連租約買按揭 內容大綱
連租約買樓，最高按揭成數為5成，如本身有其他按揭則成數再扣1成。 至於壓力測試，無論本身有沒有其他按揭，都是每月供款與入息比率（DTI）之40％／50％計算。 這兩處地方觸動銀行懷疑單位是由住宅改建成中醫診所，不單改變土地用途，更可能涉及結構性改動，遂要求上門驗樓。 連租約買按揭 結果一如銀行所料，單位真的是改變了用途，按揭當然是拒批，Dennis隨即冒出一身冷汗，即時向筆者尋求解決辦法。 而另一個方法則由業主與租客商議提早解除租約以便物業可以「交吉」成交，呢個情況買家亦可以申請高成數按揭。 如果剩餘租期較長，也可先用非自住的按揭成數先上會。
他續說，由於新業主一直無樓可睇，收樓時才發覺單位爆咸水渠，全屋地板浸到發霉，後來即使向業主討回部分維修費，但已大失預算。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 按揭保險公司在批出按揭之後會抽查物業是否自住，假如業主在收到按揭保險公司的信件之後，能夠提供有關自住的證明文件並作出聲明，確認單位是自住的話，就可以通過抽查。 連租約買按揭 過去，有消息指出曾經有業主試圖隱瞞出租單位事實被按揭保險公司發現，最後被廉政公署起訴。 在非高成數按揭底下報自住最多可借60%，報出租最多借50%。 如果沒有足夠首期，應先報自住，待有錢補回差價後，就可減低按揭成數至50%，再為單位改回出租用途。
連租約買按揭: 樓市旺場，部分二手屋苑已出現「鎖匙盤」短缺現象，部分買家可能要退而求次，購買連租約放盤的單位，購買此類單位時，在按揭申請上有不少要注意的地方。
樓價回調，市場也開始多了「筍盤」，但很多時最筍的盤都是有租客。 但如果在成交期前租客搬走，物業回復交吉狀態，亦可以申請9成或8成按揭。 另外，由於低息環境會持續一段時間，短期內，買家若非自住，可考慮即時放租。 目前本港住宅樓的租金回報率有2至3厘，對比其他投資產品變得相對高息。 連租約買按揭 長遠計，只要等待樓市大升時，則可連租約一併賣掉，盡享財息兼收。 如單位有改動，賣方可能會要求把改動寫入臨約上，並要求買方同意該改動，避免日後買方從民事追討單位還原費用。 但如果租約上顯示了單位有改動，銀行需要驗樓的機會便大增。
- 表面上先買入高樓價的物業，獲得的總貸款額會較先買入低樓價的物業多，但每個物業情況不同，而且申請人亦可再加入按保等因素再作比較，所以必須按實際情況再計算一次。
- 換言之，現時已經承造高成數按揭的物業是不可以放租的。
- 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。
- 若不肯定自己的信貸情況，宜在買樓前3-6個月自行查閲自己的信貸報告，若發現信貸評級不理想，就有較充裕的時間改善自己的評級，來爭取更佳的按揭條款。
對於首期不足的買家，隨時會因為無力抬錢上會而撻訂收場。 準買家入市前宜向業主查詢租客的背景及索取租客近6個月的交租記錄，以了解租客有否準時交租及出現拖租的情況，方便日後較容易接管租約。 一般而言，如果租客是海外來港工作人士，有機會每月都會得到一定金額的公司房屋津貼，買家可以不用擔心欠租問題。 但無論如何，買家要記得向原業主索取現租客預繳的按金，以及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。 此外，很多大型公司會提供員工宿舍，有關租約都是由公司簽署。 若果業主將單位易手，而銀行見到租約上有公司名稱，大型銀行都需要確定單位沒有改變用途，驗樓機會頗高。 另外，買這些連租約物業前，通常都需要賣方同意安排驗樓。 如果大家有意購入的單位仍有正式租約（又稱「連租約」），只要大家提供已打釐印的租約文件，且租金記錄穩定，銀行一般願接受將單位每月租金的70％，視作按揭申請人的入息。 即是說，如果單位月租2萬元，那當中的1.4萬元即可視作為收入。
連租約買按揭: 樓市亮話．湯文亮政府應「打鐵趁熱」，重推限呎流標地
申請銀行按揭是置業不容忽視的一環，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，要留意連租約的物業樓按，最高只能承做樓價五成按揭；如借款人本身有其他物業貸款，則最高只能申請四成按揭。 只要申請按揭時，申報物業擬作出租，利率與其他自用物業按揭一樣。 想知道現時銀行提供最優惠的利率可以參考按揭利率及回贈一文。 不過，如果單位由自住改為出租，而沒有預先知會銀行，銀行有機會提升利率或者call loan。 過往，筆者有見過銀行發現因單位由自住改為劏房出租最後將利率提升至9%。 連租約買按揭 申請銀行按揭是置業不容忽視的一環，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，要留意連租約物業的樓按，最高只能承做樓價五成按揭；如借款人有其他物業貸款，則最高只能申請四成按揭。 另外，也有機會不call loan，有些銀行會要求加息，徵收額外按保費用。 如果單位買入時未有租客，且打算出租，則可向銀行申請「擬租金收入」（或稱為「預計租金收入」）。
但是所有借高成數按揭的物業都必須要符合一個條件，就是單位必須用作自主用途。 換言之，現時已經承造高成數按揭的物業是不可以放租的。 反之，按保公司不允許向現時或即將出租物業提供高成數按揭。 連租約買按揭 如果業主先自住（為申請高成數按揭），後放租而被按揭保險公司（HKMC/QBE）發現，有機會被要求即時清還按揭貸款，俗稱call loan。
【now.com財經】樓市旺場，部份二手屋苑已出現「鎖匙盤」短缺現象，部份買家可能要退而求次，購買連租約放盤的單位。 購買此類單位，向有關方面申請按揭時，有不少地方大家需要留意。 由於金管局以及按證公司推出多輪的限制物業按揭措施，當現有業主想買入第二層或以上物業時，對買家的首期以及收入要求都會增加… 銀行在批出貸款時，會考慮借款人的收入，借款人要通過壓力測試，才能過關。 而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為5成。 在二手住宅市場，有時會出現「連租約單位」出售的情況。 樓市旺場，部分二手屋苑已出現「鎖匙盤」短缺現象，部分買家可能要退而求次，購買連租約放盤的單位，購買此類單位時，在按揭申請上有不少要注意的地方。 購買連租約放盤最大風險是「無樓睇」，在未睇先買情況下，難以得知內籠現況，收爛樓的風險增加。 迎富地產代理林穗華指，去年市場上曾現一宗「甩轆」入市個案，單位為紅磡黃埔花園一個兩房單位，連租約放盤，以約700萬元易手，當時貼近市價。
退一步想，即使不能安排睇樓，但拍攝幾張相片或幾條屋內近況短片，總不會耽誤租客太多時間吧。 漏水絕對是最麻煩事情，尤其嚴重漏水問題必定影響左鄰右里，所以管理處非常清楚有漏水問題的單位，準買家應向管理處直接查詢，例如「樓下和樓上有沒有投訴過漏水問題？」便可知到單位有否漏水。 除此之外，如果驗樓時發現單位遭到改建，不同銀行有不同處理方法。 如果不涉及結構性改動，有些銀行需要借款人簽承諾書還原單位，按揭才會放款；亦有些銀行會估算單位還原費用並在貸款額內扣減。 近期客人Dennis(化名)擬買入一層連租約物業，並提交賣家現有租約予銀行參考，然而這份租約有兩處地方引起銀行注意。 另一方面，要獲理想的按揭條款組合，例如較低的按揭利率，以及較高的按揭成數，其中一個重要條件是本身需要有一個良好的信貸評級。 連租約買按揭 若不肯定自己的信貸情況，宜在買樓前3-6個月自行查閲自己的信貸報告，若發現信貸評級不理想，就有較充裕的時間改善自己的評級，來爭取更佳的按揭條款。 當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。
現時按揭政策，樓價越高，按揭成數越低，例如 1000 萬以上物業本來最多只可以借 5 成按揭，是否連租約基本沒有分別。 劏房單位照理是可以承造按揭，不過不是每一間銀行都會願意承造。 若單位有大型僭建或不合法改動，銀行有很大機會拒批。 美聯梁仲維指，連租約盤業主多是投資客，賣樓意欲較大，但叫價未必平過交吉盤很多，以荃灣中心為例，交吉盤最平叫價430萬元，「埋枱」可能420萬元有交易，與連租約盤入場價410萬元相去不遠。 中原伍耀祖稱，天水圍嘉湖山莊連租約盤最平叫價480萬元，比交吉盤490萬元的入場價，僅便宜10萬元。 連租約買按揭 他續指，新業主首要留意的是生約期何時開始，若然已屆生約期，就可以向租客提出提早終止租約，以盡早取回單位。 由於新業主必須履行現有的租約，最怕的情況是遇上租霸。 地產代理指，樓價動輒千萬元的鰂魚涌太古城，新近屋苑一個三房連租約盤，實用面積689方呎，開盤叫價1,300萬元，放盤僅兩日即獲買家以1,280萬元承接。 對賣方而言，好處就是單位能以「交吉形式」出售，令買方可以不受金管局的措施限制，承造多於五成按揭，令潛在買家的數量增加，從而有較高機會以較好價錢賣出。
不過要留意，如果在罰息期內補回差價有機會需要繳交額外費用。 中原李卓衡稱，物業成交期長短亦不容忽視，尤其是期內有農曆新年及復活節等長假期，最好時間「預鬆一點」，始終申請樓按需時，未必個個申請人收入「靚仔」，能「過關」獲銀行批出樓宇按揭。 樓市暢旺，二手盤源愈見短缺，叫價較低的連租約盤亦成為搶手貨。 連租約買按揭 不過，專家提醒，置業人士購買這類物業時宜多留意「中伏」位，一不留神買錯樓盤就得不償失。 表面上先買入高樓價的物業，獲得的總貸款額會較先買入低樓價的物業多，但每個物業情況不同，而且申請人亦可再加入按保等因素再作比較，所以必須按實際情況再計算一次。
連租約買按揭: 《meta Nostalgia 香港那些年》：以科技重現昔日情懷，宛如倒帶回到舊香港的art Theatre
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