買樓計算機壓力測試 內容大綱
對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核，按揭成數和還款期主要取決於擔保期；擔保期已過則以一般私樓準則，以80歲減去業主年紀決定供款期。 買樓計算機壓力測試 樓齡較高（如樓齡20年或以上）的二手未補價居屋，要視乎銀行做法，或須與私人樓宇的按揭審批睇齊，即需要進行壓測；已過30年擔保期的二手未補價居屋，亦須做壓測。 購買新居屋因有房委會的30年擔保，故毋須進行壓力測試，亦毋須提交入息證明文件，只要符合房委會的入息上限則可。 居屋2020已經完成揀樓，搞掂單位地段、供應及價錢後，亦要了解供樓的負擔，因此對申請按揭的認知亦是重要一環。
自2019年施政報告相關政策實施後，首置人士九成按揭可承造的最高樓價，即由400萬提高至800萬。 非首置人士的八成按揭，亦由最高600萬，提高至800萬。 不過，超過6成以上住宅物業按揭，仍然需要承造按揭保險。 買樓計算機壓力測試 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。
買樓計算機壓力測試: 申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的dsr要求
如整個按揭涉及二按，不論二按是發展商或公務員的首期貸款，銀行計壓測時都會把二按利息加3厘去計壓測。 以公務員的首期貸款為例，利息可能全期都是1厘，但當銀行計壓測時，會以 1.3厘去計算。 如果雙糧在僱傭合約中有列明，是可以完整計入壓力測試，打散12個月放入月薪中計算，例如月薪為5萬兼有雙糧，銀行便會以平均月薪$54,166計算。 買樓計算機壓力測試 佣金一般以6個月的平均數計算，但部份銀行有機會打折扣。 花紅則通常會以2年平均數計算，惟個別銀行可能出現折讓。 樓價：假設月薪及首期一樣，樓價愈高，壓力測試要求會愈高。 如果樓價由600萬上升至800萬，壓力測試要求便由$34,067上升$11,356至$45,423。
最重要是，這筆「按揭保費」，買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。 買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 待輸入相關資料後，螢幕下方會顯示一些數字，當中有一個數字必須特別留意，就是圖表中「每月還款額」。 舉例，以600萬元的樓價，承造90%按揭，貸款金額為540萬元，以息率2.5厘計算，攤分30年作還款，如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。 只要你是首次置業，都有機會獲得金管局指引下的最高按揭成數。 值得留意是，最高按揭成數會因住宅類型或者收入等因素影響。 詳情可瀏覽【按揭成數】懶人包，話你知買樓借到幾多要幾多首期！。
如希望拉長按揭年期，父母從「擔保人」變成「借款人」，銀行便可以年紀較輕申請人年紀計算。 計劃置業的人士除了準備好首期，也要考慮能否通過壓力測試，這亦是承造按揭時的必經步驟，究竟壓力測試計算方法是什麼? 不過，買家千祈不要大安旨意，以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。 金管局寫明，銀行仍然要計申請人的 DTI，而且要保持在 50% 之內，而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟，不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。 在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 買樓計算機壓力測試 3 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。 如果只有銀行頭按，如沒有其他按揭在身的話，壓測是用 50％／60％ 計算DTI (每月供款與入息比率)。 但如果需要申請發展商二按，而二按部份超過樓價的2成的話，壓測需要用 45％／55％ 計算。 根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%。
- 雖然開公司要申請商業登記，繳交利得稅；但完成上車之夢，這些支出不能慳。
- 如果按揭成數為6成或以下，即使擔保人年滿60歲，一般銀行仍然可以計算該收入。
- 如果不選用按揭保險，可參考「表1」，假設申請人月入約3.4萬，可以買入約600萬以下物業，但9700要支付240萬首期。
- 所以在表中不論是900萬還是1,000萬的物業，總貸款額只是500萬。
- 不過，超過6成以上住宅物業按揭，仍然需要承造按揭保險。
但買樓新手可能不知道甚麼是壓力測試，亦想了解一般上車盤的最低入息要求是多少。 是假設在現水平按息上升3厘後，供款佔申請人月入不多於60%。 在第二關的計算中，銀行假定按揭利率上調，在「加3厘」的加壓情況下，再測試借款人是否有充裕的供款能力，這就是「壓力測試」。 買樓計算機壓力測試 如果計入壓力測試中的非本地入息超過一半，一般都不能做高成數按揭。
買樓計算機壓力測試: 壓力測試全攻略
例如買家購買了一層價值600萬元的連租約物業，同樣地在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 不論綠表及白表，居屋統一採用P按（最優惠利率按揭）計劃，目前P按實際利率為2.5%，封頂息率（即最高利率上限）為P按減0.5%，以現時的P按利率計算，為4.5%。 不過，銀行實際批出的按揭年期視乎樓齡，一般原則是擔保期完結時，按揭貸款餘額須低於樓價的60%，才可批出9成或以上成數及足25年還款期。 買樓計算機壓力測試 樓齡較高的屋苑（如樓齡20年或以上）目前未必能承造九成或以上按揭，按揭成數可能僅獲批六成；除非買家願意縮短還款期至十餘年，否則難以承造九成或95%按揭，意味買家需要大幅增加首期。 已過30年擔保期的二手未補價居屋，最多只能造六成按揭，還款期最長25年。 居屋有房委會作30年擔保（由首次出售起計），期內若果業主斷供，房委會將會向銀行還款。 一般而言，不論新居屋/ 二手未補價居屋，綠表均可承造最高95%按揭；而白表則可承造最高90%按揭。
另外，以上情況假設了借款人本身信貨評級優良，才可享有實際利率2.15%這個優惠的利率。 若本身信貸評級較差，銀行批核按揭時，實際批出利率大有機會比2.15厘更高。 買樓計算機壓力測試 在連鎖效應下，不單每月供款額更高，也需要更高的月薪才能通過壓力測試。 因此，在申請按揭前，最後查閲自己的信貸狀況以便確保自己擁有一個優良的信貸評級。
買樓計算機壓力測試: 住宅轉揭成數
運用「按揭計算機」時，你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。 舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。 買樓計算機壓力測試 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。
同樣，如果能短暫有不錯的收入就能大幅提高按揭借貸能力。 在現行壓力測試計算下，每$10,000的收入就可以借到109.9萬按揭(30年期，2.15%利息計算)。 買樓計算機壓力測試 其實，銀行是接受多於一份工作收入作為壓力測試計算的。 有人透過兼職補習社老師，保險經紀，網上銷售，也有人利用自己多年的某個專業知識從事兼職顧問工作。
買樓計算機壓力測試: 問題2: 如果我本身屬於「非固定收入」人士，銀行在審批按揭時，要通過「壓力測試」的難度會否增加?
如果正職有花紅、佣金或津貼，由於每間銀行計算方法不同，應選擇對自己最有利的銀行。 以花紅為例，有些銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；有些則以過去1年花紅，再除12計算入息，應選擇合適的銀行申請按揭。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 買樓計算機壓力測試 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。 信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。 假如買家具備首置身份，則可使用新按保，借取高成數按揭，免通過壓測，惟仍要符合按保的DTI要求，另需付額外保費。
如果單位是連租約買入，業主一定是申報出租用途；但如果是交吉盤，即使沒有租約，都可以申報「擬出租」，然後用「擬租金收入」增加入息。 「擬租金收入」是由估價行估算，再將租金打六折，DSR要計40%，壓測DSR則計50%。 每間銀行計算股息方法不同，準買家應貨比三家，選擇最有利自己的銀行。 買樓計算機壓力測試 但如果太多擔保人，銀行或會懷疑借款人的供款能力，繼而影響審批。 透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 自從新按揭推出後，不少買樓人士上車最大的煩惱就由首期不足，變為收入不足。
另外，壓力測試的是50/60，即每月供款在現行利率下不能超過家庭入息的50%，假設加息3%後不能超過家庭入息的60%。 最近有一位健身教練客人想購入800萬的單位自住，這位客人已經32歲，早年從事健身教練月入6萬以上，個人現金有300萬。 但近年公司改制下月入大不如前，只有$38,000，最多只能借貸416萬，需要384萬首期。 家庭的資助其實也有還款責任，這個例子中，客人便提到要向家人每月還款1萬元，而416萬的30年期按揭也需要每月供款$15,690。 這很明顯每月債務已經佔人工的68%， 買樓計算機壓力測試 一定不能通過壓力測試。 如果是其他需要分期清還的貸款，如私人貸款等，道理亦與信用卡款項相同，銀行甚至看待得更為嚴格。 壓力測試在審批貸款用作評估買家的還款能力，以及釐定按揭利率。 根據金管局指引，買家在申請八成或以下按揭成數時，其DSR（供款與入息比率）不能超過50%(首套房計)。 想通過壓力測試，就須要在現行利率加上3%的情況下，每月供款額仍需低於每月收入的60%。 同樣由於各銀行的處理方法不相同，申請人要個別向銀行進行確認。
今天這一篇文章， 我便會與你分享， 各種與壓力測試有關的資訊和條件， 務求讓你從中得益， 順利購入理想物業。 部份銀行會看短期債務能否在短期內清還、或短債尚餘期數有多久、以至儲蓄戶口內，是否有足夠現金償還短債而定。 除然之外，壓測不達標，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足按揭金額，例如申請人借 9 成，最終或因為「爭少少」，結果只批 85 成，審批結果如有差異，應同銀行溝通清楚原因。 銀行普遍以過去6個月佣金平均數計算入息；有些銀行會剔走最高及最低佣金月份，才去計算平均數，如果剔走後平均數高於過去6個月的平均數，便應考慮在這些銀行上會。
以佣金為例，銀行職員多會回答以及6個月、或是12個月的平均值計算，可是如果佣金的表情「大起大落」，銀行於審核時為風險管理，亦可能會剔走最高或是最低的月份，盡量平均計算供款人每月實際的供款能力。 同舊例一樣，600萬以下物業可以轉按套現，而新例就放寬600萬以上的物業亦可以做轉按，惟只適用於將原有未完成貸款的貸款額轉按至另一銀行，而非轉按套現。 一般$900萬以下的村屋按揭，最高按揭成數達85%，貸款額最高為$720萬；而樓價$900萬至$1000萬，則最多只能做到8成最高按揭，貸款額最高為$800萬。 在HIBOR較低水如當下，H按實際按息甚少會高於2厘，若果是前兩年的加息周期，H按按息亦可高至與P按睇齊。 一般會建議按揭人士定期監察按息與利率，甚至每三年左右更換按揭計劃，以減輕供樓負擔。 買樓計算機壓力測試 最優惠利率（Prime rate）其實是銀行借出資金的「基準利率」。 香港現今的最優惠利率並不統一，包括「5％」，及「5.25%」，前者俗稱「細P」，後者俗稱「大P」。 因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。
所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。 當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。 根據現時金管局的樓按措施，樓價少於1,000萬元的物業，銀行最高可以承造60%按揭；但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。 買樓計算機壓力測試 如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人，「按揭成數」還會進一收緊。
貸款人月入須達60,565元，才能夠通過壓力測試；如有擔保人，兩者收入可合併計算以作測試。 舉個例子，若果申請人是首次置業，其每月薪金是20000元，即是每月按揭供款/還款額不能超過10000元，即收入的一半。 如果業主符合以下情況， 銀行便十分有可能會收緊壓力測試， 要求更低的供款與入息比率， 也就是申請人需要有更多收入。 銀行批核按揭時，會翻查申請人過往的銀行紀錄，除了供樓按揭外，任何私人貸款、學生貸貨、稅貸、分期付款等也會一併計入壓力測試之中，隨時因此而壓測關卡！ 買樓計算機壓力測試 例如，你的月入$4.6萬，要買入HK$600萬樓價，如無其他貸款在身，承造8成按揭亦能能符合供款與入息比率（41%）及壓力測試（59.2%）。 但如果每月要還款$2,000元，便未能通過壓測（63%）了。