是沒可能申請按揭。 額外的要求如需要提供六個月以上的入息證明，又或無法申請按揭保險等。 由於沒有固定收入人士的按揭申請要求比較繁複，這類人士許多時都會尋找專業人士協助申請按揭貸款。 香港按揭壓力測試 假設以樓價600萬承造六成按揭，供款30年，封頂息率以2.5%計算，自用物業壓測入息要求只需$ 34,067，但出租物業壓測入息要求增至$40,880。 如果申請人月入為$35,000，物業自用與否成為他能否通過壓測的關鍵。
所謂mortgage count，即原本已有按揭在身。 查閱環聯信貸資料時，若有其他按揭（樓按、車位按、擔保按等），環聯內的mortgage count便會顯示目前的按揭數目。 若mortgage count不是零，申請按揭時，供款與入息比率的要求將會調整，詳情請參考上表。 置業初哥申請按揭時，難以預算最多可買入幾多錢物業。 其實在現行金管局按揭指引下，已經為置業人士提供一套可負擔的按揭及樓價方程式。 為了讓大家一目了然，經絡按揭今次兩個簡單的「樓價、首期、壓力測試對照表」，方便大家置業前計計數。 舉例，假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。
MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 原因3：申請人原先買樓花，選用建築期付款，並且已付首期。 香港按揭壓力測試 但後來申請人向銀行申請按揭，適逢自己停薪留職，而銀行做壓力測試時，是計算最近3個月收入，但申請人近3個月收入減少，於是測試不合格。
香港按揭壓力測試: 情況申請人不需通過壓測 有可能需支付額外保費
只要你是首次置業，都有機會獲得金管局指引下的最高按揭成數。 值得留意是，最高按揭成數會因住宅類型或者收入等因素影響。 詳情可瀏覽【按揭成數】懶人包，話你知買樓借到幾多要幾多首期！。 香港按揭壓力測試 申請人要證明自己的入息，如果有固定收入就比較簡單，只要能提交三個月的入息證明、糧單、稅單及入帳紀錄便可。
如繳交額外10%的保費，相當於5.5%的保費，便可免卻「壓力測試」，只需以「供款佔入息的50%」作審批，即只要月入HK$45,020即可通過入息要求。 即使準買家不是使用簡便算式，而是利用銀行的網上計算機，也有地方要留意，一般網上計算機，未必會計算申請人的其他債務負擔。 香港按揭壓力測試 在進行壓力測試時，銀行是會把申請人的其他債務還款同時計算。
因此，居屋準買家的供款能力、財政狀況及信貸評分等亦屬重要的考慮因素。 較有置業經驗的買家應會記得，多年前不論甚麼物業，一般按揭成數均為7成。 但近年監管機構為控制系統風險，陸續收緊按揭指引，現時不同樓價及不同用途的物業，按揭成數、供款與入息比率及壓力測試的要求都有所不同。 最終入息要求會以壓力測試下的「供款與入息比率」上限為準，即是要買一個800萬元的單位，向銀行申請9成按揭，首期相當於80萬元，而月入要求最少68,800元。 香港按揭壓力測試 近月樓價橫行，甚至有轉跌跡象，對苦等上車的人來說，可說是好消息。 不過，要買樓，單單人工能夠負擔供款還未夠，因為銀行需要確保即使利率進入上升周期，你仍有足夠能力供款。 因此銀行在批核按揭時，會為申請人進行「壓力測試」。
香港按揭壓力測試: 壓力測試2021前後合格按揭獲批
不過，還需注意每月供款額不可以超出每月入息的五成。 如果按揭成數為6成或以下，即使擔保人年滿60歲，一般銀行仍然可以計算該收入。 但要注意，如果子女的收入少於每月供款，銀行或會以擔保人年紀計算最長按揭年期。 例如擔保人70歲，而銀行按揭年期以「80減」計算年期，則最長年期為（80-70）＝ 10年。 如希望拉長按揭年期，父母從「擔保人」變成「借款人」，銀行便可以年紀較輕申請人年紀計算。 雖然居屋有房委會擔保承做高成數按揭，審批普遍較私樓寬鬆，但不等於按揭申請是100%批核。 銀行在批核居屋的按揭申請時仍會評估風險，決定最終貸款額及貸款年期，甚或是否批核貸款。
銀行實際可承造之按揭成數一律須依照現行樓按措施下之限制，詳情可向中原按揭查詢。 浮息按揭供款額按提供利率計算，並假設期內利率不變。 但因為買家同時有申請「二按」，買家可獲發展商批出20%貸款額(因一二按最高80%)，相當於160萬元。 160萬元，起首兩年利率為2.5厘，但由第三年起的息率為5厘。 香港按揭壓力測試 銀行在計算壓力測試時，會採用5厘利息作基準，並假設加息3厘，相當於8厘後，買家能否供得起。 在進行壓力測試前，二按起每月供款為7,178元(首2年)，但第三年後則為9,190元(3-25年)。
根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 香港按揭壓力測試 根據以上例子，陳生理論上只需要$53,736的月入便符合供款與入息比率50％的要求，即使超過壓力測試門檻的60%，亦可申請高成數按揭。
「壓力測試」是香港金融管理局規規定銀行在借出貸款時，需要對按揭申請人提出測試。 目的是測試申請人的供款負擔能力，以減低他們因為利息上升而無法供款的機會。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。
過往買家申請銀行按揭，一般「供款佔入息」不多於五成已經可以，但在2010年起，申請按揭時要通過兩關。 第一關，就是「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。 香港按揭壓力測試 其後，因二手樓價繼續攀升，終在2013年2月，政府把第二關的門檻進一步提升，需假設按息由現水平上升至三厘。
除了供款與收入比率之外，金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。 拿首次置業人士為例，供款與收入比率不但不能超過50%，亦要假設在現時按揭利息加多3%後，供款與收入比率不能超過60%。 話雖如此，2019年政府推出俗稱林鄭plan，宣布申請人就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批。 以500萬物業計算，最多可申請9成按揭，貸款450萬元，以利息2.5厘，還款期30年計算。 香港按揭壓力測試 每月供款額約17,800元，以不多於5成的供款與入息比率計算，收入要求約35,600元。 至於壓力測試下，加息3厘後，息率為5.5厘，每月供款會增至約25,600元，不多於6成下，現有收入要求約42.600元。 銀行處理按揭申請時，會翻查對方的紀錄，信用卡欠款如果經已還清，不會計進壓力測試，但如果信用卡以分期貸款還款，銀行便會計進壓力測試。
根據金管局指引，業主在申請按揭時，收入與供款比率不能超過50%，即你最多可以50% 人工供樓，同時需要通過壓力測試，即需以現時利率加3%，而每月供款額仍低於每月收入的60%。 銀行批核按揭申請，除了根據現行機制檢討準則，亦會人性化處理申請，如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好，但壓力測試稍為超標，銀行有機會給予彈性過關。 我們過去試過為壓力測試只能符合約70%的客人成功批出按揭保險申請。 不過由於每個個案會以獨立情況處理，加上每間銀行的處理手法各有不同，難以一概而論，如有需要可直接向按揭專員了解清楚。 不過，要借盡30年須留意，銀行一般會以「75減樓齡或人齡」計算按揭還款年期。 如果用樓齡計算供款年期，銀行會用人齡計算的年期比較，之後取低者作最後貸款年期。
香港按揭壓力測試: 申請時間
「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio 簡稱DSR) 是銀行對申請人的基本入息要求，計法是每月總供款金額不超過入息50%(即一半)可獲通過。 例如月入$40,000，每月供樓亦供車共$15,000，少於月入之一半，所以合乎這個要求。 現時市場處於低息環境，H按年息只是約1.37厘，但銀行計算還款能力時，唔會以這個利率去計，一般會以H按之封頂息率即2.5厘作標準。 香港按揭壓力測試 另外，普通計數機係計唔到按揭月供，可利用中原按揭計算機，簡單輸入貸款額、利率、年期等就可以準確地計出月供供款。 若果申請人未能通過壓力測試，銀行未批足按揭，申請人怎樣做？
「放債人註冊辦事處」則負責處理放債人牌照申請、「牌照法庭」則對財務公司牌照申請作裁定、而「警方」則負責執法及處理續牌申請。 根據條例，放債年息超過年60%即屬犯罪，若涉及在法庭上追數，年息超過48%的交易，也會被表面推定為敲詐性。 經濟前景未明，不少早前選用建築期付款的新盤買家，都放棄上會選擇撻訂離場。 香港按揭壓力測試 當銀行或財務機構查閱你的信貸報告時，信貸提示服務會以短訊及／或電郵通知你。 若有人試圖盜用你的身分，你便可以及時作出反應和行動。 透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。
然而基於疫情、息口及金融風險不斷變化，銀行會不斷調整按揭申請的入息審查，以上例子只供參考。 不過近月疫情嚴峻，有銀行會要求佣金等打八折處理，以同一個案計算，每月佣金收入變成$16,000（$20,000 x 80%），總收入減至$36,000（$20,000 +$16,000）。 繼續用前述例子，申請人為了通過壓測，可把所申請貸款金額由原本的262萬元降至約210萬元，令每月還款額減至約8000元，屆時就算加息3厘，每月供款額僅升至約11574元，DSR無超出60%。 香港按揭壓力測試 若不想減少貸款金額，申請人亦可看一看自己還有沒有一些非固定收入可計算進去，如之前的例子，申請人若果可以把收入提高至不少於24200元的水平，就可順利通過壓測。
- 以首次置業的買家計，要在按息加三厘後，供款不超過入息的60%。
- 特首林鄭月娥於最新一份施政報告中，提出放寬首置人士九成按揭的樓價上限，由原來的400萬元升至800萬元。
- 不過，買家千祈不要大安旨意，以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。
- 若mortgage count不是零，申請按揭時，供款與入息比率的要求將會調整，詳情請參考上表。
- 兼職收入如是受僱，只要能提供入息證明，可計作入息。
- 不過，政府規定一手居屋必須使用P按作為供款利率，按揭年期最多為25年。
- 部份可能只需證明「供得起」便可以，部份要求遞交三個月的入息證明，部份甚至要求收到稅單。
供款與入息比率（Debt to income ratio）（DTI）不得高於50%。 MoneySmart 按揭專員可直接與銀行聯絡及遞交按揭申請，可較快獲銀行回覆。 經MoneySmart 申請按揭絕無隱藏收費（成功申請按揭的話，MoneySmart只向銀行收費）。 居屋2020已經公布全部銷售屋苑的售樓說明書及價單，這期居屋以市價6折發售後，最平的單位位於粉嶺皇后山的山麗苑，售價只需HK$117萬，換言之首期只需HK$58,500就可以上車。 原來綠表及白表在承造按揭時亦有一定分別，下表將會以這個最平單位為例子，讓大家初步了解綠表及白表承造按揭的分別。
香港按揭壓力測試: 壓力測試是甚麼？
可見銀行對首次置業人士的壓測條件較非首置人士寬鬆一些。 壓力測試所得的供款與入息比率愈低，反映銀行要求愈嚴格，比方物業用作投資，經過壓力測試，獲批的按揭成數未必高。 銀行以供款與入息比率作為計算門檻，計算壓力測試前和壓力測試後比率，只要兩者分別不可超過50%和60%，便符合要求，若果超過百分比上限的要求，銀行不會批出高成數按揭，甚至拒絕申請。 香港按揭壓力測試 「壓力測試」是香港政府訂立的一種風險評核機制，按揭申請人在承造樓宇按揭時，會在既有的按揭上，以較高「假設利率」，計算入息水平能否通過「假設供款」之下的標準。 公司放寬壓力測試要求，不是每一間銀行都會願意跟隨，視乎個別銀行風險管理要求。
但要留意，即使這類人士鈙做高成數按揭，不需通過壓力測試，但DTI不可高於50%，而且即使其申請的按揭獲批，需要繳交額外保費，高於原有保費一成。 要計算買樓首期，首先要「反求諸己」，知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。 例如首置人士，在2019新制度之下，即可以透過額外的按揭保險費，在樓價800萬或以下承造最高9成按揭，而且豁免壓測，所以首期就會是物業價格的1成。 在2019年新按揭保險制度下，如果是首置人士，購買物業樓價不多於800萬，即可以藉由申請按揭保險，繳交額外保費，以豁免壓力測試。