銀主盤風險 內容大綱
然後有意買入單位的客戶，便可以透過代理預約睇樓，而拍賣網則會提供睇樓的時間。 不過需要留意的是，有部分銀主盤以非交吉形式出售，即是原業主並沒有清空單位便遷出，而銀主亦不會代為清空。 此外，亦有部分的銀主盤連租約出售，所以睇樓就要視乎租客能否通融。 所謂銀主盤，是因為業主因財困而無法供款，亦未能與銀行達成協議，因此銀行根據《物業轉易及財產條例》，向法庭申請收回物業，並將物業放到市場上拍賣，令物業變成「銀主盤」。
在處理好業權前，一般都將單位放租，當然有時候亦會無法尋回樓契而要蝕讓。 因此，對新手來說「無契樓」及「碎契樓」入場門檻相當高。 「財仔盤」的原業主可能有債務問題，如因欠債而被釘契，物業難以轉名，新買家亦難以向銀行申請按揭，增加轉售難度。 銀主亦沒有責任清理單位內之雜物、將單位還原或整理，由銀行收回單位至出售過程歷時半年甚至一年，所以要留意單位有否漏水、水電接駁、牆身結構問題，最好預留充裕裝修費用。 銀主盤風險 不像一般人通過地產經紀購買物業，可以查詢樓契是否完整，銀主盤的樓契就算不齊全，買家成功競投後必須要接受，就算事後花錢委託律師補回，亦不保證全數補回。
銀主盤風險: 成交期
銀行會根據按揭條款，以及相關民事法律規定，向法庭申請沒收物業後所出售的物業。 中央促多省政府盡量於本月推措施令經濟更快回復正軌；內地今天五年期貸款市場報價利率下調15點子超預期。 此外，美國總統拜登可能於未來幾周與中國國家主席習近平通電話。 銀主盤風險 環亞物業拍賣師曾傑俊表示，上述代理的說法絕對不可接受，因為銀行亦可以賣錯樓。 他稱，部分銀主盤出售時，是有法庭的拍賣令，但部分是沒有，銀行是單以債權人身分賣樓。 銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。
靄華押業（1359）公佈，向一名客戶借出為期九個月一按貸款，涉額8500萬元貸款與估值比率（loan-to-value ratio）約為六成，年息為最優惠利率（P，現時為5.25厘）加6.75厘。 在這裡我讀過一個貼文, 數字和大概情形是, 他住紐西蘭, 用咗50萬紐元, 在香港買樓, 現在因為強美元及樓價升, 佢賣咗樓, 可以得番100萬紐元. 我公司 (歐資公司) 從上年年中200人已減至現在得50人, 續步將香港業務縮細，唔知幾時輪到我 (擔心中)… 上年年尾剛買了自住樓, 如博士不幸言中而我又被裁，真是嗚呼哀哉…. 2003年的時候，我公司有大把同事是負资产，但是很多都有現金及股票，只是不攞出來填氹而已，因為準時供款，没有被银行Call Loan. 政府早前宣布進一步放寬社交距離措施，由本月5日起食肆每枱人數增至最多8人，今日(19日)起食肆晚市堂食更延長至晚上12時，宴會活動人數上限亦提升至120人。 適逢明天(20日)為「520」，普通話諧音為「我愛你」，根據入境處數字，本港將於這天有402對準新人於擬註冊結婚，是4年以來最多新人結婚的「520」。
銀主盤風險: 購買銀主盤需注意事項
該行董事總經理區蘊聰稱，單位曾於去年由其他拍賣行以3,180萬元推拍，現減價重推，先會一併推拍單位及車位，若未獲承接便分開拍賣。 淨單位開價2,880萬元，較銀行估價約3,875萬元，低約995萬元或約25.7%，而車位則開價200萬元。 銀主盤風險 奧運站君滙港銀主單位連車位減價100萬元，以3,080萬元拍賣，較銀行淨單位估價低近1,000萬元。 其實在銀行按揭角度上，銀主盤的按揭都是以正常做法，不會扣減按揭成數或增加按揭利率。
只要業主繼續供款，即使物業淪為負資產，銀行也不會要求業主補差價，迫使業主無力還款而淪為負資產。 有些銀行會在物業淪為銀主盤一刻估價；也有一些銀行在拍賣開始前才進行估價，視乎不同銀行而定。 假如銀行在物業淪為銀主盤後馬上估價，但其後市況突然急升，買家在拍賣場上便有機會因此執平貨了。 事實上，究竟目前業主拖欠銀行還款的比率是否嚴重呢? 以金管局公布數字來看，未償還按揭貸款的「拖欠比率」升幅達一倍，但整體數字拖欠金額不算高企。 截至2020年6月止，貸款額拖欠三個月以上的比率為0.04%；而拖欠六個月以上則為0.02%。 以整體未償還貸款額15,149億元，拖欠三個月以上的貸款額為6.05億元，而六個月以上則為3億元。
銀主盤風險: 買入財仔盤前，要做甚麼準備？
她說，一般銀主盤與二手物業類同，準買家不會因此影響按揭成數，除非單位本身樓契有問題，例如不是全契，或者本身樓契有遺漏等。 雖然有方法解決，但就會相對麻煩，所以準買家於買入單位前一定要向銀主一方作出查詢。 很多人亦會誤以為，當樓市轉弱時，便會出現很多負資產人士，繼而銀主盤個案將會攀升，其實兩者沒有必然的關係。 即使成為負資產人士，只要你仍有工作，並且有能力供款，那物業就不會成為銀主盤。 銀主盤風險 事實上，1997年金融風暴，樓價曾一年間下跌五成，而當時即使負資產人士大增，大部份業主都選擇咬緊牙關渡過，銀主盤未見大幅上升。 可惜其後不斷有公司裁員、倒閉，失業率大增至8.8%，至2003年負資產人士曾一度超過十萬宗，即每五個供樓人士便有一個屬負資產，失業人士未能供款以致被債權人收回物業拍賣，令銀主盤數量突破逾萬個。 簡單來說，負資產即是未償還的本金價值高於資產的市值。
此外，該行亦推拍多個上車單位，其中青衣翠怡花園2座中低層G室銀主盤，實用面積約368方呎，開價450萬元，呎價約12,228元，個別銀行網上初步估價約554萬元，推拍價低約104萬元或約18.8%。 1997年金融風暴及2008年金融海嘯，本港銀主盤數量一度升至約5,600個及2,000多個。 有測量師表示，最近銀主盤已重上百宗水平，是超過四年來首見。 銀主盤風險 另外，內地嚴控非理性對外投資，內企在港投地步伐將會放慢。 一五年至今港府共推四十七幅住宅地皮，其中十七幅為內企投得，單是今年推出的七幅住宅地，內企已奪得六幅。 隨着內地着力金融去槓桿與加強管理跨境資金流動，內企在港投地積極性預期會降低，對住宅地價影響不容忽視。
斷供物業的質素和屋內狀況難以預料，部分較高質的銀主盤外觀如同一般單位，也有些銀主盤滿佈垃圾，殘破不堪。 單位狀況會影響售價，保養差的銀主盤，自自然然要割價才能吸引買家。 銀主盤風險 因此不少銀主盤的內部總會較為破舊，甚至因為日久失修，造成天花牆身剝落、傢俱破敗等問題。
買家應留意合約上的條款，例如銀主不會負擔物業的負債，如管理費欠款、利息及法律費用等，也不負責還原單位內的非法改建等等。 大家偶爾會聽到新聞指某銀主盤低市價10%至20%，但記住所謂市價只是參考近期成交的相近物業價格，買家最好先睇樓，留意其樓層、坐向、景觀等都會影響價值。 買家可於各大報章、銀主盤拍賣行網站等看到廣告，留意最近銀主盤數目，查詢好拍賣日期、時間和地點，再經代理洽購。 銀主盤風險 銀主盤有可能比市價便宜5-10%，但「便宜」並非必然。 不少銀主盤成交價都與市價接近，而且很多時相近的售價在二手市場有不少其他選擇，所以要考慮清楚銀主盤是否最佳選擇。
銀主盤風險: 最新要聞
此外，大部份銀行都會將各項條款清晰列明於臨時買賣合約，在簽署前好讓準買家先查看，確保合約中條款得以釐清。 現時，銀主盤不乏優質物業，而議價能力空間相對大，買家衹要透過相熟律師協助，這樣便可放心購入。 銀主盤主要是業主因財務困難，失去償還按揭貸款能力後，被銀行透過向法庭申請破產令後所收回的物業。 由於原業主可能因為財務困難，因而急售單位，出價有機會比市場上低，或叫價可能會因而比市價低，在此情況下，買家便有可能可以「執平貨」。 銀主盤風險 不過，正所謂「便宜莫貪」，執平貨有時都要注意按揭問題及相關風險。 王表示，銀主本身亦有機會自行申請破產令，以收回出售物業抵償債務，基本上要視乎銀主本身是否第一身及有否法庭文件，有沒有權力出售物業，這是正式銀主盤買賣。 但亦遇過一些情況，業主本身債務較多，亦有第二個債權人申請破產令，當中或涉及萬一成交期內出現破產令，買家有風險，破產管理署可能根據法庭令而收回物業，宣佈買賣無效。
- 由風水玄學上看，單位前業主財政狀況差，亦會令人感到單位風水欠佳。
- 大家最近若有留意地產新聞，都不難感覺到樓市正在降溫，因為基本上每天都可以看到二手估價不足、成交額下跌、銀主盤及負資產趨增的消息，而最近幾個一手樓盤的銷情亦未見以往般群情洶湧。
- 因為就算即將離婚的夫婦同意賣樓並一同簽契，但若日後離婚涉及法庭訟訴，判決有可能涉及單位應如何處理，業界一般認為未完全定案前，拍賣或代理該等單位，存有一定風險。
- 此因雖有意見認為，大部分綠表人士正在享用公屋福利，置業安居的迫切性相對較低，不如讓白表人士先買居屋，以改善居住環境。
- 有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。
- 銀主盤亦唔會隨意以低價出售，避免製造短炒誘因，通常會在合約列明限制買家轉售物業的條款，所以要多加留意合約細節。
銀主盤｜於拍賣場購入物業，查契是最要留意一環，未查契便舉手買樓，等同測試自己的運氣。 以上提供資訊僅供參考，不應視為任何投資之建議或邀請，投資涉及風險，應先考慮個人因素，如有疑問請聯絡我們。 拍賣行一般會為物業舉行開放日，讓有興趣的買家參觀，並在拍賣場外羅列物業的狀況及法律、債務詳情。 銀主盤除享有出售銀行估足價按揭的優點外，兼且掃除上手樓契註明的債務，法律軱轕等後患，所以有些聯名業主因發生糾紛決裂，在各不相讓下，會蓄意斷供藉銀主收樓，再通過銀主盤形式售出分錢。 銀主盤風險 一般來說， 各大地產代理都會有列出近期出現的銀主盤， 同時， 各大物業拍賣網， 例如環亞物業拍賣、忠誠拍賣， 也會不時更新最近出現的銀主盤， 以及其拍賣地點。
大部分的銀主盤都是因為原業主出現資金問題，所以買家需要留意單位有否拖欠水電煤等雜費、會否曾發生事故、有否連租約等情況。 銀主盤缺點有機會有很多，所以買家在買入前需要向地產代理或律師查詢清楚。 但部分業主或會出現財務困難，因此無力繼續還款需要斷供，同時業主若未能就供款問題與銀行達成協議，銀行便有權收回物業出售，而這類被銀行沒收，再賣出去的物業就稱為「銀主盤」。 正常情況下，物業被拍賣出售後，會將所得資金先償還銀行的貸款，餘下金額才會給原業主。 成功競投後，之後的銀主盤買賣流程與一般二手買賣相若，買家可找按揭申請貸款買入單位，只要銀主盤沒有產權問題，不會影響銀行對物業的估價，以及按揭貸款比例。 銀主盤風險 銀主盤樓價雖然比市價有折讓，但需要查清楚物業的財務情況，例如上手業主是否已還清債務，物業住址是否屬於財務機構登記的地址，以免買入後仍被財務公司滋擾。 另外，當完成買賣後，地租、地稅、管理費、水費、燃料費、電話費、差餉等欠款，賣方沒有責任主動公佈數字及提供收據，買家要自行查核細節，否則有機會承擔有關財務責任。
- 當債務人（業主）無力履行按揭合約，或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。
- 故買入銀主盤前，買家必須先向代理、律師及賣方了解背後所需支付的債項，需要時準備相關資金。
- 此外，不少銀主盤在拍賣前已空置一段長時間，單位較殘舊。
- 其實作為銀主盤的銀主，拍賣物業是幫助業主賣出理想的價錢還債，賣出前會為物業做合理估價，因此認為買銀主盤就等同於執平貨是一個錯誤的想法。
- 在大刀闊斧開闢土地下，新加坡的居住環境才能不斷改善。
- 在現時居屋分配綠表佔6成、白表佔4成下，供白表購買的居屋單位只有八百多個，意味十多萬白表人士置業夢再成空，當局雖表示不排除調整綠白表比例，惟此勢惹爭議。
不過，業主可能會因為財務困難而無法繼續還款，又未能與銀行達成協議解決供款問題，銀行便有權將物業收回出售，所得的資金會先用於償還銀行的貸款，餘下金額會給予原業主。 當業主斷供按揭2至3期後，銀行或財務公司可申請收回物業，再做估價，再將物業拍賣，以貼近市價出售。 由於有些物業買入時為兩份，甚至多份業權持有，然而只有部份業權被銀行收回，並在市面上拍賣或出售，即「半契樓」。 有部分資深投資者會喜好投資「半契樓」，因為只有部份物業業權，大多價格上會比完整物業有較大折讓，分開買入不同業權組合後，再在市場上出售完整業權，從而謀利。 銀主盤風險 不過，此方法只適合有大量現金的投資者，因為銀行並不會承造「半契樓」按揭，而若然未能集齊物業業權，或其中一份業權出價太高，都會影響利潤，甚至倒蝕。 近年地產發展商透過旗下財務公司提供高按揭成為常態化，令財務公司提供一手樓按揭比重持續上升，其中明年落成的樓盤之中，約有百分之二十四的單位，按揭都是來自財務公司。