超過1000萬按揭 內容大綱
一般來說，現時大部分借款人都會選擇一次付清保費，原因是保費較平，而且可以向銀行借保費，由銀行向按保公司一次付清保費，在銀行還款中攤還，可享折扣優惠，而且比每年續保更平。 按揭成數為6成，按揭借款人如想申請 超過1000萬按揭 6 成以上的按揭貸款，就要購買「按揭保險」。 按保的用處是保障銀行，按保公司會為超過 6 成的貸款部分提供保障，銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。
非套現的高成數按揭轉按一般都是由銀行A的高成數按揭個案轉按至用銀行B的高成數按揭。 申請轉按時沒有套現成分的話，1200萬物業可以借最多80%按揭。 另外，如果受薪人士或者打工仔每年有花紅（bonus）希望納入壓力測試計算收入借9成按揭是絕對可以的，不過前提是花紅收入需要連續兩年反映在稅單裡面。 對於住宅租金開支可扣稅方面，廖偉強認為能減輕租樓人士負擔，亦利好租務市場更活躍，對淡市之下的租務有提振之效。 至於累進差餉，他則認為對普遍中小型住宅影響不大，受影響者集中在租值較高的物業之上，所佔比例較少，而且相關物業業主均較具實力，持貨能力較強，影響有限。 並認為預算案利好樓市，更有信心樓市不會出現急跌的情況。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇則指出，放寬住宅按揭保險樓價上限提升到1200萬元。 不單止1200萬元以下的住宅單位受惠，估計1200萬元到1500萬元的單位亦明顯受惠於換樓活動，增幅更高於1200萬元以下的單位。 【財政預算案2022】財政預算案就樓市及土地提出相關措施，當中包括引入累進差餉制度、住宅租金開支扣除及放寬按揭保險等。 9 成按揭的申請人須為固定受薪，一般情況下，薪酬亦須主要源自本地。
至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 以陳先生打算以首置客身份購入一個$600萬單位為例。 陳先生在新修訂下，可申請9成最高按揭，即貸款540萬，以2.625%為按揭利率，還款期30年計算，陳先生月入至少要有$43,378，才符合50%供款入息比率，要通過壓力測試就需要月入$51,808。 「九成按揭」聽起來很吸引，是不是每個置業人士都可以做到最高按揭成數？ 政府宣佈放寬按揭保險計劃，想上車或者投資其他物業，就一定要了解清楚最新的按揭措施。 超過1000萬按揭 如果買家購買的居屋由首次發售日期起計不超過20年（包括一手居屋），綠表買家可以申請最多95%按揭，白表可以借最多9成按揭，不過按揭年期一般不會超過25年。 由於這種居屋尚在政府擔保期內，買家都不需要通過壓力測試等等要求。 穩定收入（自僱、現金、佣金制收入只能借8成）– 要申請9成按揭的朋友需要有固定收入，而固定收入要足夠通過壓力測試。 申請人若要包括非固定收入，例如佣金，才能夠通過壓力測試，銀行有機會最多批8成。
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而且在三年內退保，在按揭還款年期內沒有拖欠貸款紀錄，還可以獲保費回贈。 香港樓價一直攀升，部份較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元，換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。 曹認為，政府是次因應時機而再次進一步放寬高成數按揭的樓價上限，可激活換樓市場及增加市場交投，令市場的供求及交投達至更平衡的狀態，對樓市屬正面支持，相信未來按揭保險數字將再進一步攀升。 購買HKMC按保以敍做高成數按揭，需繳交按揭保險費，詳情可參考以下保費一覽表。 注意，修例前以舊制敍做的按揭，可以較寬鬆的新制標準重新敍做按揭，但須於原保費外，再繳交額外15%的保險費用。 首置人士若未能符合壓力測試，仍可敘造最高8成或9成按揭貸款，但保費會因應風險因素而作額外調整。 消息人士指，如果要承造最高按揭貸款，申請人需要符合有關負擔能力要求，強調此項放寬措施已經考慮負擔能力問題。 不是，如果自住物業價格在$400萬以下，依然可以做到最高9成按揭。 但如果想購買$400萬以上的物業，就只能申請8成按揭。
一般的「資產」包括現金、股票、債券、基金、物業，但需要存放於銀行超過三個月。 但如果希望用物業當做「資產」的話不但需要扣減尚未償還的按揭金額之外，有銀行更會將物業價值除以一半計算。 換言之價值1000萬的物業，有些銀行只會當作價值500萬的「資產」計算。 超過1000萬按揭 但個別銀行只會願意借2成半，如果要提升至4成就要提供其他流動資產作證明。 值得留意的是，如果要申請按揭保險借高成數按揭提供按揭成數上限，所有申請人及擔保人都必須將物業用作自住用途，而且必須謹記放寬按揭保險限制只適用於現樓而不適用於樓花物業。
超過1000萬按揭: 壓力測試與1,000萬以下無異
另外，就算買入的千萬物業作投資出租，按揭成數亦不用像1,000萬以下樓需要扣減一成，仍可以維持在五成比例。 第二：所有價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數調低至6成，但貸款額不可超過500萬港元 1。 第一：所有價值1,000萬至1,200萬港元的住宅物業的最高按揭成數調低至5成。 換而言之，去年11月推出的5成按揭成數上限將會適用於所有價值1,000萬港元或以上的住宅物業。 假設夫婦各自買樓，並希望申請承造高成數按揭保險，則需要證明2間物業皆為自住樓，才有機會獲批。 準買家宜預先準備資料到銀行及三間按保公司申請預先… 說起按揭保費的問題，申請人可以選擇一次過繳付按保或者每年繳付。
財政司司長陳茂波宣讀新一份財政預算案時，表示香港按揭證券公司將推出試驗計劃，透過銀行提供上限為1,000萬元，年利率分別為2.75%、2.85%及2.95的10、15及20年期的定息按揭貸款。 換言之，以購買1,000萬元住宅單位為例，最盡可借到900萬元，首期由200萬減至100萬元。 而1,200萬元物業的基本首期由600萬則降低至240萬元，減幅達60%，大幅降低上車門檻及首期要求。 超過1000萬按揭 而香港按證保險有限公司亦公布，擴大按保計劃適用範圍為價格1,200萬至1,920萬元為合資格物業，惟有關按揭貸款以960萬元為上限。 最後，值得注意一點，就是「供款佔入息比率」限制，這一點大家經常忽略。 申請按揭保險，並不需要通過「壓力測試」的，但卻需要通過「供款佔入息比率」的測試。
一般來講，最有效證明與香港有密切關係就是證明有直系親屬居住於香港。 若想再提高香港按揭證券公司批核高成數按揭機會，可以考慮將直系親屬列為擔保人或借款人。 年紀不能超過50歲 （年紀較大申請人有機會被扣減成數）– 除非有充分理據或者將按揭年期縮減，按保公司一般不會為年紀較大人士提供高成數按揭，任職於嚴重受到疫情影響的行業申請者可能會被額外扣減成數。 買賣按揭 – 銀行一般不會為轉按個案提供9成按揭，就算申請人想為價值600萬內的物業用舊按保計劃借高成數按揭套現，一般只能夠借8成。 以上種種問題都只能夠用一句視乎情況而定，視乎物業種類及物業價值。 簡單講，如果想為價值400萬-1920萬物業承造最多八成或者九成高成數按揭，準買家就一定要確保物業是已落成物業或者是現樓。 另一邊廂，如果想用即供plan拿最抵優惠買樓花而又要借高成數按揭就要確保物業價值600萬或以下。 至於能否借盡九成按揭就要視乎物業價值是否在既定範圍之內。 香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽認為按保放寬對市場正面，相信措施能刺激800萬元或以上的換樓市場版塊，估計過往無法承造高成數按揭的準買家，將會重投市場。
問題是在未推出新按保政策前，買家在轉按時，銀行會重新評估物業價值，必須達至尚餘貸款金額的五至六成才可獲批轉按，故升市時會較容易轉按，但跌市時則困難重重。 新按保政策推出後，由於最高可做到八成按揭，故只要物業估價輕度升幅已可達轉按門檻。 但當然值得注意一點，由於申請轉按的買家，按揭證券公司不會視之為「首置客」，因此最高只能夠承造80%按揭，也不能透過繳交額外保費以免卻「壓力測試」。 為增加準業主的貸款選擇，減低他們面對利率波動的風險。
- 搜尋器上查詢最多的必定是如何計算按揭成數，用盡按揭成數。
- 短、中期的私營房屋土地方，預計會於未來5年準備約103公頃土地，透過賣地或鐵路物業招標為市場提供可興建逾57,000個單位土地。
- 800萬以下最多造八成半按揭，800萬至900萬最高按揭成數為八成（貸款上限720萬），900至1000萬最高按揭成數為八成。
- 房屋供應方面，財政預算案提到政府已覓得大約350公頃土地興建約33萬個公營房屋單位，可滿跌未來十年約三十萬一千個公營房屋單位的需求。
- 一旦收入不足，但卻能符合「供款佔入息一半」的準則，即月入有57,838元，現時按保也受理，只是要再徵收額外保費，由原本徵收36萬元，上調至39.6萬元。
該33萬個單位大約有3分之一會於第一個五年期落成，餘下則於第二個五年期落成。 【財政預算案2022】財政預算案就樓市及土地提出相關措施，當中包括放寬按保、引入累進差餉制度。 非香港永久性居民亦可做 9 成按揭，但批核或較嚴謹。 非永久居民的申請人須出示自己或直系親屬的香港住址證明，以及與直系親屬的關係證明。 如果收入來自海外，申請人須證明與香港有緊密連繫，如受聘於本地僱主，或有直系親屬現於本港定居，或有機會借到 超過1000萬按揭 9 成。 例如800萬物業承造九成按揭，貸款額為720萬，按揭還款期為30年，按保費用會是借貸額的5%，按保開支為36萬，打65折下按保費用為23萬。 我認為一千萬以上的樓宇交易，首期一下子由兩成跳到五成，是完全不合理的。
超過1000萬按揭: 按揭faqs:
至於首置人士則可申請最高九成按揭，樓價上限提升至1000萬元，即日生效。 一般新買家都是鍾情於新樓盤，新樓發展商一般都會先推樓花，如果新買家想以供樓花入場，新推出的最高按揭成數就不適用了！ 超過1000萬按揭 事關經按揭保險計劃承造按揭成數上限最新更新版本加入細節，最高9成按揭除了只適用於首置客，還只適用於已落成住宅物業。
另外，現時大部份發展商按揭計劃同樣需要經由相關金融機構進行入息及財務審查。 如果屬於自僱人士或非固定收入人士，在按揭保險機制下，最高按揭成數只有八成。 最好的方法是先賣後買，當舊有物業正式完成交易後，便可以為新的物業申請九成按揭。 超過1000萬按揭 如果買入的是資助房屋類別如居屋或綠置居，綠表人士最高按揭成數為九成半，白表人士最高按揭成數為九成。 如果買入的是房協物業便依照私樓準則，1,000萬以下最高六成按揭，如想申請高成數按揭，便要申請按揭保險。
轉按大致分為平手轉按和轉按套現兩大類，要視乎按揭申請人需要選擇。 香港最高按揭成數的物業一定是綠表的居屋按揭，只要在政府擔保期內，大多數銀行都可做95%按揭。 但當然不是個個人都可以有綠表，一般來說，綠表大部分都是來自公屋住戶或是初級公務員。 超過1000萬按揭 經更新後，最新的九成按揭貸款的樓價，由$400萬大幅調整至$800萬；而希望買中高價單位的買家都有驚喜，最高申請八成按揭貸款的樓價，亦由$600萬提升至1000萬。 第一個情況就是將原先高成數按揭轉按至另一銀行的高成數按揭。
只要物業的確是連傢俬一起出售，而買傢俬的費用又不太離譜的話，這種做法一般不會招來麻煩。 再者，銀行在做按揭時不會只看文件上顯示的價錢，而是會自動為物業作估價的。 至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 最後亦提醒一句，不少申請人都會要加按揭擔保人，而9成按揭擔保人亦必須為直系親戚，即父母、子女或配偶，如果是未婚夫婦／ 兄弟姊妹亦有機會接受。 【買樓部署】3招置業準備 實現業主夢 在香港買樓上車要不吃不喝20年？ 雖然上車盤至少數百萬，但其實只要置業前做好準備功夫，計好首期及額外開支、評估按揭借貸力及選擇適合自己的按揭計… 超過1000萬按揭 選定了「表1」至「表4」後，每一張表裡面也會分五個欄目，分別是「按揭種類」，「保險範圍(根據按揭成數)」、「按揭年期」、「一次付清保險費」及「每年支付保險費」，都會決定你所繳交按揭保費的高低。 將自己歸納在「新按保」及「舊按保」範圍後，如果屬於「舊按保」的你，可能還會猶豫於選擇「表1」或「表2」來繳交保費；屬於新按保的你， 則會衡量應該選用「表3」或「表4」來交保費。 來到這一步，選用哪一張保費表，大前提要視乎你「原有按揭成數」是多少。
如果手上持有的物業屬於公司名下，公司董事可以利用公司向銀行申請按揭。 一般來講，銀行都會要求公司董事或股東為該項按揭做擔保人或借款人。 意思，若業主要利用公司持有物業，公司必須要先 超過1000萬按揭 full pay 後再申請按揭。 另一方面，如果轉按時候需要高成數按揭轉按套現的話，只可以用價值600萬內的物業借最多80%，代表任何高成數按揭套現轉按或加按只能夠借最多480萬。
事實上，新按保計劃另一個特色，就是政府放寬了首置客的「壓力測試」要求。 若未能符合「壓力測試」的首置客，按揭證券公司可因應風險作額外調整，在新按保保費下額外加徵10%。 假如首置客購入800萬物業，承造九成按揭，借貸額720萬，攤分30年還款期，月供需有28,919元、而月入需達69,078元才能過壓力測試。 一旦收入不足，但卻能符合「供款佔入息一半」的準則，即月入有57,838元，現時按保也受理，只是要再徵收額外保費，由原本徵收36萬元，上調至39.6萬元。 由於「按揭保險」屬於高成數按揭申請，風險較高的情況下，是需要繳納手續費來換取額外貸款。 現時市場上，一共有三個地方可提供「按揭保險」計劃，當中佔比最高就是香港按揭證券公司；部份銀行則夥拍昆士蘭保險、以及AIG 超過1000萬按揭 MORTGAGE INSURANCE來提供按揭保險計劃。 到底在新計劃下，要借盡最高960萬元貸款的話，每月入息要多少呢？ 假設供款30年，息率為鎖息上限2.5厘，連同加借按揭保費，每月供款要約3.9萬元，而加息3厘壓力測試下，每月入息要約9.3萬元。 如果仍不清楚如何計算，及非固定入息非首置人士又如何安排？ 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。
如果閣下是手頭鬆動而選用高成數按揭，就該同時開設活期按揭掛鈎高息戶口以節省利息支出。 但很多選用高成數按揭上車的新手買家現金流可能較緊絀，後者就應選取提供最高現金回贈的銀行承造按揭較恰當。 唯一以個人名義持有可以申請高成數按揭，用空殼公司名義購入單位，不論物業價值多少，銀行最多只能夠借50%。 不過出租物業的租金收入有助申請人通過壓力測試，即使未正式出租的物業，亦可以用「擬租金收入」計算，詳情可以向按揭專員查詢。 樓價1,000萬以下最高按揭成數為五成（貸款額上限400萬），1,000萬以上最高按揭成數為四成。 如果申請人同時有按揭在身及收入來自香港以外地區，按揭成數要再下調，1,000萬以下最高按揭成數為四成（貸款額上限300萬），1,000萬以上按揭成數為三成。