銀行按揭現金回贈 內容大綱
不過，其後隨著《施政報告》2019中，特首林鄭月娥提出新按保政策，卻又令冷卻了的轉按市場有死灰復燃跡象。 由萬科香港發展的長沙灣The Campton第1B期公布樓書，項目位於長沙灣福榮街201號，提供467伙，實用面積251至1,446平方呎，間隔為開放式至4房，預計關鍵日期2021年5月31日。 銀行按揭現金回贈 香港經濟正面對嚴峻局面，市場上有不同聲音要求政府減辣，避免樓價大瀉。 事源是，金管局早前公布首季錄得384宗負資產個案，比去年第四季的128宗增加2倍，引起市場憂慮。
然而，息率因素對樓市影響不大，業主毋須擔心，各大銀行的加息步伐和幅度未必一致，相信按息只會逐漸攀升，不會大幅度飆高，料對業主不會構成太大負擔。 如借款人想借5成, 即250萬， 假設銀行同樣批出1.4%現金回贈， 借款人將得到3.5萬現金回贈。 因為銀行資金總流出未超6成上限，銀行現金回贈可以用現金形式發放。 但如果流動資金沒有即時用途，而能夠存放於「MORTGAGE LINK」戶口，兩年內可產生至少120,000元的利息，但透過傳統按揭上會的買家卻沒有利息收入。 銀行按揭現金回贈 一來一回之下，實際利息支出只是14,988元。 所以只要承造按揭時，仍有「MORTGAGE LINK」存在，準買家仍值得考慮透過按保借盡，以保留流動現金。 由於加按等於加大貸款額，一旦加按後，遇上加息周期重臨，或者自己在加按套現後投資失利，都容易構成雙重損失，所以加按與否，最重要是看套現目的。
當然業主要節省釐印費，可考慮只轉讓1%業權，因為若1%業權的轉讓價低於200萬元以下時，印花稅可壓縮至100元。 同一道理，原本二人持有的物業，「甩名」至單名持有也會被視為「新成交」，只是需要按轉讓業權份數，來繳交相應的印花稅項。 以$300萬貸款額為例，原本有1%的現金回贈，即是$3萬；現時只有0.5%，現金回贈金額為$1.5萬。 即是說，業主現時可享的現金回贈較之前減少$1.5萬。 現金回贈計劃只限白金信用卡(不包括選擇獎賞積分之白金信用卡卡戶及聯營白金信用卡)、太平洋信用卡、PC網上卡及本行不時指定的其他信用卡。
銀行按揭現金回贈: 按揭現金回贈須知
然而，如果你沒有剩餘資金放入高息戶口，則選擇現金回贈較高的按揭計劃會較為可取。 若現金回贈為2%，銀行提供10萬回贈，需以扣減貸款額形式回贈。 在計算按揭時，總貸款額以500萬計算，而計算還款時則以490萬計算。 銀行回贈一般以現金發放，金額約相當於貸款額的 0.5% – 1.5%。 亦有銀行會提供其他形式的回贈，例如渣打銀行就提供 現金回贈 + 里數 回贈的優惠組合。 除了銀行本身提供的按揭回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，更可額外取得按揭中介回贈。
- 業主考慮轉按時，應多作比較如利用MoneySmart比較按揭利率、現金回贈等資訊，從而找出最適合自己的按揭計劃。
- 銀行會為按揭客人提供現金回贈以作招倈，而現金回贈以貸款額乘以特定百分比計算，目前銀行回贈由1%至1.6%不等。
- 如果借款額是490萬元，銀行提供9萬元的回贈（貸款額的1.8%），計算按揭成數時，總貸款額便要算成499萬元（計算還款仍然是以490萬元計算）；也一樣沒有違反指引。
- 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。
- 當現有的按揭過了罰息期(通常是一或二年)之後，就應該積極考慮進行轉按以取得最多優惠。
- 按揭申請人需要先預備更多首期，要等待提取按揭貸款後，才能取得現金回贈，對於首期資金緊絕的人士，需要考慮是否有足夠財務實力支付首期。
- 若果借貸人在罰息期內提早償還貸款，銀行需要向借貸人收取費用，以彌補銀行少收的利息收入。
如業主的按揭貸款額為HK$3,000,000，如業主在高息戶口（Mortgage Link）存入HK$1,500,000，就可慳大約一半利息。 比較特別的是按揭保險，無論按揭成數多少，現時一般銀行為按保客戶提供的現金回贈會以6成借款額計算。 銀行按揭現金回贈 例如樓價800萬元物業，借款人申請9成按揭保險，借款額為720萬元，現金回贈1%以樓價6成計，回贈額會是4.8萬元。
大圍新盤柏傲莊熱賣，想同時享受發展商的即供優惠及使用按揭保險上車，就要了解關於新樓的按揭事項，請參考我們在《東方日報》的專欄文章。 在罰息期臨近前，如果發現本身單位樓價升值、供款能力穩定，見到按揭計劃比現在使用的更加吸引或者有優厚的現金回贈，不妨在罰息期前3個月計一計數，選擇轉按，讓新一筆現金回贈到手。 所以如果政府收緊放寬高成數按揭貸款的政策，負資產個案應該會減少。 不過，金管局總裁余偉文表示，政府暫時未考慮收緊措施，會繼續向一些有能力供款但沒有太多首期的買家給予選擇，惟買家需自行考慮風險。 銀行按揭現金回贈 卡戶每項簽賬交易總額每滿港幣$250，即可獲得港幣$1現金回贈。 回贈金額將於下一期月結單直接存入 閣下之信用卡賬戶內。 購入物業後，若果在供款期間，樓價只是輕微上升，或平穩，不適宜申請加按，因銀行估價未必高，加按套現可能很少，甚至平手也未定。
銀行按揭現金回贈: 中銀香港上調h按利率 現金回贈削至0 2%
無論居屋按揭、或者村屋按揭，由於樓宇按揭涉及20年或以上的貸款期，因此銀行在審批按揭的時候，為爭取生意也會提供很多不同的優惠，例如現金回贈。 而銀行為了確保有穩定的收入，一般會設有「罰息期」，通常為期兩年，有部分銀行更會長達3年。 在罰息期內轉按，需要收取手續費，或者退回現金回贈。 另外如果業主在罰息期內，提早償還貸款金額，銀行同樣會收取手續費，買家在申請按揭時需要注意。 P按是以最優惠利率（Prime Rate）計算，一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定。 至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。 銀行按揭現金回贈 如果借款人申請5成按揭，借400萬元，即使銀行提供貸款額2%即8萬元回贈，由於借款額400萬元＋回贈8萬元是408萬元，不超過6成的限制。 而高息存款掛勾戶口，即為貸款人提供活期高息儲蓄戶口，息率與按揭貸款利率相同。 假設按揭貸款實際利率為1.5%，高息存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.5%，較市面上一般儲蓄戶口息率0.01%為高，而且可隨時提取或存入資金於戶口內，靈活性極高。 轉按除可達至慳息效果、以及減去「按揭保險」外，部份人會考慮在「轉按」時順便「加按」。
簡單而言，「轉按」就是將貸款人的按揭，由一間銀行轉移至另一間銀行承造。 一般計算，銀行會先委託估價行為單位進行估值，將最新估值扣減償欠銀行的貸款額後，再按當時按揭成數來決定可否轉按，銀行會當新按揭去審批，故買家需再進行壓力測試。 部份人「轉按」的理由，純粹是希望達到慳息效果。 早幾年，由於銀行長期維持H按息率在H+1.7厘，及後因近年銀行出現減息戰，而一度減至H+1.25厘，之後倒升至H+1.4厘，當中出現約0.3厘息差，成為了轉按慳息的誘因。 銀行按揭現金回贈 消息指，匯豐銀行率先減少現金回贈，當中低於貸款額$300萬的新造按揭，現金回贈由1%降至0.5%；而$1,000萬以下的轉按及加按申請，回贈亦劃一下調至0.5%。
無論買新樓造按揭，或是想造轉按，都可以參考以下綜合各銀行得出的H按及P按現金回贈優惠。 如果按揭或轉按貸款額愈小，現金回贈當然亦相對減少。 又假如現金回贈超過貸款額1%，例如800萬樓宇，基本按揭成數最多60%，如最終想申請50%按揭，即400萬元。 就算銀行批出現金回贈為貸款額的2% (即8萬元)，兩者相加就不超過6成按揭限制。 一般銀行按揭回贈金額都是以百分比計，例如貸款額是400萬，現金回贈0.8%，就獲得共3.2萬元。 當取得貸款額後14日就會過戶，隨著按揭貸款額增加，回贈優惠都愈多。 銀行按揭現金回贈 H按的利息浮動，跟銀行體制外的資金流動息息相關，當銀行的資金比較充裕時，H按的利息往往比較化算，但H按時常有變化，導致業主每月還款金額起伏比較大。 而P按分大P及細P，前者為5.25%，後者為5%。 舉個例子，假設樓價2000萬，按揭成數上限為5成，即首期需要貸款額的50％ 。 假如銀行的現金回贈為貸款額的1％，如果在drawdown前發放現金回贈，而貸款人把該回贈用作首期，那麼實質首期只需貸款額的49％，這種做法就會違反金管局設立按揭成數上限的原意。
【now.com財經】於銀行敍造按揭時，銀行除了會批出按揭息率外，亦會提供現金回贈及高息存款掛勾戶口等附帶優惠，以吸引客戶選用。 近月有銀行提高現金回贈至1.5%，比其他銀行普遍的1%至1.2%為高，但就不設高息存款掛勾戶口。 有客戶向我們查詢應如何選擇，現在為大家講解兩者的分別及優勢。 新按保政策下，既然物業估值飛升至800萬元，新政策下已跌入按保受理範圍，業主能否透過繳交15%額外保費，來承造最高80%按揭，從而加大貸款額至640萬元？ 銀行按揭現金回贈 因為若這個方法可行，變相扣除欠銀行餘額300萬元後，套現金額可大增至340萬元，較之前大增近90%。 按揭證券公司表明不容許，但實情並非沒有灰色地帶。
銀行按揭現金回贈: 銀行減按揭現金回贈，是啟示還是策略？
（1）政府於2019年放寬首置人士按揭保險措施(又稱林鄭Plan)，可以做轉按但有限制，只可以涵蓋原有貸款額，不可以套現。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。 王美鳳指，現時銀行審批按揭時間需要一至兩周，但亦有銀行要較長時間才可完成審批。 在銀行體系結餘充裕下，今年直至3月，與樓按相關的1個月拆息平均僅約0.14%，與美息貼近，令市場上實際按息維持處於1.4厘至1.5厘的10年來低水平，市場估計今年超低息水平持續。 第三，與能夠支付三成首期的借款人相比，若某些借款人只須支付極小數目作為首期，相信後者的信貸質素或承擔能力，以至其貸款本身的質素都會相對較差。 由於買家只需掏出一筆很小數目的首期，一旦樓價大幅下滑，他們會有較大機會一走了之，留下大筆斷供的債務。 揀選物業時，記得要就心儀屋苑單位進行多方面比較，即上千居尋找各區樓盤。
大家申請按揭時，除了會以銀行批出按揭為首要任務，同時會比較按揭計劃的利率及現金回贈，但不少朋友未清楚現金回贈的實際運作。 經絡按揭為大家介紹現金回贈的所有資訊，讓大家申請按揭更掌握現金回贈的實際操作。 一般轉按上限為6成，一個單位銀行估價500萬，想借6成，即300萬。 假設銀行批出1.4%現金回贈， 借款人將得到4.2萬現金回贈， 就以上個案，銀行資金總流出不能高於上限6成，借款人只能獲得銀行貸款295.8萬 + 4.2萬現金回贈，即總共從銀行得到300萬。 大部份銀行的按揭計劃皆設有現金回贈及高息存款掛勾戶口，但如果想獲得超高額的現金回贈，部份銀行則取消提供高息存款掛勾戶口，要如何選擇就要考慮兩者哪種「賺」得較多。 根據新按保政策，雖然措施容許借貸人進行「轉按」，卻不容許「加按」來谷大貸款額藉以套現，但凡事都有例外。 銀行按揭現金回贈 假若業主在罰息期過後，尚欠銀行貸款餘額300萬元，而物業估值卻飛升至800萬元。 在原有的按揭政策，800萬元物業可以做六成按揭，故業主的新按揭貸款理應可借取最高480萬元，在扣除欠銀行餘額300萬元後，變相可套現180萬元。 然而準買家仍願意支付律師費來達到「轉按」，背後就則跟近年銀行著重按揭業務下，而為買家提供高達2%的「現金回贈」有關，變相可抵銷轉按時所需的律師費外，還有額外金錢落袋。 《胡．說樓市》早前就收到一名谷友查詢，應否轉按的問題，他表示自己尚欠銀行約100萬元貸款額，尚餘供款年期20年，早年獲批超低息H+0.7厘。
根據金管局指引，$1000萬以下物業最多可做6成按揭，若申請按揭保險，$1000萬或以下物業最高可做8成按揭及$800萬或以下物業最高可做9成按揭。 銀行會為按揭客人提供現金回贈以作招倈，而現金回贈以貸款額乘以特定百分比計算，目前銀行回贈由1%至1.6%不等。 而有部分客人對於回贈「%」嘅計算有啲疑問，就等筆者同大家睇下呢個回贈「%」到底係點計。 銀行按揭現金回贈 金管局對銀行提供的現金回贈有規限，如現金回贈超過貸款額 1%，而業主又借足成數上限，銀行就要以扣減貸款額的方式提供回贈。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，本地經濟下滑及失業率上升，令銀行對潛在風險警覺性增加。 另本地息率向下，銀行資金成本卻未必同步回落，導致按揭利潤減少。