通常經律師協議後，律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約，買賣雙方簽署「轉名契」後，新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。 【按揭知識】拆解P按4大疑問 在低息環境下，H按比P按更為優惠，金管局數字顯示，高達九成人士使用H按供樓，但仍有少數人士使用P按供款。 【低息置業】「定息」vs「H按」vs「P按」 如何揀？ 香港按揭證券有限公司近日宣佈推出「定息按揭試驗計劃」，提供3個年期的定息按揭計劃。
經指定律師樓安排下，律師會準備贖契文件交由銀行簽署，確定業主已還清所有按揭貸款，並將之註冊到土地註冊處中，之後再向銀行索回樓契。 一般來說，由處理文件、註冊、至完成贖契需時三至四個月，而費用約為二、三千元。 另外還要一提，並不是全部律師行也可進行贖契安排，在委任律師協助前，也需要先向銀行查詢該律師行是否被認可辦理贖契手續。 銀行會否批出低息按揭計劃，另一關鍵是會留意申請人是否屬優質客戶。 還清按揭 首先了解對方的信貸紀錄是否優良，如果對方過往信貸紀錄良好達至A級，每月準時還清卡數或私人貸款，銀行會較願意批出優惠的按揭計劃。 其次，如果申請人屬於高端存款客戶，銀行亦會更願意介紹較低息的按揭計劃，吸引客戶繼續選用銀行樓按服務。 因此，業主因資金鬆動而想提早「斷供」以減少利息支出，事前要留意按揭貸款合約上列明的罰息期條款，衡量當中的利弊。
如不經按保計劃，借6成或以下按揭，成數會扣10%。 相反，經按保計劃，借7成以上按揭，就要在按揭保費方面付多點。 鄭若驊的行政會議利益登記冊，同樣申報該兩個物業供家人住用。 翻查資料，屯門及沙田物業分別於2008年9月以2,600萬元，以及於2006年12月以595萬元購入，原本均由渣打（香港）銀行承造按揭，不過相關文件並無顯示貸款額。 還清按揭 另外將儲到既錢走去提早還按揭是敗筆，買樓最正就係定額咁將筆債死拖爛拖，廿年過後萬元計的供款，很可能只是一餐自助餐的代價。 所以有錢都唔應該提早還按揭，更何況大多數係「還唔起」!
還清按揭: More In 按揭指南:
這樣每月利息支出取個平均數，每月的利息就是HK$10。 此外，了解「78法則」對於因提早還款，而要計算出準確的貸款餘額是非常有用。 【now.com財經】一般市民買樓都會向銀行申請按揭，而銀行會收取利息以賺取盈利。 還清按揭 事實上，供款年期愈長，或貸款金額愈大，總利息開支亦相應地增加。 以貸款額400萬元為例，現時普遍H按計劃的實際按息約1.4厘，若供款30年，總利息為約90萬元，相等於貸款額近四分之一，為數不少。
如同審批私人貸款一樣，銀行在審核按揭貸款申請時，必定會查閱申請人的TU信貸評分，如買家過去有拖欠卡數、遲還貸款的記錄，將導致TU分數下降，影響按揭申請成功機會及最終獲批的年利率。 如果遺產涉及物業，而物業亦未還清按揭，那銀行會如何處理? 所以，業主在整個轉按流程中是不會接觸到樓契，只會在最後還清按揭或者需要賣樓時才會取回樓契。 不少買家為增加通過壓力測試，都會找親人做按揭擔保人。 不過做按揭擔保人都有一定程度的風險和注意事項，特別是當該名按揭擔保人想置業過壓測時，就會想到甩名的問題，下文將介紹這類人士的甩名程序。 再有港府高官疑因受美國制裁，改變名下物業按揭狀況。 《香港01》發現，律政司司長鄭若驊，透過其獨資公司持有的屯門海詩別墅獨立屋，以及沙田駿景園單位，本周二（1日）一次過清還所有銀行按揭貸款。 一般而言，在接近供斷樓的前幾個月，銀行一般會發信通知買家需要贖契，並在律師協助下處理贖契，此時有些律師樓會協助客人把樓契存在律師樓內。 因為有些律師樓只會把樓契存於在倉庫內，若倉庫發生事故，同樣也會令單位失去了樓契。 而且早前有律師樓被接管，因人手及工序問題，未必能即時把相關契約取出，會出現一些延誤。
- 申請人需擁有穩定年收入（500萬日元以上），並購買指定地區的物業。
- 當你一心想盡快把按揭供斷，早早完成還款，但到自己一把年紀時，想再把物業加按套現時，銀行未必願批。
- 銀行為爭取按揭業務，會以息口以及現金回贈等優惠作招徠。
- 雖然按保只批一次，但業主如申請了幾間銀行，相關銀行的申請表都會同時轉介去按保做批核。
- 例如親人、情侶身分、夫婦都可以做按揭擔保人，亦有個別銀行只接受已婚夫婦、子女、父母這些直系親屬做按揭擔保人的。
- 買樓不是首期夠就可以，萬一自己入息不足，可能導致無法通過壓力測試，從而審批不到按揭。
不過如之前曾持有香港物業，而出售後不再持有，都會視為首置人士。 雖然按保只批一次，但業主如申請了幾間銀行，相關銀行的申請表都會同時轉介去按保做批核。 按保在審批申請人不同銀行的申請表時，如申請資料有差異，按保會感到疑惑，可能會影響按揭批核。 還清按揭 因此，若向多間銀行申請，一定要確保申請表上的資料一致。 若申請被HKMC拒批，便需選擇其他銀行經QBE再試。
還清按揭: 物業估價工具
在借按揭時，銀行會保管著你的樓契作為抵押品，假如有一天你無法償還按揭貸款時，銀行有機會透過收樓去取回本來借出給你的貸款，所以樓契一直都會保管在銀行一方。 所謂「贖契」，就是從借按揭貸款的銀行中贖回自己的樓契。 通常做得贖契一步的，都是一個不錯的狀況，例如是你的按揭完全清還，或者去做轉按賺回贈等，都會牽涉到這步驟。 今次文章就和各位了解一下如何做贖契以及有關贖契需要知道的重點。 除上述兩物業，鄭若驊及丈夫潘樂陶一同持有安樂工程（1977）63.48%股份，令該上市公司被指可能同樣受制裁影響。 安樂工程曾發公告指，鄭作為主席潘樂陶的妻子，只是被當作擁有其權益，而鄭於該等股份並無任何權利，因此初步認為制裁將不適用於集團。 還清按揭 另一個方法，就是存於銀行保險箱內，但實在銀行的保險箱長期也是供不應求，雖然每年收費約2,000元內，但並相信這關乎供應問題大於一切。 更重要一點，雖然近年舊契重建的物業，也多提供了CD契，但一些不採用CD契的樓契，其厚度及量數之多，未必夠位放入保險箱內，這也是存放於保險箱的另一壞處。 對於部份已經沒有按揭在身的業主，其樓契則需要自己選擇存放的地方，部份會選擇直接存於於家中。
當然，借款人仍然是可以選擇不出庭，但由於去到上庭這一步，銀行或財務公司多數已有足夠證據證明借款人欠交供款，所以即使借款人上不上庭也影響不大。 法庭批准收樓之後，銀行或財務公司就會委託執達吏去執行收樓程序。 如果上門收樓而業主／借款人不願離開，執達吏亦有權報警處理。 除了向日本主要銀行申請按揭，你也可以考慮其他金融機構，甚至是在香港申請海外物業貸款。 買樓的過程中，無論是支付訂金、首期，或者是按揭申請的手續費，都是一筆不容小覷的款項。 從香港匯款到日本前，記得要留意不同匯款工具所採用的匯率。 電子匯款工具 Wise 使用無溢價的市場中間匯率，即是在Google 搜尋到的市場匯率，能夠避免一般銀行採用漲價匯率而導致的匯率差額損失。 只要在網站上的計算機輸入匯款金額，就能自動計算所需的手續費、匯率及預計到賬時間。 中國銀行（日本）¹¹：提供「零售不動產抵押貸款」，適用於自住／投資物業。 申請人需為中國籍，擁有日本的在留資格，否則就要在日本開設存款賬戶，而且按揭成數和還款期會縮減至50% 和15年。
每間銀行的罰息期收費及細款略有不同，一般罰息期為2年至3年。 罰款方面，一般以「借貸額1至3%＋現金回贈」計算，金額會逐年遞減，愈早償還貸款，所罰的金額愈多。 以400萬元貸款額為例，現金回贈為1%（4萬元），銀行罰息為首年「貸款額2%＋現金回贈」；次年「貸款額1%+一半現金回贈」。 還清按揭 若果借款人首年提前全數還款，罰息便是12萬（8萬+4萬）；次年提前全數還款，罰息則是6萬（4萬+2萬）。 另外，如於非罰息期間償還貸款，部份銀行則只要求借款人繳付數百元的手續費。 順帶一提，向銀行償還按揭貸款期間，樓契正本會存放於該銀行。
還清按揭: 買家信貸評級低
【低息時代】美聯儲利率不變 對香港按揭有何影響？ 美國聯儲局今晨宣佈維持低息政策，政策制定委員會一致決定將短期利率目標區間維持在0至0.25%不變，議息結果對香港的按揭帶來甚麼啟示？ 今日（11月11日）一個月拆息低至0.13%，銀行同業拆息跌至9年新低，實際上置業人士慳幾多？ 過往不少銀行推出相對低息的按揭計劃，均設有貸款額下限要求，例如借貸至少達600萬或800萬以上，現金回贈也相對較高。 大家可根據自己的借貸需求，選出最適合自己的按揭計劃。 還清按揭 事實上，精明的置業人士會藉助借貸力從而增加個人現金流甚至發家致富。 基於上述考慮之後，不少人會偏向選擇罰息期較寬鬆的按揭計劃，但小編仍然建議大家綜合考量審批進度、按息、現金回贈、還款年期等因素，然後選擇最適合自己的付款方式。 答：不需要，先到銀行申請按揭，批核員計完數認為需要找時才去清數。 銀行批按揭時會出一個conditional offer，需要在提款前證明到找了私貸才會放款。
還清按揭: 每月供款額
及後的步驟，是包括在律師樓安排下，會準備贖契文件交由銀行簽署，確定業主已還清所有按揭貸款，並註冊到土地註冊處中，再向銀行索回樓契。 不過，並不是所有律師行都可進行贖契安排，在委任律師協助前，也需要先向承造按揭的銀行查詢，有關律師行是否被認可辦理贖契手續。 所以，在買賣物業的過程中，「樓契」是一份相當重要的文件，因為它會作為單位業權的證明。 因此，怎樣去妥善保存樓契，也變成一個很重要的學問。 我們會透過一文剖析樓契的重要性、贖契程序、保存樓契方式、以及轉名除名常見的問題。 還清按揭 由此可見，銀行會根據多項因素決定最終批出的按揭計劃，大家打算置業申請按揭前，不應只用坊間流傳最優惠的按揭計劃計算利息支出，如果最終獲得的按揭計劃與理想相差太遠，有機會影響置業預算。 答：私貸是以每月還款計 DSR 而不是用結欠金額。 舉個例子：比如私貸的結欠金額只是6萬，但每月還款需要1萬，壓測就會用$1萬去計DSR。
還清按揭: 物業轉按服務計劃
假若買家本身有未還清的私人貸款，將影響其供款與入息比率。 如果申請人或物業的質素未如理想，銀行未必會批出優惠的按揭計劃。 如果申請人通過壓力測試，但按保申請仍然被拒，有可能是按保公司質疑申請人申報收入的可靠性。 譬如受僱於簽臨約後由自己成立的公司，或首期是由私人貸款所得來，按保一般都不接受此類申請。 還清按揭 另外，如申請人未獲解除破產，又或有犯罪紀錄，都會影響按揭保險審批，終致未能借得高成數按揭。 第二，銀行或財務公司收樓之後，其實並沒有任何理由要持有該物業。
網民fb95XXX提到，本身有月供股票，每月也要供樓，單位為未補地價居屋，按息為2.5厘。 現時有2個選擇，一是如期供款，15年後還清按揭。 無論買家的按揭申請因甚麼事情而廷誤，買方為免招致撻訂損失，應在必要時經律師樓向賣方提出交涉，爭取延長交易期，以換取更多時間讓買方如期申請足夠的按揭貸款。 二手住宅的成交期一般是60日至90日，但隨着近年高成數按揭流行，加上疫情下的社交距離措施或多或少拖慢銀行工作進度，按揭貸款審批時間普遍比過往長。 還清按揭 如選用60日成交期，萬一申請按揭途中發生「意外」，買家可補救的時間相當有限，這或導致買家未能如期取得按揭貸款。 要建立良好的信貸評分，您平日要養成準時清還卡數的習慣、避免於短期內申請過多信用卡或貸款，平日亦宜適量使用信用卡及貸款產品，並維持低信貸使用度，製造良好的信貸使用狀況。 在您實行買樓計劃前，亦要先查閱個人信貸報告，在評分理想時才申請按揭，可獲更佳的按揭條款。
不過，放在律師樓也未必一定是最好的選擇，因為一般而言律師樓並不會將樓契保管於自己的辦公室中，較常見的情況是回存放於專用的文件倉。 但相信各位也曾有聽過寄存倉庫起火出事的新聞，所以是否選擇存放於律師樓也要仔細想清楚。 而雖然說贖契是按揭借款人最開心的事，但其實贖契程序也不是由你本人做，而是必需要由律師樓去處理，費用大約$3,000 – $5,000不等。 律師樓會幫你到銀行取回樓契，並且在田土廳登記表示你已經沒有按揭貸款在身上。 環聯信貸更新需時1個月左右，所以最好在正式更新後才向銀行申請新造按揭，否則會影響供款與入息比率。 還清按揭 而貸款信會更加重要，理論上銀行接受此文件證明已除名。 理由是銀行跟買家承造按揭，是根據當時的業權人的入息而簽訂；若業權上有任何更改，銀行會重新辦理按揭申請，及重新計算入息及壓力測試。 還有一點要留意，雖然轉名、除名、或加名時並不用繳付「額外印花稅」，但轉名、除名及加名後會視為一次轉讓，故其新購入的份數要重新計算「額外印花稅」的禁售期。 在尋找心水樓盤及申請按揭時，有甚麼需要注意才能避免「中伏」？ 除檢視自身供款能力外，準買家還應在正式簽約前做好物業查冊、網上初步估價及選擇適合…
所謂「加名」就是把新的業權人加入成為聯名業主；「除名」就是把聯名業權持有人除去一個或多個；而「轉名」就是把聯名業主的名字轉換成另一人。 由於業權上作出改動，故需經由律師樓處理，在上述改動完成後，律師樓會把相關文件註冊在土地註冊處內。 部份銀行會提供存於服務，每年大約收取3,000-4,000元，其最大好處是遺失樓契的機會不大，但付費卻相對地高。 而且因普遍律師及銀行對現契樓也有較大戒心，擔心有假業主的問題，若一直存放於銀行則予律師及銀行有較大信心。 如果為未補地價的房屋（例如居屋、租置公屋、綠置居）單位申請按揭，一般只能選用較為穩定的P按計劃，未能受惠於低息的H按計劃。 另外，如果物業屬於工廈、唐樓及劏房，一般也未必能選用最低息的按揭計劃，個別銀行甚至未必會受理相關按揭申請。 按揭年期愈短，每月供樓總額便會增加，未必人人能夠負擔得起，加上目前處於低息時期，付出的供樓利息較19…
這些「不受歡迎」的因素，輕則影響轉售價格，更嚴重者可導致銀行拒絕批出的按揭貸款。 買家應向銀行作出真確的首期來源聲明，如首期來源是來自投資或親人送贈，請先備存有關投資或轉賬記錄，以備銀行查核。 萬一真的有需要借錢以來裝修或作其他用途，亦必須在提取按揭貸款後才進行，以免影響按揭審批。 一般而言，由處理文件、註冊、至完成贖契需時三至四個月，而費用約為二、三千元。 還清按揭 不過，亦有部份業主即使已經贖契，也會重新進行翻按，並把借出的資金放在「按揭儲蓄掛鈎戶口」內以抵銷利息開支，但同時間樓契也可抵押在銀行上。 將樓契保管在銀行一般需要數千元一年的存倉費用，視乎不同銀行地點、保險箱排位等等都會令價格有所不同。
亦有唔少人想從物業套現作投資或其他財務上嘅安排，但鑑於有其他私人貸款未償還以致「供款與入息比率/DSR」超標，所以未能從物業中套現。 然而呢個並非死症，只需要一個簡單操作便可以能大家將物業嘅價值轉按套現套到盡！ 新例下800萬樓可以借9成，如是首置可以免壓力測試。 不過，清數的壓力測試可以不計算街數的現有每月還款。 這是因為銀行會透過律師樓去清數，故此理論上，清了數後該筆街數的每月還款便會清失，所以不用計入壓力測試。 還清按揭 在部份個案中，原業主需要將單位改動還原才能成交，而新買家的按揭又要上樓視察才批出按揭，如原業主的還原工程延誤，買家的按揭申請亦可受阻。 香港樓價長年升多跌少，很多心雄的業主，以開出比銀行估價的賣價。 若銀行認為成交價高得不合理，未致於會因此拒絕按揭貸款申請，但可能無法批出買家所需要的按揭成數，使買家要抬錢上會，才能完成交易；如周轉失敗就可能被迫撻訂。
在借款人能以另一擔保人代替舊擔保人，或通過了壓測，那舊擔保人就可甩名，過程中主要是由借款人進行申請、簽署，某程度上擔保人偏被動的，不用簽署又不需獲通知以上事項。 同時，在借款人未經擔保人同意下，是不能完成加按轉按、退按保等程序。 當銀行批核後，會簽貸款信（facility letter），更新好兩者的環聯信貸，也會以約1個月時間剔除擔保人的擔保按揭部分，在罰息期內甩擔保人就不用交罰息。 當申請按揭的借款人士因為收入不穩定，或者不足，就要找第3方做按揭擔保人，即使是首置，借高成數按揭的話，銀行都會考慮到還款能力的問題，而要加擔保人，將兩者的入息合併計算。 另一個常見的原因是如果借款人人齡高，加上供款年期，超過了上限，批不足30年還款期，都有機會加一個人齡較低的擔保人，增加供款年期。 還清按揭 申請按揭時，如果有私人貸款（p loan, card loan, car loan等）在身，會影響壓力測試。 如過不到壓測，銀行會要求先找私貸，否則便批唔足貸款額。 但是，提早找清私貸會有罰息或需要支付全期私貸利息，形成貸款人進退兩難。 當然，銀行考慮批核按揭貸款時，物業的價值、樓齡，及貸款人的職業、薪金、信貸記錄等，都是銀行釐定批出按揭利率、年期及貸款額的考慮因素。 此外，如有信用卡在手，在申請按揭前一定要準時還清卡數，若遲還或時常只還最低還款額，有關紀錄會影響到將來按揭批核。