總結來說，購買銀主盤需要顧慮比較多的潛在風險，對新手買家來說未必是合適的選擇，郭院長叮囑年輕人要三思。 拍賣會是以價高者得形式進行，一般拍賣底價都會較市價低，以吸引買家出價。 但郭院長指出一點，在拍賣會當日，買家有可能受到現場競爭氣氛影響，接連出價，最終把售價愈抬愈高，甚至超出估價。 這次由中原訓練學院院長郭昶為大家剖析購買銀主盤的注意事項，助大家入市前審慎了解潛在風險。 銀住盤 「半契樓」銀主盤可能因其中一位業主將自己嘅業權份額抵押比財務公司以獲取貸款，最後因拖欠貸款而被財務公司拍賣業權份額。 ，而半契樓嘅賣方一般無法提供樓契，由於沒有完整樓契作抵押，因此銀行亦不會批出按揭。 因此買入「半契樓」要有不能從銀行取得按揭貸款嘅心理準備。
而在銀主盤買賣合約上，一般會列明交易後，舊有銀主不會再負擔相關單位任何債務，故單位如被追討過去所有未繳的管理費，則需由新買家負責。 但大家需注意，銀主盤的成交價，未必一定是「平」的。 回顧2014年或2016年樓市上揚時，亦曾有銀主盤被搶至高於市價出售。 銀住盤 今次是本港12年來再有新建居屋進行攪珠，惟首批新居屋僅提供2,160個單位，卻收到近13萬個申請，當中逾11萬是白表申請者。
「半契樓」即是物業業權屬於分權共有（Tenancy in Common），分權共有即是每名業權持有人各自擁有物業一部分的權益，並與他人擁有的權益分開。 「半契樓」銀主盤可能因其中一位業主將自己的業權份額抵押比財務公司以獲取貸款，最後因拖欠貸款而被財務公司拍賣業權份額。 另一個是旺角源發大廈中低層A室連外牆，只出售三分之一業權及無契，開價80萬元，以單位實用面積約425方呎計，呎價僅約1,882元。 銀住盤 本月該廈低層L室，實用面積約661方呎，以600萬元轉手，呎價約9,077元，即該拍賣單位呎價只是市價的逾兩成。 忠誠拍賣拍賣部總經理鄭世傑表示，銀主盤去年只有不足100個，但現時已大增至約200個，主要原因是疫情關係，只有緊急案件才可「開庭」，銀主新個案亦已停止。 他指出，現在樓市只是轉角位，業主未願意調低售價，但香港物業始終有一定需求，只需調節一至兩成，已有用家承接。
要買到便宜的銀主盤，除了在拍賣會上價高者得外，事前亦要花多點時間準備，以免做不到按揭。 同理，如果物業本身有任何改裝、僭建或是結構上的違法問題，銀行亦會在合約中設有不負責的條款。 新買家最好先由相熟的代理、驗樓師傅或是律師，認真了解單位的狀況，再去決定是否購入該單位。 不過要注意的是，銀主盤成交期較短，一般而言只有45天，所以最好要準備妥當個人入息資料文件，如果要申請按揭保險，就需要額外更多時間。 銀住盤 銀主盤申請按揭的方式與一般二手物業無異，銀行絕不會因為物業曾經「被斷供」，就對下一手業主較手緊，只會純粹從新業主的首期資金、選擇的按揭計劃、以及供款能力去批出按揭。 如果單位並非有特殊狀況，例如遺失樓契、僭建等等，並不會較一般二手物業難承造按揭。 銀行或財務公司定期會將部份銀主盤交予拍賣行，作公開拍賣，由參與拍賣會的公眾自行出價競投。
地址：長沙灣青山道483A號卓匯中心32樓 面積：5,990平方呎 開價：5,700萬元 呎價：9,516元 賣點：屬銀主盤，內籠備有簇新寫字樓裝修，落地玻璃窗，眺望開揚運動場景 拍賣行：忠… 【本報訊】普縉拍賣行昨日推出8項物業拍賣，並拍出西半山堅道58至62號美蘭閣中層D室的銀主盤，實用面積329平方呎，物業以450萬元開拍，獲6組客爭購，最終搶高至645萬元拍出，呎價約19,605元。 銀住盤 公屋連錄高價成交個案，上水天平邨一個全邨面積最大單位以420.8萬元（未補地價）沽出，創新界北區未補地價公屋新高紀錄。
且一旦調高白表比例、降低綠表比例，勢窒礙公屋戶為買居屋而交出的公屋數量，恐連累逾27萬公屋申請者的上樓機會。 【第十六句】學會知足，人生最大的煩惱是從最沒有意義的比較開始，這世界總有不如你的人，也總有比你強的人，當我哭泣我沒有鞋子穿的時候，我發現有人卻沒有了腳。 【第十四句】人情，人情，人之常情，要樂善好施，長於交往，“平時不燒香，急時抱佛腳”是行不通的，所以，“人的情緒要儲存”，就象銀行存款，存的越多，時間越長，紅利就越大。 【第十三句】這個世界，有兩件事我們不能不做：一是趕路，二是停下來看看自己是否擁有一份好心態，好心態是一生的好伴侶，讓人愉悅健康。
銀住盤: 置業手冊
有興趣嘅買家可以聯絡拍賣行查詢有關銀主盤嘅資料，亦可於拍賣前預約睇樓。 當業主斷供按揭2至3期後，銀行或財務公司會向法庭申請收回物業，然後將物業於市場上出售。 而出售方法有兩種，分別為「公開出售」及「拍賣」。 除了拍賣外，銀行亦可委託地產代理放售物業，開價一般以市價做參考。 買家可經代理「入標」，將出價寫入標書，再場遞交至銀行。
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銀住盤: 公開市場業主叫價過高
拍賣當日，買家可以在拍賣場公開出價，價高者得。 若果買家出價低過底價，銀行仍可選擇重新拍賣。 時至今日，忠誠拍賣行之服務廣為客戶認可，為行內盤源及拍賣場數最多之物業拍賣行，每週處理多項法院令及銀行物業之拍賣，本公司之專業代理並擅於處理複雜之物業買賣。 近年，拍賣服務更繼續拓展至雜項及機械拍賣業務。 新聞稿 銀住盤 維港頌4房套煙花海景戶銀主盤 4080萬元獲用家承接 中原豪宅北角半山高級資深分區聯席董事林志達透露，分行促成成交單位為維港頌7座低層B室，單位屬銀主盤，實用面積1318平方呎，4房套間… 不過，銀行都不會向「半契樓」承按，而且要集齊業權需時，業權愈多人持有，要集齊時間愈長，甚至可能不能集齊。
如果連租約出售，買入會被視為非自用住宅物業申請按揭，沒有按揭負擔的申請人，按揭成數只有五成；有按揭負擔的申請人，按揭成數降至四成。 單位於2007年以339萬元買入，惟2017年開始，業主先後七次向財務公司加按借貸，借貸額介乎30萬至450萬元不等，連一按借貸共計為八按，估計因而淪為銀主盤。 不過要注意，銀主盤成交期由銀行決定，一般為45日成交，與二手樓成交日期由買賣雙方自行商討有所不同。 若買家打算買入銀行盤並申請高成數按揭，須預早準備好申請文件，並到審批時間短之銀行進行申請。 銀住盤 與「公開出售」一樣，假如買家最高出價仍低於銀行設下的底價，銀行便不會出售物業，留待下次重新拍賣。 若該銀主盤於拍賣當人有興趣買家眾多，最後投得物業嘅價格有機會高於市價，所以並不存在銀主盤必然大平賣的結論。 「銀主盤」是指業主沒有履行償還按揭責任出現斷供，銀行將按揭物業沒收並出售情況，該按揭物業便稱為「銀主盤」。
其實在銀行按揭角度上，銀主盤的按揭都是以正常做法，不會扣減按揭成數或增加按揭利率。 另外，黃開基拍賣昨日承拍22項物業，惟未錄成交。 黃開基拍賣行營業經理蔡文錦稱，昨日賣場氣氛甚佳，有30多人出席，惟買家出價仍比較小心，未夠進取，以至拍賣物業未到價收回。 銀住盤 香港置業鄭桂鈺表示，冠德苑B座冠盛閣高層9室，實用面積468平方呎，銀主原叫價609萬元，終以609.5萬元沽出（未補地價），實用呎價約13,024元。 於2019年發售的何文田常樂街「冠德苑」，曾被視為「居屋樓王」，近日錄得首宗二手成交個案。
不過，無論是透過地產代理或拍賣行買銀主盤，買家都可以查詢可否睇價，以了解物業狀況。 買家可以透過地產代理約時間，而拍賣網亦會列出可以睇樓的時間。 至於叫價方面，買家其實只需要說出自己認合理的價格便可，不一定要符合銀行的開價。 假如銀行叫價HK$620萬，買家給出HK$580萬，而銀行又收不到其他更高的標書，銀行與業主都接受HK$580萬的報價。
不過負資產只是單位的估值狀況，與是否斷供沒有直接關係。 造成銀主盤的原因說到底是斷供，當社會上的業主供款能力普遍下降，就會有較多銀主盤，甚至是半新樓銀主盤出現。 銀主盤通常附加條款保障銀主，例如銀主可不擔保單位業權是否完整、要求買家負責銀主律師費、買入單位指定時間後方可轉售等，買家簽約前宜謹慎了解合約內容。 假如買家最高出價仍低於銀行底價，那銀行便改為將單位留待下次重新拍賣。 銀住盤 檢查未清拆的僭建物也很重要，買家在查冊過程中，可了解到單位圖則，比較一下現時單位有沒有非法改動、有沒有未解除的法令、參考上手業主買入價等等。 有些銀主盤被視為「半契樓」，賣方一般無法提供完整樓契，每名業權持有人各自擁有物業一部分的權益，並與他人擁有的權益分開。
拉加德告訴荷蘭電視台，她擔心「人們不了解風險，會賠個精光、大失所望，這就是為什麼我認為它應該受到監管。」拉加德發表上述言論，正值加密貨幣市場動盪之際；數字貨幣比特幣和以太幣已較去年的峰值下跌50%。 與此同時，由於擔心加密貨幣可能對整個金融體系構成威脅，監管機構正在加強對這個資產類別的審查。 拉加德表示，她對加密貨幣的價值持懷疑態度，並拿它與歐洲央行的數字歐元進行了比較；數字歐元項目可能在未來四年內開花結果。 銀住盤 「依我拙見，它毫無價值，毫無根基，沒有作為安全錨的標的資產，」她說。 「到了央行數字貨幣推出的那天，任何數字歐元背後都將有央行支撐，我認為它與許多加密貨幣大不相同，」拉加德說。 資料顯示，同屋苑2020年已錄首宗二手轉讓個案，當時一個極低層12室單位，實用面積同約552方呎，兩年多前成交價達392萬元。 是次銀主盤樓層較高，但開價再低約47萬元，反映價格已回落。
銀住盤: 地產博客
其實，目前銀主盤存量約150個，而且以財務公司銀主較多，相信不會對銀行體系構成衝擊，也不會動搖樓… 美聯物業高級區域經理佘錦驊透露，筲箕灣香島2座高層A室，實用面積1,188平方呎，並連1個車位，由銀主身份以2,460萬元售出，呎價20,707元。 資料顯示，原業主於2017年以約6,254萬元購… 「半契樓」業權不完整，買家購買後都未能全權處理物業，單位已由其他業權人居住，新買家難以完全有居住權，即使出租物業，亦不會取得全部租金，需要與另一位業權人分配。 若果物業遺失樓契，即使申請人宣誓補領，亦不代表銀行會願意提供按揭。
- 更慘情的個案為原業主「未住過」該單位，便已淪為銀主盤。
- 鰂魚涌居屋康山花園三房單位，實用面積約592方呎，日前售450萬元，亦為同類型單位8年前做價，呎價約7,601元，為整個項目2014年4月後最平。
- 有興趣轉戰到銀主盤市場尋寶的人士事前謹記做足功課，以免「偷雞不著蝕把米」。
- 部分銀主盤本身樓契有問題，多少會影響售價，比方「半契樓」，正因業權不完整，於是惟有以低市價一至兩成出售。
- ，而半契樓嘅賣方一般無法提供樓契，由於沒有完整樓契作抵押，因此銀行亦不會批出按揭。
若想透過地產代理買銀主盤，由於賣方是銀行，大家可能疑惑到底要如何商討成交額，是否要與銀行代表溝通。 其實並不需要，買家只需要向地產代理說出「心水價」，地產代理便會幫忙寫下標書交向銀行。 這是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。 買家如果想為銀主盤申請高成數按揭，就最好及早準備定文件，預留審批時間。 銀住盤 有些銀主盤不是交吉出售，單位略為陳舊，建議買家預留裝修開支。 加上管理費和水電費也可能欠交多日，買家最好先到土地註冊處了解單位所列明的欠款，以便預算金錢，另一方面，不必擔心會承擔了舊業主的個人債務。 買家買入該單位後會被視為非自用住宅物業申請按揭，如果本身沒有按揭負擔者，按揭成數只有五成 ; 相反，按揭成數只有四成。
銀住盤: 業主放盤
業主斷供，相關單位的質素和狀況很難估計，有些單位內籠狀況跟一般單位無異，但亦有些內籠狀況很差，殘舊而堆滿垃圾，這會影響售價，保養差的銀主盤，自不然要以低價出售，才可以吸引其他買家。 一般人買樓，除非自己真的持有大量現金，否則很難自己一次過付清樓價，通常需要向銀行申請按揭，然後靠借款買樓。 新聞稿 九肚山玖瓏山銀主盤 銀住盤 2房以805.2萬元易手 中原地產新界東豪宅富豪山峯組分行經理許秋偉表示，九肚山玖瓏山本月暫錄約2宗成交，屋苑剛錄天瓏閣1座低層F室銀主盤… ，甚至選擇價錢較低的「銀主盤」以降低買樓成本；亦可能會選擇一些內櫳質素欠佳，如樓齡偏大及裝修殘舊的單位，進行簡單翻新後再放售，以圖賺取物業升值回報。
留意以上個案如要豁免SSD額外印花稅，是要真正銀主盤，即銀行入稟法院，申請強拍，而法庭也有判決，負債人需要賣樓，這樣才能豁免額外印花稅。 但李光耀對烏托邦只會嗤之以鼻，他完全明白實際的制約一定不能忽視，並在此基礎上尋求做得最好。 在此意義上，他也是位傑出經濟學家，與香港的政客不可同日而語。 有位前港府極高層人士告訴我，李曾半開玩笑的建議他，要把香港的媒體全部國有化，否則他將後悔莫及。 在新加坡，誰要批評他，大有機會被送上法庭，而且必輸無疑。 政府的有形之手隨處可見，香口膠被禁吃；政府相信「優生」，有政策鼓勵大學畢業的男女早日結婚生子，政府要管到家裏來。
同理，如單位銀主盤在丟空過程中，有涉及水電費、斜坡維修費，外牆維修費等，若被追討，亦有機會需由新買家負擔。 故買入銀主盤前，買家必須先向代理、律師及賣方了解背後所需支付的債項，需要時準備相關資金。 銀住盤 有指銀主盤因涉及債務問題，故有承造按揭風險。
與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 疫情逐步緩和，市場氣氛漸見好轉，近日新盤及二手市場都表現理想，發展商更趁勢頻頻推盤應市，除帶動新盤及二手市場外，就算拍賣場的銀主或業主盤都受到準買家垂青，甚至出現多客搶盤的實況。 銀住盤 日前拍賣場一宗銀主盤竟接獲6組客出價爭奪，當中包括用家及投資者，最終由買家以高出底價約40%成交；不過，有關造價卻低市價約14%，反映銀主盤造價仍屬低市價主導。 放心，MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 ▲綠置居 麗翠苑 如果大家打算申請，需注意甚麼呢？
- 區內代理認為，由於該銀主盤本身「缺契」，如以屋苑兩房最新市價660萬元作參考，估計該低層銀主盤市值恐已跌穿600萬元，成為近期最慘銀主盤，受市況影響不斷跌價。
- 業主在買入了銀主盤後， 有可能需要負責支付前業主拖久的管理費及水電費。
- 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。
- 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」，不似業主放盤般需要一輪議價拉鋸，甚至要與業主夾人緣。
- 歸根究柢，本港住屋問題的深層矛盾，是可供建屋的土地不敷應用，無論開發新界鄉郊建新市鎮，又或擬填海造地，皆遇極大阻力。
- 要買到便宜的銀主盤，除了在拍賣會上價高者得外，事前亦要花多點時間準備，以免做不到按揭。
要注意，經拍賣行購入銀主盤，同樣要繳付拍賣代理費及佣金。 銀主盤的意思是當某一物業的業主無法償還銀行按揭貸款，遭到銀行向法庭申請收回該項物業，再於物業市場上出售，以尋找新供款人及收回資金的樓盤。 銀住盤 銀主盤拍賣可分「公開放售」和「公開拍賣」兩種。
銀住盤: 樓市速報：豪宅銀主盤湧現市場
二手樓市交投較上月有所放緩，但還到筍貨仍有買家爭奪。 環亞拍賣推出29項物業拍賣，即場成功拍出兩項。 其中元朗意花園洛蔓大道雙號屋，實用面積1950平方呎，屬於4房間隔，銀主開價2580萬元拍賣，吸引2組… 銀住盤 本文會逐一解答，好讓有意購買銀主盤人士預先了解。
業主在買入了銀主盤後， 有可能需要負責支付前業主拖久的管理費及水電費。 而且成交期也會被銀主限定為 45天， 不像其他的二手樓買賣中， 可以與賣家商討， 故此， 有需要做按揭的朋友們， 請預備好所有文件， 預早申請。 原業主供款出現問題或停供，銀行有權和法庭申請收樓，亦有權變賣物業。 拍賣行一般都會登報紙廣告及舉辦開放日，有興趣的準買家可以實地視察物業，認為合適便參與拍賣。 ，一般為45日成交，與二手樓成交日期由買賣雙方自行商討有所不同。
若銀主盤並非連租約出租，即單位可能已經掉空多時無人住，買入單位或需進行適量維修翻新先至「住得人」。 市場消息指，上述單位由銀主於去年12月起放售，原叫價1,388萬元，議價後以1,368萬元易手。 據了解，原業主於2009年分別以495萬及350萬元購入兩個低層單位，並自製成複式戶，惟業主數年前開始加按套現，最終淪為銀主盤，但是次易手單位帳面仍升值523萬元。 銀住盤 上述單位為荃灣縉庭山3座低層自製複式單位，實用面積1,065平方呎，下層單位外接約258平方呎平台，近日以1,368萬元易手，折合呎價12,845元，較屋苑平均呎價約14,687元低約12%。
張志豪表示，中原剛促成愉景新城10座高層H室成交，實用面積658平方呎，三房套房間隔，屬銀主盤，本月初開價1120萬元，剛以1070萬元沽出，折合實用… 一般業主買樓都會向銀行申請按揭，物業的樓契就會抵押於銀行。 如果業主在供款期間無力還款時，銀行便會循法律途徑，根據物業轉易及財產條例規定，向法庭申請破產令，收回物業，並將物業於市場上拍賣、出售，物業便成為銀主盤。 部份業主可能會將物業二按予財務公司，當無力還款給財務公司時，財務公司亦有權向法庭申請，將物業拍賣。 如果是「公開出售」，銀行大多會委托地產代理處理有關手續，售價會參考市價為基準。 買家可以先找地產代理幫忙向銀行入標(暗標形式)，提出心水價格。 例如銀主盤開價$650萬，最高入標價為$570萬，若銀行願意接受以$570萬成交，那麼買家便可以低於市價買入銀主盤，但萬一銀行不接受，那就未必可以低於市價購入單位了。