金管局指引列明，無論以P按或H按購買私人住宅，銀行提供的按揭成數最高只能做到6成，以保障銀行體系穩定。 如準買家希望向銀行申請超過6成的按揭，就要購買按揭保險。 按揭保險讓銀行可提供更高的按揭成數但毋須承受額外風險。 雖然借款人要額外繳付保費，但首期金額仍大幅降低。 簡單來說，就是借款人（即業主）以物業之業權作抵押品，向貸款人（一般為銀行或財務公司）借款。 買家可藉此籌集足夠資金先行買下物業，再慢慢依照按揭合約訂明的時限還款（也就是「供樓」）。 買鋪按揭 至於按揭能借到多少錢，一般取決於抵押物業的市場價格或物業成交價的若干成數（按揭成數），以及按借款人的還款能力計算。 此外，消費者亦隨時可能遇上按揭貸款額不足的情況。 計劃「上車」的人士，或會因地產商通常會推出不少優惠／回贈作招徠而購買樓花（即尚在興建中、還未落成的一手樓）。
如果遇上估價不足或想申請更多貸款，公司擁有人可考慮申請中小企貸款。 住宅在樓價1000萬以下最高的按揭成數為六成(貸款額上限500萬)，並且可以申請按揭保險獲取更高按揭成數，最高按揭成數高達九成，1000萬以上的按揭成數為五成。 然而，工商舖的按揭成數較為簡單，不論任何物業價格，最高按揭成數為五成，但不能申請按揭保險。 買鋪按揭 假設物業價格為2000萬，最高貸款額便為1000萬。 如果以資產計算收入，最高按揭成數為四成，與住宅按揭一樣。 部份投資者會選擇非住宅物業，其按揭申請也跟住宅有天淵之別。
傳統上，租客可向業主爭取「免租期」，以便在租約生效前免租進行大裝修或申請牌照等，但未必個個業主願意提供「免租期」優惠。 租金通常是「兩按一上」，宜先了解市場租金，例如有些旺區街舖出現大量「吉舖」的原因，是業主因投資考慮而寧可丟空單位也不願意大幅減租招徠，還是因為附近將有或正有厭惡性工程進行中。 買鋪按揭 一般人在開舖前首要顧慮租金，但其實仍有很多細節位需要留心。 P按根據各大銀行的「最優惠利率」而定，會受美國聯儲局聯邦基金利率影響，而H ，即「香港銀行同業拆息」受銀行體系結餘影響，因此波幅較P按大。
無論你選購一手樓、二手樓，居屋、抑或購入車位、工商舖，以至海外物業，甚至另類物業如凶宅及銀主盤等，背後也離不開「按揭」兩個字。 本文希望提供一個總綱提要，方便大家按不同需求搜索出相關按揭資訊。 若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。 買鋪按揭 自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 其實，按揭銀行對業主辦理其他業務非常用好處。 例如，提供更低的私人貸款利息或提供業主專享的理財優惠。 這方面既有不容易計算的實質優惠，也有不少情感分。
買鋪按揭: 銀行服務及支付
同時自僱人士以及自由工作者，如果不是由本地僱主固定支薪，亦不能申請到9成按揭。 舊按保下，僅400萬元或以下物業才能做到9成按揭，600萬元或以下最高只能做到8成按揭。 而現時市場上400萬元或以下物業普遍較小，若想和家人一起住便有些困難。 而在新按揭計劃下，800萬元的物業可以做到9成按揭，而1000萬元則可以做到8成按揭，置業選擇一下放寬，買家會較易找到合適單位。 買鋪按揭 今年非住宅物業減辣，吸引不少樓市投資者留意相關市場。 從事金融業月入8萬元的Jenny正計劃買入車位投資，同時亦希望可以買樓上車。 其他原因則須按個別具體情況再作考慮，信用卡欠款、私人貸款問題等非意外情況一般不獲批。 除此之外，套現金額視乎個案實際需要，如需 3 萬元應急，就只可套現 3 萬，而非由單位現時的新估價計算出來。
銀行的按揭計劃價格通常又用3個指標來決定，第一是利息封頂息口，第二是H按的固定因子，第三是按揭現金回贈。 舉個例子，以最近(2020年4月底)批出的按揭條款，業主分被拿到匯豐銀行和花旗銀行的報價。 香港按揭市場競爭激烈，就我們所見，主要有6-10間銀行經常會在價格上不定時成為最抵的按揭銀行。 買鋪按揭 排名不分先後(3間發鈔銀行，恆生銀行，花旗銀行，交通銀行，建設銀行，中信銀行，工商銀行，和東亞銀行)。
買鋪按揭: 商舖的五大配套：風火水電煤 下
另外，亦有一些百無禁忌的買家選擇以低價買入單位作自住，但就要留意… 如你想了解更多估價、工商廈按揭資訊、按揭利率、現金回贈，可以先向我們28 Mortgage的按揭專員查詢，才決定選擇最適合自己的物業。 總括而言，現時正處於低息環境，可選擇H按盡量節省利息支出；但如果購買的物業為未補價資助房屋單位，便須使用P按供款；想減少利率波動帶來的影響，或者希望免去壓力測試，就可以選用定息按揭計劃。 如果按揭申請人已經有已經供完或者正在供的樓，亦可以計入資產總額。 但現時大部分銀行只可按有關物業估值之50%納入資產值，且前提為已經供完層樓；如若物業尚有尚有未清還的貸款，則需要以物業估值之50%再扣減按揭餘額計算。 買鋪按揭 一般來講，按揭申請人需要提供同購入物業等價的淨資產證明，即若要為800萬單位申請按揭，借款人之淨資產便不可少於800萬。 除此之外，資產的計算方法是用3個月平均數，或最近一個月的平均數，且以低者為準。 此類計劃可降低息率浮動帶來的風險之餘，借款人亦毋須通過加息壓力測試，更易獲得貸款。 一般而言，借款人須符合加息壓力測試（即假設按揭利率上升3%，供款與借款人的入息比率是否達標），但因定息計劃的利息固定，不受外圍因素影響，所以借款人不用通過加息壓測。
- 雖然網上商店大行其道，入場門檻又相對較低，但開設實體舖可增加與客戶的接觸，客人可以見到貨品實物，有助提高對品牌的信心，建立良好品牌形象，所以亦有不少網店發展到一定規模後考慮開實體舖。
- 就算店主買舖自用，疫情下毋須交租，但還是要供樓。
- 如申請人有長期拖欠卡數的記錄或每月只還最低還款額（min pay），信貸評級會被降低。
- 除此之外，套現金額視乎個案實際需要，如需 3 萬元應急，就只可套現 3 萬，而非由單位現時的新估價計算出來。
- 因炒家業主隨時終止租約，頻頻轉業主下，有機會被大幅加租。
就算店主買舖自用，疫情下毋須交租，但還是要供樓。 商舖按揭實際利率一般在2.5厘以上，比私人住宅貴；租金回報率一般僅介乎1%至2%，隨時租好過供。 買商舖另一問題是估價，很多時銀行都未能估足，因此就算可以申請高成數按揭，都會因為估價問題而未能借足。 筆者認為難以實行，主要是住宅容許1,000萬元或以下物業申請八成按揭，但商鋪價格極小低於1,000萬元。 買得起商舖的買家一般有自住物業，自住物業有按在身時再買商舖，按揭成數便要扣減一成 至四成(假設已放寬到五成)，實際作用並不大。
本地疫情稍微舒緩，但經營環境依舊嚴峻，很多中小企因未能交租而導致結業及裁員。 雖然政府推出一系列措施紓困，但始終難解最大現金流支出——每月舖租。 社會上有聲音呼籲政府放寬商舖按揭成數，讓店主可以買舖自用，毋須交租，但筆者認為建議最少面對五大挑戰。
買鋪按揭: 香港島買屋
在住宅層面，如果買入出租物業，按揭成數需要下調一成。 但如果買入工商舖作出租之用，按揭成數依然維持在五成水平。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。 不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 如果你了解上述2個原則後，你還是有選擇困難症，點算？
其實，村屋只是大眾對新界小型屋宇的籠統稱呼。 如果我們要細分，村屋可以分作幾類，其中一類就是在1905年時，政府批出的集體租契中，認為已經有人佔用的「舊屋地」。 發展商有時候會提供二按服務，例如你想借八成按揭，俾兩成首期，但銀行只借六成，你可以向發展商借二按借其餘兩成。 當然，雖然說呼吸plan的特色就是「有呼吸都借得到」，但畢竟借錢不是老馮，銀行壓測雖然易過，但也不一定是100%會給你。
有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 買鋪按揭 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。
唯一要注意的是，企業老闆和自顧人士可能要考慮後續的企業融資需求，這方面要考慮的複雜度就要詳細情況詳細研究。 而估價方面，銀行會要求借款人提供有關物業的幾項資訊，包括是物業單位的建築面積、平面圖等。 銀行對於工商舖的估價一般比起住宅會更浮動，因為工商舖之間的價錢比較相對困難，可能要考慮到不同人流、業務性質、大小等等，比起住宅物業的估價浮動性就更大。 另外，工商舖的按揭利率和還款期同樣和住宅單位有所不同。 利率方面，工商舖借按揭一般會比起住宅高，大約為 2 厘至 3 厘左右，可以選用 P 按或 H 按。 還款期的話，工商舖一般最長還款期為20年，相對現時住宅單位的30年為短。 買鋪按揭 如樓齡或申請人年齡較高的話， 還款期有可能做唔足20年，變相各位計還款時間及還款額就要留意因為每月供款額變相就會提升。 申請非住宅物業按揭的程序與住宅按揭相差不大，只需要選擇心水物業，再向業主/代理查詢，就可以透過銀行或按揭轉介，尋找銀行承造按揭。 當然，申請人的業務性質、信貸紀錄、公司營業證明及其他所需文件(例如商業登記、公司註冊等)是否齊備，對按揭審批亦有一定幫助。 原則上，跟一般住宅的壓力測試一樣，工商舖的壓力測試為供款不超過入息的 50%。