工廈買家的供款入息比例以及壓力測試限制水平，亦較住宅更嚴格，分別為40%及50％（住宅最高為50％及60％）。 假設樓價3年來上升5%，現時市值為1260萬元，由於樓價問題，不合資格申按按保，轉按至銀行，貸款上限為630萬元，較既有按揭未償還餘額差距達243.8萬元。 轉新工按揭 • 存款掛勾按揭戶口：部份H按用戶可經由銀行提供的「Mortgage Link」戶口，存入具一定限額的按揭貸款，經由與按揭利率相同的息口，對沖利息支出，或是應對加息後的增加供款。
不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。 在銀行進行審批同時，申請人可物色適合的律師進行轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊，一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續，轉按律師費約為數千元起。 已過罰息期：大部份銀行的按揭貸款均設有一定時間的罰息期，在銀行發出的按揭貸款確認信中列明罰款，如果借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。 轉新工按揭 部份業主在罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按。 如果轉按想選用按揭保險新例（「林鄭Plan」），轉按不能套現，但如果轉按目的是甩走發展商按揭或甩名則沒有問題。 如果想套現便要選用按揭保險舊制的「再融資按揭保險計劃」，即樓價600萬以下最高可借八成。 就算是轉工，也會因為糧單上任職公司和之前提交的不一樣，或者收入有所改變，令到銀行有理由懷疑申請人是有意誤導銀行，從而影響批出按揭的機會。
一個專業且有經驗嘅按揭顧問可以將你從撻訂邊緣拯救過來，但事後補救實為下策，預先做好充足準備方為上策。 申請高成數按揭要過兩關，第一關就係要通過銀行內部審批，俗稱批六成。 當過咗第一關，接住落嚟就要通過埋按保公司，申請按揭成數六成以上部分就係由按保公司決定批不批。 有些大業主會拆售工廈，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈了。 轉新工按揭 若分拆後面積太細，有部份銀行可能質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。 簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。 最近銀行又在按揭市場活躍起來，個別小型銀行開始下調按揭利率，回贈也有提高，雖然最「筍」的按揭利率和最高的回贈只限新造按揭，如果是轉按的話所有條款都會差少少。
即使申請人的僱佣合約列明雙糧或花紅，但亦要僱員先過了試用期，才會按表現發放雙糧或花紅。 因此，在這種情況下，準買家很難證明還在試用期的他必然會獲得這些額外入息，銀行不會將之視為其還款能力一部分。 Finance One 貸款，申請三十萬或以下可於申請當日提取貸款、由申請到提款都 無需到分行辦手續。 如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數，就需要先向大銀行購買相關按揭保險計劃，保費以貸款額計算，可一次過支付，或計算在貸款額內分期付款。 轉新工按揭 但計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。 銀行會向環聯信貸資料機構查詢按揭申請人的信貸紀錄及評分，評分共分為A至J十級，以A級為最高，代表按揭人的信貸紀錄良好。 如果申請人曾經拖欠卡數或私人貸款，或者長期只還最低還款額(即是min. pay)，信貸評級有機會被降低，銀行不但有權拒絕申請，而且可以要求提高相關按揭利率，以平衡借貸風險。
轉新工按揭: 申請按揭程序
工廈每月供款佔入息比率不能超過40%，假設買家心儀的單位沒有實質租約，都可以用「擬出租」的方法增加按揭成數，這筆收入當然也被計算在供款佔入息比率內。 而預計租金是由估價行評估的，以估租值6折計算入息。 買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。 近期有個個案，客人在疫情期間休息了幾個月，之後受僱於大公司，有穩定職位和收入。 由於心急買樓上車，雖然只得一個月糧，但考慮所受僱的公司是環球大企業，覺得雖只得一個月糧單銀行都可批高成數按揭。
- 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。
- 筆者建議找有經驗的按揭部職員處理是次申請，以加大批核成功率，因有可能要向按保公司進一步解釋新公司背景等，有經驗的員工會比較熟悉應對方案。
- 新工大幅加薪對打工仔來說當然是好事，但是銀行或是按證公司，卻會懷疑申請人的收入是否可信。
- 樓價上升，借款人可透過轉按獲得額外貸款額，但若果樓價升幅不高，甚至下跌，令銀行對物業估價不足，轉按不會有太多着數。
- 由於Bonnie由保險公司A「跳槽」至保險公司B，新公司知名度高，在全球有經營業務，加上為香港上市公司，銀行便較願意接受其按揭申請。
- 香港工作壓力大，唔少朋友新舊工交替個時會順便過返一頭半個月假。
這樣銀行或按保就更容易知道申請人的就業情況， 轉工 也一目了然。 轉按和加按是銀行提供的兩種按揭，加按是借款人向原有銀行申請多一次按揭，轉按則是借款人把物業按揭轉移到另一間銀行，另一間銀行會重新審批申請人的個人財務狀況，再作評估。 但兩種方法有共通點，就是若果樓價上升，銀行調高物業估值，借款人可能獲得額外貸款額，透過轉按或加按套現。 今次個案中，客人固定入息，銀行A除要求3個月入息證明外，更要客人額外提供多1至2個月入息證明作審批。 而最令客人擔心的是，客人被公司通知受疫情影響將要減薪，若客人補交減薪後之入息證明將會影響按揭批不足，而銀行B則只需客人提供3個月入息證明作審批即可。 轉新工按揭 轉按申請程序與一般按揭申請無異，需要提交入息證明如公司工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的月結單、稅單；（2）原有按揭的按揭貸款合約及供款證明及（3）個人資料證明如身份證及住址證明。 有人會認為遞交表格時已把所需文件一併提交，會心存僥倖認為銀行只會利用申請人提交的資料和文件進行審批，就算申請人其後失業或轉工，銀行也無從查證，所以多一事不如少一事不作申報。
轉新工按揭: 首次置業好處2 按揭優惠
然而，Bonnie聽聞剛轉工不久難以申請按揭，擔心最終無法上會。 事實上，銀行對於剛轉工人士的批核的確較為仔細，但只要符合以下4大情況，銀行仍會歡迎其按揭申請。 但如果轉按至實際按息只需2.5%計劃，每月供款只需約2.3萬，一共節省七千多元的利息。 金管局放寬非住宅物業（包括商舖、寫字樓、工廈等）的按揭成數至最高5成，除了適用於一役非住宅物業買賣外，同時適用於物業轉按。 轉新工按揭 如果持有工商物業的公司或個人，轉按是可以用較低成本取得資金套現的其中一個方法，與加按套現或二按不同。 本文將會為各位業主比較轉按與其他物業套現的分別，同時比較提供轉按的銀行或財務機構，以及介紹非住宅物業轉按的程序。 香港政府及金管局的規定下，物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定，由90％至50％不等。
二：按揭本金減少，如該物業於2005年申請了100萬按揭，分期20年息本還款，若干年後償還部份或全部本金後，可再次申請轉按再次提取已償還之本金。 由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。 轉新工按揭 實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐？
買家要留意如你已為其他按揭物業作出借貸或擔保，最高按揭成數會再扣減一成。 不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。 只有非住宅物業的累進式從價印花稅才適用於工廈，稅率最高為8.5%。 兩者有不同的入息/資產限額要求和最高按揭成數限制。 綠表申請人士最高可申請九成半按揭，而白表申請人士最高只可申請九成按揭。 轉新工按揭 由於居屋有房委會作擔保，因此不論綠表申請人士或白表申請人士，即使申請高成數按揭，亦無須購買按揭保險。 另外，銀行亦可能會要求自僱人士／無固定收入者提供較長時間的現金收入證明，以及進行較嚴格的壓力測試，以證明有確實的按揭還款能力。
上述規定，除令買家需具備豐富銀彈外，亦意味著，如果工廈升值，哪轉售時，接手買家需準備更多資金繳付首期，間接增加承接壓力。 第二點，就是須親身了解工廈單位的周邊環境，例如交通是否方便，工廈附近食肆是否足夠！ 這些都是不少租客所關注，亦影響其在市場上的價值。 又或有印刷廠，藥品廠，木材製造廠正在經營，經常發生大量嘈音，難聞氣味，又或樓層長期堆滿大量雜物，這些因素均影響工廈單位的市場價值及出租率。 而另一個可考慮的安排為賣樓套現，樓齡數年的半新盤，市值有機會略高於數年前的購入價，只要賣盤離場，自然不必面對往後長期按息支出高企的情況。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 高盛發表報告指，湖南長沙市政府於5月9日宣布展開對比亞迪(01211.HK)整車廠環境影響的調查，以回應公眾對周邊社區空氣質素和健康問題(導致居民流鼻血)的投訴。 港匯周四(12日)觸及7.85弱方兌換保證，金管局於凌晨時段從市場承接15.86億元沽盤，是逾3年來首次入市。
但客人向筆者咨詢後發現情況並非想像中咁壞，而且現實層面考慮筆者亦唔覺得業主會肯讓步，所謂「訂到業主手，一去無回頭」，所以客人最後都依照筆者建議處理並順利批出按揭。 客人申請按揭前轉工且大幅加薪，銀行對此類申請態度的確會更為緊慎。 而申請按揭遞交文件並非愈多愈好，客人只需將必要及對審批有利之文件遞交即可。 當過咗第一關，接住落嚟就要通過埋按保公司，申請按揭成數六成以上部分就係由按保公司決定批唔批。 轉新工按揭 佣金收入要以6個月平均數計入息，無論是6成以上或6成以下都是這樣計算。 如果是做高成數按揭，而又剛轉工的話，新工的佣金便不能計算在入息，只能計底薪，上一份工的佣金也不能計。 如果是借6成或以下，新工的佣金可計，但要除6，就算新工未返夠6個月。 律師將會聯絡業主進行轉按最後一步——簽訂樓契及按揭合約，之後會將貸款及按揭交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構，轉按手續就會完成。
轉新工按揭: 銀行會否提供按揭以外的優惠及服務？
最近有不少網民在網上討論區留言，問及供樓期間不幸失業，會否被銀行call loan？ +其實根據過往經驗，要令銀行主動call loan主要是…
這個大家可放心，原因是工廈屬於非住宅物業，故只受非住宅物業的累進式從價印花稅（AVD）所規範，最高為8.5%（見下表），而不受目前住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）所限制。 準買家可以選擇較有規模的屋苑式村屋或同時向不同銀行申請按揭。 不過，後者過程複雜，準買家其實可以使用MoneySmart 比較平台的服務，最快可於9個工作天為你提供多間銀行的按揭批核結果。 由於現時新制的公務員供樓津貼發放方式非實報實銷，因此可以計入入息之中，變相提高了每月收入水平。 公務員申請按揭並計算供款入息比例／壓力測試之際，將可以提高門檻，增加潛在的按揭成數。 轉新工按揭 同樣地，第二次置業人士申請按揭時沒有「800萬以下樓可以免壓測9成」的條件，現時只能承造最高8成按揭，並需要接受壓力測試。 如果轉工後已出了第一期糧，而人工比上一份工高， 按揭 批核不會有問題。 但如果 轉工 後未出糧，只有employment letter證明轉了工，銀行或按保會考慮新公司的可信性。 如果新公司規模太細，沒有網站，成立時間也很短，銀行或按保對此會有所保留，有可能會影響 按揭 申請。
客人於2019年購入新盤樓價640萬，當時選用發展商八成按揭，現即將過「低息期」，未來息率將高達7.5%，現時未償還貸款約為496萬元，希望申請轉按轉回銀行的低息按揭計劃。 買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。 轉新工按揭 估價要足：如果銀行對於單位估價欠佳，業主轉按便可能得不償失。
有見及此，借款人轉按至這些銀行，希望藉此減少供樓利息開支。 轉按是指買家購入物業時，向銀行A成功申請按揭，並供款一段時間，然後把物業的按揭轉移至銀行B承接。 節省利息支出當然是申請轉按重要目的之一，例如市場上新造按揭的利率較物業的現有按揭利率為低，業主便可申請轉按，以節省利息。 例如目前H按最低按揭利率為H+1.24%，你的物業按揭利率為H+1.7%，轉按可享H+1.24%較低利率。 我們上集提到有觀眾買入二手樓後，委託裝修公司裝修鬧得不愉快，最後爛尾收場，裝修公司卻出動財務(收數)公司要求業主付清尾數。 礙於擔心收數公司持續滋擾，業主決定息事寧人，向裝修公司支付協定金額，並簽署各不追究同意書。 今次個案中，當客人從銀行A卡關而且大訂已俾時，一度考慮過撻訂並同業主商討殺訂殺少些。 但客人向筆者咨詢後發現情況並非想像中壞，而且現實層面考慮筆者亦不覺得業主會肯讓步，所謂「訂到業主手，一去無回頭」，所以客人最後都依照筆者建議處理並順利批出按揭。
假設2年前經按揭保險「上車」，目前物業已升值，按揭成數下降，毋須利用按保。 按保退保政策是，首年可退回40%、2年內退回25%、3年內15%、3年後不能退保。 如申請高成數按揭，需要按保獨立批核，所以需時會較長，需要多預1-2星期。 政府於2019年放寬首置人士按揭保險措施(又稱林鄭plan)，可以做轉按但有限制。 黃詠欣說，這項措施只可以涵蓋原有貸款額，不可以套現。 借款人要留意原有按揭的「罰息期」，若果借款人在首年提早還款，需要繳付貸款額若干百分比作為罰息，之後兩年罰款較輕。 轉新工按揭 因此，最好知清楚罰息期時間，趁罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按。 上述例子，借款人把原先尚餘貸款額400萬元，轉按至另一間銀行，原先利率是做按計劃，每月供款16,057元。 原先承按的銀行未有Mortgage Link，但另一些銀行卻設有。 Mortgage Link是一個跟按揭掛勾的高息存款戶口，存款利率等於按揭利率，借款人可以利用這個戶口的存款利息收入，對沖按揭供款的利息開支。
多數選用此類按揭的業主，都會計劃在優惠期完結時轉按。 不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。 如果是非首置人士，則依然需要通過加三厘壓力測試。 唐樓的入場費較私樓低，約二百多萬就可以上車，而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。 不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。 轉新工按揭 一般而言，唐樓樓齡有40、50年，所以難以借足30年。 雖然理論上居屋按揭申請人，最高可申請九成半按揭，但銀行最終所批出的按揭受樓齡(75減)所限，因此已過擔保期的二手未補地價居屋，最多只可借6成，因此買家要準備更多的首期。 至於已補地價的居屋，就可於自由市場買賣，其按揭成數與私樓一樣，如需承造高成數按揭，就必須購買按保。
於2019年新按揭制度實施後，首置人士可以經由額外的按揭保險費，豁免壓力測試，只需提供款入息證明，證明每個按揭供款，不佔月入的一半，即50％。 首次置業若購買800萬以下物業，按揭成數可達9成。 轉工時申請按揭，銀行基於要作出風險管理，必然是申請人提供越多證明文件越好。 受薪人士申請按揭，如果舊工與新工之間沒有間斷，一般需要提交香港身份證、物業買賣合約及最近3個月的住址及收入證明文件。 不少申請人以為只要銀行批出貸款，一般三個月內有效。 但事實上，銀行會因應情況，要求申請人後補入息證明/ 進行在職審查。 如銀行發現申請人財務情況有重大變化，批核部會重新評估申請人的現況，以確保申請人更新入息資料後仍能通過壓力測試。
轉新工按揭: 香港置業 Facebook
不過，二人會同時失去首置身份，無法再申請高成數按揭，影響日後買樓的決定。 申請按揭時，銀行或會要求驗樓，主要是確認物業沒有結構性改動。 如被發現單位被改建成劏房或有僭建，銀行並不會批出按揭，即使獲批亦會影響所批出的按揭成數。 業主要留意，若私下出租高成數物業，不單會被call loan (收回貸款)，更要繳交相關利息及行政費用。 如觸犯按保的虛假聲明條例，日後再申請亦會有困難，更有可能要負上刑責。 因此，業主必需要先甩按保，並轉按至5成按揭，才可以將單位出租申請按揭。 • 現金回贈：銀行或會為按揭客戶提供的現金回贈，根據香港金管局指引，超過1％的按揭回贈，需要於貸款額中扣減。 按揭成數視乎物業類型及申請人而定，例如居屋白表申請人可獲9成按揭，首置人士購買800萬以下物業亦可造9成按揭。 很多申請人以為直接經銀行申請按揭最快，但其實前線分行職員一般只負責收文件而己，真正處理申請的是後勤的銀行按揭審批部。 相反，MoneySmart可與各大銀行按揭部聯絡，直接跟進申請人的估價或申請進度。