無論是個人全權擁有抑或是分權共有物業，只要物業持有人已預備遺囑，遺產承辦人便可按照死者意願將物業作分配。 倘沒有遺囑，則會根據香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》分配遺產，即將物業按死者配偶、子女、父母等親人的關係按比例分配，當中以配偶所得比例最多。 由於香港沒有遺產稅，從遺產方式所得的業權，將可豁免繳付印花稅。 新婚夫妻置業或者家人共同買樓投資都可以將物業寫落所有買家的名下，變相如果物業持有人多於一人就可以視為聯名物業。 新婚夫妻如果只用一人名義買樓就可以保持另一人的首次置業名額，將來買樓就可以避免繳交辣招印花稅。 任何香港物業買家如果在香港持有其他物業，在買新一層住宅物業都要為新物業繳付15%印花稅。 另外，如果需要為新物業申請按揭，而本身又有按揭在身，壓力測試又會相對調節更為嚴謹。
如果是分權，繼承遺產需要有法庭令，相比長命契繼承費時。 假設A和B聯名買物業，以長命契方式持有，如A過身，業權便全歸B，A的近親是不能繼承到業權，就算A生前立遺囑也沒有用。 相反，如果物業是分權持有，A和B各持50%，那麼A如過身，那50%業權便會留給A的後人或遺囑內的受益人。 長命契業權 近親轉讓最優勝的地方，是近親人士可以選用較低的第2標準稅率，而不是劃一15%印花稅計算。 當聯名物業甩名或拆名後，甩名一方會回復首置身份，之後透過轉按第一間物業套現作為首期，再以低稅購買第二間物業。
長命契業權: About The Author: 按揭大師
第二種叫分權共有（Tenancy In Common）。 現時香港樓價高企，情侶要買得起樓，可能都需要兩人一齊夾份。 長命契業權 不過，情侶夾份買樓亦有風險，就是不幸分手後，物業資產要如處理?
若果聯名的是兩個人，其中一人甩名，即是2轉1，每人持有一半業權，印花稅以樓價一半計算。 曹德明又說，若果「聯權共有」持有人賣樓，無需所有人一同簽合約，只要有任何持有人簽合約，以及代簽，買賣便告完成。 三兄弟也有權利用《遺囑認證及遺產管理條例》第33條向法庭申請撤換遺囑執行人，惟長女也是受益人之一，本身就有權要求賣樓分錢，所以未必構成撤換執行人條件。 筆者建議他們回購家姐權益，避免資產流失，但他們手頭上未有太多現金，亦不能申請按揭，難實行這個方案。
葉謝鄧律師行合夥人、香港執業律師、婚姻監禮人、刑事案律師。 擅長處理：債務舒緩DRP、個人債務重組 IVA、破產。 在長命契下，因所有聯名人被視為擁有整項物業，只要其中一名聯名人財困，便有機會所有聯名人業權都被拖累，共同承受惡果。 這也就是說，大致上所有香港的土地都是政府的，而物業業主其實也只不過是根據政府租契 長命契業權 向政府租用土地而已。 有親人不幸離世，除了要忙於辦理其身後事外，也要處理其遺產及債務之事宜。 【明報專訊】一名男讀者來電詢問，稱夫婦二人購入一個單位，由於他收入較多，為了供樓扣稅時節省更多，所以將他的業權定為佔98%，而妻子佔2%。 當時有律師行職員稱，將來他身故後，業權會自動整合歸於妻子名下。
要先贖樓，轉名再按，再次計算壓力測試以及以新造按揭承按，惟可能會比現有的按揭息率為高。 分權共有是各人以不同百分比代表所持有的業權份數，大家均有權處理其自己的業權份數，也衍生所謂的「半契樓」。 雖然各人持有的份數不同，但他們在單位內的佔用權也是平等的。 以上過程不用補地價，但由於涉及房委會和銀行等機構授權，如單位有未供完按揭，建議委託律師處理複雜的程序。
但現實是稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅，故用送贈契來避稅是不可行的。 不少人作近親轉讓的原因是想以低成本、最慳稅的方法暫時讓出原有物業，回復首置身份，購入新物業時便可享首置低稅率，毋須繳雙倍印花稅。 父母將樓宇轉名至下一代，原本一番好意，最終竟招致破財，慳稅不成，業權不完整，令子女無法轉售物業？ 何以眾多地產代理均籲市民做樓宇轉名時，要小心「送贈契」？ 千居帶你認識近親之間的樓宇轉名大法，以及「送契樓」的隱藏問題。 分權共有的形式是雙方以百分比去決定持有物業業權的份數，例如：雙方各佔50%；70% / 30%或其他百分比持有。 基本上除了上述分別，其他聯名物業特性都基本上差唔多。
不過，值得留意的是，在完成遺產承繼手續後，物業的相關承繼人將變成有物業在手，無論業權比重多寡，他日若計劃再自行置業時，便沒有了首置身份，需要支付15%的雙倍印花稅。 如有關物業是一個分權擁有的物業，母親所佔的業權便會轉到她遺囑內指定或按無遺囑承繼法所規定的受益人。 同樣，稅務局會用閣下父子兩人以及處理遺產的代表 / 執行人的名義，開立一個新的物業稅檔案來分辨新舊業權。 當有關業權正式轉給該受益人，便會用閣下父子兩人以及該受益人的名義，再開立另一個新的物業稅檔案。
遺產爭拗不限於富豪圈，近日筆者公司接到一宗另類爭產個案——父親過身後遺下一層物業予四姐弟，由於疫情下難賣出好價，三兄弟都同意寧願出租；但長女卻「霸王硬上弓」堅持出售，兄弟們遂找筆者求救。 要確立「長命契」業主們需要符合「四同」標準即同一份產權文件取得業權、同時取得業權、所享有的物業權益相同及各人均可佔用整個物業。 長命契業權 由於所有聯名人被視為擁有整項物業，只要其中一名聯名人財困，便有機會所有聯名人業權都被拖累，共同承受惡果。
至於聯名物業只是一個統稱，聯名物業可以分為「聯權共有」或「分權共有」。 如果身故人士持有物業，或是部份物業業權，其遺產繼承人未必一定可以承繼身故人士的業權。 尤其要留意，如果身故人士是以聯命方式持有物業時，身故人士的物業權益未必由遺產繼承人承繼。 如果想完全箍實業權，怕另一半將來自行處置業權而不作通知，長命契是更加保險的聯名選擇。 長命契下，若有共有人離世，物業的全數權益便會全部歸其他共有，不用辦理承辦手續。 長命契業權 而共有人也不可以用遺囑的方式，將物業的權益傳給所指定的受益人，因此可避免一些遺產爭議。 根據銀行現金的慣常做法，如長命契其中一名聯名共有人去世，但物業仍有按揭貸款未供完，其他聯名共有人亦毋須重新通過進行測試，只需準時還按揭就可以了，不會觸發銀行「call loan」。
假使款額遠低於當時樓價，亦有機會被視作送契樓。 相信找到一個「安樂窩」，無論是用任何方式持有物業，只要倆口子多溝通相親相愛，都可以幸福美滿「一生一世」。 原來這對夫婦數年前曾經擁有一個物業，是當年丈夫未婚時買下來的。 丈夫好賭成性，竟然在婚後瞞住老婆向銀行加按賭博，一如電視廣告，最後倒錢落海。 很快家庭收入便入不敷支要賣樓還債，丈夫也從此踏實工作戒掉賭博。 長命契業權 若當中一位聯權擁有人離世，離世擁有人的業權不能成為遺產亦不能將業權立入遺囑，而其他在世業權人會自動承繼離世人的業權。 請注意，聯權業主（長命契）的業權是按業主的數目而平均分攤（參考上述例子），但分權業主的業權則未必一定按業主數目而平均分攤，例如閣下可擁有40% 而三名兒子則每人擁有20%。
長命契業權: 居屋改契程序繁複 律師房署說法不一
不過，如果正在供款的物業被釘契，銀行或會要求提早還款。 莊錦輝指，釘契最常見是欠管理費被法團釘契或民事訴訟。 因私隱問題，田土廳的大部分新註的產權負擔都不會主動通知銀行。 不過，若業主向財務公司借二按，財務公司把釘註入田土廳，根據金管局指引，田土廳會發出電子提示(e-alert)通知一按銀行，銀行得知後很大機會要求提早還款。 長命契業權 其他田土廳文件，比如屋宇署維修令或法庭釘契，是不會發出e-alert的。
法律界人士稱，若受益人一致同意，可以簽署家庭協議書（Deed of Family Arrangement），同意選取一個業權方法。 不過，他補充這個協議書是要於相關業權持有人身故後才能簽署，並要所有受益人一致同意，否則業權便要打散，所以以遺囑處理，可能是較穩妥的方法。 長命契業權 如果業主最終都未解除釘契，就可能違約，需要賠償買家損失，包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。
而共有人亦不能通過遺囑的方式，將業權傳遞給指定的受益人，因此可以避免一些遺產糾紛。 按照銀行通行做法，如果長命契共有人一方死亡，但該房子的按揭貸款仍在供，其他共有人無需再次通過測試，只需按時償還按揭，不會引發銀行的“call 長命契業權 loan”。 作為生活中的重大事件之一，許多夫婦或家庭成員會選擇以聯名方式購買物業。 聯名物業有兩種形式，可分為分權共有和聯權共有（即俗稱長命契），各有好壞。
曹德明表示，如果「分權共有」持有人需要賣樓，最好所有持有人可以一同簽買賣合約，或者有任何持有人遞交授權書，授權其他人簽合約，這樣做可減少爭駁。 若果想賣樓，「聯權共有」需要所有持有人同意；「分權共有」是任何一個人想賣樓，但若果其他人不願意，於是唯有按照自己所佔有的比例售出物業。 長命契業權 多過一人以上共同擁有一個物業的業權，稱之為「聯名置業」（聯名買樓）。
繼承長命契物業後，田土的電子提示服務不會通知銀行。 就算銀行得知聯名借款人逝世，也不會需要重做按揭，只要準時供樓，便不會有問題。 「分權共有」是指多於一人按照某一比例擁有物業的業權，比例由持有人協定，可以各佔一半，或是八二比例不等，其他人沒有自動優先繼承另一方的業權的權利。 長命契業權 香港樓市2022｜聯名物業懶人包｜與他人共同持有一個物業即聯名物業，有分聯權共有（俗稱長命契）及分權持有，好處和壞處在哪？
- 不過，值得留意的是，在完成遺產承繼手續後，物業的相關承繼人將變成有物業在手，無論業權比重多寡，他日若計劃再自行置業時，便沒有了首置身份，需要支付15%的雙倍印花稅。
- 在現行政策，購買居屋單位時亦可提出與申請表上的一名家庭成員，以「聯權共有」的方式聯名擁有物業，即俗稱的「居屋長命契」。
- 閣下如欲就任何法律事項取得更詳盡的資料或支援服務，須諮詢閣下的律師。
- 但現實是稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅，故用送贈契來避稅是不可行的。
- 留意因為是將業權「賣」給對方，聯名轉單名在法律上是一宗正式的買賣交易，需繳付印花稅，計算方法根據業權百份比，通常夫妻甩名都是50%業權轉讓，印花稅就以樓價50%計算。
這就是所謂「自製首置」，近年市場上錄得不少這類成交個案。 【香港樓市2022｜聯名物業懶人包】如果近親家人、夫妻、情侶或朋友想共同持有一個物業，即聯名物業，當中有分聯權共有（俗稱長命契）及分權持有，好處和壞處在那裡？ 聯權擁有的聯名物業並不須要全體業主一致同意才可出租，因為只要簽名的其中一位業主，是受到另一位或其他沒有簽名的業主所授權，就可視作所有業主都是一致同意，故不須所有業主都在租約中簽名。
長命契業權: 分權共有可轉讓業權 聯名人被入稟自己不受影響
成交價及註冊日期極具參考價值，例如原來發現單位由業主不久前買入，現時的放售價與買入價相差無幾，對業主而言再議價的空間有限。 相反地，如果單位由業主多年前以低價買入，議價空間一般相對較大。 本篇文章僅是對有關題目的一般概述，只供參考，不能作為任何個別法律意見或按揭申請。 至於B要在銀行轉按，加按或賣樓，那B必須在A去世後，把A的死亡證註冊在land search上。 長命契業權 部分業主或會擔心的死亡證註冊在田土廳上會不會被當成凶宅，凶宅一般理解是在屋內的非自然死亡。 反過來說，即使單人名的物業，屋內發生的非自然死亡，即使不註冊在田土廳也會被當為凶宅。 如果長命契的業權人希望將其在該物業的權益移交給後代繼承，他可以請律師為他擬訂一份瓜分業權契據，然後發出通知給其他業權人，將該瓜分契據登記在田土廳的紀錄冊內。
除非物業會於短期內出售，否則要委任律師草擬一份文件將業權正式由遺產承辦人轉到受益人名下。 聯名物業夫妻各佔50%業權，若果丈夫可將業權全數賣給妻子，俗稱「甩名」，就可以回復首置客身份，丈夫在再買樓時就毋須繳付15%印花稅。 留意因為是將業權「賣」給對方，聯名轉單名在法律上是一宗正式的買賣交易，需繳付印花稅，計算方法根據業權百份比，通常夫妻甩名都是50%業權轉讓，印花稅就以樓價50%計算。 有時樓宇業權可能更分散，例如兄弟姊妹共同持有，普遍出現於遺產承繼，多人持有業權的甩名程序較複雜，印花稅計算就根據所轉換之百份比。 長命契業權 需留意，法例規定，此舉不能為「代為行事」，即甩名的情況下，授方不能為賣方持有，必須要是為自己持有，否則屬於違法，詳情可聯絡咨詢物業顧問意見，或者法律意見。 另一個出現的情況是，夫婦二人未能在財產及物業分配的問題上達成和解方案，於是將事件訴諸法庭，結果法庭判決其中一方擁有物業的全部業權，需注意銀行之間對於此情況之承按取態並不相同。 然而，亦有部分銀行取態較保守，為免牽涉任何可能性的風險，對於此類並非以市價交易的業權轉讓，一律需經過5年或長達8年時間方可接納按揭申請。