所謂「MORTGAGE LINK」戶口，是銀行提供一個停泊資金的戶口，而所提供的利息跟樓宇按揭息率相同，藉以方便借貸人抵銷供樓利息開支。 一般來說，這個戶口的存款上限是按揭餘額的一半。 轉按除可達至慳息效果、以及減去「按揭保險」外，部份人會考慮在「轉按」時順便「加按」。 所謂「加按」 ，就是借貸人將物業升值部份套現出來。 同樣地，銀行會先將物業進行估值，以當前估值來計算可做到的按揭成數及金額。 以「最高按揭金額」減去「尚欠銀行按揭餘額」，就是可套現出來的金額。 轉按按揭 舉例一層400萬物業，物業價格升值至600萬，而業主尚欠銀行300萬元貸款，按六成按揭門檻計算，業主可套現60萬元。 簡單而言，「轉按」就是將貸款人的按揭，由一間銀行轉移至另一間銀行承造。 一般計算，銀行會先委託估價行為單位進行估值，將最新估值扣減償欠銀行的貸款額後，再按當時按揭成數來決定可否轉按，銀行會當新按揭去審批，故買家需再進行壓力測試。
如業主每過罰息期就申請轉按，可以是一個獲取現金的方法。 假如按揭申請人有穩定收入，沒有欠債，買的又是市區大型屋苑，當然能輕鬆獲得按揭貸款。 但現實是很多人有各種個人財務問題，或買的物業又有各種問題，可能不能輕易獲得銀行批出按揭。 這時若仍想順利借錢買樓，熟悉市場的按揭代理就很重要。 轉按按揭 會出現這個情況，一般因為市面上出現更優惠的按揭條款。 加按即指業主已在銀行申請了物業按揭，為增加更多的流動資金，在原有基礎上進行多一次按揭貸款，申請額外的貸款額，從而套現現金周轉。 如果物業估值理想，下一步是比較銀行轉按計劃。
轉按是指買家購入物業時，向銀行A成功申請按揭，並供款一段時間，然後把物業的按揭轉移至銀行B承接。 ▲今時今日做廚師隨時比明星更耀眼，市面上不少進修課程可以增進自己廚藝，如近年非常受歡迎的法國藍帶廚藝課程，但學費可達至數十萬！ 這是不少人買樓做按揭時，經常接觸到的字眼，今次小編將透過兩篇文章簡單交代它們特點及優劣之處，助大家置業時，可以選擇最適合自己的按揭計劃。 假若A先生幾年前拿著80萬元，以8成按揭買下400萬元房產，單位今年估值達680萬，而A先生當年所借的320萬元按揭，今天已剩下280萬元尚未清還。 轉按按揭 在負債比例下降，物業升值的情況下，銀行便可為A先生提供新一輪按揭，此即為「加按」。 轉按即將一個原本已按給銀行的物業向另一間銀行申請按揭貸款，然後將物業由原本按揭的銀行贖回，並抵押予新的銀行。 物業轉按即是將一個原本已按給銀行的物業向另一間銀行申請按揭貸款，然後將物業由原本按揭的銀行贖回，並抵押予新的銀行。 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。
- 就算樓價、收入、信貸紀錄等都不成問題，申請按揭（包括轉按）時，如果收入證明文件不齊全，例如欠缺稅單、出糧戶口紀錄等，都可能影響按揭批核。
- 上市安排目的大概是方便親屬變成「未持有/未擔保本地住宅按揭」，以減少置業時的印花稅支出或以較寬鬆條件申請按揭。
- 在原有的按揭政策，800萬元物業可以做六成按揭，故業主的新按揭貸款理應可借取最高480萬元，在扣除欠銀行餘額300萬元後，變相可套現180萬元。
- 我們反而要計算，究竟保留這筆現金的成本多少呢。
而另一個可考慮的安排為賣樓套現，樓齡數年的半新盤，市值有機會略高於數年前的購入價，只要賣盤離場，自然不必面對往後長期按息支出高企的情況。 係呢個資金泛濫嘅年代，如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。 現時好多人都已經被教育得很好，只要層樓一過罰息期就會自動自覺去做轉按。 筆者相信無做轉按者原因有二：一，不知道銀行有現金回贈；二，嫌麻煩。 若物業於多年前買入，樓價已大升，按揭餘額佔樓價已一定低於5成，理論上已可出租。
轉按按揭: 家居保障
由於戶口屬於活期戶口，當有資金需要時可隨時提取使用。 而且個別銀行的高息按揭存款掛鈎戶口更容許借款人的家人使用。 如果物業樓價有一定升幅想套取資金，亦可透過轉按達到。 例如當初買入物業為500萬，當時申請六成按揭，貸款額為300萬。 未補地價居屋都可以利用轉按，獲得更優惠利息以及賺取回贈，但就不可申請加按或延長還款期，而轉按亦只能轉按現有貸款額，不可轉按套現。 轉按按揭 息口方面，未補地價居屋只可與買入時一樣，選擇P按。 另外，未補地價居屋申請轉按時，必須先向房署申請。 一般情況下，只要不涉及加按，房署都會批准轉按申請。 以1%回贈計算，如單位貸款餘額為HK$2,000,000，轉按便可賺取HK$20,000回贈，即使扣除律師費以及房署申請費，仍然有錢落袋。
香港最高按揭成數的物業一定是綠表的居屋按揭，只要在政府擔保期內，大多數銀行都可做95%按揭。 但當然不是個個人都可以有綠表，一般來說，綠表大部分都是來自公屋住戶或是初級公務員。 要做到9按，按揭申請人必需要有固定收入，即是若申請人收入非固定、以佣金為主，或是自僱人士，就沒辦法造9成按揭，最多只可以做到8成按揭；而以現金收入人士，亦同樣較難符合申請9按的門檻。 轉按按揭 上述3條問題，看似很深，但其實很簡單，接下來，MoneySmart即為大家一一解答！ 按香港金管局規定，任何物業可承造的按揭貸款，最多只是樓價6成。
在條款限制下，業主可獲得新利率（例如較低利率）及新的貸款額，亦大多可獲銀行發放回贈。 任何物業，包括一手物業、二手物業、居屋及村屋，只要符合物業類型的相關條件，以及銀行的相關規定，就可進行轉按。 客戶一般都可以選用最優惠利率按揭計劃(P按)、或同業拆息按揭計劃(H按)進行轉按。 轉按套現：在物業升值下，把物業轉至另一間銀行，由這間銀行重新物業估價及承造按揭，批出貸款額增加，可提取額外款項，情況跟上述第三個原因相若，不贅。
轉按按揭: 按揭保險係乜 ？ 與九成按揭有關？ 轉按有問題嗎？一文教你（有片）
不過，其後金管局又於10月26日澄清，銀行亦有可能為其承造6成按揭額，進行壓力測試，以「參考」申請人的供款能力。 如果申請人未能通過相關壓力測試，按揭保費可能會再增加。 與此同時，銀行為管理風險，會考慮種種經濟因素，審批按揭的條件或變得更加嚴謹，令申請人可借成數降低，最終貸款額甚至比原先的更少。
物業估價亦是考慮因素，近年樓價上升，物業估值對申請按揭的負面影響應該不大。 較大的問題是按揭指引收緊，例如借款人2年前購入600萬物業，可以順利借取6成按揭；但如果現時借款人有多於一項按揭負擔，有關物業的一般按揭成數上限便只有5成。 轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額，也是一個考慮的關鍵。 經本網比較及轉介按揭，成功申請按揭額每HK$100萬送HK$500現金券，最高可享HK$6,000現金券。 若物業原本只由一人持有，透過「加名」至兩名買家，背後也涉及繳交從價印花稅。 轉按按揭 當然業主要節省釐印費，可考慮只轉讓1%業權，因為若1%業權的轉讓價低於200萬元以下時，印花稅可壓縮至100元。 同一道理，原本二人持有的物業，「甩名」至單名持有也會被視為「新成交」，只是需要按轉讓業權份數，來繳交相應的印花稅項。 《胡．說樓市》早前就收到一名谷友查詢，應否轉按的問題，他表示自己尚欠銀行約100萬元貸款額，尚餘供款年期20年，早年獲批超低息H+0.7厘。 由於今日物業估值已飛升至300萬元，符合轉按門檻。
公屋也可轉按，但貸款額最多只能借現有貸款額，不能加按套現、年期亦不能延長。 如果公屋業主只想「平手轉按」，將原有未供完的貸款部分，轉移至其他銀行，房署一般都會批，因為平手轉按不會增加業主的供款壓力。 轉按按揭 銀行在新造按揭或轉按的按揭條款中均設有罰息期，一般為2至3年。 罰息期是為了保障銀行，不會因為業主不斷轉按，而損失銀行為借貸人提供的回贈優惠。
非固定受薪的意思是收入主要為佣金或花紅，例子如地產代理、推銷業員等。 政府於 2022 年 2 月再放寬按揭保險計劃新例 ，首置人士買 $1,000 萬私樓最高借 9 成，非首置最高借 8 成按揭。 黃小姐現職為設計師, 每月收入$32,000, 總欠債達50萬, 自己擁有一層320萬物業。 曾想以物業加按清還卡數，但因信貸紀錄不良，大部份銀行都不接納其申請。 轉按時需要準備的文件與新置業按揭類似：個人身份證明、收入證明(包括稅單、主要往來戶口的3至6個月紀錄)、住址證明、現時按揭戶口紀錄等。 其次，轉按等同向提供原有按揭的銀行還款，如果舊按未過罰息期，便需向原有銀行繳付罰息。 一般建議是：等待舊按罰息期完之前1、2個月，可部署及申請轉按。 待罰息期完結時，才正式償還原有按揭，便可避免支付罰息。 例如舊有按揭尚欠金額300萬元，年期尚餘25年，利率為2.5厘。 如果轉按後維持25年還款期、金額及利率都不變，其實不會影響每一期供款中的息本比例。
因此，提早3個月前申請可收「輸打贏要」之利。 假設罰息期為兩年，供了第21期供款後便可以申請，銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。 答：轉按除律師費外，沒有其他費用，但個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用，一般都是1000元內。 轉按按揭 MoneySmart按揭專員不但協助申請人配對最合適你的產品，更可節省申請的時間和減低申請轉按的風險和不確定性。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。
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它們會向銀行作擔保，讓準買家能獲6成以上，或九成按揭額。 如果物業價值 600 萬元或以下，而現有貸款額為 480 萬元或以下，可以透過「套現再融資按揭保險計劃」申請轉按，達致轉按套現。 對於曾經以此類高息高成數一按計劃入市的業主，除了抬錢還舊按，其實也有更積極的處理方式。 包括：提高儲蓄比例，有餘錢時便提早部分還款，一來可下調未償還按揭餘額，二來也可令往後每月還款金額、利息支出下跌；留意物業估值，待物業「升夠」時安排以標準銀行按揭成數轉按。 轉按按揭 以上文例子而言，在優惠期過去，再加3年後，按揭餘額會下跌至800萬元水平，如業主再提早償還50萬元，按揭餘額可在3年後跌至750萬元水平。 如按揭指引不變，而樓價在期內上升約兩成，才可轉按至較低息的銀行按揭。 如果一位小業主在3年前以此類按揭購入新盤，而優惠期又快完結，供款利率將由2.5厘升至5厘，參考近期新批H按利率只在1.3厘水平，自然大有轉按的動機。
轉按按揭: 存款
但如果物業的估值高於1000萬元，按保轉按便是「此路不通」。 近十多年，新盤開售，發展商大多會安排為買家提供高成數按揭，一般按揭成數可達樓價八成至九成。 這些新盤高成數按揭，又常見初期還款利率較低，之後利率恢復正常的安排。 多數選用此類按揭的業主，都會計劃在優惠期完結時轉按。 業主可以存錢入Mortgage link戶口，一方面可以賺取更多按揭現金回贈，另一方面可賺利息，增加流動資金和對沖利息支出。 部份銀行容許客戶同時掛鈎3個存款戶口，讓最多兩名家人同享高息存款，但存款不可達總貸款金額50%。 不過，如果B銀行的新一套按揭計劃細節有變，或遇上加息，那麼日後，仍有機會支付較貴的利息。 例如新計劃以P按計算的H按封頂位較原有計劃高，如按息急升，或遇上香港銀行加息，就會有機會要支付更多錢供數。 另外，如轉按時現金回贈較低，即使配合mortgage link對沖，亦可能得不償失，因此必須留意的一環。 轉按即將物業由A銀行的按揭計劃，移至B銀行的按揭計劃。
轉按按揭: 申請程序及時間表
雖然，現時現金回贈未及高峰時期，唯2021年起，銀行轉按市場再次升溫，回贈可高達1.9%。