而以上的基本供款是包括新申請按揭的物業供款，及已持有或擔保物業按揭供款的總和。 第2類係轉按套現，向新銀行提出轉按，將原有物業重新估價，理論上估價愈高愈有利，借盡按揭成數，套現資金用作其他用途。 不過升值後轉按套現都有限制，例如估價即使大升，但仍不可以超過按揭貸款額上限。 《胡．說樓市》早前就收到一名谷友查詢，應否轉按的問題，他表示自己尚欠銀行約100萬元貸款額，尚餘供款年期20年，早年獲批超低息H+0.7厘。
透過按揭轉介的好處是他們能即時幫客人比較那間銀行按揭利息最低，以及回贈最高，亦會代客人向銀行爭取比walk in更好的估價和按揭條款。 按揭轉介亦會幫客人解決各種按揭上的奇難雜症，轉介到可批的銀行，增加成功機會和批核速度。 按揭轉介的功能，是幫客人格價，尋找最平利息、最高回贈、批得最快最易的銀行。 坊間的按揭轉介一般需要客人先填一份「按揭轉介表」，遞交海量私人資料（包括姓名、HKID、地址、入息資料等），並簽名，才會幫客人格價。 轉按中介回贈 透過按揭轉介向銀行申請按揭，最終發現貸款發放者是一間財務公司，而不是銀行，這個問題會導致申請人借入財務公司的「極高息私人貸款」，最後無力償還債務從而血本無歸。 按揭轉介的服務質素參差不齊，事實上有些轉介公司的處至工作十分求其是但，他們沒有依時跟進你的個案，耽誤申請人辦理一按的時間表，最壞情況是令業主不能準時完成交易，面臨撻訂的情況。
由於物業已經升值，變相以新估值來計算按揭，並轉至減六成以下就可以除去「按揭保險」。 要除「按揭保險」就是可以退回保費，因為香港按揭證券公司也規定，如果在首三年退保，可獲最高按揭保費15%作為退保費。 簡單而言，「轉按」就是將貸款人的按揭，由一間銀行轉移至另一間銀行承造。 一般計算，銀行會先委託估價行為單位進行估值，將最新估值扣減償欠銀行的貸款額後，再按當時按揭成數來決定可否轉按，銀行會當新按揭去審批，故買家需再進行壓力測試。
轉按中介回贈: 客戶評價
如果轉按的物業屬於自住，而且沒有其他按揭在身，例如車位按揭，或者做了其他人按揭擔保人。 這種情況下壓力測試會以50／60 計算，即每月供款於入息比例不能超過5成。 最後想解答一條準業主經常問的問題：「如果只取1%現金回贈，毋須扣減貸款額，又借足按揭，財務上會否更為鬆動？」這是大錯特錯的想法。 套用上述例子做比較，準業主A申請貸款額400萬元，總回贈5萬元（回贈率1.25%），由於超過1%，須在貸款額扣減，最終償還貸款額為395萬元。 金管局指引從來是清晰的，在按揭現金回贈上，絕不會出現某些按揭代理中介回贈不用扣減，某些才需要扣減，關鍵是1%界線。 這項措施是為了確定借款人不能利用現金回贈資助準業主首期，突破按揭成數法定上限。
當你的信貸報告出現變動時能即時通知你，減少因身分被盜而導致的財務損失。 現時轉按如果物業的樓價在800萬或以下，一般可以借到六成，而上限為港幣500萬；樓價1000萬以上的物業，最多則可以借五成。 轉按中介回贈 現時轉按樓價600萬或以下的物業，最多借8到成；樓價在600萬至834萬之間，則最多能做到6成，而轉按上限為500萬。 另外樓價在834萬至1000萬的物業，上限500萬。
小部分按揭中介公司由前銀行按揭部職員創立，除了深知按揭財技之外，憑著以往在銀行處理按揭的豐富經驗，能為申請人提供專業的按揭方案，以及獲得最佳的按揭資訊及優惠。 按揭中介每日收到大量的按揭申請，因此銀行樂於向它們提供最新的按揭優惠，以讓它們能為銀行吸納更多客戶，所以它們能為申請人提供各家銀行最新及最優惠的按揭息率、現金回贈等優惠。 轉按中介回贈 村屋、唐樓、劏房、工商舖以及不同類別的物業能否承造按揭，按揭中介也會詳盡地向申請人提供相關資訊，當申請人查詢時，它們已可向申請人透露於那家銀行提交申請便能獲批，避免浪費時間及精力。 以400萬按揭貸款為例，經由按揭中介介紹到銀行申請按揭，申請人已額外多了$14,000現金回贈，比申請人直接到銀行分行申請優惠得多。
這些文件有些申請需時，也有些可能要你花時間到政府部門、律師樓等地方領取。 如果你心急要準時得到貸款，一定會後悔，沒及早找專業人士幫忙，準備好所需文件，減少與銀行來來回回所需的時間。 業主另一樣關心的是香港利率未來走勢，例如會否有減息空間？ 筆者沒有水晶球，但假設環球經濟下行，美國聯儲局繼續減息，按息回到2.275%機會頗大。 兩年罰息期過後再轉按，便有減息效果，兼賺取高現金回贈。 以400萬元貸款額為例，總現金回贈率2.5%，轉按可獲10萬元，扣除約5,000元律師費，利潤仍然相當可觀，同時也可以加按套現。 H按的利息浮動，跟銀行體制外的資金流動息息相關，當銀行的資金比較充裕時，H按的利息往往比較化算，但H按時常有變化，導致業主每月還款金額起伏比較大。
由於今日物業估值已飛升至300萬元，符合轉按門檻。 要比較最慳最抵的按揭計劃，不能夠單單看實際利率，還要考慮銀行是否有提供的現金回贈。 另外還要視乎經濟環境，決定選用 P按 還是 H按。 遇上升市，業主可以透過轉按套現，將套現的資金存入新承按銀行提供的 轉按中介回贈 Mortgage Link 戶口，就能抵銷利息的開支。 不過，如果B銀行的新一套按揭計劃細節有變，或遇上加息，那麼日後，仍有機會支付較貴的利息。 例如新計劃以P按計算的H按封頂位較原有計劃高，如按息急升，或遇上香港銀行加息，就會有機會要支付更多錢供數。
比如客人向按揭中介A 簽了轉介表，中介A把轉介表向銀行登記（即「插旗」）。 那麼，如果客人又去中介B填轉介表，B把轉介表向銀行登記，銀行便會拒絕。 就算後來客人向銀行指明是想經B，由於A的轉介表已在電腦上登記，便不能更改。 轉按中介回贈 假設貸款額為400萬，銀行現金回贈為1.2%，按揭轉介回贈為0.3%，合共1.5%，即$60,000。
無論是買樓、換樓，還是申請加按，按揭中介都可以幫手跟銀行溝通聯絡。 另外，按揭中介還可以為準買家對比各大銀行按揭利率計劃，並找出最優惠的計劃，還可以利用個人專業知識，提升批核按揭的機會和速度。 一些不良中介會在準買家未清楚了解按揭轉介表時，就用各種方式令準業主簽署按揭轉介信。 準買家在申請按揭時，遞交很多個人資料如入息證明、信貸報告，要小心按揭中介將個人資料轉交給第三方。 轉按中介回贈 因此要詳細閲讀轉介表的「私隱政策」，確保私人資料不會被立心不良的中介「賣」岀去。 業主在申請轉按的時候，新銀行一般會附送家居保險，甚至火險作為迎新優惠。 如果業主在舊銀行有保險計劃，是可以申請退保，從而獲得保費退還。
如銀行未能成功登記轉介表格，就會無咗我哋嘅額外回贈。 部分朋友試過用投資做理由都批到，但係緊記，用嚟投資物業、做首期俾屋企人買樓就好危險。 轉按中介回贈 但係要搞清楚，銀行只會回贈樓價6成嘅2.1%，600萬物業去計，即係6萬左右。
轉按中介回贈: 按揭
如果是按保，假設樓價800萬元，申請9成按揭即借720萬元，銀行提供1.5%現金回贈。 現金回贈為800萬元的6成的1.5%，即7.2萬元。 720萬元＋7.2萬元超出9成的限制，一般處理手法便是將貸款額根據回贈相應下調至712.8萬元。 當然，如果借款人的預算緊張，寧可盡量提高借款額，也可要求銀行將回贈定於1%，在此情況下，便可借720萬元，回贈為6成的1%，即4.8萬元。 轉按中介回贈 例如樓價800萬元，標準按揭成數上限是6成，即480萬元。 如果借款人申請5成按揭，借400萬元，即使銀行提供貸款額2%即8萬元回贈，由於借款額400萬元＋回贈8萬元是408萬元，不超過6成的限制。 但如果流動資金沒有即時用途，而能夠存放於「MORTGAGE LINK」戶口，兩年內可產生至少120,000元的利息，但透過傳統按揭上會的買家卻沒有利息收入。
在客戶角度，填寫按揭申請表而未有如實、主動申報中介回贈，屬虛假聲明，理論上有刑事責任——去年就有案例借款人在申請按揭時填寫虛假入息，因而被警方拘捕。 就算是銀行發現虛假申報，基於不合規狀況，不排除會影響按揭貸款，最嚴重下場是「Call Loan」。 所謂現金回贈，簡單而言是促成按揭貸款後，銀行回餽客戶的「著數」，而按揭中介慣常亦會給予額外回贈吸客。 轉按中介回贈 舉個例子，假設貸款額是400萬元，銀行回贈4萬元，按揭中介回贈1萬元，總回贈為5萬元，比率為1.25%，由於超過1%，按金管局規定，須在貸款額上扣減，即最終只可以借395萬元。
如樓市大升，在三年內經按保上會的業主，可將按揭成數轉按至6成，可成功甩按保，並退回15％按揭保險費。 MoneySmart不會向申請人收費，用戶成功獲批轉按的話MoneySmart只會向銀行收取服務費。 轉按即由A銀行的一套按揭計劃，轉至B銀行的另一種套按揭計劃，一般業主為賺取現回贈，即使轉按的計劃無升跌，照樣可以做到「平手轉按」。 轉按中介回贈 雖然政府於2019年施政報告中公佈，首置人士買樓承造高成數按揭，可以免壓力測試，但如果是轉按，不論按揭成數，都需要通過壓力測試。
轉按中介回贈: 銀行按揭貸款常見問題
可是，銀行和轉介公司之間可能有隱藏交易，故申請人仍然需要花一些時間消化相關資料。 【香港樓市2022｜按揭轉介懶人包】置業人士購買物業後，都會物色銀行申請按揭。 然而，面對市面淋淋種種的按揭產品，一時間難以選擇。
P按是以最優惠利率（Prime Rate）計算，一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定，多數適用於政府房屋，如公屋，居屋。 至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。一般適用於政府房屋意外以外住宅，如1手樓花，私人住宅，村屋和唐樓等。 轉按中介回贈 還有一種的定息按揭，申請人在新造按揭的定息期內，可使用不變的利息供款。 如偏好3大銀行的話，可考慮在2年罰息期之後，轉按到3大銀行賺取現金回贈。
較大的問題是按揭指引收緊，例如借款人2年前購入600萬物業，可以順利借取6成按揭；但如果現時借款人有多於一項按揭負擔，有關物業的一般按揭成數上限便只有5成。 轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額，也是一個考慮的關鍵。 當物業市場處於上升周期，物業升值令按揭貸款額佔比逐步下降，退保便可能有利可圖。 假設2年前經按揭保險「上車」，目前物業已升值，按揭成數下降，毋須利用按保。
- 隨後，如果買家想將物業的按揭轉移至由另一間銀行承按，這就稱之為「轉按」。
- 舉例，兩年前以500萬買入物業，敍做8成按揭，借貸400萬。
- 想申請轉按和新造按揭一樣，當然要比較各大銀行的利率、回贈及Mortgage Link 戶口等其他條件。
- 按揭中介又稱為按揭顧問，即是銀行跟準買家之間第三方的中介人。
- 無論居屋按揭、或者村屋按揭，由於樓宇按揭涉及20年或以上的貸款期，因此銀行在審批按揭的時候，為爭取生意也會提供很多不同的優惠，例如現金回贈。
有見及此，美聯及經絡提供「置低息／高成數按揭雙優惠」，讓準買家可把握超低息及高成數雙重按揭優惠輕鬆入市。 許多首次置業人士，往往會低估申請按揭的難度，以及尋找一家優質按揭轉介的重要性。 結果往往自己走了許多冤枉路，勞心勞力後更不一定最終獲批按揭，最後可能撻訂收場。 根據我們許多客人的經驗分享，今次我們整理出四件置業人士希望一早知道的事，讓大家可以參考參考。 轉按中介回贈 大量業主趁機加按套現後，將資金存入按息掛鈎存款戶口（Mortgage-link）內對沖利息開支，始終當經濟前景不明朗時，揸多些現金是較明智選擇。 近年樓價上升，利率處於低谷，業主轉按均會套現再投資，例如買另一層物業。 但近期社會動盪，風向稍微轉變，業主買樓未必再揀香港，反而是投資海外物業，尤其是入場門檻較低的馬來西亞及泰國。
轉按中介回贈: 按揭息率
而當太太人工為$30000月，以30年按揭供款年期計，最多可以借到315萬。 業主可以在罰息期快完結時遞交申請，需要準備住址證明、入息證明、原有按揭供款記錄、原有按揭的按揭通知書，如果欠缺了文件，會大大減慢轉按的申請速度。 相反，如果業主B貸款額為400萬元，只取1%總現金回贈（4萬元），較上述業主A少整整1萬元，惟毋須扣減貸款額5萬元，情況等於是為了借多5萬元而損失1萬元，變相利率高達20%。 轉按中介回贈 而按揭代理教客人毋須在按揭申請表上清楚列明中介回贈，一經發現及證據確鑿，也有教唆虛假聲明責任，難以輕易甩身。 物業估價亦是考慮因素，近年樓價上升，物業估值對申請按揭的負面影響應該不大。
業主就算是申請轉按，也是需要通過壓力測試，簡單來說就是按照現時按揭利息的水平加3%後，業主每月的供款額不可以超過月收入的60%。 一些業主在購入物業的時候會選擇以聯名形式購入，然而這種情況之下，其中一方如果想再購入物業，便沒有「首置」的政策優惠。 轉按中介回贈 透過轉按，業主可以把聯名物業除名，其中一方便可以重新獲得首置身份，不需要付15%的印花稅。
- 至於轉按則是業主把整個物業按揭轉移至另一間銀行，原因大多是為了賺取更高的現金回贈，以及隨着物業估價上升，轉按能夠從中套現現金。
- 透過按揭轉介的好處是他們能即時幫客人比較那間銀行按揭利息最低，以及回贈最高，亦會代客人向銀行爭取比walk in更好的估價和按揭條款。
- 【應對方法1】：按揭轉介公司可讓借貸申請人一次過比較不同按揭產品條款，申請人毋須花時間逐一去看。
- 伽瑪的「按揭轉介」服務包括物業一按、二按、村屋按揭，工商舖按揭，以至旅遊巴按揭都有，我們對以上範疇具有豐富經驗，同時客戶亦享有現金回贈給予客戶，想知更多詳情？
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- 因此，轉按前，業主必須要細閱按揭通知書（Facility Letter），確保在罰息期完結後，才完成轉按程序，避免要支付罰款，得不償失。
一連五集蝸居改造王實用大教學，將會以最真實貼地的香港家庭作為個案，邀請一班斗室設計改造達人，為觀眾送上最實用最新潮的蝸居變裝法寶。 轉按中介回贈 因為有信心，術有專精，無論面對客戶多困難的轉按問題或問題很多的客戶，我們都有耐性解答，因為這份成功感，我們以此為樂。
【應對方法3】：除非申請人清楚知道相關合約詳情，否則勿簽署合約。 如只是客戶經理簽署承諾書，如該經理離職，公司未必願意兌現回贈承諾。 揀選物業時，記得要就心儀屋苑單位進行多方面比較，即上千居尋找各區樓盤。 即日起至2022年5月31日，邀請碼「GOMOX」開立Mox戶口，並於開戶當天及其後30日內使用Mox Credit消費滿HK$500，享HK$500現金獎賞。 賣方亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察，以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。 好日子不長，自從今年6月某大銀行大削轉按現金回贈，由2.1%減至1.5%後，不少銀行跟隨，周二(13日)該銀行突然宣布，所有現金回贈再減至1%。
轉按中介回贈: 物業二按
一旦按揭轉介公司被發現行為不當，是否有投訴機制去處理呢？ 雖然現時部分按揭中介公司屬於地產代理公司，但地產代理監管局接受查詢時說，這類按揭中介公司不受到地監局監管，地監局只負責監管地產代理。 【中伏位4】：有些不良的中介公司誇大服務範圍，當心有部分公司只會推薦計劃，不會協助跟進，申請人需要留意中介宣傳的服務與事實是否符合。 【中伏位2】：按揭中介公司不會向申請人收取費用，但有一些不良的按揭中介公司會巧立名目收取費用，如顧問費、服務費等，要求申請人付費，甚至扣起貸款額。 【著數2】：最大吸引力的是，借貸申請人選用按揭轉介公司是不用付費的，亦不會以任何原因扣起申請人所獲得的貸款。 【著數1】：市面銀行按揭計劃多蘿蘿，要完全比較是費時失事，若果得到按揭中介協助選取資料，借貸人就不需要自己花太多時間格價，可以花更多時間處理其他買樓事宜。 星之谷與環聯攜手合作，為客人提供免費足本信貸報告。
但也要留意經此途徑申請按揭的優點與缺點，以下綜合了找按揭中介申請按揭貸款的優點與缺點。 現時銀行最高的現金回贈，加上坊間中介回贈最高做到1.9%。 建議客人選擇有規模和信譽的按揭中介，避免被「走數」、「賴數」事情發生。 轉按中介回贈 向按揭中介索取轉介表，然後自己去銀行申請按揭，把轉介表交給銀行，盡量不要經中介申請，避免個人資料落入他們手上。
在樓價高企的香港，按揭成數也是相對較高，減少置業的首期。 根據金管局的規例，1000萬以下的私人住宅最高可以承造6成或500萬按揭，較低者，而1000萬或以上的私人住宅最高可以承造5成按揭。 如果首次置業人士想申請高成數按揭，即是按揭保險的話1000萬以下物業最高可以承造9成按揭，1,000萬以上至1,125萬元以下（上限900萬），1,125萬元以上-1,920萬元（上限960萬）。 轉按中介回贈 當借貸人申請按揭，銀行作審批時，銀行會為申請人進行「壓力測試」，以了解申請人是否有足夠能力償還貸款。 壓力測試會先假設按揭利率為現行利率再加 3%，再計算出「供款與入息比率」。 如果是新按，經按保承做高成數按揭，可以免壓力測試。
要解答這些疑問，首先就要知道按揭中介負責甚麼，以及如何運作。 當銀行或財務機構查閱你的信貸報告時，信貸提示服務會以短訊及／或電郵通知你。 若有人試圖盜用你的身分，你便可以及時作出反應和行動。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。 債務及財務狀況分析功能會根據你的信貸報告資料顯示你的負債收入比率，讓你了解自己的借貸及還款能力，更有效地管理財務。