連租約買按揭 內容大綱
現時交吉盤及連租約盤最平叫價分別為680萬元及650萬元。 利嘉閣黃銳平表示，現時柴灣杏花邨交吉盤及連租約盤入場費分別為780萬元及750萬元。 另外，美聯梁仲維表示，買家亦要記得向原業主索取現租客預繳的按金，及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。 連租約買按揭 另外，買家可試認識租客，確認租客的遷出日期；另外亦向業主查詢租客背景，索取租客最近6個月交租紀錄，而簽約時記緊向業主索取租客按金，以及新租出或重訂協議通知書，為承接單位後遇租務糾紛作保障 。
他續說，由於新業主一直無樓可睇，收樓時才發覺單位爆咸水渠，全屋地板浸到發霉，後來即使向業主討回部分維修費，但已大失預算。 原來大家購入物業作出租用途時，可獲按揭成數，與一般單位不同。 所謂「連租約，交吉賣」，意思就是一些目前正在生約期內的單位，業主與買家簽訂臨時買賣合約後，行使生約的退租權，在成交前以1個月或2個月通知租客，提早終止租約。 連租約買按揭 理論上，只要租客在成交前遷出單位，業主便可以以「交吉形式」出售物業。 當中如選擇發展商二按，要看看銀行一按按揭成數有多少，如一按銀行借5成，剩下3成是發展商二按，出租也是可以。 報自住者最多借6成按揭，假如首期不足，惟有先報自住，再待資金鬆動補回差價後，就減低10%按揭，再將單位改回出租用途。
即使是傳統放盤多、流通量高的大型藍籌屋苑，亦頻現用家承接連租約單位的個案。 逆巿下樓價仲相當硬淨，難怪最近二手成交又再反彈，正正因為磚頭保值，買樓收租成為唔少香港人達至財務自由嘅工具之一，不過目前樓價高企，租金回報續… 有物業的父母，若想幫子女上車，其實相對容易透過按揭套現資金，資助子女俾首期。 至於按揭套現方法，可以分為現契樓及還未供滿物業兩種情況，現在試跟… 連租約買按揭 買 家 如 能 買 入 連 鐵 約 單 位 ， 則 為 較 理 想 的 物 業 投 資 。 租約：租客是甚麼人，以往是否準時交租、租約的年期、租金、租約是否正式訂立、有否繳付政府印花稅、是否有生約等。 又例如，筆者過往賣樓遇過很多買家，並非上車族，是有實力的換樓客，或者投資收租客，5 成或以上首期？
是置業不容忽視的一環，要留意連租約的物業樓按，最高只能承做樓價五成按揭；如借款人本身有其他物業貸款，則最高只能申請四成按揭。 把物業由自住轉為出租後，就要問銀行取得出租同意書，申請人要付手續費，有些銀行可能會加息。 連租約買按揭 而且銀行可能要在田土廳做rental assignment，當中產生額外律師費，假如將來物業由出租轉回自住，就需要提供退租書。
連租約買按揭: 物業按揭成功
所謂連租約單位，即單位正在出租，業主將單位，連同租約一併轉讓。 購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利(例如按租約收租)，以及相關責任(如果合約上列明，業主需負責維修)。 在按揭上，購買連租約單位，一般會被視作「非自用物業」。 【now.com財經】樓市旺場，部份二手屋苑已出現「鎖匙盤」短缺現象，部份買家可能要退而求次，購買連租約放盤的單位。 連租約買按揭 購買此類單位，向有關方面申請按揭時，有不少地方大家需要留意。 中原李卓衡稱，物業成交期長短亦不容忽視，尤其是期內有農曆新年及復活節等長假期，最好時間「預鬆一點」，始終申請樓按需時，未必個個申請人收入「靚仔」，能「過關」獲銀行批出樓宇按揭。
如果租客租住有按保的物業，當業主被call loan，會有被趕走風險。 租客可先查冊，了解業主買入單位時的銀行貸款，衡量下當時其他樓價單位。 一般銀行的按揭在查冊上很多時都會顯示「alll monies」，即無限額或不定額按揭，未列明實際貸款，方便將來業主加按。 所以要打釐印保障自己，可試要求業主聲明單位是否有承造高成數按揭。
- 他續指，以往曾有業主疏忽，沒有為簽訂租約加蓋印花（俗稱「打釐印」），令單位不能轉售，交易最終要取消收場，故買家應向業主查問清楚。
- 漏水絕對是最麻煩事情，尤其嚴重漏水問題必定影響左鄰右里，所以管理處非常清楚有漏水問題的單位，準買家應向管理處直接查詢，例如「樓下和樓上有沒有投訴過漏水問題？」便可知到單位有否漏水。
- 租客可先查冊，了解業主買入單位時的銀行貸款，衡量下當時其他樓價單位。
- 與此同時，由於擔心加密貨幣可能對整個金融體系構成威脅，監管機構正在加強對這個資產類別的審查。
- 今次小編與大家分享一層樓變兩層的財務技巧，以及按揭…
House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。 樓價回調，市場也開始多了「筍盤」，但很多時最筍的盤都是有租客。 但如果在成交期前租客搬走，物業回復交吉狀態，亦可以申請9成或8成按揭。 連租約買按揭 最後提醒，很多人有種錯覺以為香港有些舊樓可以「商住」(residential-cum-commercial)。 所謂「商住」是指一些混合式舊樓——1樓至3樓屬非住宅用途，3樓以上則屬住宅用途。 如果有意買3樓以上住宅，然後改為商業用途，大型銀行都不會批出按揭。
連租約買按揭: 置業手冊
如果原有租約的租期較長，例如尚餘一年，即使租客承諾一年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位作自住用途。 相反，如果現有租約期較短，例如只三個月，而租客又願意簽訂退租同意書，銀行便較可能採納申請人購買物業為自用，可以用較寬鬆的條件，批核按揭，以及計算壓力測試。 連租約買按揭 按金管局規定，如果申報物業為出租非自住用途，最多只能做5成按揭，而且供款與入息比例及壓力測試的上限，均需扣減10％（正常比例為50/60，扣減10％後，即為40/50）。 因此，不少人總認為，置業時，將單位申報為自用，總比出租較有優勢。
當然如果你本身是買樓新手，過不了心理關口，又或者沒有足夠首期，又或者買這個單位是用作自住，沒必要冒這個險。 很多朋友都會介意：「大拿拿幾百萬買層樓，睇都唔睇？買菜咩？」事實上對很多資深投資者來說，買買賣賣幾十次，買樓易過買菜！ 連租約買按揭 筆者亦然，對一些熟悉的屋苑，甚麼開則，甚麼景觀，識背啦！
【加按套現】為已有物業重造按揭 實現樓生樓… 不少人覺得自己還在供樓階段，資金尤其緊張，更沒有閒錢用於投資。 但現時屬於低息環境，且相信未來很長一段時間仍會持續，只要善用已有物業進行加按，… 要留意的是，現時的按揭指引，對於「非自用物業」的限制會較「自用物業」為高；而「連租約單位」的交易，一般會被視為「非自用物業」。 所 謂 見 「 門 」 知 著 ， 即 使 無 樓 睇 ， 亦 可 從 大 門 新 舊 情 況 ， 推 測 單 位 內 櫳 是 否 經 過 翻 新 。 1%由2009年開始創辦投資課程，以實戰方式、手把手替同學上車，然後再透過財技將買得的物業一變二，二變四，然後再投資於工廈增值、大陸樓等其他物業範疇，為大家製造被動收入，達到財務自由。 毋須翻新，毋須丟空一段時間放租，賺了翻新成本，最少都要幾萬元，也賺了時間，裝修連放租可能要一兩個月時間，也不錯。
對有按揭負擔人士來說，為自用住宅物業申請按揭（情況可能是銀行接受申請人持有多於一個自住物業，又或者申請人原先的按揭負擔是為家人物業按揭作擔保），樓價1,000萬元以下的物業按揭成數上限是50%，貸款額上限400萬元，樓價1,000萬元以上的按揭成數上限為4成。 而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為4成。 連租約買按揭 對有按揭負擔人士來說，為自用住宅物業申請按揭(情況可能是銀行接受申請人持有多於一個自住物業，又或者申請人原先的按揭負擔是為家人物業按揭作擔保)，樓價1000萬元以下的物業按揭成數上限是50%，貸款額上限400萬元，樓價1000萬元以上的按揭成數上限為4成。
以一個1,400萬元的單位計，如果最高按揭成數為5成。 以年利率2.375%及30年按揭計，則每月供款為27,206元。 連租約買按揭 若進行壓力測試，即加3厘後（即以年利率5.375%計），每月供款為39,198元。
美聯梁仲維表示，連租約盤業主多是投資客，賣樓意欲普遍較大，但叫價未必平過交吉盤很多，以荃灣中心為例，現時交吉盤最平叫價430萬元，「埋枱」成交價可能420萬元有交易，與連租約盤入場價410萬元相去不遠。 中原伍耀祖表示，天水圍嘉湖山莊現時連租約盤最平叫價480萬元，比起交吉盤490萬元的入場叫價，僅便宜10萬元。 中原李卓衡表示，買入連租約單位要有心理準備大裝修，降低內籠不似預期的落差，有時可能有意外驚喜。 以他為例，亦是購入連租約盤作為自己居所，買樓時業主從未提及裝修狀況，幸好收樓後單位裝修及家具「用得番」即可入住，慳回十萬元裝修費。
其實，這是一個危險訊息，我相信現在不會有太多人察覺，但當大家認識到這是一個危險訊息的時候，樓價將會進一步攀升，我並不是危言聳聽，是以事論事而已。 首先你要考慮到財政問題，因為一般來說，銀行對有租約的住宅單位較有保留，即是說，可能提供較低的貸款成數及要收取較高的利息，甚至不予借貸；所以，如果你需要銀行借貸的話，應先與銀行聯絡，進行估價及商討借貸條件。 連租約單位大多都無樓睇，買家或難以得知物業單位狀況，可能需要預留裝修費。 連租約買按揭 有物業代理建議，可於簽約前嘗試向業主安排實地睇樓，或請業主提供單位內籠相片；另外亦可請代理找個類似間隔單位作參考。 你要考慮財政問題，一般來說，銀行對有租約的住宅單位較有保留，即是說，可能提供較低的貸款成數及要收取較高的利息，甚至不予借貸；所以，如果你需要銀行借貸的話，應先與銀行聯絡，進行估價及商討借貸條件。
連租約買按揭: 申請按揭最高只借五成
也就是香港的物業會慢慢貨源歸邊，社會就會容易出現更劇烈的財富不均。 所以政府對非自用的物業按揭一路收緊，而且有傾向會更進一步收緊按揭。 購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利(例如按租約收租)及責任(例如維修，如果合約指明的話)。 例如要求租客簽訂退租同意書，表明將在租期完結或指定日期後退租，便較易說服銀行購置有關物業是作自住用途。 連租約買按揭 同樣地，自用物業的供款與入息上限及壓力測試標準都較非自用物業寬鬆：前者的基本供款與入息比率上限是50%，假設利率上升3厘，供款與入息比率上限是60%。 而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至40%，假設利率上升3厘，供款不可高於月入50%。
另1方面，若發現租約期特別長，宜查看箇中有沒有加租及斷租條款。 買家亦要記得向原業主索取現租客預繳的按金，及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。 首先，買連租約物業，主要是因為樓價比較平，還價的時候，我們已經會當佢「好殘」甚至是「鬼屋」來還價，全屋幾十萬裝修費已經計算在內，即是真的好殘，也沒有損失。
好處方面，連租約盤的買家可享有租金收入，方便預早計算租金回報以及省卻找租客的煩惱。 此外，買家不需即時負擔裝修、維修單位及添置傢電等費用，暫時減輕置業額外開支。 銀行在批出貸款時，會考慮借款人的收入，借款人要通過壓力測試，才能過關。
- 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。
- 交吉指物業可即時使用，至於連租約，顧名思義是指物業現正履行租約，新買家需於購入物業後繼續完成舊業主與租客未完成之租約部份。
- 申請高成數按揭其中一個要求係買入物業必須為自住用途，即使買入時物業時租約未完，只要物業係以「交吉」形式進行成交，買家亦能申請高成數按揭。
- 而如果地契是住宅用途，改建為樓上鋪是違反了土地用途。
- 買連租約物業而又首期不足人士，可考慮先在融資機構申請8成按揭，目前最優惠利率約6.5%起連手續費，兼享彈性罰息期。
- 可是，按保公司於審核過程中有機會要求派人睇樓，如發現物業仍有租客使用，便會不批按揭。
樓市暢旺，盤源短缺，「鎖匙盤」買少見少，市場目前多是放售的都是連租約盤。 近年金管局多番限制按揭貸款比率，其中限定了連租約買賣的單位，不論樓價高低，按揭成數一律不得高於五成。 措施令不少首期有限的買家可選購的單位數量大幅減少，令「缺盤」情況更雪上加霜。 連租約買按揭 理論上基於私隱問題，稅局無權將客人資料交予銀行，但若申請人申請以供樓利息扣稅，稅局或會向銀行查詢物業是不是合法出租。
從事金融業月入8萬元的Doris正計劃買入車位投資，同時亦希望可以買樓上車。 除了按揭成數要降低，連租約單位在供款與入息比例及壓力測試方面較為嚴格，自住物業則較為寬鬆。 自用物業的供款與入息上限為50%，壓力測試下的供款與入息比率上限為60%，而連租約單位供款與入息比率為40%，壓力測試下的供款與入息比率上限為50%。