以他為例，亦是購入連租約盤作為自己居所，買樓時業主從未提及裝修狀況，幸好收樓後單位裝修及家具「用得番」即可入住，慳回十萬元裝修費。 地產代理指，樓價動輒千萬元的太古城，新近屋苑一個三房連租約盤，實用面積689方呎，開盤叫1,300萬元，放盤僅兩日即獲買家以1,280萬元承接。 買樓連租約 另外，上車熱點沙田第一城一個兩房單位，實用面積304方呎，新近連租約以499萬元獲承接。
購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利(例如按租約收租)及責任(例如維修，如果合約指明的話)。 新業主一直無樓可睇，收樓時才發覺單位爆鹹水渠，全屋地板浸到發霉，後來即使向業主討回部分維修費，但已大失預算。 買樓連租約 同樣地，自用物業的供款與入息上限及壓力測試標準都較非自用物業寬鬆：前者的基本供款與入息比率上限是50%，假設利率上升3厘，供款與入息比率上限是60%。
買樓連租約: 購入物業出租 按揭最多5成
即是說，如果單位月租2萬元，那當中的1.4萬元即可視作為收入。 是置業不容忽視的一環，要留意連租約的物業樓按，最高只能承做樓價五成按揭；如借款人本身有其他物業貸款，則最高只能申請四成按揭。 原因很簡單，租約盤買家一般情況下會被銀行視為投資者，與買家擁有其他按揭物業或擔保的情況相同，1,000萬以下住宅物業理論上最多可承做5成按揭，但實際上，當局規定貸款額不得超過400萬港元。 買樓連租約 假設購買900萬元物業，貸款最多400萬元，意味買家首期需付500萬元，即55.6%首期。
- 二手交吉盤供應緊張，筍盤難求，部份無即住需要的買家先買入連租約盤，待租約結束後收回自住。
- 因此，如果連約買樓，而租約是有兩份，並寫了入臨約的話，筆者建議買家要加臨約條款：業主要負責安排租客開門驗樓。
- 但若為了取得較高成數按揭，在合約上將連租約物業交易改寫為交吉交易，可能會構成串謀騙取按揭貸款罪，買家一定要小心留意。
- 一般來說，銀行會以租金打7折計算，例如月租2萬元，計算壓測時可視為1.4萬元的收入。
- 他續指，以往曾有業主疏忽，沒有為簽訂租約加蓋印花（俗稱「打釐印」），令單位不能轉售，交易最終要取消收場，故買家亦向業主查問清楚。
- 所謂「連租約，交吉賣」，意思就是一些目前正在生約期內的單位，業主與買家簽訂臨時買賣合約後，行使生約的退租權，在成交前以1個月或2個月通知租客，提早終止租約。
如銀行估計單位的租金為3萬元，那將擬租金收入轉為入息，即為1.8萬元。 每間銀行的租金估算亦有差別，買家須先向有關職員詢問相關細節。 另外，如單位的租約沒打釐印，亦只能計算作「擬租金收入」。 申請銀行按揭是置業不容忽視的一環，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，要留意連租約的物業樓按，最高只能承做樓價五成按揭；如借款人本身有其他物業貸款，則最高只能申請四成按揭。 申請銀行按揭是置業不容忽視的一環，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，要留意連租約物業的樓按，最高只能承做樓價五成按揭；如借款人有其他物業貸款，則最高只能申請四成按揭。 買樓連租約 此外，準買家也要留意銀行承做連租約單位的按揭條款可能與「交吉」單位不同。 準買家如要購買連租約單位，應在簽署臨時買賣合約之前，先向銀行查詢按揭條件，以便更準確評估自己的購買能力。 如果租客是公司名義持有，而物業又是一些單支或唐樓的話，銀行有機會懷疑單位改建為樓上鋪，便可能需要驗樓才可以批按揭。
張氏建議，入市前宜向業主查詢租客背景，索取交租紀錄，以了解租客有否準時交租及拖租情況，方便日後較容易接管租約。 另方面，若發現租約期特別長，宜查看箇中有沒有加租及斷租條款。 高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚表示，買一個連租約盤，新業主須有心理準備要等待租約完結後，才能搬入單位，其中首要留意是生約期何時開始，若然已屆生約期就可以向租客提早終止租約，盡早取回單位。 如果驗樓後發現是劏房或改過主力牆，大部份銀行都會拒批按揭。 相反，如果驗樓後發現單位沒有結構性改動，兩份租約原因純粹是「合租」，按揭未必會有問題。 買樓連租約 另 外 ， 由 於 單 位 已 有 租 客 租 住 ， 上 手 業 主 已 代 為 篩 選 租 客 ， 省 卻 不 少 揀 租 客 的 功 夫 。 所 謂 見 「 門 」 知 著 ， 即 使 無 樓 睇 ， 亦 可 從 大 門 新 舊 情 況 ， 推 測 單 位 內 櫳 是 否 經 過 翻 新 。 另1方面，若發現租約期特別長，宜查看箇中有沒有加租及斷租條款。 買家亦要記得向原業主索取現租客預繳的按金，及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。
有荃灣中心業主出售租約盤，提出「睇樓」加10萬，買家在無得樓睇情況下入市， 成為市場熱話。 樓市暢旺，盤源短缺，「鎖匙盤」買少見少，市場目前多是放售的都是連租約盤。 近月樓市交投轉旺，經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司的最新資料顯示，今年五月份新批出按揭保險計劃貸款宗數達5774宗，較四月份增加220宗；金額326.68億元，較四月份的增加16.72億元或5.4％，宗數及金額同創有紀錄以來新高。 一個物業有多張租約，又或租約上的地址是分割式單位，比如3樓A1、A2室，便很明顯是劏房租約。 如單位有改動，賣方可能會要求把改動寫入臨約上，並要求買方同意該改動，避免日後買方從民事追討單位還原費用。 但如果租約上顯示了單位有改動，銀行需要驗樓的機會便大增。
二手交吉盤供應緊張，筍盤難求，部份無即住需要的買家先買入連租約盤，待租約結束後收回自住。 要留意的是，現時的按揭指引，對於「非自用物業」的限制會較「自用物業」為高；而「連租約單位」的交易，一般會被視為「非自用物業」。 他續指，以往曾有業主疏忽，沒有為簽訂租約加蓋印花（俗稱「打釐印」），令單位不能轉售，交易最終要取消收場，故買家應向業主查問清楚。 買樓連租約 他續指，新業主首要留意的是生約期何時開始，若然已屆生約期，就可以向租客提出提早終止租約，以盡早取回單位。 此外，中原李卓衡表示，買入連租約單位要有心理準備大裝修，降低內籠不似預期的落差，有時可能有意外驚喜。
買樓連租約: 樓宇按揭銀行
目前本港住宅樓的租金回報率有2至3厘，對比其他投資產品變得相對高息。 長遠計，只要等待樓市大升時，則可連租約一併賣掉，盡享財息兼收。 有時候，舊租客會擅改單位間隔，例如2房變1房等，所以準買家在買入連租約盤前，應要求業主提供單位內籠相片，大概了解單位的間隔及裝修等，並於簽約買樓前嘗試再向業主安排實地睇樓，避免單位間隔不合心水。 買樓連租約
亦有些業主為了推高物業價值，用不當方式推高租金，當物業轉手後買家才發覺租金比市價高，而原本的租客亦不願續約，最後只有減租找新租客，回報率亦大跌。 對賣方而言，好處就是單位能以「交吉形式」出售，令買方可以不受金管局的措施限制，承造多於五成按揭，令潛在買家的數量增加，從而有較高機會以較好價錢賣出。 對買方而言，既然物業是以「交吉形式」購入，便可降低首期開支。 美聯梁仲維表示，連租約盤業主多是投資客，賣樓意欲普遍較大，但叫價未必平過交吉盤很多，以荃灣中心為例，現時交吉盤最平叫價430萬元，「埋枱」成交價可能420萬元有交易，與連租約盤入場價410萬元相去不遠。 中原伍耀祖表示，天水圍嘉湖山莊現時連租約盤最平叫價480萬元，比起交吉盤490萬元的入場叫價，僅便宜10萬元。
可是，如果申報單位用作出租，而銀行計算「擬租金收入」為3.5萬元，再6折計算後為2.1萬元，入息即會變成8.1萬元（6萬元+2.1萬元），能夠一口氣通過出租單位的「40/50」（HK$68,015／HK$78,396）的入息限制。 要留意的是，如果原有租約的租期較長，例如尚有1年，即使租客承諾1年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。 相反，如果現有租約期較短，例如只3個月，而租客又願意簽訂退租同意書，銀行便較可能採納申請人購買物業為自用，可以用較寬鬆的條件批核按揭及計算壓力測試。 她續說，由於物業屬投資性質，即使是本地有收入人士，其供款佔入息比率只可以為40%，壓力測試後為50%。 不過，連租約盤也有好處，因為租約上列明租金，銀行亦視租金收入為每月入息，惟通常以租金收入七折計算。 買樓連租約 另外，有個別銀行在處理連租約物業的按揭申請時，會要求驗樓，因此業主最好與租客商討安排驗樓事宜。 按金管局規定，如果申報物業為出租非自住用途，最多只能做5成按揭，而且供款與入息比例及壓力測試的上限，均需扣減10％（正常比例為50/60，扣減10％後，即為40/50）。 因此，不少人總認為，置業時，將單位申報為自用，總比出租較有優勢。 但其實，在指定某價位的單位，只要大家夠錢支付5成首期，再申報單位為出租用，然後將租金收入加上業主個人入息，或更有利通過壓測！ 接下來，小編以1,400萬元的單位為例，計算出通過入息比例的相應水平。
買樓連租約: 連租約單位 按揭須知
以他為例，亦是購入連租約盤作為自己居所，買樓時業主從未提及裝修狀況，幸好收樓後單位的裝修及家具「用得番」即可入住，慳回十萬元裝修費。 港置劉浩勤指，半年前市場上有買家在「無樓睇」下，以600萬元買入將軍澳新都城連租約單位，單位原則兩房間隔，買家收樓才發現跟圖則不符，原來租客將兩個睡房打通成一個房間，最後惟有自己付錢還原。 林氏建議，買入連租約盤前應請業主提供單位內籠相片，並於簽約買樓前嘗試向業主安排實地睇樓，同時認識租客，三口六面確認租客的遷出日期，以保障自己權益。 買樓連租約 House730雲集香港各類型樓盤資訊，包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈，務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。 始終普遍用家鍾情可以睇現樓，相對連租約盤的市場會比較小，加上連租約盤的業主多數屬於投資者，放盤意欲較強。 所以準買家衡量過以上條件後，可乘機再向業主壓價，一般連約盤通常都會較市價便宜約5至8%。
在未睇先買情況下，買家難以得知內櫳現況，更要承受「不能準確估計物業購買時狀況」之風險。 另外，這類單位申請按揭比較困難，尤其是按揭成數，最多只能做到 買樓連租約 5 成按揭。 好處方面，連租約盤的買家可享有租金收入，方便預早計算租金回報以及省卻找租客的煩惱。
漏水問題必定影響左鄰右里，所以管理處非常清楚有漏水問題的單位，準買家應向管理處直接查詢，例如「樓下和樓上有沒有投訴過漏水問題？」便可知到單位有否漏水。 如果用家購買連租約單位，目的在租約期後收回單位自用，仍然可以透過一定步驟，讓銀行信納自住用途。 例如要求租客簽訂退租同意書，表明將在租期完結或指定日期後退租，便較易說服銀行購置有關物業是作自住用途。 買樓連租約 利嘉閣FB PAGE及利嘉閣在此提供的資料只供閣下參考，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。 一般而言，「連租約盤」原業主多數屬於投資者，放盤意欲較強。 若單位有嚴重漏水必定影響下層住戶，而管理處對有漏水問題的單位必定會紀錄在案，所以準買家可直接向管理處查詢，例如問「幾時發生？」、「廁所漏水定其他地方？」、「發生過幾多次？」等。
此外，買家不需即時負擔裝修、維修單位及添置傢電等費用，暫時減輕置業額外開支。 以按揭成數而言，沒有其他按揭負擔(指非其他按揭借款人或擔保人)的按揭申請人，為自用住宅物業申請按揭，樓價1000萬元以下的物業按揭成數上限是60%，貸款額上限500萬元，樓價1000萬元以上的按揭成數上限為5成。 而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為5成。
首先你要考慮到財政問題，因為一般來說，銀行對有租約的住宅單位較有保留，即是說，可能提供較低的貸款成數及要收取較高的利息，甚至不予借貸；所以，如果你需要銀行借貸的話，應先與銀行聯絡，進行估價及商討借貸條件。 市場上有部分投資者喜歡購入連租約的物業，這些投資者可以免卻找尋租客的煩惱，當物業成交後可以即時有穩定租金收入，相對來說比購買空置物業更容易計算回報及控制成本。 你要考慮財政問題，一般來說，銀行對有租約的住宅單位較有保留，即是說，可能提供較低的貸款成數及要收取較高的利息，甚至不予借貸；所以，如果你需要銀行借貸的話，應先與銀行聯絡，進行估價及商討借貸條件。 買樓連租約 雖然準買家未必可以現身睇樓，但為了確保單位間隔完整度，不妨請代理在樓上樓下、左鄰右里找個類似單位作參考，或者要求業主提供內櫳相片，大概了解單位消耗情況以及內部裝修等。 如擔心單位有滲水或其他更嚴重問題，可向物業管理處查證。